北京某别墅群项目后评价报告.doc

1、XXXX一期工程(E、F地块)项目后评价报告XX会计师事务所有限公司2007年12月14日XXXX一期工程(E、F地块)项目后评价报告参加项目后评价人员：编制人员XXX 经济师/造价工程师XXX 会计师/注册会计师 XXX 工程师/造价工程师XXX 工程师/造价工程师审核人员XXX 高级工程师/造价工程师XXX 高级会计师/注册会计师XXX 会计师项目后评价实施单位：XX会计师事务所有限公司目 录1 项目概况-31.1项目情况简述-31.2项目决策目标和目的-31.3项目主要建设内容-51.4项目实施进度-51.5项目总投资-51.6项目资金来源及到位情况-61.7项目运行及效益现状-62.项

2、目实施过程总结与评价-62.1项目前期决策总结与评价-62.2项目实施准备工作与评价-82.3项目建设实施总结与评价-103.项目效果和效益评价-113.1项目财务经济效益评价-113.2项目管理评价-134.项目的环境和社会效益评价-134.1项目的环境效益评价-134.2项目的社会效益评价-145.项目目标评价-145.1项目的建设目标-145.2项目的效益目标-146.项目后评价结论-156.1项目成功度评价-156.2评价结论-157.项目管理建议-15附表：项目成功度评价表附图：项目地理位置示意图后评价报告1.项目概括1.1项目基本情况该项目立项名称为“XXXX一期（E、F地块）项目

3、”，是北京市政府批准的绿化隔离地区旧村改造项目。项目业主为XX房地产有限公司（于2002年4月经北京市工商行政管理局密云分局批准成立的项目公司）。该项目位于北京市*镇南*庄，地址为：北京市海淀区*南路99号。该项目东至*南路、南至加油站南侧*乡界、西至*乡界、北至北京军区南墙，紧邻*公园和八大处风景区，西侧为西山山脉三面环抱，东侧被百米绿化带遮挡，自然处在绿色围抱中，空气清新、风景优美，突显西山别墅尊贵传统。同时，依靠西五环、杏石口路、闵庄路的极佳交通联系，该项目与城市核心区的联系快速、畅通。是京城极为罕见的近郊山地别墅群。该项目2002年开始启动，2003年12月正式施工，于2005年3月完

4、成F地块竣工验收，2005年9月完成E地块竣工验收，豪宅及流水别墅于2006年7月3日完成竣工验收，并陆续完成房屋移交。1.2项目决策要点*镇地处首都的上风上水地带，又是历代京西皇家园林风景，党和国家领导人的房所也建在该乡西北部山地，*乡又是北京市水源保护区，承担全市近四分之一的供水量，其生态环境直接影响到北京市的发展和市民生活质量。*镇特殊的地理位置决定了其在北京市环境建设中的重要地位，长期以来该地区都受到开发商及具有京西情节人士的青睐。但独特的属地特点使该区域一直是城市规划的禁区，绿化隔离带地区政策无异于为该区域的投资建设打通了通道，其有限的几处资源早已形成大量的投资者抢夺态势。北京市绿化

5、总指挥部2000年17号文已将*乡西山以东地区24平方公里划入执行关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法（京政办发200020号）政策范围。“努力营造绿谷氧吧生态园区，建设田园式的城市乐园”。已成为*乡政府未来工作的指导思想和发展目标，其城市化战略已成定局。目标决策结论：有利于首都生态环境的进一步提高和本地区环境的改善近年来，由于北京市城市绿色植被、绿地面积不足，空气质量呈下降趋势，污染程度加重。近几年，北京市就发生多起沙尘暴天气，给城市正常运行以及市民生活带来不便，同时，对于首都国际大都市形象的建立和北京市2008年举办奥运会产生不好的影响。北京市政府从保护北京市环境的角度出发，提出加快本市绿

6、化隔离地区的建设，进一步落实北京城市总体规划，推进城乡结合部地区的环境综合整治和城市化进程，促进城市生态环境的改善和经济、社会可持续性的发展。该项目的开发建设有利于推进京西地区绿化隔离带地区的建设，从而为改善北京的空气质量奉献一份应尽的义务和责任。有利于加快旧村庄改造的建设步伐市政府下发文件号召有关单位因地制宜、采取多种方式按规划要求在3年内发展绿色产业，加快绿化隔离地区基础设施建设，积极推进旧村庄改造、新村建设和环境的综合整治，改善农民的居住条件，提高农民的生活质量。切实维护农民利益，促进当地经济的发展和社会稳定。通过该项目的开发建设，可以加快原有村庄的改造，并提升这一地区的整体环境，使之成

7、为京西地区的一颗明珠。同时，良好的居住环境改变了人们的生活方式，同时也使村民的整体素质得道了提高，邻里和睦，文化生活丰富多彩，爱护公共财物的意识明显增强，社会治安大有好转。精神文明建设的顺利进行取得了基本保障。因此，配合旧村庄改造进行绿化建设，是绿化隔离带建设双赢的选择。良好的市场需求为该项目的成功提供了保障海淀区是北京市各类高校以及大型科研机构云集的地区；同时，随着中关村科技园区的进一步建设与发展，众多的国内外大中型企业都将进驻科技园区，随之而来的是大量的高收入、高素质人员进入该地区，为房地产开发创造了良好的市场氛围和市场需求。良好的市场需求，理想的地理位置，为该项目的销售前景提供了良好的市

8、场基础。综合评价，该项目的开发时机恰当，不仅能取得良好的经济效益，也能取得一定的社会效益。1.3项目主要建设内容该项目共建成104栋（107户）别墅，总建筑面积67212平方米，其中，地上面积41954平方米，地下面积25258平方米。住宅面积62730平方米，公摊面积：4482平方米。1.4实施进度该项目2002年开始启动，2002年4月编制完成海淀区XXXX一起工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）并报北京市海淀区发展计划委员会。2002年5月北京市发展计划委员会和北京市建设委员会下发关于开发建设海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）的批复（京计投资字

9、2002XXX号），同意进行该项目的建设。该项目于2003年12月签订建设工程施工合同并正式施工，于2005年3月完成F地块竣工验收，2005年9月完成E地块竣工验收，豪宅及流水别墅于2006年7月3日完成竣工验收。2004年2月开始认购，截止2007年10月31日，共104栋（107户）别墅已全部完成销售。1.5项目总投资该项目无批复的概算，实际总投资73082万元，其中：土地征用及拆迁补偿16496万元；前期工程费3279万元；基础设施费10611万元；建安工程费26727万元；开发间接费2995万元，销售费用2068万元，财务费用1473万元,税金及附加9433万元 。1.6资金来源及到

10、位情况该项目资本金1000万，已在2002年XX房地产有限公司（项目公司）成立时到位。并且在项目运作初期由项目公司向XX房地产开发公司融资4950万元，向XX房地产开发集团公司融资6630万元，累计融资11580万元。其余资金分年度来源于销售收入。1.7项目运行及效益情况该项目于2006年7月3日全部竣工，共建成别墅104栋（107户）及相关的配套设施，分别2005年3月、9月交房。该项目自2004年2月开始认购，截止到2007年10月31日104栋（107户）别墅已全部售出，预计实现销售收入94931万元， 其中：已入账销售收入85317万元，尚未实现收入9614万元。该项目预计实现利润总额

11、22361万元，已实现利润总额21005万元，预计实现净利润14977万元，已实现净利润13963万元。效益情况良好。2.项目实施过程总结与评价2.1项目前期决策总结与评价2002年4月XX房地产有限公司编制了海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）。该项目建议书（代可行性研究报告）主要结论为：该项目不仅在经济收益上具有较好的前景，而且也为改善当地城市建设做出自己应尽的工作，具有一定的社会意义。该项目选址理想，建设时机良好，周围环境适宜，市政工程条件具备，建设条件良好，且建筑功能定位符合市场需求，因此其前景是乐观的，可行的。该项目经济测算是可行的，通过恰当的建设控制和有益的促销方法，该项目可获得较好的经济收益。2002年5月14日经北京发展计划委员会（京计投字2002XXX号）关于开发建设海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）的批复批准建设，主要批复内容如下：建设地点位于海淀区*乡，其