武昌洪山广场项目营销推广策划案.doc

1、洪山广场附近20万方项目二期营销方案（一） 我们的目标项目信息本案立足于洪山广场西侧，毗邻体育馆，既拥有良好的商业氛围，既能享受便利的生活，又能全方位体验繁华中心的情趣生活。 本案2期规划设计2栋23层和1栋31层高层住宅，共计443套住宅。 一、二层为商业店铺，地下一层为停车场，规划总建筑面积为地面55608。 有110-130的3房，140-160的4房及顶层复式，兼有少许90平米的2房多种户型一、 销售均价实现本案采用市场比较法确定项目的预售价格，根据替代原则，将待估房地产与在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、交易期日、区域

2、因素以及个别因素等差别进行修正得出待估房地产在评估时日价格。通过与市场案例对比，市场预期变化增幅得出销售均价为8600元/平方米。(详细算法附后)二、 销售节点实现12月3月5月8月9月10月12月3月7月项目策划积累客户项目开盘销售完成90%销控期水果湖外展点选择 项目开工 基础完成裙楼完成 主体完工销售准备期蓄势期主力销售期持续销售期尾盘10月7月开盘时间：10月18日样板房完成示范园林完成 09年产品推介会08年样板房、示范园林开工总体分为4个阶段：预热期、开盘引爆期、保温期，尾盘销售期，时间跨度为2008年5月2009年10月。以下予以分述。（1）预热期（7月1日10月17日）目的：充

3、分引起关注，开始通过有效的广告宣传和活动引起目标消费的注意力，使其在较短的时间内对项目有初步的认识，同时通过对一期老业主的答谢和相关优惠，鼓励其介绍新客户，从而产生兴趣、形成关注和产生购买意愿。原则：力求突出理念和产品优势，拉大与竞争对手的距离，抢占制高点。销售进度：蓄积客户300组（2）开盘引爆期（10月18日09年2月28日）目的：在充分形成有效需求和消费群具有较强消费心理期待的基础上，选准时机，全面引爆，形成热卖抢购局面，实现开门大胜。（3）保温期（09年3月1日9月30日） 目的：根据开盘的销售情况，准确把握消费群心理，适时收手，并延伸保持市场热度，为本阶段持续热销储备有效能源。 （4

4、）尾盘销售期（09年10月1日12月31日）目的：全盘销售完成，实现销售完成率100%。（5）销售进度节点安排：时间销售目标（认购书）百分比备注10.1811.18133套30%开盘11.1909.2.28224套50%强销期3.19.30399套90%持续销售10.112.31443套10%尾盘阶段三、 工程节点实现（二） 、目前的现状及存在的问题一、 政策因素1、政策点评及展望u 从一味的对房地产市场的打压到整顿市场次序是国家政策08年上半年的明显转变，政策不但要防止过热，更要防止过冷。未来政策的导向主要由“堵”到“疏”，稳定将是后期政策调控的主线u 国家在关注楼市过热，房价持续走高，挤压

5、楼市泡沫的同时，开始逐步关注房屋本身，从房屋交房质量，交易次序，购房者权益的维护等方面入手，把控商品的终端提升物业质量，让购房得到真正的实惠。u 年内5次上调存款准备金率，中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性，防范金融风险。并不是针对房地产行业，存款准备金率上调对房地产业的整体影响有限。u 防通胀，防过热，持续从紧政策的大方向不变，但从紧是适度从紧。u 人民币还将持续升值，后期的经济环境会在高增长，高通膨的环境下进行u CPI预计今年降会稳定在67，指望经济高增长，低物价已不现实u 越南的前车之鉴，防范热钱短时间外流引起的金融危机，房地产投资还将持续u 对外贸易顺差增幅放缓，但

6、内需增长较快，居民消费上涨势头依旧强劲综述：2008年开始，武汉的房地产市场开始市场细分，双限价房和经济适用房、中低价位、中小套型普通商品住房开始占有大部分的市场供应量。购买观望情绪更加强烈。对房屋质量、产品特性、物业服务等关注度提升；从紧的金融政策让房地产企业进一步进行调整和整合；调控将是一个持续的过程，如何建立市场的信心成为关键。二、 市场因素1、武汉中心城区房地产走势1) 2007-2008上半年销售套数和销售面积分析2008年上半年武汉商品住宅共成交20504套，与去年同期相比减少了20844套，同比下降50.41%。成交面积为245.17万平方米，与去年同期相比减少了240.92万平

7、方米，同比下降49.56%。平均每月成交了3417套，月均成交面积40.86万平方米。从上图中我们可以看出08年上半年楼市没有完全走出低谷，无论是交易套数还是交易面积较07年同期都呈现大幅下滑的态势，两大成交指数指数均为07年同期的50，楼市半年间缩水一半。 但从上图中我们可以发现武汉同许多一线城市一样，春节跌入谷底以后，成交量逐月开始大幅上升，单月成交量趋稳，楼市调整期仍在持续。2) 武汉市上半年销售均价分析2008年上半年，全市商品住宅价格为5823.72元/平方米，与2007上半年相比,涨幅达44.77；与2007年下半年相比，价格涨幅为12.69%。2008年1月以后，商品住宅价格上升

8、幅度逐月减缓。至2008年5月，价格突破6000元/平方米。2008年上半年，武汉市商品住宅成交均价月均上涨67.95元/平方米，月均涨幅为1.67%。从成交均价上来看，中心城区的均价远远高于其他各区，特别是武昌中心区，价格已经达到6824.39元/平方米。从价格涨幅来看，汉阳中心区、关山片、武昌中心区的同比涨幅较高，都在50%以上。而汉阳中心区的价格开始与沌口片拉出价差，由之前的800元/平方米增加到1500元/平方米，可预见的是，价格差距的变化将会对该区域的房产消费习惯产生影响。综述：1. 与去年相比，无论是交易套数还是交易面积较07年同期都呈现大幅下滑的态势，两大成交指数指数均为07年同

9、期的50，楼市半年间缩水一半。2. 与去年相比，今年房价的每月上涨幅度大幅度降低，甚至出现同比上月下跌的趋势。3. 虽然武昌中心城区的房价在整个武汉市来说仍然处于较高的趋势，但是也仅仅维持在6800的关口。3） 武昌区域上市楼盘一览5月项目名称成交套数成交均价元/平方平均单套总价（万元）平均单套成交面积（平方）武昌中心城区凯乐花园1147044.27252787.42526316123.8547368水岸星城三期209121.392873139.154150.631阳光年华39013.10137556.5562.61欣隆紫阳苑527068.27318167.5576923195.6053846

10、2东龙世纪花园98074.34457554.4644444467.50444444奥山星座610962.7097858.5733333352.73安顺家园118384.18416781.3009090998.60272727金地国际花园1107422.16692879.97309091107.425华润置地凤凰城二期58831.766516130.492146.616融侨华府1347504.79202187.86238806116.4444776万科润园（朗苑组团）249036.55897887.4520833397.32958333南湖片区御景名门56381.85336166.22104.5

11、66大华南湖公园世家535650.02503649.4677358587.09132075金地格林小城C地块876128.14627469.81298851112.1443678尚文静安上城(人和家园)216716.02801660.1914285789.52809524学府林居二期556038.06341649.9947272783.02454545保利心语584971.56425154.5512069109.8615517泰然南湖玫瑰湾一期156685.84383195.72133333141.5413333光谷片区恒大华府910231.77218.48227.2万科魅力之城1015308

12、.870947.8461386190.19851485综述：宏观政策影响楼市成交量及价格萎缩。2007年下半年到2008年至今，价格出现小幅度降价调整，目前出现阶段性“有价无市”。2008年武昌区域市场供应量较大，片区竞争激烈。4）区域项目分析项目名称位置开盘时间面积区间热销户型价格备注融侨华府积玉桥和平大道2008-530-350750035万平米的社区，在小区配套方面有幼儿园、会所等，另外还引进了节能环保系列创新设施设备金地国际花园积玉桥和平大道与前进路交汇处 2008-57400把中心还给建筑，建筑布局营造景观的均好性，样板间、示范园林的呈现为项目开盘销售奠定了良好的基础东湖壹号中北路1

13、22号销售中120-1601608000一共只有四种户型，销售情况最好的是160平米的，120平米销售最差，160和140有层高六米的露台，另外两种的露台是层高3米的.兴华嘉天下徐东路团结村2007-5-2090-1501407700以银行团购的形式实行优惠政策，最大折扣在均价基础上减少1000元/平米水岸星城徐东二路2号沙湖之滨2008-5-3090-19016690006800的起价，相比前2期开盘的价格，受到市场影响3期不论在价格或者成交上都出现萎缩华润凤凰城武昌和平大道与中山路交汇处2008-5150-25012000-15000尾盘将推出36套6层的多层住宅，预期价格在15000左右

14、。东湖春树里武昌区徐东大街50号2008-590-1807200综合体概念，集商业、写字楼、住宅为一体。安顺家园武昌区中北路23号2008-3-2230-1808000二期开盘以来，销售情况不好，开盘的价格比去年一期中尾盘的价格还低凯乐花园（二期）2008-4-2698-1607200-7600金都汉宫武汉市武昌区临江大道销售中110-215140-16016000二期550套左右，户型已经出来，分别为156.188.225平米，预期价格18000元/平米，推出时间为2008年4月27日5）市场总体运行特征描述u 市场成交量持续低迷，楼市仍处于调整期。u 打折促销范围越来越扩广，幅度越来越大u 购房者信心不足，观望情绪仍在持续 u 购房者更趋理性，购房从自身实际情况出发u 市场出现分化，呈现出差异性u 土地市场大幅回落，开发商购地热情大减u 保障性住房建设力度加大武汉房地产市场展望u 面对调整期、市场不会短期内回暖u 调整期何时结束，