关于经营性土地、房地产评估收集资料的总结.doc

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关于经营性土地、房地产评估收集资料的总结

土地评估部黄孝忠

在我们日常评估工作中，收集材料是我们正确评估的基础。

一宗地由毛地、场地平整、开始施工、在建工程到开发完成经历多个阶段，在不同阶段，评估需要收集不同的材料。

收集材料错误或者不全，往往导致我们需要第二次或第N次与客户进行沟通来索取资料，也导致了客户对我们的评价会降低。

如何准确全面收集材料，笔者在工作中作出一点总结，不足之处，请多多指正。

一、毛地阶段

毛地是指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具有“三通”或者条件更完备的其他设施，但未进行动迁和拆迁的可用于建设的土地。

宗地内存在建筑物或其他附属物，并可能存在权属瑕疵。

估价师在评估此类用地时，应明确尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积，并计算拆迁成本。

收集资料：

企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点、委托方对未拆迁状况的说明。

委托方在委托说明中应明确一下内容：

宗地内的建筑物及构筑物是否完成拆迁、拆迁补偿款是否已经补偿、尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积，需需支付的拆迁补偿款估算总额，及评估时设定的开发水平、规划等。

评估方法：

①市场比较法a.以毛地作为比较案例，与待估案例进行比较b.以净地作为比较案例，比准后扣除拆迁及场地平整成本②假设开发法。

在假设开发法评估时，应在开发周期和销售周期中考虑拆迁时间，并在前期费用中扣除拆迁成本。

另外，在银行抵押时，现状为毛地的业务最好不要接。

因为毛地在处置时，权属存在瑕疵，很难处置。

当然，可以做估价对象在设定条件下的咨询价格，前提是委托方出具委托说明。

二、净地阶段

净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

在此阶段，企业可能有规划局批复的规划总平面图。

规划总平面图能够详细说明待估宗地将来开发完成后的总建筑面积、各种用途的建筑面积、容积率、建筑密度等。

规划总平面图要比规划设计要点更加详细。

只有收集更准确的资料，才能更准确的把握评估价格。

因此，本阶段收集材料：

企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图（在企业已经取得的情况下）。

三、开始施工阶段

开发商由开始取得一宗地到开发完成，依次取得下列证件：

《建设用地规划许可证》（规划局办理）→《建设用地批准书》（国土局办理））→《国有土地使用证》（国土局办理）→《建设工程规划许可证》（规划局办理）→《建设工程施工许可证》（建设局办理）→《商品房预（销）售许可证》（房产局办理）。

规划材料取得时间越近，其准确性就越高。

在开始施工阶段，开发商已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等，《建设工程规划许可证》已明确规定了每幢建筑的建筑面积（地上和地下）、建筑用途，要比规划总平面图的法律性、准确性更强。

因此，本阶段收集材料：

企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

另外，若建设工程规划许可证尚未领全，则以规划总平面图为准。

四、在建工程阶段

根据规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，即可领取商品房预（销）售许可证。

此阶段，开发商若已领取商品房预（销）售许可证，就有存在预售可能。

在建工程存在预售，则预售建筑面积及相对应的土地面积权属已经发生转移，转移到商品房购买方。

此时，宗地或者整个在建工程就存在多个权属，若评估时仍然将整个估价对象视为开发商所有，则存在巨大的风险。

此阶段，土地评估所收集材料：

企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、委托方对楼盘销售状况的说明。

委托方对楼盘销售状况的说明中应包含是否销售、已销售建筑面积计建筑面积所对应的土地面积。

此阶段，在建工程评估所需要的材料：

委托方营业执照、整个小区具体情况介绍或楼书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、工程进度表（经委托方盖章）、商品房销售窗口表（经委托方盖章）、楼盘交付标准、设计要点通知书及项目总平面图、设计方案、委托方对评估建筑面积及分摊土地面积的说明。

五、开发完成阶段

开发完成阶段的评估可分下列几种情况

1.土地评估

1.1对于已经开发完成的，若房屋已经领取房屋所有权证，且符合规划，应收集以下材料：

：

企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、房屋所有权证。

（前提：

所有产权归企业所有）

1.2已经开发完成，但尚未领取房屋所有权证的，收集以下材料：

企业法人营业执照、国有土地使用证、规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。

（前提：

所有产权归企业所有）

2.房地产评估

房地产评估，国有土地使用证和房屋所有权证必须齐全。

应收集以下材料：

企业法人营业执照、国有土地使用证、房屋所有权证，有共有权证的须提供房屋共有权证。

在某些情况下，估计对象存在租约。

租约的存在，尤其是长期租约，限定了估价对象在一定年限的收益，继而影响估价对象的价值。

因此，若估价对象存在租约，评估人员在收集材料时必须收集租赁约定书。

能否准确全面的收集材料，直接影响我们评估人员对估价对象的把握程度，可以体现我们评估机构的专业水平。

谨记一个原则，规划越是最近取得，其法律性就越强，影响估价对象价格程度就越高。

以上是本人在日常评估工作中的一点积累，希望对大家在工作中有一点帮助。