北京某别墅群项目后评价报告.doc

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XXXX一期工程（E、F地块）项目

后评价报告

XX会计师事务所有限公司

2007年12月14日

XXXX一期工程（E、F地块）项目后评价报告

参加项目后评价人员：

编制人员

XXX经济师/造价工程师

XXX会计师/注册会计师

XXX工程师/造价工程师

XXX工程师/造价工程师

审核人员

XXX高级工程师/造价工程师

XXX高级会计师/注册会计师

XXX会计师

项目后评价实施单位：

XX会计师事务所有限公司

目录

1项目概况------------------------------------------------------3

1.1项目情况简述---------------------------------------------------3

1.2项目决策目标和目的---------------------------------------------3

1.3项目主要建设内容-----------------------------------------------5

1.4项目实施进度---------------------------------------------------5

1.5项目总投资-----------------------------------------------------5

1.6项目资金来源及到位情况-----------------------------------------6

1.7项目运行及效益现状---------------------------------------------6

2.项目实施过程总结与评价--------------------------------------6

2.1项目前期决策总结与评价-----------------------------------------6

2.2项目实施准备工作与评价-----------------------------------------8

2.3项目建设实施总结与评价-----------------------------------------10

3.项目效果和效益评价-------------------------------------------11

3.1项目财务经济效益评价-------------------------------------------11

3.2项目管理评价---------------------------------------------------13

4.项目的环境和社会效益评价------------------------------------13

4.1项目的环境效益评价---------------------------------------------13

4.2项目的社会效益评价---------------------------------------------14

5.项目目标评价--------------------------------------------------14

5.1项目的建设目标-------------------------------------------------14

5.2项目的效益目标-------------------------------------------------14

6.项目后评价结论-----------------------------------------------15

6.1项目成功度评价-------------------------------------------------15

6.2评价结论-------------------------------------------------------15

7.项目管理建议--------------------------------------------------15

附表：

项目成功度评价表

附图：

项目地理位置示意图

后评价报告

1.项目概括

1.1项目基本情况

该项目立项名称为“XXXX一期（E、F地块）项目”，是北京市政府批准的绿化隔离地区旧村改造项目。

项目业主为XX房地产有限公司（于2002年4月经北京市工商行政管理局密云分局批准成立的项目公司）。

该项目位于北京市**镇南**庄，地址为：

北京市海淀区**南路99号。

该项目东至**南路、南至加油站南侧**乡界、西至**乡界、北至北京军区南墙，紧邻**公园和八大处风景区，西侧为西山山脉三面环抱，东侧被百米绿化带遮挡，自然处在绿色围抱中，空气清新、风景优美，突显西山别墅尊贵传统。

同时，依靠西五环、杏石口路、闵庄路的极佳交通联系，该项目与城市核心区的联系快速、畅通。

是京城极为罕见的近郊山地别墅群。

该项目2002年开始启动，2003年12月正式施工，于2005年3月完成F地块竣工验收，2005年9月完成E地块竣工验收，豪宅及流水别墅于2006年7月3日完成竣工验收，并陆续完成房屋移交。

1.2项目决策要点

**镇地处首都的上风上水地带，又是历代京西皇家园林风景，党和国家领导人的房所也建在该乡西北部山地，**乡又是北京市水源保护区，承担全市近四分之一的供水量，其生态环境直接影响到北京市的发展和市民生活质量。

**镇特殊的地理位置决定了其在北京市环境建设中的重要地位，长期以来该地区都受到开发商及具有京西情节人士的青睐。

但独特的属地特点使该区域一直是城市规划的禁区，绿化隔离带地区政策无异于为该区域的投资建设打通了通道，其有限的几处资源早已形成大量的投资者抢夺态势。

北京市绿化总指挥部2000年17号文已将**乡西山以东地区24平方公里划入执行《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》（京政办发[2000]20号）政策范围。

“努力营造绿谷氧吧生态园区，建设田园式的城市乐园”。

已成为**乡政府未来工作的指导思想和发展目标，其城市化战略已成定局。

目标决策结论：

①有利于首都生态环境的进一步提高和本地区环境的改善

近年来，由于北京市城市绿色植被、绿地面积不足，空气质量呈下降趋势，污染程度加重。

近几年，北京市就发生多起沙尘暴天气，给城市正常运行以及市民生活带来不便，同时，对于首都国际大都市形象的建立和北京市2008年举办奥运会产生不好的影响。

北京市政府从保护北京市环境的角度出发，提出加快本市绿化隔离地区的建设，进一步落实《北京城市总体规划》，推进城乡结合部地区的环境综合整治和城市化进程，促进城市生态环境的改善和经济、社会可持续性的发展。

该项目的开发建设有利于推进京西地区绿化隔离带地区的建设，从而为改善北京的空气质量奉献一份应尽的义务和责任。

②有利于加快旧村庄改造的建设步伐

市政府下发文件号召有关单位因地制宜、采取多种方式按规划要求在3年内发展绿色产业，加快绿化隔离地区基础设施建设，积极推进旧村庄改造、新村建设和环境的综合整治，改善农民的居住条件，提高农民的生活质量。

切实维护农民利益，促进当地经济的发展和社会稳定。

通过该项目的开发建设，可以加快原有村庄的改造，并提升这一地区的整体环境，使之成为京西地区的一颗明珠。

同时，良好的居住环境改变了人们的生活方式，同时也使村民的整体素质得道了提高，邻里和睦，文化生活丰富多彩，爱护公共财物的意识明显增强，社会治安大有好转。

精神文明建设的顺利进行取得了基本保障。

因此，配合旧村庄改造进行绿化建设，是绿化隔离带建设双赢的选择。

③良好的市场需求为该项目的成功提供了保障

海淀区是北京市各类高校以及大型科研机构云集的地区；同时，随着中关村科技园区的进一步建设与发展，众多的国内外大中型企业都将进驻科技园区，随之而来的是大量的高收入、高素质人员进入该地区，为房地产开发创造了良好的市场氛围和市场需求。

良好的市场需求，理想的地理位置，为该项目的销售前景提供了良好的市场基础。

综合评价，该项目的开发时机恰当，不仅能取得良好的经济效益，也能取得一定的社会效益。

1.3项目主要建设内容

该项目共建成104栋（107户）别墅，总建筑面积67212平方米，其中，地上面积41954平方米，地下面积25258平方米。

住宅面积62730平方米，公摊面积：

4482平方米。

1.4实施进度

该项目2002年开始启动，2002年4月编制完成《海淀区XXXX一起工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）》并报北京市海淀区发展计划委员会。

2002年5月北京市发展计划委员会和北京市建设委员会下发《关于开发建设海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）的批复》（京计投资字〔2002〕XXX号），同意进行该项目的建设。

该项目于2003年12月签订《建设工程施工合同》并正式施工，于2005年3月完成F地块竣工验收，2005年9月完成E地块竣工验收，豪宅及流水别墅于2006年7月3日完成竣工验收。

2004年2月开始认购，截止2007年10月31日，共104栋（107户）别墅已全部完成销售。

1.5项目总投资

该项目无批复的概算，实际总投资73082万元，其中：

土地征用及拆迁补偿16496万元；前期工程费3279万元；基础设施费10611万元；建安工程费26727万元；开发间接费2995万元，销售费用2068万元，财务费用1473万元,税金及附加9433万元。

1.6资金来源及到位情况

该项目资本金1000万，已在2002年XX房地产有限公司（项目公司）成立时到位。

并且在项目运作初期由项目公司向XX房地产开发公司融资4950万元，向XX房地产开发集团公司融资6630万元，累计融资11580万元。

其余资金分年度来源于销售收入。

1.7项目运行及效益情况

该项目于2006年7月3日全部竣工，共建成别墅104栋（107户）及相关的配套设施，分别2005年3月、9月交房。

该项目自2004年2月开始认购，截止到2007年10月31日104栋（107户）别墅已全部售出，预计实现销售收入94931万元，其中：

已入账销售收入85317万元，尚未实现收入9614万元。

该项目预计实现利润总额22361万元，已实现利润总额21005万元，预计实现净利润14977万元，已实现净利润13963万元。

效益情况良好。

2.项目实施过程总结与评价

2.1项目前期决策总结与评价

2002年4月XX房地产有限公司编制了《海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）》。

该项目建议书（代可行性研究报告）主要结论为：

①该项目不仅在经济收益上具有较好的前景，而且也为改善当地城市建设做出自己应尽的工作，具有一定的社会意义。

②该项目选址理想，建设时机良好，周围环境适宜，市政工程条件具备，建设条件良好，且建筑功能定位符合市场需求，因此其前景是乐观的，可行的。

③该项目经济测算是可行的，通过恰当的建设控制和有益的促销方法，该项目可获得较好的经济收益。

2002年5月14日经北京发展计划委员会（京计投字[2002]XXX号）《关于开发建设海淀区XXXX一期工程（E、F地块）项目建议书（代可行性研究报告）的批复》批准建设，主要批复内容如下：

①建设地点位于海淀区**乡，其