物业管理实施方案参考.docx

1、物业管理实施方案参考小区物业管理实施方案一、首 语非常感谢 贵单位 给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。XX物业管理有限责任公司是经国家职能部门批准的合法企业。 公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，

2、二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。公司内部下辖管理部 （财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。二、项目管理分析贵单位是实行 24 小时物业服务管理， 为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员 （以退役军人为主， 高中以上学历）进行严格培训 ；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；1同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故

3、和其它事故发生。四、物业管理初步方案说明本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化， 以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。4.2 管理机构设臵及人员配臵根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人 ”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门， 共需配臵至少 7 人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理

4、的指导下开展工作。4.2.3 项目部根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准， 项目部需设项目经理 1 人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。24.2.3.1 服务时间及人员分配人员时间周一周二周三周四周五周六周日经理08:30-18:00 1111101管理员08:00-17:001111110夜班安排管理人员轮流值班4.2.3.2 岗位安排岗位名称人工作内容工作区备注数域管理本部门员工， 处理本部经 理门日常事务，处理投诉。项目部安排小区的日常物业服务管 理 员的开展，监督检查，客户服项目部务。4.2.4 保安队4.2.1 概述根据本项目实际情况及严格按照国际质量体系标准，

5、 项目部保安队需设领班 1 人， 3 名队员，负责小区巡逻、门岗、监控，露天停车场管理等职责。实行 24 小时保安运作。34.2.4.2 服务时间及人员分配人员 时间 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日领班 08： 00-17 ： 0008： 00-18 ： 00巡逻岗18： 00-08 ： 0008： 00-18 ： 00门岗保安18： 00-08 ： 00说明：如果在特殊情况下需要增加人员， 我司将由保安部统一调派，以保证所有工作的顺利进行。4.2.4.3 岗位安排部门 岗位名 人 工作内容 工作 备称 数 区域 注领班 领班 管理本部门员工处理本部 各区门日常事务 域4门岗 保安员

6、 人、物、车出入检查 门岗内外巡逻岗 保安员 小区内外巡逻安全检查 各区域4.2.5 保洁绿化队4.2.5.1 概述根据本项目实际情况，保洁队需设领班 1 人，保洁员 2 人，共计3 人。4.2.5.1 服务时间及人员分配人员时间周一周二周三周四周五周六周日领班08：00-17 ： 00保洁员06：30-16 ： 30注：每天正常有 1 人工作。当有重大活动需增加人员时由公司保洁部调派。4.2.5.2 岗位安排部岗位人工作内容工作区备注门名称数域保领班管理本部门员工处理本部门室内及洁室外区日常事务。绿域5化 室外地面公共车库、楼道、 室内及保洁队 台阶楼梯、公共卫生间、公 室外区队员共绿化及所

7、有公共区域。 域4.2.6 维修队4.2.6.1 概述根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准， 维修队需设领班 1 人，维修工 2 人，实行 8 小时工作制。星期六日采用轮休制。4.2.6 .2 服务时间及人员分配人员时间周一 周二 周三周四 周五 周六周日领班08：00-17 ：00维修工08：00-17 ：00注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。4.2.6.3 岗位安排部门岗位人工作内容工作区域备注名称数维修领班管理本部门员工处项目部，各层公队理本部门日常保修、共区域、办公室日常设备巡检、 维护保养维修完成每天的日常的小区各区域员工作，对公共设备每6天的检查， 以及完成

8、小区业主需要的服务4.2.7从业人员的素质要求部门岗位人职责具体条件数全面负责小区大专以上文化，物业管理相经理项目部工作及关专业，3 年以上物业管理经项目与客户联络验协调能力强。部管理费用结算，客高中以上文化，品德高尚，户回访，档案普通话标准，有工作经验。员管理维修维修处理日常报修四级以上技术等级，熟悉各班及设施设备的种设施设备的维修与养护工保养与巡检保安安全保卫，巡22 周岁以上 46 周岁以下，高队逻中以上学历身高保安1.70-1.80CM 双眼裸视力 1.2员以上身体健康，反应敏捷。有安保经验。清洁清洁公共区域卫生能吃苦耐劳， 工作兢兢业业。7绿化 工 清洁，绿化保部 养4.2.8 员工

9、培训详见员工培训计划表和培训记录。4.2.9 员工日常考核详见员工日常考核制度。4.2.10 奖惩详见员工奖惩制度。4.3 岗位职责4.3.1 项目经理一、 主持 XX 物业 的日常管理工作。根据小区各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。二、 对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业方提交工作计划和小结， 听取业主的意见和要求， 并在规定期限内落实执行。三、 负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布臵工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。四、 进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和

10、绿化等方面的服务情况进行了解， 每天检查各个重点环节， 发现问题及时解决。8五、 发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。 对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出的告向公司和业主汇报。六、 每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。七、 监管财务各类款项的收支督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。八、 统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。九、 负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。十、 负责参与、组织每季的物业

11、管理质量大检查及配合做好质量管理体系认定的前期有关工作。十一、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。4.3.2 项目助理一、 协助经理做好部门日常工作。二、 分管前台服务、清洁工作及经营场所，对小区每日实施全面检查。三、 协助经理做好定期回访及对客户投诉的处理。四、 负责短期服务工作，包括：客户接待、收费、检查等。9五、 每周房况表统计及住户档案的及时修改。4.3.3 客户服务主管一、 负责制定贵单位管理的服务标准、规范、服务人员的配臵。二、 协助项目经理全面负责对客户服务质量的检查、 督导、评价，发现不合格项及时整改。三、 负责对服务人员的技能，态度，礼仪的培训，

12、考核，并保存考核记录。四、 负责前台服务管理的质量检查，发现不合格项及时处理，督导。五、 征询客户建议、意见、服务信息反馈，收集整理，处理解决。六、 负责延伸服务项目的开发和延伸用收费管理。七、 完成项目经理交办的其他工作。4.3.4 工程维修领班一、 制定设备设施管理计划，设备设施运行、修理、维保的标准、规范。二、 检查、监督设备、设施用管理，发现情况立即采取措施。三、 负责维保人员的合理配臵、培训和考核评价。四、 制定并执行维修服务承诺制度， 认真听取各部门及客户对维修人员的意见，并采取相应措施解决存在的问题。10五、 对设备实行三级保养制度， 如有改造更新计划， 报经理审核后实施。六、

13、按公司程序做好各类备品备件的采购管理工作， 并做好相应的报表 :七、 完成项目经理交办的其他工作。4.3.5 保安领班一、 负责制定各保安岗位的服务标准、规范 ;二、 负责消防管理、培训、义务消防队伍的训练，不定期检查消防器材，确保完好 ;三、 负责对保安人员的岗位培训、考核、并做好记录；四、 巡视门岗、巡逻岗、监控岗和车管岗的保安服务质量，发现不合格及时处理 ;五、 负责停车场等保安服务巡查、 标志牌完整， 并管理停车费收缴 ;六、 检查监控中心的设备系统管理、服务状态 ;七、 制定治安、 火警应急预案， 发生应急服务应第一时间投入应急服务管理 ;八、 完成项目经理交办的其他工作 .4.3.

14、6 清洁绿化队长一、 制定小区的保洁计划、操作标准及规范，并负责实施 ;11二、 巡视保洁区域，保持小区环境整洁，无垃圾，无堆物，地面清洁，发现不合格及时处理 ;三、 巡视绿化养护区域，绿化养护良好，花木生长保持美观，无杂草、无垃圾、无枯枝落叶 ;四、 室内摆设优美，使客户满意 ;五、 巡查停车场清洁，通道畅通 ;六、 完成项目经理交办的其他工作。4.4 各部门工作内容4.4.1 客户服务工作详见客户服务工作作业指导书4.4.2 保安工作详见保安作业指导书4.4.3 工程维修工作详见工程维修作业指导书4.4.4 保洁工作详见保洁作业指导书12五、管理服务内容和标准5.1 客户服务5.1.1 接

15、待服务一、仪表仪容端庄整洁。二、按规定着装，服装整洁，头发梳理整齐，淡妆，不留长指甲，不涂抹指甲油。三、接听电话，做好来电记录。四、为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务。5.1.2 问讯服务一、接受问讯及查询。二、 处理客户的邮件。三、函件、杂志收发管理。5.1.4 票务服务一、客户至总台或电话预定酒店及汽车、火车、飞机和其它票务。二、经确认后给予办理。三、预定成功后上门服务。5.1.5 叫车、洗车服务一、 为客户联系预定出租车或其它用车服务。二、 代客户到洗车场洗车。135.1.6 引导服务一、 门岗保安提供引导客户至小区单元服务。5.1.7 收费、缴费服务一、 代客户缴水费，电费，煤气费等各

16、类费用。一、 在业主办理入住手续时， 为业主办理银行卡， 物业管理费，水电费，煤气费等各类费用业主预存，银行按时代扣，省却业主缴费的麻烦。5.1.8 信息服务一、 交通方面信息。二、主要娱乐休闲，购物，体育信息。三、旅游观光场所信息。5.1.9 代办服务一、 为客户提供订阅报刊杂志的信息。二、根据客户要求代订各类报刊杂志。三、为客户开通有线电视，电话，宽带，煤气。5.1.11 家政服务服务项目 说明 收 免14费费访客的接待为住户招待客人， 同时管制陌生与引导人进出留言服务为不在住家内的住户留话及传达生活挂号包裹代为住户代收取邮件篇收代客服务银行保险事洽请金融机构来小区服务务洽谈代办各种订代订

17、国内外机票，车票，蛋糕，购服务鲜花衣物送洗代联络合作洗衣店为住户提供服办服务务住户室内装安排相关业主执行住家各项修修代办服务缮业务住家清洗服提供清扫服务务垃圾清洁收统一清运住户集计程车的安解除住户行的烦恼， 代叫计程车排来小区接送15影印，传真服为客户提供影印，传真服务务健康服务项目说明收免休闲费费篇健康体操服定期引导住户舒活筋骨务社团活动服协助住户成立社团务各种休闲活为住户提供生活情趣提升人际动服务交流紧急事故一提供住户紧急协助服务般处理紧急疾病送住户有急迫生命危险救护医处理5.1.12 社区文化服务一、 管理处将结合贵单位的实际情况， 以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩

18、的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。二、管理处将积极组建社区文化基层组织，适时举办由业主参加的节日庆典晚会，棋类比赛，卡拉 OK演唱会，趣味体育比赛，少儿书画比赛等，使住户真正享受到生活的乐趣。165.2 保安服务5.2.1 大门岗服务一、外来人员，车辆进出管理检查。二、物品出入管理检查。三、小区的安全防范。5.2.2 巡逻岗服务一、 小区公共区域安全防范管理（防盗防火）二、业主装修状况巡视管理（装修施工，装修时间，垃圾清运，）5.2.3 监控服务一、 24 小时监控服务。二、异常情况及时处理。三、小区的安全防范。5.2.4 车管服务一、 车辆停放管理。二、机动车泊位使用管理。5.3 清洁

19、绿化服务175.3.1 清洁服务一、 维护公共区域清洁。（包括水池喷泉池）二、负责垃圾清运。5.3.2 绿化服务一、公共绿化养护。修剪补种。二、室内外花木摆放。养护，更换。5.3.3 住户特约清洁服务一、代办家庭单位保洁服务。二、代请清洗地毯，地板打蜡。5.4 维修服务5.4.1 设备运行一、 设备的日常检查。二、设备日常与定期维护保养。5.4.2 维修保养一、公用设施的检查。二、公用设施的维护与修理。三、入室维修服务。185.5 室内维修 24 小时有偿服务收费标准（部分）维修类收费标收费维修项目维修类别维修项目别准标准水、电工20 元/更换执手10 元小时窗、门、/ 只通用维 泥工20元/

20、小锁更换不锈钢10 元修时半圆锁/ 只木工20 元/更换 12 小时20 元小时滑撑/ 副调换、修理20元/只更换 14 小时 25/ 只台盆落水滑撑副普通龙头安更换滑轮10 元水暧维修装、更换、5元/只/ 只修理高档龙头安其它更换 窗纱20 元装、更换、15元/只/ 平方修理米更换金属软5元/根装橡皮条5 元/管米抽水马桶水更换玻璃50 元20元/只/ 平方箱修理米19角阀修理10 元/安装窗帘15 元与更换只/ 扇分户水表更20元/只挂画、挂镜5 元/换框个修理更换水10元/只安装毛巾架5 元/阀只热水器安装30元/台安装浴帘10 元/ 个拆热水器20元/台更换信箱锁15 元/ 把水暧维

21、热水器维修150 元/其它修理信箱锁10 元修台/ 把饮水器维修20元/只更换铁门锁30 元(需电焊)/ 把油烟机维修50元/只更换木门锁15 元/ 把拆抽油烟机20元/只修理门锁10 元/ 把安装抽油烟30元/台更换日光灯5 元/机管、灯炮次拆空调150 元/修理、更换10 元台开关/ 个20管道疏通安装空调250 元/修理、更换10 元(分体)台插座/ 个安装空调150 元/修理、更换10 元(窗计)台电话盒/ 个空调维修50元/只修理、更换10 元电话盒/ 个安装消毒机20元/台更换空气开15 元关/ 个洗衣机维修30元/台更换漏气开15 元关/ 个疏通蹲、座50元/只灯具修理15 元厕

22、/ 个疏通浴缸50元/只灯具安装20 元/ 个疏通地漏30元/只门铃安装5 元/个疏通洗脸盆30元/只排气扇安装15 元洗菜池下水修理/ 个疏通下水主60元/次吊扇修理20 元管/ 只更换电线6 元/米21注：上述维修费用为参考标准，接管后根据实际情况作相应调整。5.6 室内保洁有偿服务收费标准保洁类别收费标准备注钟点工服务10 元/ 小时保姆服务750-1500 元/ 月包吃住家教服务1000元/ 月地板打蜡5 元/ 平方米包工包料大理石抛光5 元/ 平方米包工包料小区接管之前我方将会提供更为详尽的有偿服务项目清单和价目表并上墙，总体目标价格低于市场价 5以及提供若干无偿服务项目。八、管理经费测算本计划书中我司特别注明物业管理服务费主要由管理， 服务人员的工资和按规定提取的福利费， 设备日常动运行， 维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，安保费，办公费，公司管理费，法定税