物业管理春华物业设施设备工作手册.docx

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物业管理春华物业设施设备工作手册

设

备

设

施

工

作

手

册

（试行）

《设备设施工作手册》目录

编号标题

WI-S-01闭路监控系统保养规程

WI-S-02变压器保养规程

WI-S-03道闸系统保养规程

WI-S-04电瓶车保养规程

WI-S-05阀门保养规程

WI-S-06防盗监控系统保养规程

WI-S-07防火卷帘门保养规程

WI-S-08风机系统保养规程

WI-S-09用水、供水系统保养规程

WI-S-10管道煤气系统保养规程

WI-S-11中央空调系统保养规程

WI-S-12室外照明系统保养规程

WI-S-13蔬散出口指示灯保养规程

WI-S-14水泵保养规程

WI-S-15消防拴保养规程

WI-S-16有线电视线路保养规程

WI-S-17防避雷系统保养规程

WI-S-18控制柜保养规程

WI-S-19低变配电柜（箱）、开关保养规程

WI-S-31设备分类代码

WI-S-32设购置流程

WI-S-33设备改造流程

WI-S-34设备重大故障维修流程

WI-S-35设备（机具）外委维修规定

WI-S-36变压器室管理规定

WI-S-37配电房（室）管理规定

WI-S-38空调机房管理规定

WI-S-39公共设施巡查制度

WI-S-40设备保养维护供方监督管理规定

WI-S-51闭路监控系统操作规程

WI-S-52低压配电柜配电操作规程

WI-S-53电梯安全操作规程

WI-S-54控制柜作业指导书

WI-S-55瓶组站操作规程

WI-S-56气化炉操作规程

WI-S-57气化站作业指导书

WI-S-58中央空调系统操作规程

WI-S-59电梯困人救援规程

WI-S-60电梯层门钥匙使用安全守则

WI-S-61电梯机房管理规定

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-01

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

闭路监控系统保养规程页码：

1/1

1.目的：

保证防盗闭路监控系统正常工作。

2.适用范围：

本公司所属小区防盗闭路监控系统。

3.职责：

由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。

4.工作内容：

室外摄像系统:

4.1.1每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次，镜头焦距校调一次。

4.1.2每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。

4.1.3室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，易生锈、腐蚀，每月检查一次，做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。

室内摄像系统:

4.2.1每月检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次；镜头焦距校调一次。

4.2.2检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。

监视与控制系统

4.3.1监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。

4.3.2检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；检查各画面是否正常，有无变色、

模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向上级领导汇报。

4.3.3每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。

4.3.4每月对录象机磁鼓用棉签沾75%的酒精擦抹，以确保图像清晰。

每月保养按规定填写《闭路监控系统保养表》

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-02

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

变压器保养规程页码：

1/2

1．目的:

确保变压器处于最佳运行或备用状态。

2．职责:

工程维修部负责干式变压器保养，在未移交之前，由安装单位保养一次。

3．操作人员必须具有高压进网作业许可证。

4．工作程序：

投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。

用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。

逐个把负荷移到备用变压器。

断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。

断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。

检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。

检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。

紧固电压调节联接片的固定螺丝。

检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。

用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。

查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。

断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。

检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。

上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。

做好保养记录。

编写：

审核：

批准；日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-02

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

变压器保养规程页码：

2/2

5.安全注意事项：

操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。

摇测绝缘电阻必须由两人进行。

6.相关文件记录：

《干式变压器保养记录》

编写：

审核：

批准；日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-03

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

道闸系统保养规程页码：

1/1

1.目的：

保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。

2.职责：

维修部完成。

3.保养周期：

每月检查保养一次。

4.内容：

4．1修整挡车杆，对反光膜脱落的进行修复。

4．2打开箱门，对各转动轴加润滑。

4．3补充齿轮箱内机油。

4．4全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。

4．5检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。

4．6每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。

4，7全面抹擦箱内各部件灰尘。

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-04

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

电瓶车保养规程页码：

1/1

1．目的：

确保电瓶车的正常、安全使用。

2．职责：

由维修部实施每周的定期保养，并做好记录。

3．保养内容：

3．1检查电压是否为48V以上，如不够48V，应及时进行充电；

3．2检查外观是否良好，电液有无渗漏，接线有无松动，制动是否良好，达到标准；

3．3检查方向机是否灵活，各部位润滑是否良好，有无异常声音，如润滑不良，应及时加注黄油或润滑油；

3．4检查各种灯光使用是否正常。

4．支持性记录：

《电瓶车检查、保养记录表》。

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-05

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

阀门保养规程页码：

1/1

1．目的：

保证阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。

2．适用范围：

本物业所属小区管路阀门。

3．职责：

由工程维修部实施保养工作并作记录。

4．内容：

4．1对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及进补刷防锈油漆。

4．2对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。

4．3门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。

4．4对阀门漏水部分加盘根，堵漏。

4．5检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。

4．6保养时填写保养记录。

4．7支持性文件：

《阀门保养纪录》

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-06

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

防盗监控系统保养规程页码：

1/2

1．目的：

保证防盗监控系统的正常工作。

2．适用范围：

本公司管理的防盗监控系统。

3．职责：

由工程维修部、保安部负责。

4．工作程序：

4．1维修

4.1.1监视器图象不清晰的检修步骤：

4.1.1.1调节监视器的旋钮；

4.1.1.2检查视频线有无松动；

4.1.1.3校正镜头焦距；

4.1.1.4清理镜片和防尘罩上的灰尘；

4.1.1.5检查摄像头或镜头是否损坏。

4.1.2监视器图像的检查步骤：

4.1.2.1检查摄像头是否通电；

4.1.2.2检查视频连线有无断裂；

4.1.2.3检查摄像头是否损坏；

4.1.3控制器不控制的检修步骤：

4.1.3.1检查控制器控制电压有无输出；

4.1.3.2检查控制电压有无输入；

4.1.3.3检查输入插件是否损坏；

4.1.3.4检查输出插件是否损坏。

4．2保养：

4.2.1规定每月对系统进行一次维护保养；

4.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头、清理降温风扇，调校镜头焦距；

4.2.3检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；

4.2.4检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-06

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

防盗监控系统保养规程页码：

2/2

4.2.5对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。

5．相关文件：

《设备维修记录》

《防盗监控系统保养记录》

编写：

审核：

批准：

日期

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-07

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

防火卷帘门保养规程页码：

1/1

1、目的：

保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。

2、职责：

由工程维修部负责维修保养。

3、内容：

3．1月保养：

3．1手控检查：

3．1．1外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好；

3．1．2卷帘门的电箱指示信号是否正常、箱体是否完好；

3．1．3开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降）；

3．1．4按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时能否自动停车。

若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调整）正常后方可操作。

3．2自控检查：

3．2．1用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。

卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时90秒钟左右，再自启动卷帘门全部关闭。

3．2．2卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消除，方可重新开启卷帘门。

3．2．3消防中心按钮操作检查：

消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号指示是否正常。

3．2．4针对系统中检查出来的缺陷及时修复。

3．2．5对卷帘进行清扫除尘，若有油漆局部变形的地方进行修复，确保卷帘外观清洁美观。

3．3、年保养：

3．3．1完成月保养全部项目。

3．3．2对卷帘门控制箱自检按钮，故障报警消声键，复位键进行专门检查。

3．3．3紧固各电线接头，清洁控制箱内灰尘检查箱内电气元件是否齐备。

4、相关文件及记录：

《消防设施月保养记录》《消防设备年保养记录》编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-08

维修工作文件版次：

A/0

标题：

风机系统保养作业指导书页码：

1/1

1．目的：

确保风机手动、自动能正常启动和运转。

2．范围：

每半年对所有风机进行一次全面保养同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。

3．内容：

3．1、保养前应先挂上标示牌。

3．2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。

3．3、查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。

3．4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。

3．5、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。

3．6、检测电机的绕组绝缘电阻，紧固电源的接线端子，检查电机接地是否良好。

3．7、风机控制柜内各种电器是否良好，紧固各接线端子。

3．8、检查风阀传动机构是否灵活可靠电线有无破损，电线接头紧固是否良好。

3．9、风机主电源检查电源指示应正常。

3．10、开机试验连续运转半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转时应无异声。

3．11、每日检查一次。

4．相关文件记录：

《风机半年保养记录》

编制：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-09

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

供水系统保养规程页码：

1/1

1．目的：

保证供水系统的正常使用。

2．范围：

适用于石竹新花园供水系统的管路、阀门、水表的维护保养。

3．职责：

维修部负责实施每月的定期保养。

4．保养内容：

4．1供水主管、支管、户外管的保养。

4．1．1检查各主管、支管、户外管的共联部件是否有渗漏，如有，应及时进行补漏；

4．1．2检查各主管、支管、户外管外表是否有锈浊和脱漆，如有应及时除锈、补漆；

4．2水表的保养：

4．2．1检查水表时，看指针是否正常，读数是否与上月有比较；

4．2．2每次检查后要将水表盖盖好环境复杂地区要加防护罩，保证水表的安全和正确性；

4．2．3检查水表与连接件是否漏水，如有，应及时报告，并提前通知停水，维修或更换。

5．支持性记录：

《供水系统保养记录》

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-10

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

管道煤气系统保养规程页码：

1/1

1.目的：

保证小区内煤气供气设备和设施的安全运行。

2.范围：

小区内各煤气设备设施。

3.职责：

煤气站值班人员负责小区户内、户外管道煤气设备设施、燃器具和气化设备的监控、操作、记录、巡查、维修和保养及异常情况的处理和报告。

4.内容。

4．1每星期应对气化设备和设施、煤气站内管道得除尘、室内环境的清洁；

4．2气化炉每三个月须轮换使用一次，轮换后必须对原气化炉进行换水、排残；

4．3每半年对油气分离器进行排残一次；

4．4每一个月对户外管道进行外观检查，是否有生锈、渗漏，中压压力是否正常，管道支架是否稳定；

4．5发生特殊情况（如：

恶劣天气等）时，应加强检查；

4．6每半年对煤气管道进行涂漆防锈处理；

4．7年底对本年煤气管道保养做出总结，同时做出第二年保养计划；

4．8加强对业主进行安全用气的宣传。

5．支持性记录。

5．1煤气系统保养记录。

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-11

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

中央空调系统保养规程页码：

1/2

1．目的：

确保系统安全正常工作，保障空调设备具有良好性能。

2．范围：

公司管理的空调设备。

3．职责：

由工程维修部负责。

3．内容：

3．1月保养：

3．1．1水系统的保养：

3．1．2检查冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；

3．1．3洗冷却水塔，塔盘；

3．1．4洗冷却水管上的过滤器；

3．1．5在冷却水中加入缓蚀剂；

3．1．6检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；

3．1．7检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。

3．2盘管风机的保养：

清洁过滤网、风机转动部位注油，检查电磁阀和温控开关。

3．3水泵保养：

见《水泵定期保养》。

4．0半年保养：

4．1主机保养：

主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次，维修部检查合格后在保养记录上签字。

4．2副机保养：

4．3冷却水泵保养见《水泵的定期保养》；

4．4制柜保养见《低压配电柜，控制柜保养》；

4．5电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。

5．0冷却塔：

5．1叶螺栓紧固，检查转动时是否振动.刮塔壁；

5．2齿轮箱油位检查，补油。

轴承温升检查补加润滑油

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-11

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

中央空调系统保养规程页码：

2/2

5．3布水器转动情况检查；

5．4塔盘.塔体倾斜校正。

6．0管道系统：

6．1阀门漏水检修，保温层修补；

6．2冷却水管道加药除垢，除水藻；

6．3冷冻水管道加药除水垢。

7．0相关文件及记录：

《空调月保养记录》

《空调半年保养记录》

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-12

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

室外照明系统保养作业指导书页码：

1/1

1．目的：

保证小区内夜间的正常照明。

2．范围：

适用于各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯的维护、保养。

3．职责：

工程由维修部负责。

4．内容：

4．1各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯的日检；

4．1．1检查各灯的灯泡是否完好。

如有烧坏，应及时更换；

4．1．2检查各线路运行时是否过流，绝缘是否老化；

4．1．3检查各控制开关的使用情况，如有过热、碳化、误动作等应及时更换；

4．1．4带整流器的钠灯在雷击或大雨后，应详细检查其绝缘情况；

4．2月检。

4．2．1检查各支路的工作电流，是否与其额定电流相符合；

4．2．2检查各镇流器、灯座、线路有无漏电；

4．2．3检查各接线盒的防水胶垫是否老化、破损，如有应及时更换或做好防水处理；

4．2．4检查电源线的各个接头，是否发热。

5．支持性记录：

《室外照明系统保养记录》

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-13

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

疏散指示灯保养页码：

1/1

1．目的：

使疏散指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个疏散指示灯点亮以引导人员疏散。

2．职责：

由维修部负责。

3．内容：

3．1检查指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象；

3．2检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复；

3．3指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检查修复；

3．4检查灯具安装是否牢固可靠；

3．5清洁灯箱外壳及显示屏表面；

3．6每月每盏灯用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命；

3．7发现故障及时修理，每月检查一次。

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-14

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

水泵保养规程页码：

1/2

1.目的：

确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。

2.适用范围：

所有石竹新花园内安装的生活水泵、消防泵、稳压泵、雨淋泵、排污泵、潜水泵、空调水泵。

3.职责：

由工程维修部负责保养、记录.

4.工作程序：

生活水泵和空调系统用泵每周进行一次一般性保养，每半年进行一次全面保养。

消防水泵和雨淋每两月，补压泵每三月进行一次试运行，运行时间10～15分钟，消防泵启动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达6M以上每半年进行一次全面保养。

排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。

水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。

泵体的保养：

4.5.1检查泵体应无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。

4.5.2补充润滑油，若油质变质，有杂质，应予更换。

4.5.3检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换盘根填料。

4.5.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

4.5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。

4.5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。

5.电机的保养：

外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

拆开电机接线盒内的导线连接片，用500VMΩ摇表摇测电机绕组相与相.相对地间的绝缘电阻值不低于Ω。

电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

6.相关阀门，管道及附件的保养：

各个阀门的开关应灵活，阀体内外无渗漏。

单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-14

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

水泵保养规程页码：

2/2

压力表指示准确，表盘清晰。

管道及各附件外表整洁美观、无裂纹、油漆应完整无脱落。

点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。

7.控制柜的保养：

断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

检查柜内开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

清洁控制柜内外灰尘。

合上总电源，检查电源指示应正常。

8.保养完毕启动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正常。

9.观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，启动柜各电器无不良噪音。

10.相关文件及记录：

《水泵月保养记录》

《水泵、电机半年保养记录》

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-15

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

消防栓保养规程页码：

1/1

1.目的：

保证消防栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速正常地供应消防水。

2.职责：

由保安部负责。

3.内容：

月保养：

3.1.1栓外检查：

3.1.2检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏；

3.1.3指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；

3.1.4栓门是否完好。

测试：

随机抽取消防栓总数的5%，按消防栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。

4.年保养：

完成月保养是的所有内容。

开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有应立即进行复补，清洗或更换。

将水带交换展开交换皱边后重新卷起。

检查水枪头与水带，水带与龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复。

将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。

将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，

逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。

5.相关文件及记录:

消防设施月保养记录。

消防设施年保养记录。

编写：

审核：

批准：

日期：

东莞市春华物业管理有限公司编号：

WI-S-16

设备工作文件版次/改次：

A/0

标题：

有线电视线路保养规程页码：

1/1

1.目的：

能正常收看有线电视节目。

2.范围：

整个小区。

3.职责：

由维修部负责。

4.内容：

放大器部份的保养。

4.1.1检查放大器经长时间工作温度有无过高现象（以手触摸不烫手为宜）；

4.1.2检查放大器电源插头与电源插座线温度有无偏高，插头ACPIN有无氧化，插头与插座配合是否紧靠；

4.1.3放大器与分支器线路接口有无生锈，如生锈应除锈后涂上凡士林。

分支器部份的保养。

4.2.1检查分支器与线路接口有无生锈，如生锈，应除锈后涂上凡士林；

4.2.2清洁分支器。

.箱体部分的保养。

4.3.1检查箱体内、外有无生锈及油漆脱落；

4.3.2检查下雨时箱内有无进水；

4.3.3检查箱内密封胶有无老化、脱落；

4.3.4箱体四周有无物体蔽住散热孔。

5.支持性记录：

《有线电视系统保养记录》

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东莞市春华物业管理有限