土地增值税培训课件.docx

1、土地增值税培训课件土地增值税清算业务指南一、清算准备资料（一） 初始填报的土地增值税项目登记表、已 完工项目成本计算表。（二） 国有土地使用权证书、取得土地使用权时所 支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同。（三） 清算项目的预算、概算书、项目工程合同结 算单、合同台账。（四） 项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（五） 开发产品销售明细表、商品房购销合同统计 表并加盖公章（包含：合同号、项目栋号、房间号、 销售面积、销售收入、实测面积等）（六） 项目的工程竣工验收报告。（七）项目的销售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、工程施工许可证等。（八）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已

2、缴 纳的印花税、城建税、教育费附加等（九）整体项目用途与面积分布全面介绍；包括： 开发总建筑面积及开发类别介绍、分类别可销售面 积、已售产品类别建筑面积、自用面积、对外出租 面积、公共配套面积等；扣除项目情况介绍；包括: 土地价款的分摊依据及配比、建造成本的分摊依据、 无产权的地下室及地下车位分摊依据、允许分摊扣 除的公共配套设施及其移交情况等；清算面积与未 售面积成本的配比、未扣除成本地价金额等情况、 扣除项目计算分摊公式等等。对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其他 商品房的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与 商业用房联体，必须分别计算增值率，否则普通标 准住宅不能享受免税政策。二、土地

3、增值税清算的前期审核（一）房地产转让收入的审核房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价 款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、 其他收入以及视同销售取得的收入。货币收入，销售商品房而取得的现金、银行存款、 支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、 金融债券、企业债券、股票等有价证券。实物收入，销售商品房而取得的各种实物形态的 收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。 一般要评估确认其价值。其他收入，是指销售商品房而取得的无形资产收 入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商益权等 其价值需要专门评估确认；对将开发的商品房用于赞助、职

4、工福利、 奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移 时应视同销售，取得其收入由地方税务机关按照当期 同类区域、同类房地产的市场价格确定。（1）对房地产销售合同的审核商品房购销合同，是否包括货币以外的经济收益, 并按合同记载的金额、销售面积汇总后与销售明细 收入表、销售发票汇总表进行核对，确定土地增值税收入（发票、合同、销售统计表，核对一致）（2）对代收费用的审核政府要求房开企业在售房时代收的各项费用，如果 代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作 为转让房地产的收入计税；如果代收费用未计入房 价中，而是在房价之外单独收取并上交

5、的，（如： 计入“其他应付款”科目的）不作为转让房地产的 收入。（二）扣除项目金额情况的审核土地增值税暂行条例和土地增值税暂行条 例实施细则规定，各项成本和费用按实际发生额 扣除；无合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或 应付）费用不得扣除;具体扣除项目为：（1）地价款的审核土地取得方式如下:一是按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取 得土地使用权的，所支付的土地出让金。二是以行政划拨方式取得土地使用权的， 为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让 金。三是以转让方式取得土地使用权的，为向原土地 使用权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有

6、关费用，是指纳税人在 取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统 一规定缴纳的有关费用。取得土地使用权所支付金额的确认取得土地使用权支付地价款，提供已支付的地价款凭证，不能提供已支付的地价款凭证的，不允许 扣除支付的金额。原始凭证有：国有土地出让合同、土地证、银行转帐记录、土地局开具的收据、契税完税单、市政 配套收据等;地价审核的重点查看出让合同、土地证、契税完税票三者之间在土地面积上是否一致。(2)房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施成本的简称，实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、 开发间接费用1 土地征用及拆迁补偿费指开发

7、过程中发生的征用土地的征地用费、拆 迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁 户住房和安置被拆迁者及补偿费用等支出。包括土 地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，房开公司在已征用和拆迁好的土地上进行 开发，这部分支出已体现在取得土地使用权所支付 的金额中，开发成本中就不允许再扣除。2 前期工程费开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或 “七通一平”（通上下水、通路、通电、通邮、通排 水、通煤气、通

8、热力、平整地面）等支出。如果取得的土地已经进行了三通一平，这部分支 出体现在土地使用权价款中，开发成本中不允许重 复扣除。3 建筑安装工程费开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用 和安装工程费用。包括：出包给建筑施工单位的建 筑安装工程费用、自己开发项目发生的各项建筑安 装工程费用（工程施工图预算内）.4 基础设施费开发项目内各项基础设施所发生的支出。包括开发 小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通 讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。5 公共配套设施费公共配套设施费指开发中必须建造、但不能有偿 转让的非营利性的社会公共事业设施；主要是指： 物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、 派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、 自行车棚、公共厕所等。根据项目实际情况，确定 允许扣除公共配套设施面积后再将成本进行分摊； 成片开发分期清算的公共配套设施费用，在先期 清算时按实际发生的费用进行分摊。后期清算时支 付的公共配套设施费用，允许在整体项目全部清算