华东国际珠宝城诸暨华东国际珠宝城.docx

1、华东国际珠宝城诸暨华东国际珠宝城华东国际珠宝城-置业顾问:I53 567I 0688徐一、项目区位华东国际珠宝城位于“中国珍珠之都”浙江诸暨山下湖省级产品加工园区，位于长江三角洲南翼，地处杭州、绍兴、义乌三地的黄金中间地带，浙赣铁路、杭金衢高速公路、诸永高速公路和规划建设中的铁路杭长客运专线等环绕周边，距上海250公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里，属于规划中的杭州都市经济圈大城市。二、项目定位华东国际珠宝城作为浙江省重点市场，国家4A景区、浙江五星市场，依托诸暨山下湖40多年珍珠产业链为支撑，以全球珍珠集散中心为基础，打造集产、加、销一条龙服务于一体的中国最大规模的国际性珠宝交易平台。

2、华东国际珠宝城以现代化、智能化、国际化的建设要求，以珍珠产品为龙头，以金银、宝玉石等首饰以金银、宝玉石等首饰为支撑，集珍珠、珠宝、金银等加工、批发、零售、出口于一体，研发与生产相结合建成具有交易、展示、设计、鉴定、信息交流、物流配送、金融结算以及专业保险等多种功能，经营规范、服务专业，配套齐全的大规模、专业化、多功能、现代化国际珠宝加工交易中心。三、项目功能根据华东国际珠宝城的专业性质和行业发展趋势，参考国际同类市场的建设经验，华东国际珠宝城建成后主要具备以下5大类功能区：市场交易区、产品展示区、商务配套区、生产加工区、生活配套区。四、项目区域配套华东国际珠宝城所在区域无论是商业配套、行政配套

3、、还是公共配套都能为经营户提供各种经营便利。项目规划即将投入建设星级酒店，工商银行、农村信用银行已入驻市场。周边餐饮、超市、邮政、医院等商业、市政配套齐全。同时山下湖镇政府即将整体搬迁入住本项目综合楼办公，市场发展前景可观。五、项目业态规划华东国际珠宝城一期市场规划A、B、C、D大区域。A区为珍珠交易区，B区为宝玉石交易区，C区为珍珠珠宝工艺特色产品外贸交易区，D区为国际精品珠宝交易区。六、项目运营管理为了保障经营户的利益，使市场能够迅速兴旺，真正做到市场方、投资方、经营方三方共赢，市场在管理上实行投资方与经营方统一，华东国际珠宝城特别聘请专业人才组建专业的运营公司华东国际珠宝城有限公司，提高

4、、规范市场管理和运作水平。并提出打造珍珠市场的“沃尔玛”，形成生产、加工、销售的一体化功能，使市场更加具有竞争优势。将以领衔行业发展的雄图大略，奉行多品牌战略，追求标准化管理，执行以服务为基础的经营理念，以全面、周到的服务项目打造经营优势 。主要包括： 采购商体系：采购与运营并行，众多采购商联合加入采购商体系，为商家提供经验保证。 供应商体系：供应商进驻市场，形成营销总部； 市场运行推广：公司每年投入3亿巨资进行市场的整体推广，提高市场的交易额及国内外的知名度； 电子交易平台：运用电子商务平台信息系统，打造集中式信息平台；定期发布行业信息，为商家发布产品信息，形成电子交易大厅（可委托交易），商

5、家可通过此平台进行交易数据的管理、存储、进货、销售、订单、客户、人事、财务、公文、物流、仓储、库存、采购管理等 人力资源服务：建立人才档案库及人员培训机制，为行业输送优秀的专业人才； 建立仓储及物流配送基地：货物集中存储、管理、调配，通过统一调运方式来节省商家的成本和提高货运速度； 建立及引进产业链：形成产、供、销一体化模式；向企业提供产品信息，建立多层次营销体系； 建立行业情报数据库：根据市场发展动态建立产品销售信息库，对产品的销售情况进行阶段性、系统分析； 相关产品设计及研发：联合行业协会、研究中心及媒体，不定期举行产品展示机信息交流，定期举行新产品发布会； 进出口服务（报关、货代）：代理

6、进出口贸易中的报关、审批等手续以及货物运输等服务； 企业形象策划：为企业提供形象策划与推广、活动企划、产品包装； 建立行业服务中心：为客户提供咨询管理服务及办理各种手续。 华东国际珠宝城打造经营集约化、管理规范化、商品品牌化、营销网络化、功能服务星级化的商贸经营模式，为经营者带来稳定的商贸客源和市场影响力。七、项目支撑点（市场资源）在珍珠行业内，经过40年发展的诸暨山下湖，如今已经成为业内知名的全球淡水珍珠集散中心、配送中心和信息中心，以诸暨山下湖人为核心的黄金渠道更占据了全国淡水珍珠80以上市场份额，全球75%以上市场份额，年销售额达到177亿元，每年递增增速不减！诸暨山下湖作为全国知名的淡

7、水珍珠生产基地，拥有淡水珍珠企业2500多家，销售网络覆盖全国及全球60多个国家和地区。诸暨山下湖具有“产销并重”的珍珠产业优势。这样的特色与周边城市的特色产业（如义乌的小商品、永康五金、乐清电器、柯桥轻纺城）形成了互补，形成一个完整的产业链。是品牌展示、营销和制造运营的最佳平台。 八、项目优势点华东国际珠宝城采用先进的营销模式和市场管理经验，集产业优势、资源优势、规模优势、运营优势、推广优势等优势于一体，引领中国珠宝市场升级与健康发展。 实力优势：强大的实力后盾，由香港民生集团（港交所股份代号：09388HK）主导并携手山下湖珍珠集团（上市公司）、阮仕珍珠（上市辅导期）、佳丽珍珠首饰、山水珠

8、宝、天使之泪珠宝、德兴珍珠共七家珠宝龙头企业为市场提供了强有力的资金实力保障。 经营优势：依托全球珍珠集散中心平台，与珠宝实现互补的错位发展，优越的地理位置、深厚的产业基础、遍布全球的的营销大军和销售网络，为华东国际珠宝城的兴建和将来的发展提供了强有力的支撑。 资源优势：市场辐射全国及国际60多个国家及地区，是国内珍珠生产加工的密集地。 业态优势：从经营的角度出发，市场将上下游产业链所需产品业态全部纳入其中，以一站式采购模式，提升市场竞争力。 成本优势：依托华东国际珠宝城便捷的物流货运平台，降低进驻商家的运营成本。 配套优势：市场配套齐全，建有商务、住宅配套大楼，解决商住办公等问题。并为进驻企

9、业提供一系列的方便服务。 运营优势：华东国际珠宝城有限公司全面负责市场运营，推出强有力的增值服务，使市场更具竞争优势，为发展奠定基础。 功能优势：产品交易、物流仓储、网络电子商务、产品品质支付、商务会展、人力资源、外贸服务、公共服务、市场情报研究等多项功能于一体。 政策优势：进驻市场商户可享受当地政府税收及其他优惠政策，同时可享受招商及市场运营优惠政策。 设计优势：设计理念超前，正方形十字对称型的建筑结构，展示力强，有效的避免了死角的问题。 九、市场交易环境华东国际珠宝城一期市场是诸暨山下湖第六代珍珠市场的转型升级，在承接传统市场优势的同时，为客户创造一站式采购新模式，致力成为中国最具国际化、

10、时尚化、品质化的大型珠宝交易市场。中心广场：华东国际珠宝城一期市场根据自身商业形象和整体规模，沿主体建筑周边规划为环绕型广场，即可作为停车、景观和绿化场地，也将项目的整体形象和档次提升至一个新高度。楼面大型户外灯箱：在市场建筑外立面上设有大型户外灯箱等。景观绿化：华东国际珠宝城的绿化景观，采用硬质地面与绿化植物相结合，以车行入口两侧布置绿化景观，在停车带与建筑之间形成景观广场，并结合彩旗、商业标识、雕塑、灯具等塑造大型商业氛围，使之更具人性尺度，利用多层次景观绿化提升市场的商业亲和力。休闲小店：在市场每个区域的中心点设置区域岛，设置了开敞式的休闲小店和休息座椅，将大厅变成休息中心，使人们在购物

11、过程中，平添购物旅游的休闲体验。中心岛：展示珍珠文化，发布新式产品，发布最新珍珠信息，设置残疾人无障碍厕所，休闲咖啡厅等。十、针对投资客投资理财中国什么生意最好做？垄断型的生意最好做。全国80%以上的珍珠都在诸暨山下湖人手里，这里是珍珠行业的龙头市场，你说值不值得投资？养铺期市场包租，成熟了交到你手里。一期4年，回报34% ，一次性支付给你，让你坐享其成。针对保障：我们项目的大股东就是民生集团，他的实力放在那里，也不需要我们多说。他会投资这个市场本身就说明这个市场的前景非常好。还有大股东本来就是全国珍珠行业的巨头，他们是这个市场的定海神针，大商户坐镇，经营就有保障。这里规定70%的商铺是自留的

12、，70%不是7%， 开发商又不可能跑，更不可能不把市场做好，不然开发商来做这个项目干什么？十一、包租政策一般的市场第一年是亏的，第二年也是亏的，第三年一般多开始持平了，前三年是最困难的，三年后市场早已成熟四年后的话根本不必要有后顾之优，（A区08年开业只花了3年不到的时间市场就成熟了）你想四年以后的房价物价是怎样的。再加上我们的市场只卖一部分，大部分市场是用来租赁的，我们开发商这样才收回很少一部分的成本，我们开发商主要目的是把这个市场经营好。现在的市场要想做活、做兴旺，最科学、最有效地做法就是统一经营、统一管理、统一招商。前四年一次性返还租金，是我们诚意的体现，在新市场最困难的前四年，我们确保

13、你们的收益，新开市场经过三年的培育期，到第四年基本都是收益良好了，【当然个别规划不合理的市场也有的】还有这样话，我们双方都可以避掉很大一块税。【购房者：印花税、契税、交易管理费。开发商：企业所得税、土地增值税、营业税、城镇土地使用税。】另外，从你签合同起，就可以用提前拿到的前四年的收益来进行更多的投资，让你的资金使用更灵活。十二、C区的定位业态市场前景市场前景十分看好！首先，诸暨山下湖是珍珠之乡，产业基础很庞大；产品链得到了延伸，它的意义在于扩大了加工产业链上的综合资源整合能力，增强产业配套能力。试想，如果我们市场能有所有珍珠生产加工销售的所有资源，那么，经销商不愿意来采购？另外，我们接触了很

14、多类似的经销生产企业，他们都表示：“虽然目前有定点的供应商，采购时只需要一个电话就可以送货上门，但是这样有个缺点，但对于他们企业来说，这样的采购是被动形式的，因为无法做到真正的对比采购，同时，因为一个供应商的品种毕竟有局限，要想一次性完成采购很难，并且，还有个问题，这样的采购往往没有办法形成一个完整产品链采购，如果有这样一个常年集中展销的专业市场，从原料到半成品、成品、配件等提供一站式的采购服务，对于所有珍珠经销商、生产企业来说这些问题都能很好的解决，只要每个月来一次就能采购完整个生产中所需的物品，那对企业来说省了很多财力、精力十三、招商情况华东国际珠宝城自08年A区开业以来，目前进驻的商家已

15、经达到1000多家，铺位租赁率达到90%以上，摊位租金最高达到7万/年，二层营业房的租金平均达到10万/年，三层的营业房租金平均达到15万/年，年回报率达到12%以上。2010年A区市场交易额达到60亿，市场已经完全成熟，发展前景十分可观。2011年1月正式启动了C区的招商工作，C区作为珍珠珠宝工艺特色产品的定位业态，依托珍珠产业的资源，扩大市场经营业态，延伸珍珠产业链，形成产业配套基础。目前招商情况火爆，珍珠业态的商家很多，大多数以珍珠散货、珍珠礼品、珍珠工艺品、珍珠美容品等业态经营，其次为其他珠宝工艺品，包括宝石、玉石、工艺品、地方特色产品等。目前已经意向签约的商家已达到60%，诸暨山下湖

16、这个地方珍珠商总共有2500多家（不包括的外地招商），我们市场营业房也就1252个商铺，他们多进来也不可能，我们也要选择性招商，为以后市场良好经营打好基础。十四、价格当然，对投资来说，价格是一个重要的参考，但是，我觉得投资更应该看重投资收益比，无论从市场所在的区域价值，还是未来发展前景以及升值潜力。还有就是专业市场必定要升级换代的，我们是政府重点大力扶植的市场。投资不是简单的买一个商铺，而是对市场、商铺所在的区域价值，升值潜力有充分的判断。A区市场不到三年的培育，目前的收益回报已经达到12%以上了，我就不再详细说明，你自己对比后，想想看？十五、得房率目前同类市场基本得房率是在50%左右，如桐乡世贸城（51%），中国五金机电市场（53%），杭州海虹安居