某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告.docx

1、某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告 第一章 项目概况1.1 申报单位1、建设单位：某投资有限公司2、建设单位注册地址：某省某县水利局六楼3、法定代表人：4、注册资本：5、企业类型：有限责任公司6、经营范围：1.2 项目概况1.2.1 项目名称：某县某温泉旅游综合开发项目1.2.2 建设地点：某县某乡石咀村汤尾村小组1.2.3 项目实施期限：本项目实施期限为2011年至2015年，具体分为二个阶段滚动式发展一期：20112013年,为重点项目启动期；二期：20132015年,为全面开发运营期。1.2.4 项目建设内容和规模根据用地地形、地貌等分布特征及未来发

2、展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。本项目用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），各分区建设内容和规模如下：1、接待服务中心。规划用地面积为25.02亩。建筑面积7000平方米，其中游客服务中心500平方米、温泉迎宾楼3600平方米、购物中心300平方米、办公后勤楼2600平方米。主停车场4800平方米及景区大门、仿真迎宾瀑布等等。2、温泉主题游乐区。规划用地面积为175.15亩。建筑面积22482平方米，其中某温泉休闲会所14200平方米、温泉游泳馆2000平方米、室内SPA馆1000平方米、温泉冲浪2200

3、平方米、风情温泉区1322平方米、特色温泉理疗区790平方米、龙珠阁220平方米、泵房200平方米。以及泵房、管道、回注机等地下热水处理设备和戏水、水疗设备。3、山地颐养区。规划用地面积为225.20亩。建筑面积14500平方米，其中阳光瑜伽300平方米、太阳能空调养生馆4800平方米、自然养生馆3800平方米、音乐休闲馆1800平方米、森林木屋1900平方米、花草茶吧1800平方米、生态厕所100平方米。以及观光塔楼、南次入口、森林康体公园等。4、生态观光区。规划用地面积为75.07亩。建筑面积3905平方米，其中特色蜜桔园馆300平方米、特色作坊展示厅1800平方米、绿色餐厅800平方米、

4、观景亭3座、果树收集屋150平方米、果树品尝屋150平方米、园艺展览室240平方米。以及绿篱迷宫、某傩舞表演广场、乡村嘉年华、乡村特色牌坊等。1.2.5 项目总投资与资金来源本项目总投资为25047.2万元，其中工程费用为19553.4万元，工程建设其他费3928.4万元（含土地费用2000.0万元），基本预备费1526.3万元，铺底流动资金39.1万元。资金来源：项目投资25047.2万元全部由项目单位自筹解决。1.2.6 主要经济技术指标（见表）表11：主要经济技术指标序号 项目 单位 数据1项目总投资万元25047.2 1.1建设投资万元25008.1 1.2建设期利息万元0.0 1.3

5、铺底流动资金万元39.1 2资金来源万元25047.2 2.1企业自筹万元25047.2 2.2银行贷款万元0.0 3年平均营业收入万元5621.4 4年平均营业税金及附加万元292.3 5年平均总成本费用万元2556.9 6利润总额（年平均）万元2772.2 7年平均所得税万元687.3 8投资利润率%11.07 9全投资内部收益率（所得税后）%10.9 10全投资内部收益率（所得税前）%13.5 11全投资静态回收期（所得税后）年9.97 12全投资静态回收期（所得税前）年8.99 13全投资财务净现值（I=10%）（所得税后）万元1207.9 14全投资财务净现值（I=10%）（所得税前

6、）万元5125.2 15BEP（盈亏平衡点）%34.5 1.2.7 项目背景随着旅游业的快速发展和人们生活水平的不断提高，越来越多的人喜欢利用双休日、节假日进行旅游休闲活动。尤其是温泉休闲度假已成为游客的新宠，受到越来越多的游人青睐。某温泉位于某乡石咀村汤尾村小组，距南建公路（沥青路面）3公里，距乡政府7公里，热泉地处中低山区地势较平缓，相对高差4080米，沟谷宽敞，植被发育。某温泉地下热水丰富，出水温度约66.5，日自流量约600余吨，水质类型为 “HCO8SO4 -Na.Ca型，总碱度80.63毫克/升，PH值为7.22；其中氟离子、可溶二氧化硅含量较高，分别为8.3毫克/升,122.7毫

7、克/升,微量元素锂及锶的含量分别为0.755毫克/升、0.1461毫克/升，富含对人体有益的多种微量矿物质元素,具有较高的医疗价值。据有关资料（临床实践证明）该地热水对关节炎，风湿性病、皮肤病等疗效显著。在治疗高血压、心血管病、胃及十二指肠溃疡病（恢复期）等疾病均能达到较好的疗效。温泉四周森林茂密，古木参天，幽溪缠绕，且有一冷泉相伴，自然环境十分独特。本项目以某温泉为特色的第三代温泉产品开发，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为温泉康体、生态观光、保健养生、商务娱乐等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展温泉、康体、养生、度假、生态观光旅游等多功能的综合性旅游度假区。其市场

8、前景十分广阔，2010年，某市实现生产总值502.9亿元，增长13.9%；城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入13119元、增长6.7%，农民人均纯收入5117元、增长8.5%。城镇恩格尔系数为51.96%，下降1.7个百分点,农村恩格尔系数为36.26%,下降3.58个百分点。随着经济发展、人均收入和消费水平的提高，恩格尔指标有所下降，旅游消费比重将持续增大。随着经济的持续增长，温泉旅游迅速升温，成为度假旅游的主要类型之一。开发建设某温泉旅游综合项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全县

9、第三产业的快速增长。1.2.8 工程方案（一）规划方案1、规划依据旅游规划通则（GB/T189712003）；旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）；旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国森林法；某省旅游管理条例；某省旅游产业发展与布局总体规划；某县旅游总体规划；项目建设单位提供的其他资料。2、规划原则（1）地域特色原则突出其地方特色，尤其是异于某“绿色生态橘都，文化旅游名城”的地域特色，通过塑造特色旅游产品而后来居上。（2）高点切入，个性开发原则温泉是一种全新的生活方式的理念理解，通过

10、高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计，表达一种返璞归真的生活诉求,美丽多姿的温泉，是大自然生命的凝结，能勾起人们奇幻的神思。（3）以人为本，和谐发展原则充分体现以人为本，生态优先的设计方针，融生态景观与现代文化于一体，设计风格新颖，具有时代感。同时，妥善处理好各方面的关系，在各方的利益中找到一个综合均衡点，追求建筑与自然及文脉的共生关系,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一；在统一中求变化,在错落中求和谐,根据地形景观特点,营建丰富多变的景观特色，最终实现同发多赢、和谐发展的局面。（4）市场导向原则从分析市场出发，针对市场需求，对旅游资源进行筛选、加工、设计、制作,规划、开发成适销对路的

11、旅游产品。（5）可持续利用原则规划既要带来最佳的经济效益，也要考虑到良好的社会效益和生态效益，体现经济、社会发展和生态保护相协调。做到开发与保护的一致，现状与未来的一致，实现资源的永续利用。 3、规划布局根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。“一心三区”为本规划地的主要游览区域，且各区域间通过区间游步道体系进行有机分隔与衔接。本项目规划用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），规划中各功能分区如下：（1）接待服务中心。位于规划区的西南部，面积为25.02亩。它主要是本旅游区未来游

12、客集散中心和接待服务管理中心，也是本旅游区员工主要生活基地。主要承担游客集散、景区管理、员工住宿、接待服务、休闲购物等功能。（2）温泉主题游乐区。主要位于规划区中部，面积为175.15亩。是本项目发展的核心区，是最主要的旅游目的地和旅游形象的集中体现，主要承担温泉沐浴、游乐体验、养生疗养等功能。（3）山地颐养区。位于规划区东部，面积为225.20亩。该区域以“阳光颐养、生态养生”为理念，融合森林养生、康体保健、生态观光等功能，构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。（4）生态观光区。位于规划区西部，面积为75.07亩。该区以某蜜桔、特色（农村）作坊、绿色餐厅和乡村嘉年

13、华为主题，注重绿色开发与生态环保的有机结合。通过利用当地各种特色资源提升优化温泉景区生态环境，创造丰富优美的空间景观，建设特色各异的旅游项目，从而将其建设成一个“绿色、生态、经济、欢乐”的观光区。（二）建设方案1、 设计依据公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；建筑设计防火规范（GB50016-2006)；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97)；建筑给排水设计规范GB500152003民用建筑设计防火规范GB50016-2006（2006版)供配电系统设计规范（GB 50052-95）低压配电设计规范（GB 5005

14、4-95）国家颁布的各专业相关设计规范；项目建设单位提供的其他资料。2、方案说明（1）接待服务中心主停车场：在景区大门右面建一面积为4800平方米，容10大车位、120个小车位的格栅式生态停车场，栽种常绿乔木予以遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使车辆停放在绿色车库之中，与大自然融为一体。景区大门：在规划区的西南处设立景区正大门，采取右进左出方式,其建筑形式为弧形廊道式且沿其周边悬挂各式某蜜桔饰品, 上书“某县某温泉度假园”。游客服务中心：建筑面积500平方米，框架结构，人工挖孔桩基础，抗震设防烈度为6度，内外墙为240厚眠墙体,外墙面砖和外墙漆饰面，铝合金中空玻璃窗

15、、装饰木门，地面砖。主要承担售票、咨询、保安、导游服务、投诉处理等功能，且在其周边立一大型园区游览线路图并作相关介绍。仿真迎宾瀑布：位于旅游区进大门前广场，瀑布景观带长100米，瀑水高6.5米，其中：直瀑高度6.5米，水面宽度30米；跌瀑高4.5米，水面宽度3.6米，溅瀑高4.5米，水面宽度5.2米。仿真迎宾瀑布可采用电脑控制，在水幕上形成旅游区电子导游图。同时配以美妙音乐、和谐灯光组合成百余种瀑布景观，让游客在此亦能欣赏到“飞流直下”的精彩水景。温泉迎宾楼:总用地1200平方米。建筑面积3600平方米。总床位数为60个，主体建筑层数为2-5层，控制高度20米。建筑风格利用传统与现代文化要素，将本土化的建筑风格和“某蜜桔”符号运用于具有时代特色的建筑形式中，向客人提供现代舒适和传统文化相结合的接待场所。建筑外观建筑外部装饰以木结构或仿木结构为主，木栏杆、木制回廊