荔枝湾项目作业指导书.docx

1、荔枝湾项目作业指导书（部分）5.事务助理岗位职责事务助理在项目经理的领导下，组织领导员工对楼宇、公共设施、治安、交通、绿化、清洁等实施全面管理，并向项目经理和住户负责。5.5.1 负责职责范围内工作的策划、指导、监督、把关。5.5.2 负责每月向项目经理提交工作计划及工作总结。5.5.3 负责对员工进行定期、不定期考核，向项目经理提交本部门员工的工作绩效报告。5.5.4 向项目经理提交用人计划。5.5.5 积极参加时事政治和业务学习，自觉地遵守国家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各项规章制度。5.5.6 坚守岗位，按时上下班，着装整齐，持证上岗，热情接待住户和来访客人，对住户的投诉要有耐

2、心解释，及时处理（一般在24小时内处理完毕）。投诉处理率达100%。5.5.7 熟悉住宅区楼宇的结构、楼宇的排列、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法和开关位置；楼宇和公共设施的维修养护要领和常见故障、常用维修办法；住户的各类、数量、居住人员情况；督促员工及时收缴管理费，收缴率达99%。5.5.8 熟悉地方有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定，并能熟练运用；负责制订住宅区管理服务工作计划，监督、指导、检查本处维修、绿化、治安、清洁、消杀等员工做好本职工作，保证住宅区内各项管理指标达到市、省、国家文明住宅区要求，负责处理住宅区内重大违章、违法、违章行为和重大突发事件；懂得发生火警

3、、电梯困人、台风、治安案件时的应急处理办法，并且能够有效及时地组织、安排处理。5.5.9 坚持定期详细巡查住宅区，检查本部门及其它部门工作，发现存在及潜在问题，及时安排处理并改进有关工作。5.5.10 负责指导、监督建立健全员工档案管理制度，定期查询档案情况，如有档案不全或丢失情况，应及时组织补全。5.5.11 督导有关员工向住户宣传国家的方针政策，及时传达政府和公司的各项通知、规定，配合公安机关、居委会搞好人口管理和计划生育工作。5.5.12 完成管理中心经理交待的其它任务。5.6 前台监控员岗位职责管理中心是整个住宅区的控制纽带，负责对接到的各类信息进行处理，及时反馈、调度并安排有关人员执

4、行。它集各类业务信息处理中心、交通指挥中心为一体。其具体职责是：5.6.1 必须熟悉住宅区管理中心各类管理人员的职责范围及特长,熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数、业主、住户情况及各类设备、器材布置及其控制范围。5.6.2 了解住宅区管理中心各类人员每天工作安排及行动去向。5.6.3 通过各类通讯设施，及时通知有关人员处理有关事宜。5.6.4 受理顾客投诉，及时调配人员处理或报上级处理并做好记录。5.6.5 密切监视报警系统、指挥系统信号，及时处理并做好记录。5.6.6 通过监视器密切监视出入小区人员情况，发现可疑情况及时通知附近有关人员予以注意并妥善处理，将发生的情况和处理结果记录在

5、案。5.6.7 指挥处理各种紧急情况，下达作战方案，必要时通知有关领导或向社会机构求助，并做好详细记录。5.6.8 协调好维修人员、安防员、保洁员之间的衔接工作。5.6.9 住户装修或专业技术人员需要暂隔离某报警点时,应积极配合及时恢复并做好记录。5.6.10 参加管理中心组织召开的业主、住户座谈会，做好沟通工作，争取业主、住户对管理中心工作的理解和支持。5.6.11 完成管理中心经理交办的其它任务。5.7 工程服务部主管的岗位职责工程技术部主管在项目管理中心经理的直接领导下，对工程服务部进行实务性的管理，组织维修工对住宅区的物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修工的日常工作，确保住宅区内物

6、业管理的正常运转，具体职责如下：5.7.1 服从项目管理中心经理的领导及工作安排，根据项目的管理目标，制订小区内物业维修及养护的实施方案。5.7.2 必须具备工民建的有关知识,能编制工程预结算,懂得房屋结构特点以及使用要求。5.7.3 必须具备物业的有关管理知识，熟悉福建省物业管理条例与管理中心的有关规章制度。5.7.4 掌握小区内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。5.7.5 接受住户报修或咨询时,态度要热情、和蔼，及时解答、解决住户的疑难问题。5.7.6 组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。5.7.7 经常巡视小区

7、及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。5.7.8 定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训,提高维修工的思想和技术素质。5.7.9 响应并参与管理中心组织的公益活动,积极配合其它部门做好各项物业管理工作。5.7.10 完成项目管理中心经理交待的其它任务。5.8 工程水电人员岗位职责在项目工程主管的直接领导下,对住宅区的房屋、水、电、公共设施,进行维修养护管理和向住户提供维修服务（服务内容见管理处对外服务制度）,其职责如下：5.8.1 熟悉住宅区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控位置，以及设备的性能和使用状况。5.8.2 加强

8、学习业务知识，具备工民建的基础知识，能识读施工图纸，绘制简单的平面图、管线大致系统图，能清楚准确地在图纸上标出发生故障的位置。5.8.3 经常巡视住宅区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好、设备运转正常。5.8.4 经常巡视住宅区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池每年清理一次。确保住宅区污水不外溢。5.8.5 土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。5.8.6 电工必须持上岗证，并且严格遵守安全生产条例和操作规程。佩带工

9、作牌、穿工作服、穿绝缘鞋、戴绝缘手套等安全保护设备。5.8.7 水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；维修给水管道，须关闭总闸时，在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。5.8.8 爱护工具。在每次使用之后，工具保管员在入库前，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查是否完好无损。若有损坏，要查清原因划清责任，报主管处理。5.8.9 工具保管员不得将工具私自外借，不得将库房的常备维修材料私自送人，一经发现处以十倍于材料款处罚外，情节严重者按盗窃罪送公安机关处理。5.8.10 负责水电表查核、抄表、维修更换、配合助理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。5.811 向住户提供免

10、费或有偿服务时，要求如下：a. 急修不过夜，小修小补应限时完成。b. 上门维修佩带工作证，态度热情，服务周到。c. 按管理中心制定的收费标准收费并上缴管理中心，不得私自侵吞，违者罚款100、500元。d. 不得向住户索要小费或好处，或者收费不开收据，更不能多收、少收、不收费。违者按应收取额的10倍处罚。e. 尊重住户的要求，未经同意不得擅自改变管线、乱搭配颜色。f. 不得在住户家里乱翻东西，若有偷盗行为，一经发现，立即送派出所处理，管理中心给予辞退。g. 不得在维修家用电器时，偷窃配件或更换配件时以次充好，让住户蒙受损失，一经发现，除责令其赔偿相应的损失外，管理处给予辞退处理。情节严重者，送交

11、公安机关处理。h. 完成项目管理中心经理交待的其它任务。5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责5.9.1 通过开展社区文化活动和各种信息交流渠道，与住户建立良好的关系使住户密切配合各项管理工作。5.9.2 在项目内部通过会议活动等形式，增进干部与员工，员工与员工之间的互相沟通，融洽关系。5.9.3 通过开展联谊会、茶话会、登门拜访等活动，与物业主管部门、同行业公司、工商、税务、物价、水电气供应、智能设施管理、新闻媒介等单位建立良好的业务协作关系，为物业管理工作创造一个宽松的外部环境。5.9.4 充分利用传媒和邻里活动，宣传本公司和小区的形象。5.9.5 统一安排接待来区检查、指导的各级领导，以

12、及行业内外的参观考察团体和个人，做到让来访人士“高兴而来，满意而归”。5.9.6 开展员工礼仪培训，组建礼仪服务小组，为住宅区居民提供有偿礼仪服务。5.9 .7 完成上级交办的其它任务。5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责5.10.1 负责住宅区工程图纸、住户资料和管理中心文件资料等统一管理工作。5.10.2 建立、健全档案制度。所有资料分门别类，制作档案目录,并在档案柜上标明存放类别，以便迅速查找资料。资料类别分类概括如下：a. 工程图纸类别：土建、给排水、电气照明、消防、绿化、机电设备。b. 住户资料：住户资料登记表、装修申请资料、房屋维修资料、验房登记表。c. 住宅区交接资料：房屋验收

13、表、水电表表底数据、工程施工单位资料。d. 管理中心资料：管理规章制度、管理中心岗位责任制度、国家有关法令制度和文件、人事资料、小区基本情况总汇。e. 技术书籍类。5.10.3 负责管理中心打字、复印和传真等工作，并负责文件的报送、收取和管理中心报刊、信件发放。5.10.4 熟悉辖区内的单元户数和面积，以及管理费、水电费等收费标准及计算方法，并协助收费等工作。5.10.5 承办管理中心各类会务工作，会议通知、议程安排、会场布置、会场服务以及做好会议记录、整理会议纪要。5.10.6 负责上级和外来文电的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档等工作。5.10.7 完成管理中心经理交待的其它任务。5

14、.11 安防部主管岗位职责安防部主管在项目管理中心经理的直接领导下，对住宅区治安、交通、车辆管理负有全面的责任，其职责如下：5.11.1 协助招聘安防员。对安防员人选坚持以25岁以下、高中文化以上、思想品德好、身体健康和身高1.70米以上为标准，主要从退伍军人录用。不循私情，择优录用。对安防员队伍的发展和建设负有全面责任。5.11.2 负责安防员的上岗培训和思想教育工作，对安防员要坚持进行职业道德和思想教育，每年制定安防员训练计划，并接受管理中心和辖区派出所的监督、指导。5.11.3 负责与派出所的工作联系，做好防范工作。业务上接受派出所的指导，参加有关维护治安、预防罪案发生等统一行动。5.1

15、1.4 负责安防队的日常工作安排，合理调配人员。保证流动岗和固定岗24小时无缺岗，无治安死角。5.11.5 负责队员的出勤考核，坚持白天和夜晚查岗制度。5.11.6 协助项目管理中心经理每月进行一次岗位考核。公正地评价队员的工作情况，不得故意隐藏或歪曲事实，否则视作失职。5.11.7 督促队员遵守员工内务管理制度，保持宿舍整洁，无乱搭乱挂。5.11.8 负责队员的政治思想教育工作。对态度不好者和情况严重者，书面提出处理意见报主任裁决。5.11.9 定期组织队员进行常规训练、思想文化学习和学习火警、菲警以及突发事件的应急措施、救生知识，定期组织队员参加管理处消防训练，帮助每个队员都能按管理中心的要求达标。5.11.10定期回访住户对小区治安状况的意见和建议,并做好记录，向上级回报好的建议。5.11.11完成项目管理中心经理交代的其它任务。5.12 安防班长岗位职责班长对全班的工作负全部责任。5.12.1 带领并督促全班搞好训练，不断提高素质和业务水平。5.12.2 带领全班人员加强政治思想学习和安防队业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。5.12.3 督促