天津房地产市场分析报告.docx

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天津房地产市场分析报告

2010年7月天津房地产市场分析报告

　新盘快报

　　2010年7月份天津新盘（新货）分析1、新盘供应分析（开盘、推货项目）

　　1.1整体供给—新增供应环比上升

　　项目上市数量及新推货量统计

　　n供求分析

　　2010年7月新增开盘（推案）项目约13个，环比下降7%。

　　2010年7月全市新盘上市体量为441074平方米，环比上升41.76%，同比下降67.2。

　　7月份商品住宅成交量开始回升，成交套数为5603，环比6月增加20.16%，同比下降54.33%;成交面积629027.8平方米，环比增长24.68%，同比下滑53.20%。

在成交价格方面，新政出台后的5月份出现了回落，由4月份9512元/平米下降到5月份8138元/平米，之后成交均价又持续上涨，7月份成交均价增至9566元/平米，创今年新高。

　　图：

2009年1月至2010年7月天津市商品住宅走势图

　　n供应分析

　　2010年7月天津市场新增供应量约441074平方米，主要分布在环城四区和远郊新区，市中心主要为河东区项目提供了7月的新增商品住宅供应，随着土地供应以及城市可开发，环城四区成为供求热点日益明显。

　　本月供应主力户型以80-100平方米和60平方米以下户型居多，其余户型供应量均相对较低，本月碧桂园的上市，拉升了别墅产品的供应比例。

　　本月的新增供应产品出要还是以高层为主，并且本月津南、静海、滨海新区都有多层产品出现。

2、新盘亮相

　　2.1博轩园（论坛新闻）——河西

　　u项目介绍

　　l项目地址：

河西区下瓦房大沽南路与津河交口

　　l占地面积:

35532.7平方米

　　l总建筑面积:

101725平方米

　　l开盘时间：

2010-06-15

　　l交房时间：

2012-05

　　l物业类型：

普通住宅,别墅,商铺

　　l建筑形态：

2栋33层高层;叠加:

5栋

　　l均价：

9号楼王：

24000元/㎡；6号洋房：

26000元/㎡

　　l总户数:

470

　　l开发商:

天津博智置业发展有限公司

　　l物业管理公司:

港联物业（广州）

　　l代理商:

世联地产

　　u产品分析

　　项目开盘当天推出户型是小区7、9号楼33层到顶高层，位于小区的中南区，户型全部为三室户型，A户型为107-110㎡三室，B户型为115.62-119㎡三室，D户型为133.77-136.85㎡三室,2梯4户。

　　u户型分析

　　高层7、8号楼

　　A户型107平方米-110平方米

　　户型解析：

　　n户型方正、可塑性强

　　n明厨、明卫、明厅设计，户型通透

　　高层7、9号楼

　　D户型135平方米-140平方米

户型解析：

　　n户型方正，空间合理

　　全明设计；布局紧凑，少浪费面积

　　u产品动态

　　现阶段正式推出9号楼王产品，主力面积区间116-168平方米（三室-四室），均价24000元/平方米

　　工程进度：

9号楼主体7层

　　01经济情报

　　1、宏观经济（Economics）

　　1.1全国宏观经济（Macroeconomics）

　　1.2天津宏观经济（MacroeconomicsofTianjin）

　　02数据情报DataCompetitionInformation1、全国数据情报

　　2010年1-7月全国房地产市场运行情况一、房地产开发完成情况

　　1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，比去年同期回落19.3个百分点。

其中，商品住宅完成投资12427亿元，同比增长8.2%，比1-6月提高0.9个百分点，比去年同期回落25.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。

　　1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%，增幅比1-6月回落0.2个百分点；房屋新开工面积5.50亿平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。

其中，住宅竣工面积2.09亿平方米，增长26.6%，比1-6月提高3.7个百分点。

　　1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米，同比下降25.8%；完成土地开发面积12789万平方米，同比下降13.4%。

　　二、商品房销售情况

　　1-7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%。

其中，商品住宅销售面积增长38.8%；办公楼销售面积增长13.3%；商业营业用房销售面积增长21.7%。

1-7月，商品房销售额19600亿元，同比增长60.4%。

其中，商品住宅销售额增长65.3%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长22.9%和34.2%。

　　三、房地产开发企业资金来源情况

　　1-7月，房地产开发企业本年资金来源28639亿元，同比增长28.7%。

其中，国内贷款6524亿元，增长42.7%；利用外资273亿元，下降33.1%；企业自筹资金9557亿元，增长9.9%；其他资金12285亿元，增长43.2%。

在其他资金中，定金及预收款7179亿元，增长35.7%；个人按揭贷款3628亿元，增长78.9%。

　　四、70个大中城市房屋销售价格指数

　　7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份扩大0.1个百分点。

　　新建住宅销售价格同比上涨0.3%；环比上涨1.1%，涨幅比6月份扩大0.3个百分点。

　　分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.5%；商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.9%，高档住宅销售价格下降1.7%。

与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.2%，其中普通商品住宅销售价格、高档住宅销售价格均上涨1.2%。

　　分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨2.3%，环比上涨1.2%。

　　分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有43个，其中涨幅最大的5个城市是：

宁波6.4%、银川5.4%、锦州5.2%、金华4.9%、西宁4.5%；价格下降的城市有26个，其中降幅最大的5个城市是：

石家庄下降5.5%、徐州下降5.2%、深圳下降4.6%、桂林下降4.4%、丹东下降4.0%。

　　与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有63个,其中涨幅最大的5个城市是：

金华3.5%、广州2.7%、深圳2.2%、宁波2.0%、大连1.9%；价格下降的城市有3个，其中兰州下降0.4%，沈阳、泉州微降0.1%。

　　二手住宅销售价格同比上涨3.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份缩小0.2个百分点。

　　分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有42个，其中涨幅最大的5个城市是：

深圳9.6%、洛阳7.0%、兰州6.9%、南宁6.3%、温州6.3%；价格下降的城市有25个，其中降幅最大的5个城市是：

吉林下降7.8%、石家庄下降7.5%、唐山下降7.0%、岳阳下降5.5%、济宁下降5.2%。

　　与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有61个，其中涨幅最大的5个城市是：

深圳4.2%、南京2.4%、济宁2.1%、厦门2.1%、长沙2.0%；价格下降的城市有4个，其中南宁下降0.8%、石家庄下降0.5%、呼和浩特下降0.2%、惠州下降0.1%。

　　新建非住宅销售价格同比上涨0.8%，环比上涨0.6%。

　　与上年同月相比，办公楼销售价格上涨3.5%，商业营业用房销售价格下降0.2%，其他用房销售价格下降4.0%。

与上月相比，办公楼销售价格上涨1.0%，商业营业用房销售价格上涨0.3%，其他用房销售价格上涨0.9%。

　　五、全国房地产开发景气指数

　　7月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.01，比6月份提高1.46点。

　　从分类指数看：

房地产开发投资分类指数为96.28，比6月份提高2.68点;本年资金来源分类指数为103.31，比6月份提高4.58点;土地开发面积分类指数为92.55，比6月份提高0.16点;商品房空置面积分类指数为88.62，比6月份提高0.03点;房屋施工面积分类指数为93.84，比6月份回落0.05点。

2、天津市成交情况  

　　图2-02009年01月-2010年7月天津市新建商品房成交趋势图

天津市新建商品房当月成交情况

本月

上月

去年同期

2010.07

2010.06

2009年7月份

成交面积[万㎡]

73.33

64.99

152.83

成交均价[元/㎡]

9953.00

9370.00

7836.92

增幅情况[%][面]

12.83

-52.02

增幅情况[%][均]

6.22

27.00

累计商品房成交情况

本年累计

去年同期

2010年1-7月

2009年1-7月

成交面积[万㎡]

608.71

777.98

成交均价[元/㎡]

9481.57

7237.58

增幅情况[%]

-21.76

增幅情况[%][均]

31.00

图2-12009年01月-2010年7月天津市新建商品住宅成交趋势图

天津市新建商品住宅当月成交情况

本月

上月

去年同期

2010.07

2010.06

2009年7月份

成交面积[万㎡]

62.96

50.63

134.51

成交均价[元/㎡]

9545.00

8943.00

7680.92

增幅情况[%][面]

24.35

-53.19

增幅情况[%][均]

6.73

24.27

累计商品房成交情况

本年累计

去年同期

2010年1-7月

2009年1-7月

成交面积[万㎡]

496.95

696.20

成交均价[元/㎡]

9100.83

6992.97

增幅情况[%]

-28.62

增幅情况[%][均]

30.14

图2-2 2009年01月-2010年7月天津市二手住宅成交趋势图

天津市二手住宅当月成交情况

本月

上月

去年同期

2010.07

2010.06

2009年07月份

成交面积[万㎡]

35.84

38.20

86.32

成交均价[元/㎡]

6766.63

6910.84

5700.93

增幅情况[%]

-6.18

-58.48

增幅情况[%][均]

-2.09

18.69

累计二手房成交情况

本年累计

去年同期

2010年1-7月

2009年1-7月

成交面积[万㎡]

311.75

412.18

成交均价[元/㎡]

6662.56

5573.78

增幅情况[%]

-24.37

增幅情况[%][均]

19.53

3、市内六区成交情况