某县某宾馆建设工程可行性研究报告.docx

1、某县某宾馆建设工程可行性研究报告某县某宾馆建设工程可行性研究报告第一章 概 述1.1项目背景与任务依据 1-11.2 研究的主要内容与过程 1-21.3 项目建设的必要性 1-31.4 主要研究结论 1-7第二章 项目研究区域概况2.1 项目研究范围 2-12.2 研究区域社会经济概况 2-22.3 社会经济发展预测 2-8第三章 交通量预测3.1 路网概况及分析 3-13.2现有公路现状分析 3-23.3交通量预测 3-6第四章 建设规模与技术标准4.1 技术标准选择的依据 4-14.2 技术标准论证 4-34.3 技术标准的采用 4-64.4 强制性条文执行情况 4-7第五章 建设条件与方

2、案比选5.1建设条件5-15.2 砂石材料的来源及运输条件 5-25.3现有公路概况 5-35.4 路线起终点与主要控制点 5-65.5 路线方案比选 5-85.6 推荐方案工程概况 5-13第六章 实施方案6.1 项目的招标6-16.2 施工计划6-16.3 工程管理6-16.4 运营管理6-4第七章 投资估算与资金筹措7.1 投资估算7-17.2 资金筹措7-3第八章 经济评价8.1 经济评价的依据及原则8-18.2 国民经济评价主要参数的选取8-18.3 国民经济效益计算8-58.4 国民经济费用计算8-158.5 国民经济评价指标计算8-198.6 国民经济敏感性分析8-218.7 财

3、务评价8-22第九章 土地利用评价9.1区域土地利用、类型及人均占有量9-19.2推荐方案占用土地、主要拆迁建筑物的种类和数量9-19.3与公路建设项目用地指标的符合性9-19.4集约节约使用土地措施9-3第十章 工程环境影响分析10.1沿线环境特征10-110.2工程对环境的影响10-110.3环境保护对策措施10-2第十一章 节能分析11.1 燃油节约 11-111.2 燃油节约计算 11-211.3 节能分析 11-411.4 结论 11-4第十二章 社会评价12.1社会影响分析12-112.2互适性分析12-212.3社会风险分析12-212.4社会评价结论12-3第十三章 风险分析1

4、3.1主要风险因素的识别13-113.2风险程序分析13-213.3防范和降低风险措施13-4第十四章 结论与建议14.1推荐方案总体描述14-114.2推荐方案主要优缺点14-114.3结论与建议14-1第一章 总 论第一节 项目背景一、项目概况项目名称：某宾馆建设单位：某富通房地产开发公司建设性质：新 建项目法人： 二、项目建设单位基本情况某富通房地产开发公司成立于 年 月 日，企业法人代表刘定美，公司注册资本 万元，主要从事房地产开发、房屋销售、烟酒、食品销售、园林绿化等。三、项目可研报告编写依据1、某宾馆可研项目报告编制委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、某县

5、国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济审评方法与参数(第三版)及建设部有关设计规范、标准；5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及某富通房地产开发公司提供的有关技术、经济资料。四、项目可研报告编制原则1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、在某县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足某县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善某县的基

6、础设施，进一步带动某县的经济建设，促进某酒店服务业的全面发展。五、项目可研报告编制范围对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。六、项目提出的理由为了认真贯彻落实某县委、县政府提出的“加快旅游兴县”战略部署，打造粤港澳后花园的目标，更好地促进某县“两型”社会的建设，提升某旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务大酒店，打造某县高规格接待服务平台。第二节 项目概况一、项目简介某县宾馆位于某县城永康路，北靠龙山路，南连环城西路。本项目总用地面积为 平方米，该地块属于某县国有土地使用权挂牌出让用地，宗地编号为 号地块。土地使用权证号为永国用

7、2010第 号（详见后附图）。某宾馆是郴州市、某县2011年市、县两级重点建设项目。大楼为 层高层建筑，层高为 米，框架剪力墙结构，总建筑面积为 平方米。大楼 一、二层为整体，建筑面积 平方米，三层以上分三个单元楼。其中第一、二单元均为 层住宅楼，建筑面积 平方米；第三单元为 层酒店客房，建筑面积为 平方米。宾馆总建筑面积 平方米。大楼一、二层全部为酒店餐饮、商务、休闲区，第三单元 层为酒店客房。本可行性研究报告重点分析宾馆建设项目的可行性分析、论证和结论。 宾馆主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层高（m）建筑面积（）客房套数功 能1架空层框剪4水、电设施和停车场21层框剪4.8餐饮32层

8、框剪4.2商务、足疗、棋牌等4一、二单元3 层框剪均3商品房住宅楼6三单元 3 层框剪均3豪华客房顶棚8合计二、周围环境与设施该地块处于某县城区核心地段，主要出入口为永康路和龙山路、环城西路，项目地北边紧邻广场，有风景秀丽城中小公园公园，西连 。项目附近有某县人防办、县中医院、郴电国际某县分公司、某县水电公司、中天燃气公司等单位及活动场所。另外项目附近还有昌兴花园、花园 等高档住宅区。片区以广场和街心公园为亮点，以发达便利的城市道路交通为依托，在此建造规模比较大的宾馆是应势所需，此地是酒店宾馆开发的黄金宝地。三、主要建设内容1、主要建设宾馆一座，建筑面积约 平方米（不含住宅楼面积），土建工程、

9、酒店装修及设备，其他配套工程等。2、项目建设进度项目建设期 个月，于 年 月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于 年 月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保 年 月 年 月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。3、投资估算和资金筹措项目总投资：估算为 万元。其中建设投资 万元（其中工程费用 万元，工程建设其他费用 万元，工程预备费 万元），无建设期利息，流动资金 万元。建设资金来源：全部由建设单位自筹。（1）目前已投入资金已投入资金汇总表序号费用金额1规费2土地款3土地税费4已开票桩基5已开票毛渣6后期桩基开票7后期土建开票（到第 层）8投入货币资金9合计（2）一、二单元住

10、宅楼商品房销售收入约 万元（3）还需要自筹资金 万元4、项目财务和经济评价本项目年均营业收入为 万元，年均利润总额 万元，所得税后年均净利润总额为 万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，投资回收期6.54年（含建设期1年），税后财务净现值 万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。项目财务评价指标表序号名 称单位数量备注1项目营业收入1.1年均休闲度假中的餐饮收入万元1.2年均住宿收入万元1.3年均商铺租赁收入万元1.4年均娱乐项目收入万元1.5年均会务会展收入万元1.6年均旅游商品销售收入万元2年均营业税金与附加

11、万元3年均总成本费用万元4年均经营成本万元5总定员人6投入总资金万元6.1建设投资万元6.2建设期利息万元6.3流动资金万元7项目经济效益数据与指标7.1项目税前财务内部收益率%22.32%7.2项目税前财务净现值万元ic=8%7.3项目税前静态投资回收期年5.13年7.4项目税后财务内部收益率%16.32%7.5项目税后财务净现值万元ic=8%7.6项目税后静态投资回收期年6.54年7.7资本金内部收益率%16.32%7.8资本金财务净现值万元7.9总投资收益率万元18.79%第三节 存在问题及建议项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议

12、加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。第二章 市场分析一、某县基本情况某县地处湖南省东南部、郴州地区北陲，为郴州市第二大县，位于东经11243-11335，北纬2558-2629之间。地域狭长形似蚕，东西长90公里，南北宽10.8至56公里。全县土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%。县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、资兴、桂阳三县毗邻。全县25个乡镇除高亭

13、乡、城关镇、太和乡之外，其余均与外县交界。县境距首都北京铁路里程1860公里，距省会长沙280公里，距郴州市40公里，距南粤广州445公里。全县总人口63万,总面积1979平方公里，辖8镇17乡。京广铁路、107国道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境内；便江上承东江，下接湘江，直入长江，一年四季通航，是郴州市唯一的水运航线。某是著名的“冶炼之乡”，2002年被世界白银协会和中国有色金属协会命名为“中国银都”。某还是“烤烟之乡”和“油茶之乡”，是国家和省定粮食大县、电气化县以及丘岗开发重点县。某县基础设施建设已日臻完善，县城经过投资8亿多元的全面建设，已发展成为一座依山傍水、风景优美、富有活

14、力的山水旅游城市。某县城是郴州市域的次中心，全县的政治、经济、文化中心，以能源、冶炼深加工产业为主导，山水旅游为特色的地方性小城市。改革开放以来，某县城得到迅猛发展，城市设施日新月异，建成区由1998年的4.5平方公里增加到10平方公里，城市人口为10万人。随着县域经济和社会的快速发展，城镇化水平的提高、城区的扩大、人口的增加，特别是县城在实施“南延北扩”战略中一系列项目建设以及位于城南占地5000亩的循环经济工业园的快速建设与壮大，县城地域将快速扩大，城区人口将迅速增加，规划2015年，城区人口将达20万人。自然条件地形地貌及地质某县境东部山脉西丘陵，中部丘陵和盆地相间，势如马鞍，形似桑蚕，

15、溪河呈树枝状。土壤以板页岩红壤为主，其次为石灰岩、砂岩红壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土层深厚。全县土地主要以山地、丘陵为主，县内山地、丘陵、岗地、平原分别占土地总面积的比例为28.6，43.66，9.7，14.99。其中70的山地地貌集中分布于县城东部，丘陵和岗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河两岸河中部盆地里。县城东部海拔平均在5001000m，西部海拔在300500m，最高海拔为1386m，最低为93m。全县红岩分布广，“丹霞”地貌发育，为全市之最。某县地处南岭构造带东北部河茶水断陷盆地南端，属多回旋造山地带。境内褶皱断裂强烈，内、外生矿物遍及全县。其中境内地层自元古界震旦系至新生

16、界第四系地层，除缺失古生界的奥陶系和志留系外，其余各系地层均有分布；褶皱在境内极其发育；境内断裂带共计12条，其中正断裂有6条，逆断裂有4条，平移断裂层有2条。气候某县属亚热带季风气候，高温多湿，气温适中，四季分明，全县境内主要气候要素的时空分布、年际、年内，区间差异均明显。 据当地气象观测资料得出的气候特征值如下：多年平均气温： 17.5极端最高气温： 40.5极端最低气温： 8.3多年平均日照时间： 1467h年平均降水量： 1498mm最大日降水量： 391.9mm年蒸发量 1345mm年平相对湿度 83年平雾日 42.9天水文某县境内大小河流149条，其中控制流域面积在10平方公里以上

17、的53条，年平均径流量为15.45亿立方米，分为便江水系和永乐江水系。资源条件某县素有“油茶之乡”、“煤炭之乡”、“冶炼之乡”和“华侨之乡”的美称。自然资源极为丰富。全县有油茶林76万亩，年产茶油1400余吨；煤炭储存量3.5亿吨，湘永白煤誉满全省。全县水能资源丰富，理论蕴藏量11.32万千瓦，可开发水能达9.54万千瓦；全县水域宽广，共有大小河流149条，青山垅水库属大型水库，蓄水量达1.36亿立方米。矿产资源某县境内矿藏丰富，有煤、铁、锰、铅、锌等，境内矿产资源计有4大类15种，其中以无烟煤为优势矿种。动物资源某县境内动物资源属亚热带林灌、草地农田动物群，种类和数量都比较丰富。但由于森林过

18、伐、环境污染及过度捕猎，生态环境恶化，资源明显减少。除人工饲养的家畜、家禽、家鱼外，境内现有野生动物500种以上，其中珍贵动物27种，常见野生动物约200种。毛皮兽及珍稀动物多分布于县境东部山区，水产动物主要分布于中、西部。植物资源某县地处中亚热带常绿阔叶林区，具备植物生长发育的优越自然条件，植物资源丰富。据初步统计，除栽培的110余种作物外，其余已被利用或行将被利用的植物资源不下1000种。常见的约340余种。其中已被广泛利用的优势种群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。但由于几次大的乱垦滥伐，资源量锐减，许多珍贵植物濒临灭绝。境内现存珍稀植物约22种。植物资源的总体分布现状，以东部山区为

19、重心，向西逐减。水资源1）地表水全县地表水多年平均年总量为81.26亿立方米，其中，境内径流总量15.46亿立方米，外来客水65.80亿立方米。境内径流时空变化大。年际最大年（1961）径流量为24.91亿立方米，比历年平均量多61%，最小年（1963）7.31亿立方米，为历年平均量的47%；年内，汛期（38月）径流量为10.71亿立方米，枯水期（92月）径流量为4.8亿立方米，相差1.23倍，最大月（5月）径流量为2.39亿立方米，最枯月（12月）径流量为0.65亿立方米，相差2.68倍。径流量地域分布总趋势自东向西逐减。 表2.1 某县主要河流径流特征表流域名称集水面积（km2）径流模数（

20、l/s.km2）年径流深（mm）全县1979.4424.84780.8东部永乐江531.1927.68873.0中部便江1112.5526.11823.4西部九三河335.721.16667.4便江是某县的一条重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源于桂东县黄洞乡，南自碧塘乡锦里村沙山里入境，流经碧塘乡东部、城关镇东北部、塘门口镇中部，于塘门口镇塘市村沙洲下出境，经耒阳、衡阳入湘江。境内流经长度43.5km，河面宽100200m。某电站设计蓄水库容6400万m3，最小流量40m3/s，最大流量3473m3/s，最高水位107.38m，最低水位106.53m。全县现有水库128座，总蓄水量2728

21、8万立方米，其中大型水库一座，为青山垅水库，总库容13600万立方米；中型水库一座为龙潭水库，总库容6068万立方米；蓄水100万立方米以上的小（一）型水库22座，总库容5125万立方米；蓄水10万立方米以上的小（二）型水库104座，总库容2495万立方米。青山垅水库位于永乐江中游、县东部的龙形市乡杨梅塘村，是一座以灌溉为主，兼顾防洪、发电和养鱼等综合开发的大型水库。水库集水面积450平方公里，总库容1.36亿立方米，有效库容8400万立方米，年平均产水量3.65亿立方米。水库大坝，坝长180米，高56米，坝顶高程253.4米，顶宽6.5米，最大泄洪流量1582m3/s。龙潭水库位于柏林镇龙潭

22、村，是县内唯一的一座中型水库，居耒水注江上游，集水面积18.7平方公里。水库坝高41.4米，坝顶高程213.4米，总库容6068万立方米，有效库容5219万立方米。2）地下水境内地下水多年平均渗入补给量为5.53亿立方米，径流量为2. 51亿立方米，可采水量为其中基岩裂隙水面积1574.1平方公里，占总面积的79.5%，分布于县境东、中部广大地区，年径流量为1.24亿立方米，占全县的49.4%；灰岩溶洞水面积381.3%平方公里，占全县总面积的19.3%。主要分布于县境西部，年径流量为1.26亿立方米，占全县的50.1%；第四系松散岩孔隙水面积24平方公里，占全县的1.2%，线状分布于沿河地带

23、，年径流量0.01亿立方米，仅占全县的1.2%。国民经济和社会发展自改革开放以来，某县人民在县委、县政府的领导下，坚持“抓住机遇、深化改革、扩大开放、保持稳定”的方针，团结奋战，全县经济建设和社会事业有了较大发展。2010年，全县生产总值达63.04亿元,按可比价格计算,增长6.9%，其中第一产业增加值102409万元，第二产业增加值310963万元，第三产业增加值216999万元，按常住人口计算，人均GDP达10969元。全县三次产业结构由上年的19.345.1:35.6调整为16.3：49.3：34.4。“三化”进程进一步加快。以壮大支柱产业为重点、发展工业园区为载体，新型工业化进程进一步

24、加快，“工业强县”的核心作用进一步凸显。全县共实现工业增加值295502万元，增长7.0 %;工业增加值占全县GDP的46.9%，比重比上年提高4.7个百分点,拉动GDP增长3.0个百分点；金银产业紧紧抓住发展循环经济的政策机遇，大力发展精深加工，促进骨干企业发展，金银产业作为第一支柱产业继续保持良好的发展势头，“中国银都”的影响力进一步扩大。“园区带动”战略成效明显，县工业园、太和乡循环经济项目区等工业园区加速发展。农业产业化进程进一步加快。全县13家农业龙头企业完成总产值4.9亿元，实交税金2708万元,带动基地总产值3071万元。城市化进程迈出新的步伐，全县城镇化率为31.15%，比上年

25、提高2.03个百分点。二、酒店业发展状况1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内