雅郡(别墅)策划案.ppt

1、雅雅 郡郡营营销销策划实操案策划实操案广州中地行房产代理有限公司广州中地行房产代理有限公司广州中地行房产代理有限公司广州中地行房产代理有限公司二六年二月二十三日二六年二月二十三日二六年二月二十三日二六年二月二十三日整体推广思路整体推广思路我们的产品是什么我们的产品是什么我们的产品是什么我们的产品是什么我们的潜在我们的潜在我们的潜在我们的潜在客户在哪里客户在哪里客户在哪里客户在哪里如何赢得我如何赢得我如何赢得我如何赢得我们的客户们的客户们的客户们的客户形象定位形象定位形象定位形象定位产品建议产品建议产品建议产品建议价格定位价格定位价格定位价格定位营销推广部署营销推广部署营销推广部署营销推广部署根

2、据地段根据地段根据地段根据地段及产品及产品及产品及产品项目理解项目理解项目理解项目理解优劣势分析优劣势分析优劣势分析优劣势分析w第一部分 项目分析 w第二部分 项目定位 w第三部分 营销推广策略 w第四部分 整体项目建议 第一部分第一部分 项目分析项目分析一、项目理解一、项目理解小区规划用地面积为小区规划用地面积为小区规划用地面积为小区规划用地面积为221054221054221054221054平方米平方米平方米平方米规划总建筑面积为规划总建筑面积为规划总建筑面积为规划总建筑面积为201810201810201810201810平方米平方米平方米平方米 规划总居住户数为规划总居住户数为规划总

3、居住户数为规划总居住户数为1648164816481648户户户户容积率仅为容积率仅为容积率仅为容积率仅为0.910.910.910.91 市区内罕见的低密度，商务化，个性化，国际化高尚社区市区内罕见的低密度，商务化，个性化，国际化高尚社区市区内罕见的低密度，商务化，个性化，国际化高尚社区市区内罕见的低密度，商务化，个性化，国际化高尚社区 会会会会展展展展雅雅雅雅郡郡郡郡华南华南华南华南快干快干快干快干黄洲黄洲黄洲黄洲大桥大桥大桥大桥东环东环东环东环高速高速高速高速广州广州广州广州大桥大桥大桥大桥新港新港新港新港东路东路东路东路地铁地铁地铁地铁2 2号线号线号线号线我们的优势我们的优势w w地

4、理优越地理优越地理优越地理优越高品质居住生活功能的高品质居住生活功能的高品质居住生活功能的高品质居住生活功能的RBDRBDRBDRBD型、生态型的新型、生态型的新型、生态型的新型、生态型的新 城市中心城市中心城市中心城市中心 w w交通便利交通便利交通便利交通便利“五纵二横五纵二横五纵二横五纵二横”的立体交通网状的立体交通网状的立体交通网状的立体交通网状w w生态环保生态环保生态环保生态环保广州广州广州广州“南肺南肺南肺南肺”万亩果园万亩果园万亩果园万亩果园 广州广州广州广州“塞纳河塞纳河塞纳河塞纳河”w w户型多样化户型多样化户型多样化户型多样化洋房、联排别墅、别墅洋房、联排别墅、别墅洋房、

5、联排别墅、别墅洋房、联排别墅、别墅 w w配套配套配套配套设设施施施施规规划完划完划完划完备备30303030多余项设施多余项设施多余项设施多余项设施 w w小区在此小区在此小区在此小区在此处处于房地于房地于房地于房地产发产发展展展展龙头龙头地位地位地位地位提前抢占市场提前抢占市场提前抢占市场提前抢占市场 我们的劣势我们的劣势w w众多竞争对手，分流部分客户众多竞争对手，分流部分客户众多竞争对手，分流部分客户众多竞争对手，分流部分客户 淡化建议：淡化建议：淡化建议：淡化建议：重新包装，突现项目的个性化重新包装，突现项目的个性化重新包装，突现项目的个性化重新包装，突现项目的个性化 突出项目的升值

6、前景突出项目的升值前景突出项目的升值前景突出项目的升值前景 w w周边环境杂乱，降低产品档次周边环境杂乱，降低产品档次周边环境杂乱，降低产品档次周边环境杂乱，降低产品档次 淡化建议：淡化建议：淡化建议：淡化建议：未来发展的重点地块未来发展的重点地块未来发展的重点地块未来发展的重点地块 加强项目自身的保安工作加强项目自身的保安工作加强项目自身的保安工作加强项目自身的保安工作 尽早完善小区内配套设施尽早完善小区内配套设施尽早完善小区内配套设施尽早完善小区内配套设施 w w交通较为不便交通较为不便交通较为不便交通较为不便 淡化建议：淡化建议：淡化建议：淡化建议：地铁二号线的开通及专巴接送地铁二号线的

7、开通及专巴接送地铁二号线的开通及专巴接送地铁二号线的开通及专巴接送 w w现场包装与形象包装存在一定差距现场包装与形象包装存在一定差距现场包装与形象包装存在一定差距现场包装与形象包装存在一定差距 淡化建议：淡化建议：淡化建议：淡化建议：园林绿化改造及现场包装迎合和突显项目形园林绿化改造及现场包装迎合和突显项目形园林绿化改造及现场包装迎合和突显项目形园林绿化改造及现场包装迎合和突显项目形 象定位象定位象定位象定位 二、客户分析二、客户分析种类种类种类种类 比例比例比例比例 自住客户自住客户自住客户自住客户 87.6%87.6%87.6%87.6%驾车客户驾车客户驾车客户驾车客户 51.5%51.

8、5%51.5%51.5%报纸认知客户报纸认知客户报纸认知客户报纸认知客户 72.2%72.2%72.2%72.2%有一定经济基础，事业有成的中年人有一定经济基础，事业有成的中年人有一定经济基础，事业有成的中年人有一定经济基础，事业有成的中年人 文化素文化素文化素文化素质较质较高，具有前瞻性的眼光高，具有前瞻性的眼光高，具有前瞻性的眼光高，具有前瞻性的眼光 接受新知接受新知接受新知接受新知识识及新概念及新概念及新概念及新概念较较快快快快 ，多多多多为为商人或企商人或企商人或企商人或企业业高高高高级级管理人管理人管理人管理人员员 他他他他们们努力在繁忙的公努力在繁忙的公努力在繁忙的公努力在繁忙的公

9、务务及生活之及生活之及生活之及生活之间寻间寻求平衡点求平衡点求平衡点求平衡点 前期客户分析：前期客户分析：前期客户分析：前期客户分析：他们的特性是：他们的特性是：他们的特性是：他们的特性是：他们的置业目的是：他们的置业目的是：他们的置业目的是：他们的置业目的是：置业不是简单的居住，而是追求更高层次的居置业不是简单的居住，而是追求更高层次的居置业不是简单的居住，而是追求更高层次的居置业不是简单的居住，而是追求更高层次的居住环境及生活质素。住环境及生活质素。住环境及生活质素。住环境及生活质素。我们的目标客户我们的目标客户w广州区域内的高薪一族广州区域内的高薪一族广州区域内的高薪一族广州区域内的高薪

10、一族 w短期旅居于广州的客户短期旅居于广州的客户短期旅居于广州的客户短期旅居于广州的客户 w企业高层员工企业高层员工企业高层员工企业高层员工 三、前期工作的成功与不足三、前期工作的成功与不足 成功之处成功之处成功之处成功之处1.1.项目名称项目名称项目名称项目名称“雅郡雅郡雅郡雅郡”及其主题广告语及其主题广告语及其主题广告语及其主题广告语“让才智享受从容让才智享受从容让才智享受从容让才智享受从容”设计比较形设计比较形设计比较形设计比较形象、贴切，赋予了该项目丰富的文化内涵和较高的居住水平定位，象、贴切，赋予了该项目丰富的文化内涵和较高的居住水平定位，象、贴切，赋予了该项目丰富的文化内涵和较高的

11、居住水平定位，象、贴切，赋予了该项目丰富的文化内涵和较高的居住水平定位，具有创意，品牌形象鲜明，独树一格具有创意，品牌形象鲜明，独树一格具有创意，品牌形象鲜明，独树一格具有创意，品牌形象鲜明，独树一格2.2.2.2.项目经过前段时间的品牌塑造与树立，已形成自身风格和品项目经过前段时间的品牌塑造与树立，已形成自身风格和品项目经过前段时间的品牌塑造与树立，已形成自身风格和品项目经过前段时间的品牌塑造与树立，已形成自身风格和品味。一开始就给消费者味。一开始就给消费者味。一开始就给消费者味。一开始就给消费者“有别于一般楼盘的，有较高品味的有别于一般楼盘的，有较高品味的有别于一般楼盘的，有较高品味的有别

12、于一般楼盘的，有较高品味的”感觉。奠定了良好的社会基础，在市场上建立了一定的知感觉。奠定了良好的社会基础，在市场上建立了一定的知感觉。奠定了良好的社会基础，在市场上建立了一定的知感觉。奠定了良好的社会基础，在市场上建立了一定的知名度，在消费者心中形成一定的可信度，增强了消费者的购名度，在消费者心中形成一定的可信度，增强了消费者的购名度，在消费者心中形成一定的可信度，增强了消费者的购名度，在消费者心中形成一定的可信度，增强了消费者的购买信心买信心买信心买信心 不足之处不足之处不足之处不足之处1.1.前期宣传推广以商务作为重要卖点但因时机与条件尚欠成熟，导前期宣传推广以商务作为重要卖点但因时机与条

13、件尚欠成熟，导前期宣传推广以商务作为重要卖点但因时机与条件尚欠成熟，导前期宣传推广以商务作为重要卖点但因时机与条件尚欠成熟，导 致目标客户群信心不足致目标客户群信心不足致目标客户群信心不足致目标客户群信心不足 2.2.前期销售人员的销售能力相对薄弱前期销售人员的销售能力相对薄弱前期销售人员的销售能力相对薄弱前期销售人员的销售能力相对薄弱 3.3.现场包装不到位且包装与市场形象不匹配现场包装不到位且包装与市场形象不匹配现场包装不到位且包装与市场形象不匹配现场包装不到位且包装与市场形象不匹配第二部分第二部分 项目定位项目定位我们对本项目的理解我们对本项目的理解w国际商务社区国际商务社区国际商务社区

14、国际商务社区w“普罗旺斯普罗旺斯普罗旺斯普罗旺斯”高尚新生活高尚新生活高尚新生活高尚新生活w无限增值空间无限增值空间无限增值空间无限增值空间 国际商务社区国际商务社区 w 依据广州市总体规划，本项目所在的琶依据广州市总体规划，本项目所在的琶依据广州市总体规划，本项目所在的琶依据广州市总体规划，本项目所在的琶洲岛被定位为以广州国际会展中心的建设为洲岛被定位为以广州国际会展中心的建设为洲岛被定位为以广州国际会展中心的建设为洲岛被定位为以广州国际会展中心的建设为契机和核心，发展成为会展博览、国际商务、契机和核心，发展成为会展博览、国际商务、契机和核心，发展成为会展博览、国际商务、契机和核心，发展成为

15、会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活的兼具高品质居住生活的兼具高品质居住生活的兼具高品质居住生活的RBDRBD（休闲商务区），休闲商务区），休闲商务区），休闲商务区），生态型的新城市中心。生态型的新城市中心。生态型的新城市中心。生态型的新城市中心。“普罗旺斯普罗旺斯”高尚新生活高尚新生活 w 雅郡高尚新生活是雅郡高尚新生活是雅郡高尚新生活是雅郡高尚新生活是“普罗旺斯普罗旺斯普罗旺斯普罗旺斯”生活的生活的生活的生活的经典演绎与精彩再现：

16、自然简约、自由平等、经典演绎与精彩再现：自然简约、自由平等、经典演绎与精彩再现：自然简约、自由平等、经典演绎与精彩再现：自然简约、自由平等、浪漫温馨、文化品味，洋溢法国时尚风情、浪漫温馨、文化品味，洋溢法国时尚风情、浪漫温馨、文化品味，洋溢法国时尚风情、浪漫温馨、文化品味，洋溢法国时尚风情、国际社区人文精神、自由享受生活空间，放国际社区人文精神、自由享受生活空间，放国际社区人文精神、自由享受生活空间，放国际社区人文精神、自由享受生活空间，放飞心灵、和谐交融。飞心灵、和谐交融。飞心灵、和谐交融。飞心灵、和谐交融。无限增值空间无限增值空间 w会展经济给琶洲商区带来巨大的经济效益和会展经济给琶洲商区带来巨大的经济效益和会展经济给琶洲商区带来巨大的经济效益和会展经济给琶洲商区带来巨大的经济效益和社会效益社会效益社会效益社会效益 w20032003年年年年6 6月地铁二号线琶洲站全面开通月地铁二号线琶洲站全面开通月地铁二号线琶洲站全面开通月地铁二号线琶洲站全面开通 w琶洲板块是广州市经济与社会发展的战略部琶洲板块是广州市经济与社会发展的战略部琶洲板块是广州市经济与社会发展的战略部琶洲板块是广州市