1、关于经营性土地、房地产评估收集资料的总结土地评估部 黄孝忠在我们日常评估工作中,收集材料是我们正确评估的基础。一宗地由毛地、场地平整、开始施工、在建工程到开发完成经历多个阶段,在不同阶段,评估需要收集不同的材料。收集材料错误或者不全,往往导致我们需要第二次或第N次与客户进行沟通来索取资料,也导致了客户对我们的评价会降低。如何准确全面收集材料,笔者在工作中作出一点总结,不足之处,请多多指正。一、毛地阶段毛地是指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续),具有“三通”或者条件更完备的其他设施,但未进行动迁和拆迁的可用于建设的土地。宗地内存在建筑物或其他附属物,并可能存在权属瑕疵。估价师在评估
2、此类用地时,应明确尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积,并计算拆迁成本。收集资料:企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点、委托方对未拆迁状况的说明。委托方在委托说明中应明确一下内容:宗地内的建筑物及构筑物是否完成拆迁、拆迁补偿款是否已经补偿、尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积,需需支付的拆迁补偿款估算总额,及评估时设定的开发水平、规划等。评估方法:市场比较法a.以毛地作为比较案例,与待估案例进行比较b.以净地作为比较案例,比准后扣除拆迁及场地平整成本假设开发法。在假设开发法评估时,应在开发周期和销售周期中考虑拆迁时间,并在前期费用中扣除拆迁成本。另外,在银行抵押
3、时,现状为毛地的业务最好不要接。因为毛地在处置时,权属存在瑕疵,很难处置。当然,可以做估价对象在设定条件下的咨询价格,前提是委托方出具委托说明。二、净地阶段净地指已经完成拆除平整,不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。在此阶段,企业可能有规划局批复的规划总平面图。规划总平面图能够详细说明待估宗地将来开发完成后的总建筑面积、各种用途的建筑面积、容积率、建筑密度等。规划总平面图要比规划设计要点更加详细。只有收集更准确的资料,才能更准确的把握评估价格。因此,本阶段收集材料:企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点,规划总平面图(在企业已经取得的情况下)。三、开始施工阶段开发
4、商由开始取得一宗地到开发完成,依次取得下列证件:建设用地规划许可证(规划局办理)建设用地批准书(国土局办理)国有土地使用证(国土局办理)建设工程规划许可证(规划局办理)建设工程施工许可证(建设局办理)商品房预(销)售许可证(房产局办理)。规划材料取得时间越近,其准确性就越高。在开始施工阶段,开发商已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等,建设工程规划许可证已明确规定了每幢建筑的建筑面积(地 上和地下)、建筑用途,要比规划总平面图的法律性、准确性更强。因此,本阶段收集材料:企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点,规划总平面图、建设用地规划许可证、
5、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。另外,若建设工程规划许可证尚未领全,则以规划总平面图为准。四、在建工程阶段根据规定,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,即可领取商品房预(销)售许可证。此阶段,开发商若已领取商品房预(销)售许可证,就有存在预售可能。在建工程存在预售,则预售建筑面积及相对应的土地面积权属已经发生转移,转移到商品房购买方。此时,宗地或者整个在建工程就存在多个权属,若评估时仍然将整个估价对象视为开发商所有,则存在巨大的风险。此阶段,土地评估所收集材料:企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点,规划总平面图、建设
6、用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、委托方对楼盘销售状况的说明。委托方对楼盘销售状况的说明中应包含是否销售、已销售建筑面积计建筑面积所对应的土地面积。此阶段,在建工程评估所需要的材料:委托方营业执照、整个小区具体情况介绍或楼书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预(销)售许可证、工程进度表(经委托方盖章)、商品房销售窗口表(经委托方盖章)、楼盘交付标准、设计要点通知书及项目总平面图、设计方案、委托方对评估建筑面积及分摊土地面积的说明。五、开发完成阶段开发完成阶段的评估可分下列几种情况1.土地评估1.1对于已经开发完成的,若房屋已经领取房屋所有权证
7、,且符合规划,应收集以下材料:企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、房屋所有权证。(前提:所有产权归企业所有)1.2已经开发完成,但尚未领取房屋所有权证的,收集以下材料:企业法人营业执照、国有土地使用证、规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。(前提:所有产权归企业所有)2.房地产评估房地产评估,国有土地使用证和房屋所有权证必须齐全。应收集以下材料:企业法人营业执照、国有土地使用证、房屋所有权证,有共有权证的须提供房屋共有权证。在某些情况下,估计对象存在租约。租约的存在,尤其是长期租约,限定了估价对象在一定年限的收益,继而影响估价对象的价值。因此,若估价对象存在租约,评估人员在收集材料时必须收集租赁约定书。能否准确全面的收集材料,直接影响我们评估人员对估价对象的把握程度,可以体现我们评估机构的专业水平。谨记一个原则,规划越是最近取得,其法律性就越强,影响估价对象价格程度就越高。以上是本人在日常评估工作中的一点积累,希望对大家在工作中有一点帮助。
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