最新技术经济学课程设计.docx

1、最新技术经济学课程设计技术经济学课程设计技术经济学课程设计XX小区可行性研究报告姓名：汪下玲（2008010449） 黄国明（20080104） 丁灿伟（2008010425） 专业：建筑与土木工程 年级：三年级 指导老师：覃爱民 完成日期：一、总论 （一）项目概况（二）项目承办单位二宏观环境分析三初步投资意向及选址论证（一）投资意向（二）选址论证四.市场分析与价格预测五.项目总体规划及产品方案(一)总体规划（二）、销售计划及营销策略六节水节电措施（一）.节水（二）节电七.安全生产及环境保护措施(一)安全生产措施(二)环境保护措施八.组织机构与人力安排九.项目进度安排十.投资估算和资金筹措（一

2、）、投资估算（二 ）、资金筹措十一.财务评价(一)编制财务报表(二)财务评价指标十二.项目敏感性分析十三.社会环境评价十四.综合评价与结论建议一、总论（一）项目概况1、 宗地位置该地块位于西环路以南，规划六安一中对面。此地块东邻市政府巨资打造的淠河景观带，西北依偎规划的市第一中学，集商业、文化、娱乐于一体，交通便捷，配套设施齐备，开发前景远大。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）2、宗地现状二、宏观环境分析.2010年 1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进

3、报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。（政策调控）。政治因素：政治因素是投资的基础和保障。从投资的起步看，一些项目的设立是由政治利益产生的。之所以这样说，主要是因为国家政治与经济之间的作用关系。政治动荡对投资人来说是致命的，只有一个稳定的政治环境才可以给投资人一个良好的投资心境。才能促进经济的发展，做到经济投资和国家政治相辅相成。经济因素：经济环境对于投资的影响在发达国家和发展中国家是存在区别的。发达国家的经济环境已经迈向成熟阶段，存在大量消费的现象。消费者的平均收入要相对于发

4、展中国家高出很多，消费水平也较高。可以说，一个国家现行的经济状况很大程度上决定了投资人是否投资的决心。社会因素：投资是在一定的社会环境中进行的，投资活动受制于一个国家当前的社会环境，社会投资环境可以直接影响到投资的成败。她反应了一个国家对于各种投资的可接受程度，在此投资是否可行的一个参照。国家法规：国家对于投资的法规政策，体现了国家在一定时期的发展战略和发展模式。决定了对各项投资的可接受程度，关系到投资对当前的国家形式所起的作用，推进还是滞后。直接决定投资政策是否可行。二、初步投资意向及选址论证（一）投资意向中国目前的投资形势：目前中国宏观经济持续向好、外汇储备持续增加、人民币汇率保持缓慢上升

5、、资本市场不断发展，吸收外商直接投资（FDI）逐年增加，已成为世界主要的FDI目的地之一。在外商投资的产业结构方面，服务业比重在不断上升，制造业比重平稳中略有下降。目前现代服务业方面的投资，包括金融、物流业等在不断提高。对自身国内情况来说，中、西部地区投资增速回落；第一、二、三产业虽有增长但增长幅度下降；基础设施投资增长迅速；最明显的增长速度在于房地产开发投资。投资增长的主要动力任然是地方项目。六安投资环境：六安市处于北亚带与暧温带过渡地带，气候上具有两个明显特征：一是季风气候显著，冬冷夏热，四季分明。二是气候温和，雨量适中，光照充足，热量条件好，无霜期较长。地貌类型复杂多样，有山地、丘陵、岗

6、地、平原，呈梯形分布，河流、盆地、湖泊相间其中。市区可分为大别山北坡山地、江淮丘陵、江淮岗地和平原四大地貌单元。土地资源以耕地和林地为主，动植物资源丰富，对于发展种植业和养殖业有很好的环境条件。旅游资源丰富，拥有众多历史名山和建筑，是整个安徽省六大旅游区之一。改革开放以来，建立了地方国民经济体制，并一直保持很好的发展趋势。对于旅游业、建筑业、房地产业有很大的发展空间。1、开发状况： 自2000 年到2004 年以来，共有53 家开发企业参与六安的房地产开发，其中来自市外的开发企业43 家，开发土地面积4200 亩，其中老城改造面积 3000 多亩。并开始对3.3 平方公里的老城区分块实施改造，

7、首期启动老城改造面积0.94 平方公里，先后改造地块40 个，拆除各类旧房屋170 万平方米、开发面积近200 万平方米、商品房约140 万平方米。 六安明令城市规划建设用地60 平方公里以内及西环路外侧200 平方米至老淠河（窑岗嘴大桥至新安大桥段）范围内的农民既城市近郊特定范围内 的住户，符合新建或翻建住宅条件并提出建设申请的，原则上必须进入市政府统一建设的安置点，购买公寓住宅。每户80 平方米以内按建设成本价提供，超出部分按市场价购买。首批来自芜湖、江苏、福建的开发商开发建设了毅达小区、明都花园、锦绣花园、兴美花园等，以此带动了六安市的房地产市场。同时，一批投资较大、档次较高的项目，如天

8、盈星城、徽商国贸中心、明珠广场、沃尔特大酒店，正在建设之中。 2003 年，全市房屋交易面积68.96 万平方米，交易额7.89 亿元。2004 年房屋交易面积 平方米。市区经济适用房建设和危旧房改造步伐加快。相继建成了毅达小区、锦绣花园、明都花园、金鼎花园、兴美花园、金裕小区等住宅新区。 2、价格状况 六安房价大体经历三个阶段，1999-2001 年是1000 元/平方米，2002-2003 年是1000-1400 元/平方米，2004 年是1400-1880 元/平方米。2005 年多层住宅城区都在2000 元/平方米以上，徽商国贸中心房价最高达到2698 元/平方米。高层、小高层的出现将

9、使房价提升一个层次。目前，六安第一栋小高层住宅，位于皖西路上的华安中心广场即将封顶，市场价已达2200 元/平方米以上。 由于2003 年开工面积较2002 年减少，导致2004 年竣工房屋市场放量相对较少。由于旧城改造带来的需求拉、城区常住人口增加等因素，自2003 年底起，住房价格呈爆发式增长，因而2005 年上半年房地产住宅市场的销 售情况仍然表现突出， 而随着2004 年的开工面积和住宅项目土地市场大量投放，预计2005 年下半年起将逐渐影响市场。特别是中央7 部委出台了更加严厉的调控房价措施后，虽然六安拆迁改造还有一定的空间（如常青路、黄大街的拆迁改造），但相对而言，未来市场形势不容

10、乐观， 六安房价迅猛上涨的幅度会得到有效遏制，房地产投资市场风险骤然加大。 3、市场特点: 从经济水平来看，六安近几年的发展比前些年有了更快的发展，经济发展较为稳定，特别是在经济开发区政务新区等的带动下，区域发展潜力看好。由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化，1/3 房源为动拆迁户购买，旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力； 从房地产业发展来看，由于城市居民自建房或者单位集资建房相对较少，大部分人都接受了商品房的概念，近年来商品房在六安迅速的启动和被广大客户接受，房地产的发展一直都处于供销两旺的势头；外埠房地产商抢滩六安，一方面提升了六安房地产的发展水平，另一

11、方面也将本土部分小开发企业或体制落后的企业淘汰出局，以东苑小区、中房六安分公司等六安房地产领头羊已经淡出 。六安房地产业经过了谨慎启动、盲目开拓，到政府有序管理后，正逐渐走向理智和成熟，培育了一批有信誉、上规模的房地产开发企业和企业家。随着商品房的上市量稳步上升，特别是2004 年价格经过井喷式的发展后，2005 年商品住房的销售逐步转稳。 从产品特征来看，六安市现有住宅建筑面积在80-130 平方米（二居室及三居室为主）楼层在 二三四五层的消化较快；商品房仍以初步的住宅功能为主，对小区绿化以及小区物业管理以及配套服务方面较为欠缺；纯住宅项目较少，大多住宅采取商住一体的格局，商业氛围太浓，也降

12、低了住宅的品质；栋间距太小，停车位设计较少，景观布局一般，整体居住环境不尽理想；大面积户型的消化难度大和购买力不足是比较明显的特点。商业街区偏多、小区内部步行街过烂；铺面多为上下双层联体；老城改造项目几乎都是商住型，内部建设二条以上的小型商业街。 从消费热点来看，住宅集中在城南板块、六安一中周围、环九墩塘和中心广场区域，分别具有政务区、教育、环境和时尚概念，区位特色十分明显。商业铺面热点分散，单层小铺面需求较旺。由于传统商业中心鼓楼街、黄大街、云露街等逐渐消失，尚没有形成新的、具有鲜明商业业态的街区。而皖西路只是集中在街道的北侧，仅仅是超级市场的投资乐园。 从产品需求来看：住宅热、商业冷。从城

13、区明珠广场、徽商国贸中心、豪门花园等楼盘来看，都存在一个共性，就是住宅供不应求，店铺门面房问津者少。徽商在住宅市场风光无限，始终引领六安房价，为疯狂上涨的房价推波助澜。然而，其沿解放路商业步行街销售步履艰难，沿人民路商业迟迟不敢定位，被逼无奈正在悄悄更换销售代理，以便推动市场销售。豪门花园商业铺面更始创下单月无销售的尴尬的记录。明珠广场步行街小铺面好于大铺面，而沿解放路黄金地段的已封顶的两幢7 层综合楼，本地市场也难以接 39% 49% 3% 9% 自己有房 与父母同住 租房 其他受，没有产生预期的所谓黄金效益。各家都分别成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投资。（二）选址论证四、市场需求预测五、项目总体规划及产品方案六、节水节电措施（文件夹）七、安全生产及环境保护措施（文件夹）八、组织结构与人力资源配置（文件夹）九、项目进度安排十、投资估算和资金筹措（文件夹）十一、财务评价（一）编制财务报表1现金流量表2损益表3资金来源与应用表4（二）财务评价指标1项目盈利能力指标2项目清偿能力指标 十二、敏感性分析十三、社会环境评价十四、综合评价与结论，建议