第一章 房地产和房地产估价.docx

1、第一章 房地产和房地产估价第一章房地产和房地产估价一、单项选择题1.房地产是指土地、建筑物和()。A.构筑物B.其他土地定着物C.道路D.停车场2.甲乙两种房地产其权益相同,甲实物状况优于乙,乙区位状况优于甲,则其房地产价格()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断3.一宗房地产的区位是指该宗房地产与其他房地产或事物在()上的关系。A.空间方位和周围环境 B.周围环境和距离C.空间方位和距离 D.空间方位和交通条件4.越来越引起重视的距离是()。A.交通路线距离B.空间直线距离C.交通场所距离D.交通时间距离5.在现实中主要存在着下列相邻关系()。A.通风、采光、排水、排污的相邻关

2、系和险情危害的相邻关系B.通风、采光、排水、排污的相邻关系和友好睦邻的相邻关系C.友好睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系D.通风、采光、排水、排污的相邻关系,友虫子睦邻的相邻关系和险情危害的相邻关系6.某块土地的土地总面积1000,建筑基底面积600,建筑高18m,层数5层,每层面积相等,其容积率为()。7.土地的建筑覆盖率为50%,每层建筑高度3m层高21层,每层面积均为2000,其容积率为( )A.10.5 B10.5 C.1.5 D31.58从房地产估价的角度,对一宗土地的位置(或坐落)可从( )这些从宏观到具体的层面来认识。A.国家、地区、城市、街道B.国家、地区、邻里、地点C.国家、

3、地区、城市、街道、门牌号码D.国家、地区、街道、地点9.土地使用期满,( )由国家无偿取得。A.土地使用权及地上建筑物、其他附着物使用权B.土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权c.土地所有权及地上建筑物、其他附着物使用权D.土地所有权及地上建筑物、其他附着物所有权10.( )是由人工建造而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 A房地产 B建筑物 C构筑物 D房地产11.下列不属于构筑物的有( )。A.桥梁 B.道路 C.水坝 D.基础12.房地产的特性主要取决于( )。A.土地的特性 B.建筑物的特性 C.土地和建筑物的特性 D.建筑物和其他地上定着物的特性13.土地上的土

4、壤、沙石等虽然可以移动、搬走,但作为( )上的土地是不可移动的。A立体空间 B地球表面C.立体空间的完整意义 D.地球表面及上下一定空间14.由于不可移动,每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方(如市中心)的距离等,均有一定的状态,从而形成了每宗房地产独有的( ),使房地产有区位优劣之分。A.自然地理位置和社会经济位置B.自然地理位置C.自然地理位置和社会环境位置D.社会环境位置15.房地产市场是一个( )。A.全球性市场 B.全国性市场 C.地方性市场 D.地区性市场16.土地具有( )的特性,而其他物品,不论如何保管,经一定年限或较长久的使用之后,最终均难免会损耗,

5、失去使用价值。A.不可损耗 B.不可毁灭 C.保值增值 D.寿命长久17.建筑物虽然不像土地那样具有( )的特性,但是一经建造完成,寿命通常可达数十年,甚至上百年。A.不可损耗 B.不可毁灭 C.保值增值 D.寿命长久18由于( ),房地产可以给占用者带来持续不断的利益。A.不可损耗 B.不可毁灭 C.保值增值 D.寿命长久19.房地产的供给有限性,使得房地产具有( )。A.独一无二性 B.用途多样性 C.独占性 D.不可移动性20.( )存在经济学上所讲的外部性,又称外部效应、外部影响。A.房地产开发 B.房地产开发、利用 C.房地产利用 D.房地产估价21.由于房地产具有( )的特性,世界

6、上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制,即使在私有制国家和地区也不例外。A.供给有限、相互影响 B.不可移动、相互影响C.独一无二、供给有限 D.不可移动、供给有限22.房地产保值是由于( )。A.对房地产本身的投资改良 B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加 D.外部经济或相互影响23.当说某项投资是保值性的,则意味着它能抵御通货膨胀,即所投入的资金的增速度能抵抗货币的( )。A.贬值速度 B.增值速度 C.增长速度 D.下降速度24.对于选用估价方法特别有用的房地产分类是( )。A.按用途来划分的类型 B.按开发程度来划分的类型C.按是否产生收益来划分的类型 D.按经营使用方式来

7、划分的类型25.( )不是按用途来划分的。A.综合房地产 B.出租房地产 C.办公房地产 D.娱乐房地产26.( )不是按经营使用方式来划分的。A.出租的房地产 B.自用的房地产C.旅馆的房地产 D.营业的房地产、27.针对不同的估价目的所采用的价值标准,分为( )两类。A.客观合理价值与公开市场价值B.客观合理价值与非公开市场价值C.公开市场价值与非公开市场价值D.客观合理价值与主观合理价值28.在价值构成的各要素,即成本、费用、税金、利润等的取舍上,应服从于( )。A.估价时点 B.估价目的C.估价方法 D.估价标准29.具有扎实的理论知识和丰富的实践经验,是对( )的要求。A.估价水平

8、B.估价能力 C.估价诚信 D.估价可靠程度30.具有良好的职业道德,是对( )的要求。A.估价水平 B.估价能力 C.估价诚信 D.估价可靠程度二、多项选择题1.房地产估价中的建筑物包括( )。A.烟囱 B.水井 C.道路 D.花园到 E.围墙2.房地产实物可以进一步分为( )。A.有形的实体 B.该实体的数量C.该实体的质量 D.组合完成的功能fE.该实体的结构3.房地产权利的种类,中国目前主要有( )等。A.所有权 B.抵押权 C.债权 D.地役权 E.空间权4.距离有( )。A.交通路线距离 B.交通场所距离C.空间直线距离 D.交通时间距离E.空间方位距离5.关于基本估价方法英国体系

9、为( )五种。A.比较法 B.投资法C.剩余法 D.利润法和承包商法E.成本法和收益法6.具体一宗土地的空间范围,可分为( )。A.地球表面 B.地球表面的空间C.地上空间 D.地面一定范围内的空间E .地下空间7.对土地利用的限制可归纳为( )。A.土地法的限制 B.土地权利的设立和行使的限制C.房地产相邻关系的限制 D.土地使用管制E.土地用途限制8.从房地产估价的角度来看,对一宗土地的认识主要包括( )。A.位置、面积、四至、形状、地形地势、平面布置B.位置、面积、四至、形状、地形地势、周围环境景观C.利用状况、产权状况、土地使用管制D.地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度E.基础设

10、施完备程度、公共配套设施完备程度、土地平整程度、土地使用管制9.从房地产估价的角度来看,对建筑物的基本认识包括( )。A.位置、面积、层数和高度B.四至、周围环境和景观C.结构、设备、层高或净高、空间布局、装修D.外观、建成年月、利用现状、产权状况E.土地用途限制10.下列属于构筑物的有( )。A.隧道 B.烟囱 C.消防通道 D.水井 E.仓库11.城市规划限制条件可通过( )了解。A.规划要点、规划设计条件通知书B.审定设计方案通知书C.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证D.开工许可证E.土地使用权证12.建筑结构以组成结构的主要建筑材料划分,一般分为( )。A.钢结构、混凝土结构B.

11、砖混结构、砖木结构、简易结构C.砌体结构、木结构D.塑料结构、薄膜充气结构E.钢索结构、舱体结构13.房地产所有权有( )。A.独有 B.共同共有 C.共有 D.建筑物区分所有权 E.按份所有14.建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式,是一种复合性的权利,由( )构成。A.共用部分的共有权 B.专有部分的所有权C.共用部分的持份权 D.因共同关系所产生的成员权E.共用部分的所有权15.房地产的独一无二性,使得不可能出现相同房地产的大量供给,从而( )。A.房地产之间不能实现完全替代 B.房地产不可移动C.房地产市场不能实现完全竞争 D.房地产价格千差万别E房地

12、产价格相互影响16.政府对房地产的限制一般是通过( )来实现的。A.管制权 B.征收权 C.征税权 D.监督权 E.充公权17.房地产由于( ),使得同一宗房地产买卖不会频繁发生,一旦需要买卖,通常要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价,因此,房地产的流动性较差。A.独一无二 B.不可移动 C.供给有限 D.价值量大 E.相互影响18.引起房地产价格上升的原因主要有( )。A.对房地产本身的投资改良 B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加 D.外部经济或相互影响E.房地产价格相互影响19.( )所引起的房地产价格上升,是真正的房地产自然增值。A.对房地产本身的投资改良 B.通货膨胀C

13、.需求增加导致稀缺性增加 D.外部经济E.房地产价格相互影响20.专业估价人员是指( )的人员。A.经本人申请B.经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认C.取得相应资格并注册生效D.从事房地产估价活动E.具有估价技能21.一名合格的房地产专业估价人员,必须具有房地产估价方面的( )。A.扎实的理论知识 B.丰富的实践经验C.较高的估价水平 D.良好的职业道德E长期的估价经历22.正确地理解房地产估价,还需要把握( )。A.房地产估价是科学与经验的有机结合,B.房地产估价是科学与艺术的有机结合C.房地产估价是估价人员对价格的主观判定D房叫是把客观存在的房地产价格揭示出来21.一

14、名合格的房地产专业估价人员,必须具有房地产估价方面的( )。A.扎实的理论知识 B.丰富的实践经验C.较高的估价水平 D.良好的职业道德E长期的估价经历22.正确地理解房地产估价,还需要把握( )。A.房地产估价是科学与经验的有机结合B.房地产估价是科学与艺术的有机结合C.房地产估价是估价人员对价格的主观判定D房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示出来23.一种资产只有同时具有( )两个特性,才能真正需要专业估价A.不可移动性B. 独一无二性C.促进房地产交易D.将房地产价格导向正常化E .促进房地产价格的稳定25.按开发程度来划分的房地产类型有( ).A生地 毛地 B熟地 C 熟地 期房 D

15、在建工程 现房 E期房 现房三 判断题1、房地产价格是由市场力量决定的。 ( )2、房地产估价是估价人员模拟时常参与者的思维和行为,在充分认识房地产时常形成房地产价格的机制和过程,以及深入调查、了解房地产市场行情的基础上,通过科学的测算和判断活动,把客观存在的房地产价值揭示出来 。 ( )3、房地产是实物、权利的区位三者的综合体 。 ( )4、地役权是指土地所有权或土地使用权人为使用自己土地的便利而是使用人土地的权利。 ( ) 5、典权是指土地所有权人出典其房地产占有典金的权利 ( ) 6、机器、设备、有价证券属于有形资产，而专利权、专有技术、商标专用属于无形资产 ( ) 7、帐篷、戏台、围墙

16、、假山不属于房地产。 ( )8、两种实物和权益状况相同的房地产，如果区位差不多，加之也可能有很大的差别。 ( )9、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括未来状况下房地产，但不包括已经灭失房地产。 ( ) 10、从权益角度来看，现实中的房地产估价对象包括临时用地活临时建筑的房地产，但不包括产权不明或权属有争议的房地产。 ( ) 11、取得的土地使用权不包括地下资源，包括市政公用设施。 ( ) 12、相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。 （ ）13、某房产的建筑面积6000，基底面积1200，容积率2.5，其建筑密度42% 。 （ ）14、五通一平是指具备了道路

17、、供水、排水、供电、燃气等设施或条件以及场地平整。（ ）15.房地产的共有权在按份共有中,共有人对共有的房地产共同享有权利,共同承担义务。()16.房地产的共有权在共同共有中,共有人按照其份额对共有的房地产享有权利,承担义务。()17.构筑物是指房屋以外的建筑物,人们一般在内进行生产和生活活动。() 18.房地产的用途多样性,即房地产不像工厂制造出的产品那样整齐划一,可以说没有两宗房地产是完全相同的。()19.如果两处的建筑物一模一样,尽管其坐落的位置不同,周围环境不同,这两宗房地产实质上是相同的。()20.房地产尽管有独一无二性,但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性,从而彼此有一定程度的竞

18、争性,在价格上相互之间也有一定程度的牵掣。 ()21.尽管土地可以被洪水淹没、荒漠化,但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。()22.从具体占用者的角度来看,土地在有些情况下是有寿命的,特别是通过政府划拨方式取得的土地使用权是有期限的。()23.以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 ( )24.如坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产,可能由于土地使用年限较短而价值较低。 ( )25.由于土地供给有限,在土地上,特别是好位置的土地上可建造的建筑物的数量也是有限的。( )26.房地产供给有

19、限性,本质上还不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲,土地的数量目前还是丰富的,主要是由于房地产的独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。( )27.房地产具有用途多样性,房地产拥有者可以根据市场需求和自己的意愿来确定其用途。( )28.正的外部性又称外部经济,是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损,而该经济行为主体却没有为此承担成本。 ( )29.负的外部性又称外部不经济,是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益,而受益者无须为此花费代价。 ( )30.一般来说,在社会动乱、战争年代,房地产价格上涨;在社会安定、经济发展时期,房地产价格往往有下降的趋势。( )31.

20、房地产由于独一无二、流动性差,其价值通常可以得到保持,甚至随着时间的推移,价值会自然增加,即自然增值。( )32.具体一宗有土地使用年限的房地产价格,从长远来看是趋于上升的。( ) 33.如果估价人员很精通估价理论,有丰富的估价实践经验,评估出的房地产价值就能做到客观公正。 ( ) 34.估价目的不同,估价的依据可能不同,估价应采用的价值标准可能不同,估价时点的选取可能不同,估价中应考虑的因素可能不同,甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。( )35.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,有时可以同时运用,以相互验;有时是相互补充的,可以相互替代。 ( )36.估价时点是指评估价值对

21、应的日期,即在该日期上估价对象才有该价值,通常用公历年、月、日表示。( )37.价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值,它能为当事人或社会一般人所信服和接受。( )38.解决房地产纠纷需要公正、权威的房地产估价,以提供有说服力的、能让纠纷双方或有关仲裁、鉴定机构接受的价格、租金、评估价值、补偿金额、赔偿金额等参考依据。( )39.房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋也属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,对拍卖新增房屋所得,抵押权人有权优先受偿。( )40.房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租

22、金中所含的土地收益上缴国家。( ) 答案与解析一、单项选择题1.B 2.D 3.C 4.D516.C 7.A8.B 9.B 10.B 11.D12.A13.C 14.A15.D16.B 17.B 18.D 19.C20.B 21.B 22.B23.A24.D 25.B 26.C27.C28.B 29.B 30.C二、多项选择题1.ABC2.ACD3.ABD4.ACD5.ABCD6.ACE7.BCD8.BCD9.ACD10.ABD11.ABC12.ACD13.ACD14.BCD15.ACD16.ABCE17.ABD18.ABCD19.CD20.BCD21.ABD22.BD23.BC24.ACD2

23、5. ABD 三判断题问1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.32.33.34.35.36.37.38.39.40.【解析】一、单项选择题1.房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物。2.房地产是实物、权益和区位三者的综合体。仅对其中两者进行比较不能得出结论。3.一宗房地产的区位是指该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。4.越来越引起重视的距离是交通时间距离。5.在现实中主要存在着通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系。6.利用公式求得:

24、容积率=建筑密度建筑层数=(600/1000)5=3。7.利用公式求得:容积率=建筑密度建筑层数=50%21=10.5。8.对一宗土地的位置(或坐落)可从国家、地区、邻里、地点这些从宏观到具体的层面来认识。9.土地使用期满,土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。10.建筑物是由人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。11.基础不属于构筑物。12.房地产的特性主要取决于土地的特性。13.土地上的土壤、沙石等虽然可以移动、搬走,但作为立体空间的完整意义上的土地是不可移动的。14.由于不可移动,从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使房地产有区

25、位优劣之分。15.房地产市场是一个地区性市场。16.土地具有不可毁灭的特性,而其他物品,不论如何保管,经一定年限或较长久的使用之后,最终均难免会损耗,失去使用价值。17.建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性,但是一经建造完成,寿命通常可达数十年,甚至上百年。18.由于寿命长久,房地产可以给占用者带来持续不断的利益。19.房地产的供给有限性,使得房地产具有独占性。20.房地产开发、利用存在经济学上所讲的外部性。21.由于房地产具有不可移动、相互影响的特性,世界上任何国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制,即使在私有制国家和地区也不例外。22.房地产保值是由于通货膨胀。要注意引起保值和增值

26、的原因是不同的。23.当说某项投资是保值性的,则意味着它能抵御通货膨胀,即所投入的资金的增值速度能抵抗货币的贬值速度。24.按经营使用方式来划分的类型对选用估价方法特别有用。25.出租房地产是按经营使用方式来划分的。26.旅馆房地产是按用途来划分的。27.针对不同的估价目的所采用的价值标准,分为公开市场价值与非公开市场价值两类。28.在价值构成的各要素,即成本、费用、税金、利润等的取舍上,应服从于估价目的。29.具有扎实的理论知识和丰富的实践经验,是对估价能力的要求。30.具有良好的职业道德,是对估价诚信的要求。二、多项选择题1.花园、围墙属于其他土地定着物。2.房地产实物进一步分为有形的实体

27、、该实体的质量和组合完成的功能三个方面。3.所有权、地役权属于房地产权益。相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制,也可列入房地产权益范畴。 4.距离可分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。5.关于基本估价方法英国体系为比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法五种。6.具体一宗土地的空间范围,可分为以下几层:地球表面、地上空间、地下空间。7.对土地利用的限制可归纳为3个方面:土地权利的设立和行使的限制、房地产相邻关系的限制、土地使用管制。8.从房地产估价的角度来看,对一宗土地的认识主要包括:位置、面积、四至、形状、地形地势、周围环境景观;利用状况、产权状况、土地使用管制;地质条件、基

28、础设施完备程度和土地平整程度。9.从房地产估价的角度来看,对建筑物的基本认识包括:位置、面积、层数和高度;结构、设备、层高或净高、空间布局、装修;外观、建成年月、利用现状、产权状况。10.消防通道、仓库不属于构筑物。11.城市规划限制条件可通过下列文件了解:规划要点、规划设计条件通知书;审定设计方案通知书;建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。12.建筑结构以组成结构的主要建筑材料划分,一般分为钢结构、混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。13.房地产所有权有独有、共有和建筑物区分所有权。14.建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共用部分的持份权和因共同关系所产生的成员权构成

29、。15.房地产的独一无二性,使得不可能出现相同房地产的大量供给,从而房地产之间不能实现完全替代,房地产市场不能实现完全竞争,房地产价格千差万别。16.政府对房地产的限制一般是通过管制权、征收权、征税权、充公权等特权来实现的。17.房地产由于独一无二、不可移动、价值量大,使得同一宗房地产买卖不会频繁发生,一旦需要买卖,通常要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价,因此,房地产的流动性较差。18.引起房地产价格上升的原因一是对房地产本身进行的投资改良,如装修改造等;二是通货膨胀;三是需求增加导致稀缺性增加,如经济发展和人口增长带动房地产需求增加;四是外部经济,如交通条件或周围环境改善。19

30、.需求增加导致稀缺性增加和外部经济所引起的房地产价格上升,是真正的房地产自然增值。20.专业估价人员是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定飞资格互认,取得相应资格并注册生效,从事房地产估价活动的人员。21.合格的房地产专业估价人员,必须具有房地产估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德。22.正确地理解房地产估价,还需要把握下列几点:房地产估价是科学与艺术的有机结合;房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示出来。23.一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性,才真正需要专业估价。24.房地产估价有助于建立合理的房地产市场秩序,促进房地产公平交易,将房地产价格导向正常化。25.按开发程度来划分的房地产类型有生地、毛地、熟地、在建工程、现房。三、判断题3.权益包括权利、利益和收益,用权利代替权益显然是错误的。5.典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。6.有价证券属于无形资产。7.帐篷、戏台不属于房地