步阳江南甲第营销策划方案.doc

1、 2012年步阳江南甲第营销策划方案销售任务5个亿产品线： 一期销控房源 二期1997套，可售房源1500套左右 5#单身公寓837套（平层380套，复式457套） 一期底商总销金额：二期6亿左右，单身公寓3亿左右基于：一、 2011年销售套数500套，总销3亿左右。二、 2011年销售模式为强销、持销，无开盘节点、造势和促销措施。三、 2011年下半年宏观政策不利好。四、 2011年除车体外基本无广告推广。五、 产品单一，仅仅二期住宅在销售。整体思路:l 住宅部分 房源角度，2012年推盘，除小高层、多层两者业态组合外，在面积、户型配比上让面积范围扩大，户型组合增多，客户可选房源面增大后，增

2、强对周边楼盘的竞争力，有效留住客户。 价格角度，调高已售房源表价，增加对比性，造成购买冲动和压力。销讲夹内价格表不做划掉处理，问询房源可以喊销控。既可给客户价格公开透明感觉，又能让总控台了解销售动态随时做出SP配合。 推盘角度，暂时保持强销模式，在节假日、销售旺季、重要工程节点等时间节点推出各促销措施，方案待拟定。l 单身公寓部分总建面4.2万方左右，总套数837套（平层380套，复式457套），分A、B、C、D、E五栋，A、E为平层，总18F,除去商业为15层；B、C、D为复式，总12F，除去商业为9层.5#ABCDE套数260108108241120建面127504950495012150

3、8250层数15层9层9层9层15层套层161212298层高2.94.894.894.892.9得房率67%71%71%65%78%朝向南、东北、西南东、西东、西东南、南、东、西北、北、西南推盘策略基于： 业态组合，复式、平层同时推出，保证产品线全面，防止客源流失。 位置组合，A、B相对以后江南甲第十字步行街，以及地铁口稍远，客户心理中心位置应以D座为中心，B、E紧邻D座，相对位置好。 房源角度，初次推盘宜量少，先试探市场反应，B、C、E较少。 面积组合，A座面积范围大，E座在大面积68、80平。思路一：推D、E，优势是位置较好，D座朝向、面积丰富，对前期初次推盘销售压力较小，另外样板房在D

4、、E利于带看及销售；不利是E座户型面积单一偏大，D座套数较多，以及先推D、E会影响项目整体价格拉升和利润问题（步行街及华润开业对D、E销售及价格拉升是利好因素，正常拉利润思路是次的先推好的留后）。思路二：推A、B,离福瑞佳、积佳购物较近能建立销售信心，A座面积范围大，虽套数较多，平层可以谈几层甚至整栋作为酒店，减轻销售压力；复式套数较少。利于后期BCD价格拉升，劣势是样板房位置不利带看及销售。价格参考及近品调研1. 各区域板块整体价格首先，三环外基本无单身公寓产品，三环内只有浑南板块，价格在6600-9800之间，二环内皇姑板块、和平、沈河、铁西、大东区价格范围在7500-15000之间，一环

5、内8000-18000之间。其次，参照二手房市场，祥瑞大厦，单身公寓产品，产权50年，房龄5年，10/16F，58平，带装修，27万，单价4655，租金800左右（不含物业采暖），契税1%。2. 调研个案 平层 案名对比点中建峰汇广场开发商深圳中建，国企背景地段一环内，皇姑区，区政府不远，黄河南大街58号交通黄河大街主干道、地铁2号线配套乐购超市，广发、交通银行，四院、中医院，商业居住氛围成熟总体规划总4栋，A、B、C直线排列，D位于A后面，A、B 楼体环形状，A栋写字楼,B、C单身公寓楼层4-12F,1-3F商业推案总套数225，2011年开盘，低楼层售罄，目前7、8、12F在售，9、10、

6、11F未推工程节点期房，目前做主体平面结构3梯25户，栋3梯225户，西、西北12户，东、东南13户户型面积主力39平上下，其中仅一边套85。2平面积赠送，大面积窗开间进深层高开间3米，进深9米，层高3.6，交付净高3.2得房率67%产权30年，改造楼单价总价B-718、817,东、东南朝向，8650元/平，总价33万左右。低楼层2011年售价在26、27万。折扣一次性98，按揭99价差层差100左右，东、南朝向差100装修有样板房，装标对外2000元，地板、墙面乳胶漆、吊顶、方太厨具+科勒卫浴、无热水器车位物管车位租售未定，物管第一太平戴维斯，3元租金1200-1500左右营销推广代理模式，

7、中等待跟进有60多平样板间，层高在4.2左右，做成半复式，位置在C栋，未推备注案场电话31368888，王婷婷15040337385华府新天地 案名对比点华府新天地开发商华锐世纪集团，沈阳本土地段和平区，一环内中心，东西高架北，惠工广场西侧交通东西高架，青年大街，地铁2号线配套家乐福，工行、中行、建行，国美，百货大厦，沈阳北站，CBD总体规划CBD、CPD,含酒店、写字楼、住宅公寓、购物中心的综合体，二期C1-C5五栋高层楼层30F推案目前推C2、C5，C2清水、C5精装，C5目前推14、15F,20F以上未售工程节点期房，目前做主体平面结构C5，南北呈条状，5梯28户，栋5梯840户，户型大

8、部分集中东、西两侧户型面积39-40,53,68平开间进深层高开间4.5米，进深9米，层高3米得房率70%产权50年单价总价15层东南向价格13500，西向12000，总价50万左右折扣一次性98，按揭99价差西、南朝向差1500装修有样板房，装标对外1300-1500元，地板、墙纸、吊顶、衣柜、厨具、卫浴车位物管待定租金2500左右营销推广售楼处VI设计还可以待跟进供暖、水电费备注案场电话22518888中驰国际 案名对比点中驰国际开发商温州人开发地段二环内，一环边，铁西区，近火车南站交通胜利大街配套超市，医药城，对面待拆迁，成熟商业有段距离总体规划总3栋，品字型排列，1栋商住在北，2#、3

9、#住宅并列在后，容积率较高，南向视野、采光遮挡。楼层30F推案部分余房在售工程节点现房，已入驻平面结构4梯30户，南、北两个朝向户型面积45开间进深层高层高3.6得房率67%产权40年单价总价12-20,9650元每平，14-20,10180（简装，仅2套），总价42万折扣一次性98，按揭99价差层差50，朝向差200-700装修清水车位物管待定租金2500-3200左右，物业可代租营销推广很一般待跟进暂无备注案场电话23467777，王亚东18855127188 复式 案名对比点亚洲时尚公寓开发商云峰投资，沈阳本地，北京亦有项目地段一环内，和平区，太原商圈交通南京街，地铁一号线配套太原街商圈

10、，商业氛围成熟，双公园总体规划总2栋，垂直排列楼层18F推案目前剩房不多工程节点现房平面结构4梯12户，东、西、南三朝向户型面积75、96、103，设计半复，靠窗部分挑空，上层面积是下层的50%，有衣帽间（储藏室），窗户上下左右到底，视野开阔采光好。开间进深层高开间7米，进深7.6米，层高5米得房率70%产权40年单价总价10-6，75平，西向，11287元每平，总价84万。103平比75上下各多一个房间。平层均价8200折扣一次性98，按揭99，申请有9折价差层差100，东看双公园朝向差1000装修有样板房，地砖、墙面乳胶漆、吊顶、老板厨具、电磁炉、热水器车位物管地面车位免停，地下车位700

11、元每月，物业2.9，水电按住宅标准，地热供暖44租金待确认营销推广折页设计可以，产品比较过硬待跟进暂无备注案场电话23386777，姜华13032400598半岛领向 案名对比点半岛领向开发商沈阳鸿铭地段二环内，和平区，太原商圈交通太原南街配套太原街商圈，商业氛围成熟总体规划总1栋，地块三角形楼层20F推案目前准现房销售，尚有工程节点准现房平面结构4梯12户户型面积60、70、82，半复，窗户设计和本案接近，60、70房型不方正开间进深层高开间4米，进深14米，层高4.9米（2.56+2.24）得房率70%产权40年单价总价9F,8380元每平折扣一次性98，按揭99价差层差100装修有样板房

12、，下厅上卧室，简装，较差车位物管中央空调采暖，电费0.9元租金待确认营销推广无亮点，较差待跟进同上备注案场电话23388222，尹建强13840514252本案SWOT分析（比较同区域住宅，不同区域单身公寓）weakness(劣势) 与其他板块公寓比，商业配套成熟度、基础差 与本区域住宅比，产权仅40年，公摊大，首付需50%，契税等费用相对高Strength(优势) 新区沈北，政策倾斜，板块升值潜力好，大学城 主干道，地铁口，地标建筑 商住两用，可注册公司，办公 精装小户型，准现房，拎包入住，方便投资出租threat(威胁) 公寓产品能否一举打开局面 随着周边楼盘小户型工程进度，失去即买即住优

13、势 本案2007年拿地，土地年限将逐渐减少opportunity(机会) 本板块无单身公寓产品，无大型酒店，无规模化商务群 现买现住价格准备：暂不对外报价，价格视蓄水数量及质量而定平层与复式价差在3000左右价格表待拟定，一次性98，按揭99客群定位区域：沈北区域道义板块及周边沈阳其他区域，沈阳周边城市投资性人群职业：投资客，上班族，个体，小企业办事处，SOHO办公，学生（父母出资）年龄层次：30-40为主，40-50，20-30次之家庭：单身，时尚人士，基本排除婚房住家广告策划推广1) 品牌导入企业实力宣传2) 主题、主体推广语v 投资升值v 精装修，拎包入住v 地铁口，50000方商业新地标之上，繁华所在3) 推广渠道楼体横幅、条幅，现有车体车身，三环入口高炮、看板，主流电视媒体晚间新闻前滚动字幕连播，沈城楼市，沈阳晚报（DM夹报），短信群发。4) 投放力度及时间节点预热到开盘期间力度较大，看效果做适当调整，节点视开盘而