某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告.docx
《某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告.docx（49页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
某温泉旅游综合开发项目可行性研究报告
某温泉旅游综合开发项目
可行性研究报告
第一章项目概况
1.1申报单位
1、建设单位：
某投资有限公司
2、建设单位注册地址：
某省某县水利局六楼
3、法定代表人：
4、注册资本：
5、企业类型：
有限责任公司
6、经营范围：
1.2项目概况
1.2.1项目名称：
某县某温泉旅游综合开发项目
1.2.2建设地点：
某县某乡石咀村汤尾村小组
1.2.3项目实施期限：
本项目实施期限为2011年至2015年，具体分为二个阶段滚动式发展
一期：
2011～2013年,为重点项目启动期；
二期：
2013～2015年,为全面开发运营期。
1.2.4项目建设内容和规模
根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。
即：
一心：
接待服务中心；三区：
温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。
本项目用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），各分区建设内容和规模如下：
1、接待服务中心。
规划用地面积为25.02亩。
建筑面积7000平方米，其中游客服务中心500平方米、温泉迎宾楼3600平方米、购物中心300平方米、办公后勤楼2600平方米。
主停车场4800平方米及景区大门、仿真迎宾瀑布等等。
2、温泉主题游乐区。
规划用地面积为175.15亩。
建筑面积22482平方米，其中某温泉休闲会所14200平方米、温泉游泳馆2000平方米、室内SPA馆1000平方米、温泉冲浪2200平方米、风情温泉区1322平方米、特色温泉理疗区790平方米、龙珠阁220平方米、泵房200平方米。
以及泵房、管道、回注机等地下热水处理设备和戏水、水疗设备。
3、山地颐养区。
规划用地面积为225.20亩。
建筑面积14500平方米，其中阳光瑜伽300平方米、太阳能空调养生馆4800平方米、自然养生馆3800平方米、音乐休闲馆1800平方米、森林木屋1900平方米、花草茶吧1800平方米、生态厕所100平方米。
以及观光塔楼、南次入口、森林康体公园等。
4、生态观光区。
规划用地面积为75.07亩。
建筑面积3905平方米，其中特色蜜桔园馆300平方米、特色作坊展示厅1800平方米、绿色餐厅800平方米、观景亭3座、果树收集屋150平方米、果树品尝屋150平方米、园艺展览室240平方米。
以及绿篱迷宫、某傩舞表演广场、乡村嘉年华、乡村特色牌坊等。
1.2.5项目总投资与资金来源
本项目总投资为25047.2万元，其中工程费用为19553.4万元，工程建设其他费3928.4万元（含土地费用2000.0万元），基本预备费1526.3万元，铺底流动资金39.1万元。
资金来源：
项目投资25047.2万元全部由项目单位自筹解决。
1.2.6主要经济技术指标（见表）
表1－1：
主要经济技术指标
序号
项目
单位
数据
1
项目总投资
万元
25047.2
1.1
建设投资
万元
25008.1
1.2
建设期利息
万元
0.0
1.3
铺底流动资金
万元
39.1
2
资金来源
万元
25047.2
2.1
企业自筹
万元
25047.2
2.2
银行贷款
万元
0.0
3
年平均营业收入
万元
5621.4
4
年平均营业税金及附加
万元
292.3
5
年平均总成本费用
万元
2556.9
6
利润总额（年平均）
万元
2772.2
7
年平均所得税
万元
687.3
8
投资利润率
%
11.07
9
全投资内部收益率（所得税后）
%
10.9
10
全投资内部收益率（所得税前）
%
13.5
11
全投资静态回收期（所得税后）
年
9.97
12
全投资静态回收期（所得税前）
年
8.99
13
全投资财务净现值（I=10%）（所得税后）
万元
1207.9
14
全投资财务净现值（I=10%）（所得税前）
万元
5125.2
15
BEP（盈亏平衡点）
%
34.5
1.2.7项目背景
随着旅游业的快速发展和人们生活水平的不断提高，越来越多的人喜欢利用双休日、节假日进行旅游休闲活动。
尤其是温泉休闲度假已成为游客的新宠，受到越来越多的游人青睐。
某温泉位于某乡石咀村汤尾村小组，距南建公路（沥青路面）3公里，距乡政府7公里，热泉地处中低山区地势较平缓，相对高差40－80米，沟谷宽敞，植被发育。
某温泉地下热水丰富，出水温度约66.5℃，日自流量约600余吨，水质类型为“HCO8SO4--Na.Ca"型，总碱度80.63毫克/升，PH值为7.22；其中氟离子、可溶二氧化硅含量较高，分别为8.3毫克/升,122.7毫克/升,微量元素锂及锶的含量分别为0.755毫克/升、0.1461毫克/升，富含对人体有益的多种微量矿物质元素,具有较高的医疗价值。
据有关资料（临床实践证明）该地热水对关节炎，风湿性病、皮肤病等疗效显著。
在治疗高血压、心血管病、胃及十二指肠溃疡病（恢复期）等疾病均能达到较好的疗效。
温泉四周森林茂密，古木参天，幽溪缠绕，且有一冷泉相伴，自然环境十分独特。
本项目以某温泉为特色的第三代温泉产品开发，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为温泉康体、生态观光、保健养生、商务娱乐等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展温泉、康体、养生、度假、生态观光旅游等多功能的综合性旅游度假区。
其市场前景十分广阔，2010年，某市实现生产总值502.9亿元，增长13.9%；城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入13119元、增长6.7%，农民人均纯收入5117元、增长8.5%。
城镇恩格尔系数为51.96%，下降1.7个百分点,农村恩格尔系数为36.26%,下降3.58个百分点。
随着经济发展、人均收入和消费水平的提高，恩格尔指标有所下降，旅游消费比重将持续增大。
随着经济的持续增长，温泉旅游迅速升温，成为度假旅游的主要类型之一。
开发建设某温泉旅游综合项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游市场的形成，提高全县第三产业的快速增长。
1.2.8工程方案
（一）规划方案
1、规划依据
《旅游规划通则》（GB/T18971～2003）；
《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972～2003）；
《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775～2003）；
《中华人民共和国土地管理法》；
《中华人民共和国环境保护法》；
《中华人民共和国森林法》；
《某省旅游管理条例》；
《某省旅游产业发展与布局总体规划》；
《某县旅游总体规划》；
项目建设单位提供的其他资料。
2、规划原则
（1）地域特色原则
突出其地方特色，尤其是异于某“绿色生态橘都，文化旅游名城”的地域特色，通过塑造特色旅游产品而后来居上。
（2）高点切入，个性开发原则
温泉是一种全新的生活方式的理念理解，通过高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计，表达一种返璞归真的生活诉求,美丽多姿的温泉，是大自然生命的凝结，能勾起人们奇幻的神思。
（3）以人为本，和谐发展原则
充分体现以人为本，生态优先的设计方针，融生态景观与现代文化于一体，设计风格新颖，具有时代感。
同时，妥善处理好各方面的关系，在各方的利益中找到一个综合均衡点，追求建筑与自然及文脉的共生关系,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一；在统一中求变化,在错落中求和谐,根据地形景观特点,营建丰富多变的景观特色，最终实现同发多赢、和谐发展的局面。
（4）市场导向原则
从分析市场出发，针对市场需求，对旅游资源进行筛选、加工、设计、制作,规划、开发成适销对路的旅游产品。
（5）可持续利用原则
规划既要带来最佳的经济效益，也要考虑到良好的社会效益和生态效益，体现经济、社会发展和生态保护相协调。
做到开发与保护的一致，现状与未来的一致，实现资源的永续利用。
3、规划布局
根据用地地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本项目空间总体布局为“一心三区”。
即：
一心：
接待服务中心；
三区：
温泉主题游乐区、山地颐养区、生态观光区。
“一心三区”为本规划地的主要游览区域，且各区域间通过区间游步道体系进行有机分隔与衔接。
本项目规划用地总面积为500.44亩（合33.36公顷），规划中各功能分区如下：
（1）接待服务中心。
位于规划区的西南部，面积为25.02亩。
它主要是本旅游区未来游客集散中心和接待服务管理中心，也是本旅游区员工主要生活基地。
主要承担游客集散、景区管理、员工住宿、接待服务、休闲购物等功能。
（2）温泉主题游乐区。
主要位于规划区中部，面积为175.15亩。
是本项目发展的核心区，是最主要的旅游目的地和旅游形象的集中体现，主要承担温泉沐浴、游乐体验、养生疗养等功能。
（3）山地颐养区。
位于规划区东部，面积为225.20亩。
该区域以“阳光颐养、生态养生”为理念，融合森林养生、康体保健、生态观光等功能，构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。
（4）生态观光区。
位于规划区西部，面积为75.07亩。
该区以某蜜桔、特色（农村）作坊、绿色餐厅和乡村嘉年华为主题，注重绿色开发与生态环保的有机结合。
通过利用当地各种特色资源提升优化温泉景区生态环境，创造丰富优美的空间景观，建设特色各异的旅游项目，从而将其建设成一个“绿色、生态、经济、欢乐”的观光区。
（二）建设方案
1、设计依据
《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
《建筑给排水设计规范》GB50015－2003
《民用建筑设计防火规范》GB50016-2006（2006版）
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
《低压配电设计规范》（GB50054-95）
国家颁布的各专业相关设计规范；
项目建设单位提供的其他资料。
2、方案说明
（1）接待服务中心
★主停车场：
在景区大门右面建一面积为4800平方米，容10大车位、120个小车位的格栅式生态停车场，栽种常绿乔木予以遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使车辆停放在绿色车库之中，与大自然融为一体。
★景区大门：
在规划区的西南处设立景区正大门，采取右进左出方式,其建筑形式为弧形廊道式且沿其周边悬挂各式某蜜桔饰品,上书“某县某温泉度假园”。
★游客服务中心：
建筑面积500平方米，框架结构，人工挖孔桩基础，抗震设防烈度为 6 度，内外墙为240厚眠墙体,外墙面砖和外墙漆饰面，铝合金中空玻璃窗、装饰木门，地面砖。
主要承担售票、咨询、保安、导游服务、投诉处理等功能，且在其周边立一大型园区游览线路图并作相关介绍。
★仿真迎宾瀑布：
位于旅游区进大门前广场，瀑布景观带长100米，瀑水高6.5米，其中：
直瀑高度6.5米，水面宽度30米；跌瀑高4.5米，水面宽度3.6米，溅瀑高4.5米，水面宽度5.2米。
仿真迎宾瀑布可采用电脑控制，在水幕上形成旅游区电子导游图。
同时配以美妙音乐、和谐灯光组合成百余种瀑布景观，让游客在此亦能欣赏到“飞流直下”的精彩水景。
★温泉迎宾楼:
总用地1200平方米。
建筑面积3600平方米。
总床位数为60个，主体建筑层数为2--5层，控制高度20米。
建筑风格利用传统与现代文化要素，将本土化的建筑风格和“某蜜桔”符号运用于具有时代特色的建筑形式中，向客人提供现代舒适和传统文化相结合的接待场所。
①建筑外观——建筑外部装饰以木结构或仿木结构为主，木栏杆、木制回廊
升级会员 