某县某宾馆建设工程可行性研究报告.docx
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某县某宾馆建设工程可行性研究报告
某县某宾馆建设工程
可行性研究报告
第一章概述
1.1项目背景与任务依据……………………………………………………………1-1
1.2研究的主要内容与过程…………………………………………………………1-2
1.3项目建设的必要性………………………………………………………………1-3
1.4主要研究结论……………………………………………………………………1-7
第二章项目研究区域概况
2.1项目研究范围………………………………………………………………………2-1
2.2研究区域社会经济概况……………………………………………………………2-2
2.3社会经济发展预测…………………………………………………………………2-8
第三章交通量预测
3.1路网概况及分析……………………………………………………………………3-1
3.2现有公路现状分析…………………………………………………………………3-2
3.3交通量预测…………………………………………………………………………3-6
第四章建设规模与技术标准
4.1技术标准选择的依据………………………………………………………………4-1
4.2技术标准论证………………………………………………………………………4-3
4.3技术标准的采用……………………………………………………………………4-6
4.4强制性条文执行情况………………………………………………………………4-7
第五章建设条件与方案比选
5.1建设条件………………………………………………………………………………5-1
5.2砂石材料的来源及运输条件………………………………………………………5-2
5.3现有公路概况………………………………………………………………………5-3
5.4路线起终点与主要控制点………………………………………………………5-6
5.5路线方案比选……………………………………………………………………5-8
5.6推荐方案工程概况………………………………………………………………5-13
第六章实施方案
6.1项目的招标…………………………………………………………………………6-1
6.2施工计划……………………………………………………………………………6-1
6.3工程管理……………………………………………………………………………6-1
6.4运营管理……………………………………………………………………………6-4
第七章投资估算与资金筹措
7.1投资估算……………………………………………………………………………7-1
7.2资金筹措……………………………………………………………………………7-3
第八章经济评价
8.1经济评价的依据及原则……………………………………………………………8-1
8.2国民经济评价主要参数的选取……………………………………………………8-1
8.3国民经济效益计算…………………………………………………………………8-5
8.4国民经济费用计算…………………………………………………………………8-15
8.5国民经济评价指标计算……………………………………………………………8-19
8.6国民经济敏感性分析………………………………………………………………8-21
8.7财务评价……………………………………………………………………………8-22
第九章土地利用评价
9.1区域土地利用、类型及人均占有量…………………………………………………9-1
9.2推荐方案占用土地、主要拆迁建筑物的种类和数量………………………………9-1
9.3与《公路建设项目用地指标》的符合性……………………………………………9-1
9.4集约节约使用土地措施………………………………………………………………9-3
第十章工程环境影响分析
10.1沿线环境特征………………………………………………………………………10-1
10.2工程对环境的影响…………………………………………………………………10-1
10.3环境保护对策措施…………………………………………………………………10-2
第十一章节能分析
11.1燃油节约…………………………………………………………………………11-1
11.2燃油节约计算……………………………………………………………………11-2
11.3节能分析…………………………………………………………………………11-4
11.4结论………………………………………………………………………………11-4
第十二章社会评价
12.1社会影响分析………………………………………………………………………12-1
12.2互适性分析…………………………………………………………………………12-2
12.3社会风险分析………………………………………………………………………12-2
12.4社会评价结论………………………………………………………………………12-3
第十三章风险分析
13.1主要风险因素的识别………………………………………………………………13-1
13.2风险程序分析………………………………………………………………………13-2
13.3防范和降低风险措施………………………………………………………………13-4
第十四章结论与建议
14.1推荐方案总体描述…………………………………………………………………14-1
14.2推荐方案主要优缺点………………………………………………………………14-1
14.3结论与建议…………………………………………………………………………14-1
第一章总论
第一节项目背景
一、项目概况
项目名称：
某宾馆
建设单位：
某富通房地产开发公司
建设性质：
新建
项目法人：
二、项目建设单位基本情况
某富通房地产开发公司成立于年月日，企业法人代表刘定美，公司注册资本万元，主要从事房地产开发、房屋销售、烟酒、食品销售、园林绿化等。
三、项目可研报告编写依据
1、某宾馆可研项目报告编制委托书；
2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；
3、某县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；
4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》（第三版）及建设部有关设计规范、标准；
5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及某富通房地产开发公司提供的有关技术、经济资料。
四、项目可研报告编制原则
1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划；
2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；
3、在某县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足某县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；
4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善某县的基础设施，进一步带动某县的经济建设，促进某酒店服务业的全面发展。
五、项目可研报告编制范围
对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。
六、项目提出的理由
为了认真贯彻落实某县委、县政府提出的“加快旅游兴县”战略部署，打造粤港澳后花园的目标，更好地促进某县“两型”社会的建设，提升某旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务大酒店，打造某县高规格接待服务平台。
第二节项目概况
一、项目简介
某县宾馆位于某县城永康路，北靠龙山路，南连环城西路。
本项目总用地面积为平方米，该地块属于某县国有土地使用权挂牌出让用地，宗地编号为号地块。
土地使用权证号为永国用〔2010〕第号（详见后附图）。
某宾馆是郴州市、某县2011年市、县两级重点建设项目。
大楼为层高层建筑，层高为米，框架剪力墙结构，总建筑面积为平方米。
大楼一、二层为整体，建筑面积平方米，三层以上分三个单元楼。
其中第一、二单元均为—层住宅楼，建筑面积平方米；第三单元为—层酒店客房，建筑面积为平方米。
宾馆总建筑面积平方米。
大楼一、二层全部为酒店餐饮、商务、休闲区，第三单元—层为酒店客房。
本可行性研究报告重点分析宾馆建设项目的可行性分析、论证和结论。
宾馆主要技术经济指标表
序号
结构
布局
建筑
结构
层高
（m）
建筑面积
（㎡）
客房
套数
功能
1
架空层
框剪
4
水、电设施和停车场
2
1层
框剪
4.8
餐饮
3
2层
框剪
4.2
商务、足疗、棋牌等
4
一、二单元
3—层
框剪
均3
商品房住宅楼
6
三单元
3—层
框剪
均3
豪华客房
顶棚
8
合计
二、周围环境与设施
该地块处于某县城区核心地段，主要出入口为永康路和龙山路、环城西路，项目地北边紧邻广场，有风景秀丽城中小公园—公园，西连。
项目附近有某县人防办、县中医院、郴电国际某县分公司、某县水电公司、中天燃气公司等单位及活动场所。
另外项目附近还有昌兴花园、花园等高档住宅区。
片区以广场和街心公园为亮点，以发达便利的城市道路交通为依托，在此建造规模比较大的宾馆是应势所需，此地是酒店宾馆开发的黄金宝地。
三、主要建设内容
1、主要建设宾馆一座，建筑面积约平方米（不含住宅楼面积），土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等。
2、项目建设进度
项目建设期个月，于年—月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于年月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保年月—年月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。
3、投资估算和资金筹措
项目总投资：
估算为万元。
其中建设投资万元（其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，工程预备费万元），无建设期利息，流动资金万元。
建设资金来源：
全部由建设单位自筹。
（1）目前已投入资金
已投入资金汇总表
序号
费用
金额
1
规费
2
土地款
3
土地税费
4
已开票桩基
5
已开票毛渣
6
后期桩基开票
7
后期土建开票（到第层）
8
投入货币资金
9
合计
（2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约万元
（3）还需要自筹资金万元
4、项目财务和经济评价
本项目年均营业收入为万元，年均利润总额万元，所得税后年均净利润总额为万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，投资回收期6.54年（含建设期1年），税后财务净现值万元，大于零。
主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。
项目财务评价指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
项目营业收入
1.1
年均休闲度假中的餐饮收入
万元
1.2
年均住宿收入
万元
1.3
年均商铺租赁收入
万元
1.4
年均娱乐项目收入
万元
1.5
年均会务会展收入
万元
1.6
年均旅游商品销售收入
万元
2
年均营业税金与附加
万元
3
年均总成本费用
万元
4
年均经营成本
万元
5
总定员
人
6
投入总资金
万元
6.1
建设投资
万元
6.2
建设期利息
万元
6.3
流动资金
万元
7
项目经济效益数据与指标
7.1
项目税前财务内部收益率
%
22.32%
7.2
项目税前财务净现值
万元
ic=8%
7.3
项目税前静态投资回收期
年
5.13
年
7.4
项目税后财务内部收益率
%
16.32%
7.5
项目税后财务净现值
万元
ic=8%
7.6
项目税后静态投资回收期
年
6.54
年
7.7
资本金内部收益率
%
16.32%
7.8
资本金财务净现值
万元
7.9
总投资收益率
万元
18.79%
第三节存在问题及建议
项目属于高档高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。
建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。
第二章市场分析
一、某县基本情况
某县地处湖南省东南部、郴州地区北陲，为郴州市第二大县，位于东经112º43’-113º35’，北纬25º58’-26º29’之间。
地域狭长形似蚕，东西长90公里，南北宽10.8至56公里。
全县土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%。
县境北接耒阳市，南连苏仙区，东北、东南、西南依次与安仁、资兴、桂阳三县毗邻。
全县25个乡镇除高亭乡、城关镇、太和乡之外，其余均与外县交界。
县境距首都北京铁路里程1860公里，距省会长沙280公里，距郴州市40公里，距南粤广州445公里。
全县总人口63万,总面积1979平方公里，辖8镇17乡。
京广铁路、107国道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境内；便江上承东江，下接湘江，直入长江，一年四季通航，是郴州市唯一的水运航线。
某是著名的“冶炼之乡”，2002年被世界白银协会和中国有色金属协会命名为“中国银都”。
某还是“烤烟之乡”和“油茶之乡”，是国家和省定粮食大县、电气化县以及丘岗开发重点县。
某县基础设施建设已日臻完善，县城经过投资8亿多元的全面建设，已发展成为一座依山傍水、风景优美、富有活力的山水旅游城市。
某县城是郴州市域的次中心，全县的政治、经济、文化中心，以能源、冶炼深加工产业为主导，山水旅游为特色的地方性小城市。
改革开放以来，某县城得到迅猛发展，城市设施日新月异，建成区由1998年的4.5平方公里增加到10平方公里，城市人口为10万人。
随着县域经济和社会的快速发展，城镇化水平的提高、城区的扩大、人口的增加，特别是县城在实施“南延北扩”战略中一系列项目建设以及位于城南占地5000亩的循环经济工业园的快速建设与壮大，县城地域将快速扩大，城区人口将迅速增加，规划2015年，城区人口将达20万人。
自然条件
地形地貌及地质
某县境东部山脉西丘陵，中部丘陵和盆地相间，势如马鞍，形似桑蚕，溪河呈树枝状。
土壤以板页岩红壤为主，其次为石灰岩、砂岩红壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土层深厚。
全县土地主要以山地、丘陵为主，县内山地、丘陵、岗地、平原分别占土地总面积的比例为28.6％，43.66％，9.7％，14.99％。
其中70％的山地地貌集中分布于县城东部，丘陵和岗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河两岸河中部盆地里。
县城东部海拔平均在500~1000m，西部海拔在300～500m，最高海拔为1386m，最低为93m。
全县红岩分布广，“丹霞”地貌发育，为全市之最。
某县地处南岭构造带东北部河茶水断陷盆地南端，属多回旋造山地带。
境内褶皱断裂强烈，内、外生矿物遍及全县。
其中境内地层自元古界震旦系至新生界第四系地层，除缺失古生界的奥陶系和志留系外，其余各系地层均有分布；褶皱在境内极其发育；境内断裂带共计12条，其中正断裂有6条，逆断裂有4条，平移断裂层有2条。
气候
某县属亚热带季风气候，高温多湿，气温适中，四季分明，全县境内主要气候要素的时空分布、年际、年内，区间差异均明显。
据当地气象观测资料得出的气候特征值如下：
多年平均气温：
17.5℃
极端最高气温：
40.5℃
极端最低气温：
－8.3℃
多年平均日照时间：
1467h
年平均降水量：
1498mm
最大日降水量：
391.9mm
年蒸发量1345mm
年平相对湿度83％
年平雾日42.9天
水文
某县境内大小河流149条，其中控制流域面积在10平方公里以上的53条，年平均径流量为15.45亿立方米，分为便江水系和永乐江水系。
资源条件
某县素有“油茶之乡”、“煤炭之乡”、“冶炼之乡”和“华侨之乡”的美称。
自然资源极为丰富。
全县有油茶林76万亩，年产茶油1400余吨；煤炭储存量3.5亿吨，湘永白煤誉满全省。
全县水能资源丰富，理论蕴藏量11.32万千瓦，可开发水能达9.54万千瓦；全县水域宽广，共有大小河流149条，青山垅水库属大型水库，蓄水量达1.36亿立方米。
矿产资源
某县境内矿藏丰富，有煤、铁、锰、铅、锌等，境内矿产资源计有4大类15种，其中以无烟煤为优势矿种。
动物资源
某县境内动物资源属亚热带林灌、草地——农田动物群，种类和数量都比较丰富。
但由于森林过伐、环境污染及过度捕猎，生态环境恶化，资源明显减少。
除人工饲养的家畜、家禽、家鱼外，境内现有野生动物500种以上，其中珍贵动物27种，常见野生动物约200种。
毛皮兽及珍稀动物多分布于县境东部山区，水产动物主要分布于中、西部。
植物资源
某县地处中亚热带常绿阔叶林区，具备植物生长发育的优越自然条件，植物资源丰富。
据初步统计，除栽培的110余种作物外，其余已被利用或行将被利用的植物资源不下1000种。
常见的约340余种。
其中已被广泛利用的优势种群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。
但由于几次大的乱垦滥伐，资源量锐减，许多珍贵植物濒临灭绝。
境内现存珍稀植物约22种。
植物资源的总体分布现状，以东部山区为重心，向西逐减。
水资源
1）地表水
全县地表水多年平均年总量为81.26亿立方米，其中，境内径流总量15.46亿立方米，外来客水65.80亿立方米。
境内径流时空变化大。
年际最大年（1961）径流量为24.91亿立方米，比历年平均量多61%，最小年（1963）7.31亿立方米，为历年平均量的47%；年内，汛期（3～8月）径流量为10.71亿立方米，枯水期（9～2月）径流量为4.8亿立方米，相差1.23倍，最大月（5月）径流量为2.39亿立方米，最枯月（12月）径流量为0.65亿立方米，相差2.68倍。
径流量地域分布总趋势自东向西逐减。
表2.1某县主要河流径流特征表
流域名称
集水面积
（km2）
径流模数
（l/s.km2）
年径流深
（mm）
全县
1979.44
24.84
780.8
东部永乐江
531.19
27.68
873.0
中部便江
1112.55
26.11
823.4
西部九三河
335.7
21.16
667.4
便江是某县的一条重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源于桂东县黄洞乡，南自碧塘乡锦里村沙山里入境，流经碧塘乡东部、城关镇东北部、塘门口镇中部，于塘门口镇塘市村沙洲下出境，经耒阳、衡阳入湘江。
境内流经长度43.5km，河面宽100～200m。
某电站设计蓄水库容6400万m3，最小流量40m3/s，最大流量3473m3/s，最高水位107.38m，最低水位106.53m。
全县现有水库128座，总蓄水量27288万立方米，其中大型水库一座，为青山垅水库，总库容13600万立方米；中型水库一座为龙潭水库，总库容6068万立方米；蓄水100万立方米以上的小
（一）型水库22座，总库容5125万立方米；蓄水10万立方米以上的小
（二）型水库104座，总库容2495万立方米。
青山垅水库—位于永乐江中游、县东部的龙形市乡杨梅塘村，是一座以灌溉为主，兼顾防洪、发电和养鱼等综合开发的大型水库。
水库集水面积450平方公里，总库容1.36亿立方米，有效库容8400万立方米，年平均产水量3.65亿立方米。
水库大坝，坝长180米，高56米，坝顶高程253.4米，顶宽6.5米，最大泄洪流量1582m3/s。
龙潭水库—位于柏林镇龙潭村，是县内唯一的一座中型水库，居耒水注江上游，集水面积18.7平方公里。
水库坝高41.4米，坝顶高程213.4米，总库容6068万立方米，有效库容5219万立方米。
2）地下水
境内地下水多年平均渗入补给量为5.53亿立方米，径流量为2.51亿立方米，可采水量为其中基岩裂隙水面积1574.1平方公里，占总面积的79.5%，分布于县境东、中部广大地区，年径流量为1.24亿立方米，占全县的49.4%；灰岩溶洞水面积381.3%平方公里，占全县总面积的19.3%。
主要分布于县境西部，年径流量为1.26亿立方米，占全县的50.1%；第四系松散岩孔隙水面积24平方公里，占全县的1.2%，线状分布于沿河地带，年径流量0.01亿立方米，仅占全县的1.2%。
国民经济和社会发展
自改革开放以来，某县人民在县委、县政府的领导下，坚持“抓住机遇、深化改革、扩大开放、保持稳定”的方针，团结奋战，全县经济建设和社会事业有了较大发展。
2010年，全县生产总值达63.04亿元,按可比价格计算,增长6.9%，其中第一产业增加值102409万元，第二产业增加值310963万元，第三产业增加值216999万元，按常住人口计算，人均GDP达10969元。
全县三次产业结构由上年的19.3∶45.1:
35.6调整为16.3：
49.3：
34.4。
“三化”进程进一步加快。
以壮大支柱产业为重点、发展工业园区为载体，新型工业化进程进一步加快，“工业强县”的核心作用进一步凸显。
全县共实现工业增加值295502万元，增长7.0%;工业增加值占全县GDP的46.9%，比重比上年提高4.7个百分点,拉动GDP增长3.0个百分点；金银产业紧紧抓住发展循环经济的政策机遇，大力发展精深加工，促进骨干企业发展，金银产业作为第一支柱产业继续保持良好的发展势头，“中国银都”的影响力进一步扩大。
“园区带动”战略成效明显，县工业园、太和乡循环经济项目区等工业园区加速发展。
农业产业化进程进一步加快。
全县13家农业龙头企业完成总产值4.9亿元，实交税金2708万元,带动基地总产值3071万元。
城市化进程迈出新的步伐，全县城镇化率为31.15%，比上年提高2.03个百分点。
二、酒店业发展状况
1、中国酒店业现状
我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。
随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：
（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分
经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；
（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场
目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。
酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内
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