物业管理春华物业设施设备工作手册.docx

1、物业管理春华物业设施设备工作手册设备设施工作手册（试行）设备设施工作手册目录编 号 标 题WI-S-01 闭路监控系统保养规程WI-S-02 变压器保养规程WI-S-03 道闸系统保养规程WI-S-04 电瓶车保养规程WI-S-05 阀门保养规程WI-S-06 防盗监控系统保养规程WI-S-07 防火卷帘门保养规程WI-S-08 风机系统保养规程WI-S-09 用水、供水系统保养规程WI-S-10 管道煤气系统保养规程WI-S-11 中央空调系统保养规程WI-S-12 室外照明系统保养规程WI-S-13 蔬散出口指示灯保养规程WI-S-14 水泵保养规程WI-S-15 消防拴保养规程WI-S-

2、16 有线电视线路保养规程WI-S-17 防避雷系统保养规程WI-S-18 控制柜保养规程WI-S-19 低变配电柜（箱）、开关保养规程WI-S-31 设备分类代码WI-S-32 设购置流程WI-S-33 设备改造流程WI-S-34 设备重大故障维修流程WI-S-35 设备（机具）外委维修规定WI-S-36 变压器室管理规定WI-S-37 配电房（室）管理规定WI-S-38 空调机房管理规定WI-S-39 公共设施巡查制度WI-S-40 设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51 闭路监控系统操作规程WI-S-52 低压配电柜配电操作规程WI-S-53 电梯安全操作规程WI-S-54 控制柜作

3、业指导书WI-S-55 瓶组站操作规程WI-S-56 气化炉操作规程WI-S-57 气化站作业指导书WI-S-58 中央空调系统操作规程WI-S-59 电梯困人救援规程WI-S-60 电梯层门钥匙使用安全守则WI-S-61 电梯机房管理规定东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-01设备工作文件 版次/改次：A/0标题：闭路监控系统保养规程 页码：1/11.目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。2.适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。3.职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。4.工作内容：室外摄像系统:4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一

4、次，降温扇清理一次，镜头焦距校调一次。4.1.2每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。4.1.3室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，易生锈、腐蚀，每月检查一次，做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。室内摄像系统:4.2.1每月检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次；镜头焦距校调一次。4.2.2检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。监视与控制系统4.3.1监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。4.3.2检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；检查各

5、画面是否正常，有无变色、模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向上级领导汇报。4.3.3每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。4.3.4每月对录象机磁鼓用棉签沾75%的酒精擦抹，以确保图像清晰。 每月保养按规定填写闭路监控系统保养表编写： 审核： 批准： 日期： 东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-02 设备工作文件 版次/改次：A/0 标题：变压器保养规程 页码：1/21目的:确保变压器处于最佳运行或备用状态。2职责:工程维修部负责干式变压器保养，在未移交之前，由安装单位保养一次。3操作人员必须具有高压进网作业许可证。4工作程序：投入备用变压器

6、，再把待保养变压器退出运行。用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。逐个把负荷移到备用变压器。断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。紧固电压调节联接片的固定螺丝。检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。查变压器中性点接地状况和变压器接

7、地线是否牢固。断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。做好保养记录。编写： 审核： 批准； 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-02 设备工作文件 版次/改次：A/0 标题：变压器保养规程 页码：2/25.安全注意事项：操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。摇测绝缘电阻必须由两人进行。6.相关文件记

8、录： 干式变压器保养记录编写： 审核： 批准； 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-03 设 备 工 作 文 件 版次/改次：A/0 标题：道闸系统保养规程 页码：1/11. 目的：保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。2. 职责：维修部完成。3. 保养周期：每月检查保养一次。4 .内容：41修整挡车杆，对反光膜脱落的进行修复。42打开箱门，对各转动轴加润滑。43补充齿轮箱内机油。44全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。45检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。46每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。4，7全面抹擦箱内各部件灰尘。编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编

9、号：WI-S-04设备工作文件 版次/改次：A/0标题：电瓶车保养规程 页码：1/11目的： 确保电瓶车的正常、安全使用。2职责： 由维修部实施每周的定期保养，并做好记录。3保养内容：31检查电压是否为48V以上，如不够48V，应及时进行充电；32检查外观是否良好，电液有无渗漏，接线有无松动，制动是否良好，达到标准；33检查方向机是否灵活，各部位润滑是否良好，有无异常声音，如润滑不良，应及时加注黄油或润滑油；34检查各种灯光使用是否正常。4支持性记录：电瓶车检查、保养记录表。编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-05设备工作文件 版次/改次：A/0标题：阀门

10、保养规程 页码：1/11目的：保证阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。2适用范围：本物业所属小区管路阀门。3职责：由工程维修部实施保养工作并作记录。4内容：41对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及进补刷防锈油漆。42对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。43门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。44对阀门漏水部分加盘根，堵漏。45检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。46保养时填写保养记录。47支持性文件：阀门保养纪录编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-06设备工作文件 版次/改次：A/

11、0标题：防盗监控系统保养规程 页码：1/21目的：保证防盗监控系统的正常工作。2适用范围：本公司管理的防盗监控系统。3职责：由工程维修部、保安部负责。4工作程序：41维修4.1.1监视器图象不清晰的检修步骤：4.1.1.1调节监视器的旋钮；4.1.1.2检查视频线有无松动；4.1.1.3校正镜头焦距；4.1.1.4清理镜片和防尘罩上的灰尘；4.1.1.5检查摄像头或镜头是否损坏。4.1.2监视器图像的检查步骤：4.1.2.1检查摄像头是否通电；4.1.2.2检查视频连线有无断裂；4.1.2.3检查摄像头是否损坏；4.1.3控制器不控制的检修步骤：4.1.3.1检查控制器控制电压有无输出；4.1

12、.3.2检查控制电压有无输入；4.1.3.3检查输入插件是否损坏；4.1.3.4检查输出插件是否损坏。42保养：4.2.1规定每月对系统进行一次维护保养；4.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头、清理降温风扇，调校镜头焦距；4.2.3检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；4.2.4检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-06设备工作文件 版次/改次：A/0标题：防盗监控系统保养规程 页码：2/24.2.5对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。5相关文件：设备维修记录防盗监控系统保养记录

13、编写： 审核： 批准： 日期东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-07设备工作文件 版次/改次：A/0 标题：防火卷帘门保养规程 页码：1/1 1、目的：保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。2、职责：由工程维修部负责维修保养。3、内容：31月保养：31手控检查：311外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好；312卷帘门的电箱指示信号是否正常、箱体是否完好；313开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降）；314按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时能否自动停车。若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调

14、整）正常后方可操作。32 自控检查：321用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时90秒钟左右，再自启动卷帘门全部关闭。322卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消除，方可重新开启卷帘门。323消防中心按钮操作检查：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常。324针对系统中检查出来的缺陷及时修复。325对卷帘进行清扫除尘，若有油漆局部变形的地方进行修复，确保卷帘外观清洁美观。33、年保养：331完成月保养全部项目。33

15、2对卷帘门控制箱自检按钮，故障报警消声键，复位键进行专门检查。333紧固各电线接头，清洁控制箱内灰尘检查箱内电气元件是否齐备。4、相关文件及记录：消防设施月保养记录消防设备年保养记录 编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-08维修工作文件 版次：A/0标题：风机系统保养作业指导书 页码：1/11 目的： 确保风机手动、自动能正常启动和运转。2范围： 每半年对所有风机进行一次全面保养同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。3内容：31、保养前应先挂上标示牌。32、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。33、查各接合面的垫片

16、和密封填料，必要时应予更换。34、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。35、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。36、检测电机的绕组绝缘电阻，紧固电源的接线端子，检查电机接地是否良好。37、风机控制柜内各种电器是否良好，紧固各接线端子。38、检查风阀传动机构是否灵活可靠电线有无破损，电线接头紧固是否良好。39、风机主电源检查电源指示应正常。310、开机试验连续运转半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转时应无异声。311、每日检查一次。4相关文件记录：风机半年保养记录编制： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-09设备工作文件 版次/改次：A/0标

17、题：供水系统保养规程 页码：1/11目的： 保证供水系统的正常使用。2范围： 适用于石竹新花园供水系统的管路、阀门、水表的维护保养。3职责： 维修部负责实施每月的定期保养。4保养内容：41供水主管、支管、户外管的保养。411检查各主管、支管、户外管的共联部件是否有渗漏，如有，应及时进行补漏；412检查各主管、支管、户外管外表是否有锈浊和脱漆，如有应及时除锈、补漆；42水表的保养：421检查水表时，看指针是否正常，读数是否与上月有比较；422每次检查后要将水表盖盖好环境复杂地区要加防护罩，保证水表的安全和正确性；423检查水表与连接件是否漏水，如有，应及时报告，并提前通知停水，维修或更换。5支持

18、性记录：供水系统保养记录编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-10设备工作文件 版次/改次：A/0标题：管道煤气系统保养规程 页码：1/11. 目的：保证小区内煤气供气设备和设施的安全运行。2. 范围：小区内各煤气设备设施。3. 职责：煤气站值班人员负责小区户内、户外管道煤气设备设施、燃器具和气化设备的监控、操作、记录、巡查、维修和保养及异常情况的处理和报告。4. 内容。41每星期应对气化设备和设施、煤气站内管道得除尘、室内环境的清洁；42气化炉每三个月须轮换使用一次，轮换后必须对原气化炉进行换水、排残；43每半年对油气分离器进行排残一次；44每一个月对户外

19、管道进行外观检查，是否有生锈、渗漏，中压压力是否正常，管道支架是否稳定；45发生特殊情况（如：恶劣天气等）时，应加强检查；46每半年对煤气管道进行涂漆防锈处理；47年底对本年煤气管道保养做出总结，同时做出第二年保养计划；48加强对业主进行安全用气的宣传。5支持性记录。51煤气系统保养记录。编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-11设备工作文件 版次/改次：A/0标题：中央空调系统保养规程 页码：1/21目的：确保系统安全正常工作，保障空调设备具有良好性能。2范围：公司管理的空调设备。3职责：由工程维修部负责。3内容：31月保养：311水系统的保养：312检查

20、冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；313洗冷却水塔，塔盘；314洗冷却水管上的过滤器；315在冷却水中加入缓蚀剂；316检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；317检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。32盘管风机的保养：清洁过滤网、风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关。33水泵保养：见水泵定期保养。40半年保养：41主机保养：主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次，维修部检查合格后在保养记录上签字。42副机保养：43冷却水泵保养见水泵的定期保养；44制柜保养见低压配电柜，控制柜保养；45电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。50冷却塔：51叶螺栓紧固，检查转动时是否振动.刮塔

21、壁；52齿轮箱油位检查，补油。轴承温升检查补加润滑油 东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-11设备工作文件 版次/改次：A/0标题：中央空调系统保养规程 页码：2/253布水器转动情况检查；54塔盘.塔体倾斜校正。60管道系统：61阀门漏水检修，保温层修补；62冷却水管道加药除垢，除水藻；63冷冻水管道加药除水垢。70相关文件及记录：空调月保养记录空调半年保养记录编写： 审核： 批准： 日期： 东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-12设备工作文件 版次/改次：A/0标题：室外照明系统保养作业指导书 页码：1/11目的： 保证小区内夜间的正常照明。2范围： 适用于各路灯、草地灯、

22、广场灯、射灯、指示灯的维护、保养。3职责： 工程由维修部负责。4内容：41各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯的日检；411检查各灯的灯泡是否完好。如有烧坏，应及时更换；412检查各线路运行时是否过流，绝缘是否老化；413检查各控制开关的使用情况，如有过热、碳化、误动作等应及时更换；414带整流器的钠灯在雷击或大雨后，应详细检查其绝缘情况；42月检。421检查各支路的工作电流，是否与其额定电流相符合；422检查各镇流器、灯座、线路有无漏电；423检查各接线盒的防水胶垫是否老化、破损，如有应及时更换或做好防水处理；424检查电源线的各个接头，是否发热。5支持性记录：室外照明系统保养记录编写： 审

23、核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-13设备工作文件 版次/改次：A/0标题：疏散指示灯保养 页码：1/11目的： 使疏散指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个疏散指示灯点亮以引导人员疏散。2职责： 由维修部负责。3内容：31检查指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象；32检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复；33指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检查修复；34检查灯具安装是否牢固可靠；35清洁灯箱外壳及显示屏表面；36每月每盏灯用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命；37发现故障及时修理，每月检查一

24、次。编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-14设备工作文件 版次/改次：A/0标题：水泵保养规程 页码：1/21. 目的：确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2. 适用范围：所有石竹新花园内安装的生活水泵、消防泵、稳压泵、雨淋泵、排污泵、潜水泵、空调水泵。3. 职责：由工程维修部负责保养、记录.4. 工作程序：生活水泵和空调系统用泵每周进行一次一般性保养，每半年进行一次全面保养。消防水泵和雨淋每两月，补压泵每三月进行一次试运行，运行时间1015分钟，消防泵启动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达6M以上每半年进行一次全面保养。排污泵、潜水泵每半年进行一次全面

25、保养。水泵保养时应把与泵体相连的5 米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。泵体的保养：4.5.1检查泵体应无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。4.5.2补充润滑油，若油质变质，有杂质，应予更换。4.5.3检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换盘根填料。4.5.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。4.5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。4.5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。5. 电机的保养：外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。拆开电机接线盒内的导线连接片，用500VM摇表摇测电机绕组相与相.相对地间的绝缘电阻值不

26、低于。电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。6.相关阀门，管道及附件的保养：各个阀门的开关应灵活，阀体内外无渗漏。单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-14设备工作文件 版次/改次：A/0标题：水泵保养规程 页码：2/2压力表指示准确，表盘清晰。管道及各附件外表整洁美观、无裂纹、油漆应完整无脱落。点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。7. 控制柜的保养：断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。检查柜内开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。清洁控制柜内外灰尘。合上总电源，检查电源指示应正常

27、。8. 保养完毕启动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。9. 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，启动柜各电器无不良噪音。10. 相关文件及记录：水泵月保养记录水泵、电机半年保养记录编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限公司 编号：WI-S-15设备工作文件 版次/改次：A/0标题：消防栓保养规程 页码：1/11.目的：保证消防栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速正常地供应消防水。2.职责：由保安部负责。3.内容：月保养：3.1.1栓外检查：3.1.2检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏；3.1.3指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；

28、3.1.4栓门是否完好。测试：随机抽取消防栓总数的5%，按消防栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。4.年保养：完成月保养是的所有内容。开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有应立即进行复补，清洗或更换。将水带交换展开交换皱边后重新卷起。检查水枪头与水带，水带与龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复。将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。5.相关文件及记录:消防设施月保养记录。消防设施年保养记录。编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限

29、公司 编号：WI-S-16设备工作文件 版次/改次：A/0标题：有线电视线路保养规程 页码：1/11.目的：能正常收看有线电视节目。2.范围：整个小区。3.职责：由维修部负责。4.内容：放大器部份的保养。4.1.1检查放大器经长时间工作温度有无过高现象（以手触摸不烫手为宜）；4.1.2检查放大器电源插头与电源插座线温度有无偏高，插头ACPIN有无氧化，插头与插座配合是否紧靠；4.1.3放大器与分支器线路接口有无生锈，如生锈应除锈后涂上凡士林。分支器部份的保养。4.2.1检查分支器与线路接口有无生锈，如生锈，应除锈后涂上凡士林；4.2.2清洁分支器。.箱体部分的保养。4.3.1检查箱体内、外有无生锈及油漆脱落；4.3.2检查下雨时箱内有无进水；4.3.3检查箱内密封胶有无老化、脱落；4.3.4箱体四周有无物体蔽住散热孔。5.支持性记录：有线电视系统保养记录编写： 审核： 批准： 日期：东莞市春华物业管理有限