最新技术经济学课程设计.docx

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技术经济学课程设计

技术经济学课程设计

XX小区可行性研究报告

姓名：

汪下玲（2008010449）

黄国明（20080104）

丁灿伟（2008010425）

专业：

建筑与土木工程

年级：

三年级

指导老师：

覃爱民

完成日期：

一、总论

（一）项目概况

（二）项目承办单位

二．宏观环境分析

三初步投资意向及选址论证

（一）投资意向

（二）选址论证

四.市场分析与价格预测

五.项目总体规划及产品方案

（一）总体规划

（二）、销售计划及营销策略

六节水节电措施

（一）.节水

（二）节电

七.安全生产及环境保护措施

（一）安全生产措施

（二）环境保护措施

八.组织机构与人力安排

九.项目进度安排

十.投资估算和资金筹措

（一）、投资估算

（二）、资金筹措

十一.财务评价

（一）编制财务报表

（二）财务评价指标

十二.项目敏感性分析

十三.社会环境评价

十四.综合评价与结论建议

一、总论

（一）项目概况

1、宗地位置 

该地块位于西环路以南，规划六安一中对面。

此地块东邻市政府巨资打造的淠河景观带，西北依偎规划的市第一中学，集商业、文化、娱乐于一体，交通便捷，配套设施齐备，开发前景远大 。

附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系） 

2、宗地现状

二、宏观环境分析

.2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。

提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

（政策调控）。

政治因素：

政治因素是投资的基础和保障。

从投资的起步看，一些项目的设立是由政治利益产生的。

之所以这样说，主要是因为国家政治与经济之间的作用关系。

政治动荡对投资人来说是致命的，只有一个稳定的政治环境才可以给投资人一个良好的投资心境。

才能促进经济的发展，做到经济投资和国家政治相辅相成。

经济因素：

经济环境对于投资的影响在发达国家和发展中国家是存在区别的。

发达国家的经济环境已经迈向成熟阶段，存在大量消费的现象。

消费者的平均收入要相对于发展中国家高出很多，消费水平也较高。

可以说，一个国家现行的经济状况很大程度上决定了投资人是否投资的决心。

社会因素：

投资是在一定的社会环境中进行的，投资活动受制于一个国家当前的社会环境，社会投资环境可以直接影响到投资的成败。

她反应了一个国家对于各种投资的可接受程度，在此投资是否可行的一个参照。

国家法规：

国家对于投资的法规政策，体现了国家在一定时期的发展战略和发展模式。

决定了对各项投资的可接受程度，关系到投资对当前的国家形式所起的作用，推进还是滞后。

直接决定投资政策是否可行。

二、初步投资意向及选址论证

（一）投资意向

中国目前的投资形势：

目前中国宏观经济持续向好、外汇储备持续增加、人民币汇率保持缓慢上升、资本市场不断发展，吸收外商直接投资（FDI）逐年增加，已成为世界主要的FDI目的地之一。

在外商投资的产业结构方面，服务业比重在不断上升，制造业比重平稳中略有下降。

目前现代服务业方面的投资，包括金融、物流业等在不断提高。

对自身国内情况来说，中、西部地区投资增速回落；第一、二、三产业虽有增长但增长幅度下降；基础设施投资增长迅速；最明显的增长速度在于房地产开发投资。

投资增长的主要动力任然是地方项目。

六安投资环境：

六安市处于北亚带与暧温带过渡地带，气候上具有两个明显特征：

一是季风气候显著，冬冷夏热，四季分明。

二是气候温和，雨量适中，光照充足，热量条件好，无霜期较长。

地貌类型复杂多样，有山地、丘陵、岗地、平原，呈梯形分布，河流、盆地、湖泊相间其中。

市区可分为大别山北坡山地、江淮丘陵、江淮岗地和平原四大地貌单元。

土地资源以耕地和林地为主，动植物资源丰富，对于发展种植业和养殖业有很好的环境条件。

旅游资源丰富，拥有众多历史名山和建筑，是整个安徽省六大旅游区之一。

改革开放以来，建立了地方国民经济体制，并一直保持很好的发展趋势。

对于旅游业、建筑业、房地产业有很大的发展空间。

1、开发状况：

自2000年到2004年以来，共有53家开发企业参与六安的房地产开发，其中来自市外的开发企业43家，开发土地面积4200亩，其中老城改造面积3000多亩。

并开始对3.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.94平方公里，先后改造地块40个，拆除各类旧房屋170万平方米、开发面积近200万平方米、商品房约140万平方米。

六安明令城市规划建设用地60平方公里以内及西环路外侧200平方米至老淠河（窑岗嘴大桥至新安大桥段）范围内的农民既城市近郊特定范围内的住户，符合新建或翻建住宅条件并提出建设申请的，原则上必须进入市政府统一建设的安置点，购买公寓住宅。

每户80平方米以内按建设成本价提供，超出部分按市场价购买。

首批来自芜湖、江苏、福建的开发商开发建设了毅达小区、明都花园、锦绣花园、兴美花园等，以此带动了六安市的房地产市场。

同时，一批投资较大、档次较高的项目，如天盈星城、徽商国贸中心、明珠广场、沃尔特大酒店，正在建设之中。

2003年，全市房屋交易面积68.96万平方米，交易额7.89亿元。

2004年房屋交易面积平方米。

市区经济适用房建设和危旧房改造步伐加快。

相继建成了毅达小区、锦绣花园、明都花园、金鼎花园、兴美花园、金裕小区等住宅新区。

2、价格状况六安房价大体经历三个阶段，1999-2001年是1000元/平方米，2002-2003年是1000-1400元/平方米，2004年是1400-1880元/平方米。

2005年多层住宅城区都在2000元/平方米以上，徽商国贸中心房价最高达到2698元/平方米。

高层、小高层的出现将使房价提升一个层次。

目前，六安第一栋小高层住宅，位于皖西路上的华安中心广场即将封顶，市场价已达2200元/平方米以上。

由于2003年开工面积较2002年减少，导致2004年竣工房屋市场放量相对较少。

由于旧城改造带来的需求拉、城区常住人口增加等因素，自2003年底起，住房价格呈爆发式增长，因而2005年上半年房地产住宅市场的销售情况仍然表现突出，而随着2004年的开工面积和住宅项目土地市场大量投放，预计2005年下半年起将逐渐影响市场。

特别是中央7部委出台了更加严厉的调控房价措施后，虽然六安拆迁改造还有一定的空间（如常青路、黄大街的拆迁改造），但相对而言，未来市场形势不容乐观，六安房价迅猛上涨的幅度会得到有效遏制，房地产投资市场风险骤然加大。

3、市场特点:

从经济水平来看，六安近几年的发展比前些年有了更快的发展，经济发展较为稳定，特别是在经济开发区政务新区等的带动下，区域发展潜力看好。

由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化，1/3房源为动拆迁户购买，旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力；从房地产业发展来看，由于城市居民自建房或者单位集资建房相对较少，大部分人都接受了商品房的概念，近年来商品房在六安迅速的启动和被广大客户接受，房地产的发展一直都处于供销两旺的势头；外埠房地产商抢滩六安，一方面提升了六安房地产的发展水平，另一方面也将本土部分小开发企业或体制落后的企业淘汰出局，以东苑小区、中房六安分公司等六安房地产领头羊已经淡出。

六安房地产业经过了谨慎启动、盲目开拓，到政府有序管理后，正逐渐走向理智和成熟，培育了一批有信誉、上规模的房地产开发企业和企业家。

随着商品房的上市量稳步上升，特别是2004年价格经过井喷式的发展后，2005年商品住房的销售逐步转稳。

从产品特征来看，六安市现有住宅建筑面积在80-130平方米（二居室及三居室为主）楼层在二三四五层的消化较快；商品房仍以初步的住宅功能为主，对小区绿化以及小区物业管理以及配套服务方面较为欠缺；纯住宅项目较少，大多住宅采取商住一体的格局，商业氛围太浓，也降低了住宅的品质；栋间距太小，停车位设计较少，景观布局一般，整体居住环境不尽理想；大面积户型的消化难度大和购买力不足是比较明显的特点。

商业街区偏多、小区内部步行街过烂；铺面多为上下双层联体；老城改造项目几乎都是商住型，内部建设二条以上的小型商业街。

从消费热点来看，住宅集中在城南板块、六安一中周围、环九墩塘和中心广场区域，分别具有政务区、教育、环境和时尚概念，区位特色十分明显。

商业铺面热点分散，单层小铺面需求较旺。

由于传统商业中心鼓楼街、黄大街、云露街等逐渐消失，尚没有形成新的、具有鲜明商业业态的街区。

而皖西路只是集中在街道的北侧，仅仅是超级市场的投资乐园。

从产品需求来看：

住宅热、商业冷。

从城区明珠广场、徽商国贸中心、豪门花园等楼盘来看，都存在一个共性，就是住宅供不应求，店铺门面房问津者少。

徽商在住宅市场风光无限，始终引领六安房价，为疯狂上涨的房价推波助澜。

然而，其沿解放路商业步行街销售步履艰难，沿人民路商业迟迟不敢定位，被逼无奈正在悄悄更换销售代理，以便推动市场销售。

豪门花园商业铺面更始创下单月无销售的尴尬的记录。

明珠广场步行街小铺面好于大铺面，而沿解放路黄金地段的已封顶的两幢7层综合楼，本地市场也难以接39%49%3%9%自己有房与父母同住租房其他受，没有产生预期的所谓黄金效益。

各家都分别成立了招商部，奔赴合肥、上海、江浙等地，吸引外商投资。

（二）选址论证

四、市场需求预测

五、项目总体规划及产品方案

六、节水节电措施（文件夹）

七、安全生产及环境保护措施（文件夹）

八、组织结构与人力资源配置（文件夹）

九、项目进度安排

十、投资估算和资金筹措（文件夹）

十一、财务评价

（一）编制财务报表

1现金流量表

2损益表

3资金来源与应用表

4

（二）财务评价指标

1项目盈利能力指标

2项目清偿能力指标

十二、敏感性分析

十三、社会环境评价

十四、综合评价与结论，建议