万科营运资金管理案例.docx

1、万科营运资金管理案例万科营运资金管理案例引例近几年来，房地产行业迅速扩张、 “屯地”在为房地产企业进行资源贮备的同时，也影响到其资 金的周转效率。尽管从 2007年下半年起，央行政策对市场发展有一定的影响，但2007年以来至今， 房地产市场仍继续保持较快的增长速度。万科地产 （000002）作为房地产行业的龙头老大，2006年以来一改前期“现金为王”的策略，开始大规模“屯地” 。即使以每年平均 500万平方米的消化量计算， 公司土地储备也至少可以维持 4年以上。更何况，万科的“屯地”步伐丝毫没有停止。虽然 2007年万科高价拿地，吃过“地王”苦头，但从 2008年和2009年的拿地面积来看，万

2、科启动了其久违的“拿地 模式”，营业收入和营业利润在经过 2008年的低谷期之后，迅速回升。红火的市场需求固然喜人，可是大规模“屯地”引发的高比率的存货又会给万科带来怎 样的影 响？利润的激增表明了企业迅速成长，可是公司是否有足够的融资能力满足经营活 动对现金流的需求？在高成长性的背后，万科的营运资金管理状况究竟如何？万科高盈利背后的营运资金效率分析1.案例背景与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，受宏观环境和政策的影响更多， 经营风险也更大。很多房地产企业通过囤地和捂盘追求高销售利润率，或通过保持投资性 房地产（商业地 产出租）平滑利润，借以控制经营风险。然而，在 2006年以前，

3、万科奉行的却是“专注于住宅开发， 通过资产高速周转来获取超额回报”的战略。通过品牌营销和深入挖掘客户需求，充分利用现有资源 扩大和加速销售；通过标准化设计和工业化生产缩短建设周期；通过业务外包和严控成本费用，以 较少的投入实现较大的产出。与同行业优秀企业相比，万科的存货周转率长期处在较好水平，流动 周转率和总资产周转率在同行中也长期处于领先水平。然而，随着房地产行业迅速扩张、 “屯地”争夺愈演愈烈，万科也逐渐感受到来自各竞 争对手的 压力，2000年以后开始改变其一直贯彻的“现金为王”政策，启动了久违的“拿 地模式”。表1 2007-2009年万科盈利能力指标年度每股收益（元）资产报酬率净资产

4、收益率净利润（亿元）营业收入（亿元）2007 年0.735.62%16.55%53.18355.272008 年0.374.20%12.65%46.4409.922009 年0.484.95%14.26%64.3488.81从表1可以看出，万科的每股收益、资产报酬率和净资产收益率在 2008年跌入谷底后，2009年发生反转，较 2008年有一定的增幅，2009年的净利润和营业收入甚至还超 过了 2007年的数值， 创出历年新高。众所周知， 2008年我国的房地产行业进入低谷，万科也不例外。从万科公布的数据 来看，万科2008年累计销售面积 557.0万平方米，销售金额478.7亿元。其中，销售

5、面积同比下滑 近9.2%，销售金额下滑 8.6%。但2008年12月销售额环比增长 50%以上，12月万科实现销售面积 66.1万平方米、销售金额 53.4亿元。万科这一业绩基本上与市场预期相符合，虽然 2008年总体业 绩下滑，但是这是整个经济环境所致。万科在2008年的经营低谷之后，迅速恢复“拿地模式” ，各项盈利能力指标也显示着其高速的发 展。进一步深入分析其盈利增长来源，我们发现万科 2009年盈利的增长主要来源于：一是资产减值 准备的转回。受政策利好、 市场信心恢复的影响，2009年全国房地产成交大幅增长，带动了房价、土地价格的上涨，万科所储备的土地、在建及已建商品房获 得增值，原计

6、提的存货跌价准备于 2009年转回，转回金额达 55,267万元，对净利润的增长起着很大的推动作用。二是投资收益的增加。被 投资单位分红，按成本法核算，万科获得投资收益19,795万元，较2008年增加4,763%;被投资单 位收益增长，按权益法核算， 万科获得投资收益 54,186万元，较2008年增加158%，而被投资单位 基本是从事房地产 或与房地产相关的行业。三是利息费用的减少。从报表附注可看出，万科债务的 利息率较2008年下降，企业承担的利息费用减少， 这也有利于净利润的提高。 虽然营业收入创历年 新高，但营业毛利、主要经营利润较 2008年有明显下降，对净利润的增长产生负向作用，

7、 万科主要 经营活动创造利润的能力略有下降，并未得到增强。由此可见，万科高速增长的账面利润背后可能隐藏着经营方面的问题， 下面我们就从万科的营 运资金入手，分析其高盈利的背后营运资金周转及融资状况。2.万科的营运资金状况分析2.1收入与资产结构2007-2009年万科营运资金与主营业务收入比率单位：亿元年份2007 年2008 年2009 年总资产1000.941192.371376.09流动资产/总资产95.34%95.15%94.71 %流动资产954.331134.561303.23流动负债487.74645.54680.58净营运资金466.59489.02622.65主营业务收入35

8、5.27409.92488.81净营运资金/主营业务收 入1.311.191.27对比：保利地产2.682.172.19招商地产2.285.121.87金融街0.832.533.37陆家嘴3.062.410.82分析万科的生产经营活动?22营运资本周转分析2007-2009万科资产周转率单位：亿元年度营业收入流动资产应收账款应付账款存货营运资金数额周转率数额周转率数额周转率数额周转率数额周转率2007355.27954.330.498.6557.79111.042.42664.730.41466.590.762008409.921,134.560.399.2345.86128.962.0885

9、8.990.33489.020.842009488.811,303.230.407.1359.761632.36900.850.39622.650.79分析万达营运资本。哪项变动对流动资产周转率变动影响最大?3.万科的营运资金融资政策2007-2009年万科现金流量结构单位：亿元年份2007 年2008 年2009 年经营活动产生的现金流-104.38-0.3492.53年其中：销售商品、提供劳务收到的现金447.13427.83575.95购买商品、接受劳务支付的现金461.71302.18345.60商品、劳务收入支出比率0.971.421.67投资活动产生的现金流-46.04-28.44

10、-41.91筹资活动产生的现金流213.6158.66-30.29现金净流量63.1929.8820.34每股经营现金流-1.5189-0.00310.8416净营运资金存量及融资结构单位：亿元年份200720082009公司/项目净营运资金流动负债占流动资产比例净营运资金流动负债占流动资产比例净营运资金流动负债占流动资产比例万科466.5951.11 %489.0256.90 %622.6552.22 %对比保利地产217.1246.55 %336.96536.67 %502.70643.20 %招商地产93.84256.69 %182.7943.75 %189.23955.62 %万科的营

11、运资金融资能否配合高比例存货资金的沉淀呢?案例3附录：万科资料万科全称为万科企业股份有限公司，成立于 1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业， 也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至 2009年，已在20多个城市设立分公司。 2008年公司完成新开工面积 523.3万平方米，竣工面积 529.4万平方米，实现销售金额 478.7亿元，结算 收入404.9亿元，净利润 40.3亿元。2009年实 现营业收入 486亿，营业利润 142亿，毛利率 29.2%，实现净利润 52.8亿。在企业领 导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善 的制度体系，组建专业化团队

12、，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、 规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并 不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部 集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。 同时，万科内部形成了万科 “忠实于制度” 、“忠实于流程” 的价值观和企业文 化， 这些制度和规范得以自觉和充分落实。 万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体 事务性的工作上升到了制度和流程层

13、面，这 些标志着企业系统的健全和成熟。譬如，企业 如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各 有一款专门的制度来指引、来规范， 制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道 的流程等条款，还有“要避 免沟通内容成为采访内容”的字句。在国内很多企业还不太会接待媒体采 访时，万科已经 把应对媒体不同种类的问题都制度化了。万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严 密见于 字里行间。 有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展 的 稳健；而当市场大势低迷甚至险恶时， 这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度， 缩短度过 难关的时间。 不过， 郁亮总经理认为， 万科

14、的核心能力表现在这套系统、制度和 流程上，但制度不 是万能的，因为制度的执行是有成本的。而以“七个尊重”为核心的人 文精神和企业价值观的形成和 认可，是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分 使用的基石， 这才是万科最珍贵的。 从 2000 年开始，万科进入了一个新的发展期，年销 售额以 30%左右的速度增长。现在万科面临 的是“顺境中求突破” 。 2004 年初，万科总经理郁亮在企业发展的顺境中提出了“ 3 1”的经营管理目 标万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业， 万科的经营管理会围 绕这个目标来运作。郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿 景“成为 中国房地产行业领跑者” 的具体解释和最新阐述。 把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标 之一， 这在国内企业中是少见的， 也是领先的。 2008 年由世界权威的品牌价值研究机构 世界 品牌价值实验室举办的 2008 世界