华东国际珠宝城诸暨华东国际珠宝城.docx

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华东国际珠宝城诸暨华东国际珠宝城

华东国际珠宝城

-置业顾问:

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一、项目区位

华东国际珠宝城位于“中国珍珠之都”浙江诸暨山下湖省级产品加工园区，位于长江三角洲南翼，地处杭州、绍兴、义乌三地的黄金中间地带，浙赣铁路、杭金衢高速公路、诸永高速公路和规划建设中的铁路杭长客运专线等环绕周边，距上海250公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里，属于规划中的杭州都市经济圈大城市。

二、项目定位

华东国际珠宝城作为浙江省重点市场，国家4A景区、浙江五星市场，依托诸暨山下湖40多年珍珠产业链为支撑，以全球珍珠集散中心为基础，打造集产、加、销一条龙服务于一体的中国最大规模的国际性珠宝交易平台。

华东国际珠宝城以现代化、智能化、国际化的建设要求，以珍珠产品为龙头，以金银、宝玉石等首饰以金银、宝玉石等首饰为支撑，集珍珠、珠宝、金银等加工、批发、零售、出口于一体，研发与生产相结合建成具有交易、展示、设计、鉴定、信息交流、物流配送、金融结算以及专业保险等多种功能，经营规范、服务专业，配套齐全的大规模、专业化、多功能、现代化国际珠宝加工交易中心。

三、项目功能

根据华东国际珠宝城的专业性质和行业发展趋势，参考国际同类市场的建设经验，华东国际珠宝城建成后主要具备以下5大类功能区：

市场交易区、产品展示区、商务配套区、生产加工区、生活配套区。

四、项目区域配套

华东国际珠宝城所在区域无论是商业配套、行政配套、还是公共配套都能为经营户提供各种经营便利。

项目规划即将投入建设星级酒店，工商银行、农村信用银行已入驻市场。

周边餐饮、超市、邮政、医院等商业、市政配套齐全。

同时山下湖镇政府即将整体搬迁入住本项目综合楼办公，市场发展前景可观。

五、项目业态规划

华东国际珠宝城一期市场规划A、B、C、D大区域。

A区为珍珠交易区，B区为宝玉石交易区，C区为珍珠珠宝工艺特色产品外贸交易区，D区为国际精品珠宝交易区。

六、项目运营管理

为了保障经营户的利益，使市场能够迅速兴旺，真正做到市场方、投资方、经营方三方共赢，市场在管理上实行投资方与经营方统一，华东国际珠宝城特别聘请专业人才组建专业的运营公司——华东国际珠宝城有限公司，提高、规范市场管理和运作水平。

并提出打造珍珠市场的“沃尔玛”，形成生产、加工、销售的一体化功能，使市场更加具有竞争优势。

将以领衔行业发展的雄图大略，奉行多品牌战略，追求标准化管理，执行以服务为基础的经营理念，以全面、周到的服务项目打造经营优势。

主要包括：

Ø采购商体系：

采购与运营并行，众多采购商联合加入采购商体系，为商家提供经验保证。

Ø供应商体系：

供应商进驻市场，形成营销总部；

Ø市场运行推广：

公司每年投入3亿巨资进行市场的整体推广，提高市场的交易额及国内外的知名度；

Ø电子交易平台：

运用电子商务平台信息系统，打造集中式信息平台；定期发布行业信息，为商家发布产品信息，形成电子交易大厅（可委托交易），商家可通过此平台进行交易数据的管理、存储、进货、销售、订单、客户、人事、财务、公文、物流、仓储、库存、采购管理等……

Ø人力资源服务：

建立人才档案库及人员培训机制，为行业输送优秀的专业人才；

Ø建立仓储及物流配送基地：

货物集中存储、管理、调配，通过统一调运方式来节省商家的成本和提高货运速度；

Ø建立及引进产业链：

形成产、供、销一体化模式；向企业提供产品信息，建立多层次营销体系；

Ø建立行业情报数据库：

根据市场发展动态建立产品销售信息库，对产品的销售情况进行阶段性、系统分析；

Ø相关产品设计及研发：

联合行业协会、研究中心及媒体，不定期举行产品展示机信息交流，定期举行新产品发布会；

Ø进出口服务（报关、货代）：

代理进出口贸易中的报关、审批等手续以及货物运输等服务；

Ø企业形象策划：

为企业提供形象策划与推广、活动企划、产品包装；

Ø建立行业服务中心：

为客户提供咨询管理服务及办理各种手续。

Ø华东国际珠宝城打造经营集约化、管理规范化、商品品牌化、营销网络化、功能服务星级化的商贸经营模式，为经营者带来稳定的商贸客源和市场影响力。

七、项目支撑点（市场资源）

在珍珠行业内，经过40年发展的诸暨山下湖，如今已经成为业内知名的全球淡水珍珠集散中心、配送中心和信息中心，以诸暨山下湖人为核心的黄金渠道更占据了全国淡水珍珠80％以上市场份额，全球75%以上市场份额，年销售额达到177亿元，每年递增增速不减！

诸暨山下湖作为全国知名的淡水珍珠生产基地，拥有淡水珍珠企业2500多家，销售网络覆盖全国及全球60多个国家和地区。

诸暨山下湖具有“产销并重”的珍珠产业优势。

这样的特色与周边城市的特色产业（如义乌的小商品、永康五金、乐清电器、柯桥轻纺城）形成了互补，形成一个完整的产业链。

是品牌展示、营销和制造运营的最佳平台。

八、项目优势点

华东国际珠宝城采用先进的营销模式和市场管理经验，集产业优势、资源优势、规模优势、运营优势、推广优势等优势于一体，引领中国珠宝市场升级与健康发展。

Ø实力优势：

强大的实力后盾，由香港民生集团（港交所股份代号：

09388HK）主导并携手山下湖珍珠集团（上市公司）、阮仕珍珠（上市辅导期）、佳丽珍珠首饰、山水珠宝、天使之泪珠宝、德兴珍珠共七家珠宝龙头企业为市场提供了强有力的资金实力保障。

Ø经营优势：

依托全球珍珠集散中心平台，与珠宝实现互补的错位发展，优越的地理位置、深厚的产业基础、遍布全球的的营销大军和销售网络，为华东国际珠宝城的兴建和将来的发展提供了强有力的支撑。

Ø资源优势：

市场辐射全国及国际60多个国家及地区，是国内珍珠生产加工的密集地。

Ø业态优势：

从经营的角度出发，市场将上下游产业链所需产品业态全部纳入其中，以一站式采购模式，提升市场竞争力。

Ø成本优势：

依托华东国际珠宝城便捷的物流货运平台，降低进驻商家的运营成本。

Ø配套优势：

市场配套齐全，建有商务、住宅配套大楼，解决商住办公等问题。

并为进驻企业提供一系列的方便服务。

Ø运营优势：

华东国际珠宝城有限公司全面负责市场运营，推出强有力的增值服务，使市场更具竞争优势，为发展奠定基础。

Ø功能优势：

产品交易、物流仓储、网络电子商务、产品品质支付、商务会展、人力资源、外贸服务、公共服务、市场情报研究等多项功能于一体。

Ø政策优势：

进驻市场商户可享受当地政府税收及其他优惠政策，同时可享受招商及市场运营优惠政策。

Ø设计优势：

设计理念超前，正方形十字对称型的建筑结构，展示力强，有效的避免了死角的问题。

九、市场交易环境

华东国际珠宝城一期市场是诸暨山下湖第六代珍珠市场的转型升级，在承接传统市场优势的同时，为客户创造一站式采购新模式，致力成为中国最具国际化、时尚化、品质化的大型珠宝交易市场。

中心广场：

华东国际珠宝城一期市场根据自身商业形象和整体规模，沿主体建筑周边规划为环绕型广场，即可作为停车、景观和绿化场地，也将项目的整体形象和档次提升至一个新高度。

楼面大型户外灯箱：

在市场建筑外立面上设有大型户外灯箱等。

景观绿化：

华东国际珠宝城的绿化景观，采用硬质地面与绿化植物相结合，以车行入口两侧布置绿化景观，在停车带与建筑之间形成景观广场，并结合彩旗、商业标识、雕塑、灯具等塑造大型商业氛围，使之更具人性尺度，利用多层次景观绿化提升市场的商业亲和力。

休闲小店：

在市场每个区域的中心点设置区域岛，设置了开敞式的休闲小店和休息座椅，将大厅变成休息中心，使人们在购物过程中，平添购物旅游的休闲体验。

中心岛：

展示珍珠文化，发布新式产品，发布最新珍珠信息，设置残疾人无障碍厕所，休闲咖啡厅等。

十、针对投资客投资理财

中国什么生意最好做？

垄断型的生意最好做。

全国80%以上的珍珠都在诸暨山下湖人手里，这里是珍珠行业的龙头市场，你说值不值得投资？

养铺期市场包租，成熟了交到你手里。

一期4年，回报34%，一次性支付给你，让你坐享其成。

针对保障：

我们项目的大股东就是民生集团，他的实力放在那里，也不需要我们多说。

他会投资这个市场本身就说明这个市场的前景非常好。

还有大股东本来就是全国珍珠行业的巨头，他们是这个市场的定海神针，大商户坐镇，经营就有保障。

这里规定70%的商铺是自留的，70%不是7%，开发商又不可能跑，更不可能不把市场做好，不然开发商来做这个项目干什么？

十一、包租政策

一般的市场第一年是亏的，第二年也是亏的，第三年一般多开始持平了，前三年是最困难的，三年后市场早已成熟四年后的话根本不必要有后顾之优，（A区08年开业只花了3年不到的时间市场就成熟了）你想四年以后的房价物价是怎样的。

再加上我们的市场只卖一部分，大部分市场是用来租赁的，我们开发商这样才收回很少一部分的成本，我们开发商主要目的是把这个市场经营好。

现在的市场要想做活、做兴旺，最科学、最有效地做法就是统一经营、统一管理、统一招商。

前四年一次性返还租金，是我们诚意的体现，在新市场最困难的前四年，我们确保你们的收益，新开市场经过三年的培育期，到第四年基本都是收益良好了，【当然个别规划不合理的市场也有的】还有这样话，我们双方都可以避掉很大一块税。

【购房者：

印花税、契税、交易管理费。

开发商：

企业所得税、土地增值税、营业税、城镇土地使用税。

】另外，从你签合同起，就可以用提前拿到的前四年的收益来进行更多的投资，让你的资金使用更灵活。

十二、C区的定位业态市场前景

市场前景十分看好！

首先，诸暨山下湖是珍珠之乡，产业基础很庞大；产品链得到了延伸，它的意义在于扩大了加工产业链上的综合资源整合能力，增强产业配套能力。

试想，如果我们市场能有所有珍珠生产加工销售的所有资源，那么，经销商不愿意来采购？

另外，我们接触了很多类似的经销生产企业，他们都表示：

“虽然目前有定点的供应商，采购时只需要一个电话就可以送货上门，但是这样有个缺点，但对于他们企业来说，这样的采购是被动形式的，因为无法做到真正的对比采购，同时，因为一个供应商的品种毕竟有局限，要想一次性完成采购很难，并且，还有个问题，这样的采购往往没有办法形成一个完整产品链采购，如果有这样一个常年集中展销的专业市场，从原料到半成品、成品、配件等提供一站式的采购服务，对于所有珍珠经销商、生产企业来说这些问题都能很好的解决，只要每个月来一次就能采购完整个生产中所需的物品，那对企业来说省了很多财力、精力……

十三、招商情况

华东国际珠宝城自08年A区开业以来，目前进驻的商家已经达到1000多家，铺位租赁率达到90%以上，摊位租金最高达到7万/年，二层营业房的租金平均达到10万/年，三层的营业房租金平均达到15万/年，年回报率达到12%以上。

2010年A区市场交易额达到60亿，市场已经完全成熟，发展前景十分可观。

2011年1月正式启动了C区的招商工作，C区作为珍珠珠宝工艺特色产品的定位业态，依托珍珠产业的资源，扩大市场经营业态，延伸珍珠产业链，形成产业配套基础。

目前招商情况火爆，珍珠业态的商家很多，大多数以珍珠散货、珍珠礼品、珍珠工艺品、珍珠美容品等业态经营，其次为其他珠宝工艺品，包括宝石、玉石、工艺品、地方特色产品等。

目前已经意向签约的商家已达到60%，诸暨山下湖这个地方珍珠商总共有2500多家（不包括的外地招商），我们市场营业房也就1252个商铺，他们多进来也不可能，我们也要选择性招商，为以后市场良好经营打好基础。

十四、价格

当然，对投资来说，价格是一个重要的参考，但是，我觉得投资更应该看重投资收益比，无论从市场所在的区域价值，还是未来发展前景以及升值潜力。

还有就是专业市场必定要升级换代的，我们是政府重点大力扶植的市场。

投资不是简单的买一个商铺，而是对市场、商铺所在的区域价值，升值潜力有充分的判断。

A区市场不到三年的培育，目前的收益回报已经达到12%以上了，我就不再详细说明，你自己对比后，想想看？

十五、得房率

目前同类市场基本得房率是在50%左右，如桐乡世贸城（51%），中国五金机电市场（53%），杭州海虹安居