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1、2006年1月1日2008年12月31日（共36个月）C、租金支付：自租赁期开始日起，每隔6个月于月末支付15万元D、租赁资产（设备）的保险、维护费用由承租人负担，估计每年约1万元E、资产在2006年1月1日公允价值70万元F、合同规定半年利率7%G、资产估计使用年限8年，已使用3年。无残值。承租人采用直线法折旧。设备不需要安装H、期满时，承租人享有优惠购买资产的选择权，购买价为100元，估计该日的租赁资产的公允价值是8万元I、2006与2007两年，承租人每年应按该设备所生产的产品（塑钢窗户）年销售收入的5%支付给出租人融资租赁应满足以下五条件之一：（1）租期满时资产所有权转移（2）承租人有

2、购买权，购买价款公允价值的5%（3）租赁期占资产使用寿命的75%以上（4）最低租赁付或收款额现值资产公允价值的90%（5）资产只有承租人能用判断是否是融资租赁？最低付款额=15万元6半年+100元=900100元最低付款额现值（i=7%, n=6）=15万元4.7665+100元0.666=714975+66.6=715041.6元700000元租期占使用寿命3/5=60%75%优惠购买价：100/80000=0.125% 5%，开始就可合理确定承租人会行使此权利贴现率采用的顺序：A、出租人租赁内含利率“（最低收款额现值+未担保余值现值）=（资产公允价值+出租人初始直接费用）”时的贴现率B、合

3、同规定利率C、同期银行贷款利率承租人1、取得租赁资产A、租赁期开始日确定租赁资产价值2006/1/1借 固定资产 融资租入固定资产 700000借 未确认融资费用 200100贷 长期应付款 应付融资租赁款 900100借 固定资产融资租入固定资产 20000贷 银行存款 20000 采用实际利率法下：本例以资产公允价值入账以“最低付款额现值=资产公允价值”时的折现率为分摊率分摊率的确定当i=7% （n=6） 当i=8% （n=6）最低付款额的现值 最低付款额的现值=15万元4.7665 =15万元4.6229+100元0.666 +100元0.630=714975+66.6 =693435+

4、63=715041.6元700000元（公允价值） =693498元700000元（公允价值）（8%-7%）=（693498-715041.6）（8%-i）=（693498-700000）i=7.7%7% 715041.6i 7000008% 693498 分摊表日 期 租金总额 分摊的融资费用 应付本金减少额 应付本金余额（1） （2） （3）=期初的（5）7.7% （4）=（2）-（3） 期末（5）=期初（5）-（4）06/1/1 70000006/6/30 150000 53900 96100 60390006/12/31 150000 46500.3 103499.7 500400.3

5、06/6/30 150000 38530.82 111469.18 388931.1207/12/31 150000 29947.7 120052.3 268878.8208/6/30 150000 20703.67 129296.33 139582.4908/12/31 150000 10517.51 139482.49 10009/1/1 100 100 0合 计 900100 200100 7000002、分摊未确认融资费用2006/6/30支付租金借 长期应付款 应付融资租赁款 150000贷 银行存款 150000同时，确认（摊销）融资费用（若是先付租金第一笔不用同时确认融资费用）借

6、 财务费用 53900贷 未确认融资费用 53900 3、计提租赁资产的折旧2006/12/31 借 制造费用等 144000贷 累计折旧 144000 4、处理履约成本2006/12/31 借 制造费用等 10000贷 银行存款 100005、处理或有租金2006/12/31 借 销售费用 5000贷 其他应付款 50002007/12/31 借 销售费用 7500贷 其他应付款 75006、租赁期满时的会计处理 （有三种情况）A、返还租赁资产借 长期应付款 应付融资租赁款（担保余值）借 累计折旧贷 固定资产 融资租入固定资产B、优惠续租续租期与租期一样处理，续租期届满时也与上述处理一样。但

7、，若租期届满时没续租，则按合同规定支付违约金：借 营业外支出贷 银行存款等C、留购租赁资产借 长期应付款 应付融资租赁款100贷 银行存款 100同时：借 固定资产 720000贷 固定资产 融资租入固定资产 720000出租人1、租赁开始日确认租赁债权2006/1/1（租赁期开始日）借 长期应收款 905100借 未担保余值 0贷 融资租赁资产 700000贷 银行存款 5000贷 未实现融资收益 200100 采用实际利率法进行收益分配：分配率采用内含利率：“（最低收款额现值+未担保余值现值）=（资产公允价值+出租人初始直接费用）”时的贴现率本例：由于担保余值为零，所以“最低收款额=最低付

8、款额”。分配率的确定最低收款额的现值 最低收款额的现值=715041.6元705000元 =693498元705000元（公允价值+初始直接费用） （公允价值+初始直接费用） 7% 715041.6 （8%-7%）=（693498-715041.6）i 705000 （8%-i）=（693498-705000）8% 693498 i=7.47%7.47% （4）=（2）-（3） 期末（5）=期初（5）-（4）06/1/1 70500006/6/30 150000 52663.5 97336.5 607663.506/12/31 150000 45392.5 104607.5 503056.00

9、6/6/30 150000 37578.3 112421.7 390634.307/12/31 150000 29180.4 120819.6 269814.708/6/30 150000 20155.2 129844.8 139969.908/12/31 150000 15130.1 134869.9 510009/1/1 5100 5100 0合 计 905100 200100 7050002、分配未实现融资收益2006/6/30 收到租金借 银行存款 150000贷 长期应收款 150000同时，确认融资收益（若没收到租金，就不能确认融资收益）借 未实现融资收益 52663.5（第一期7

10、050007.47%）贷 租赁收入 52663.53、发现未担保余值减少（增加不考虑）若发现担保余值预计可收回额少于原账面值（至少每年末检查一次）借 资产减值损失贷 未担保余值-减值准备（重新计算内含利率，从而使租赁投资净额减少）若已确认损失得以恢复作转回分录。4、处理或有租金2006年借 银行存款（或应收账款）5000贷 租赁收入 50002007年借 银行存款（或应收账款）7500贷 租赁收入 75005、租赁期满时的会计处理 （1）承租人将资产交还出租人A、存在担保余值，不存在未担保余值借 融资租赁资产贷 长期应收款B、存在担保余值，同时存在未担保余值贷 未担保余值C、存在未担保余值，不

11、存在担保余值D、担保余值和未担保余值都不存在（2）优惠续租借 其他应收款贷 营业外收入（收回资产处理同（1）（3）留购租赁资产借 银行存款 100贷 长期应收款 100若有直接初始费用（如本例）：借 费用帐户 5000 贷 长期应收款 5000（由于不收回租赁资产，直接费用就在期满时计入损益）例3 2007年1月1日，甲公司将全新办公设备一套按300万元的价格售给乙公司，并立即签订了一份租赁合同，内容如下：从2007年1月1日起，租期为3 年。办公用设备原账面价值为2 900 000元，预计使用年限为10年。租赁合同规定，租赁开始日甲公司向乙公司一次性预付租金1 200 000元，第一年末支付

12、租金100 000元，第二年末支付租金100 000元，第三年末支付租金250 000元。租赁期满后预付租金不退回，乙公司收回办公设备使用权。（1）售价账面价值2007/1/1 结转成本：借 固定资产清理 2900000贷 固定资产 2900000出售损益：借 银行存款 3000000贷 固定资产清理 2900000贷 未实现融资收益未实现售后租回损益 100000 2007/12/31 确认未实现损益：借 未实现融资收益未实现售后租回损益78790贷 管理费用 78790售后租回损益=售价-资产账面价值=300-290=10万元在一般的固定资产清理时，这10万元被确认为当期的营业外收入未实现

13、售后租回损益在租期内按租金支付比例分摊支付租金及比例 摊销额（1） （2） （3）=100万（2）第1年 1300000 78.79% 78790 第2年 100000 6.06% 6060第3年 250000 15.15% 15150合 计 1650000 100% 100000办公用设备原账面价值为3 100 000元，预计使用年限为10年。（1）售价账面价值借 固定资产清理 3100000贷 固定资产 3100000借 未实现融资收益未实现售后租回损益 100000贷 固定资产清理 3100000借 管理费用 78790贷 未实现融资收益未实现售后租回损益 78790第1年 130000

14、0 78.79% -78790 第2年 100000 6.06% - 6060第3年 250000 15.15% -15150合 计 1650000 100% -100000其他会计处理同一般经营租赁售价账面价值例4：甲公司于2006年1月1日将一台生产设备按70万元的价格销售给乙公司，该设备的账面价值100万元，已提折旧40万元。同时以签订了一份将该设备租回的合同。设备租赁合同如下：A、起租日：2006年1月1日自租赁开始日起，每隔6个月于月末支付15万元D、租赁资产（设备）的保险、维护费用由承租人负担，估计每年约1万元承租人采用直线法折旧。H、期满时，承租人享有优惠购买资产的选择权，购买价

15、为100元，估计该日的租赁资产的公允价值是8万元I、2006与2007两年，承租人每年应按该设备所生产的产品（塑钢窗户）年销售收入的5%支付给出租人2006/1/1 借 固定资产清理 600000借 累计折旧 400000贷 固定资产 1000000借 银行存款 700000贷 固定资产清理 600000贷 未实现融资收益未实现售后租回损益 100000 2006/12/31 确认未实现损益：借 未实现融资收益未实现售后租回损益20000贷 制造费用折旧费20000未实现售后租回损益在租期内按租赁资产折旧率分摊：折旧率（直线法） 摊销额1/5年（无残值） 10万20%第1年 20% 20000

16、 第2年 20% 20000第3年 20% 20000第4年 20% 20000第5年 20% 20000合 计 100000售价账面价值甲公司于2006年1月1日将一台生产设备按70万元的价格销售给乙公司，该设备的账面价值100万元，已提折旧24万元。借 固定资产清理 760000借 累计折旧 240000借 银行存款 700000 借 未实现融资收益未实现售后租回损益60000贷 固定资产清理 7600002006/12/31 借 制造费用折旧费 12000贷 未实现融资收益未实现售后租回损益 12000未实现售后租回损益在租期内按租赁资产折旧率分摊第1年 20% -12000第2年 20

17、% -12000第3年 20% -12000第4年 20% -12000第5年 20% -12000合 计 -60000 其他会计处理同一般经营租赁 第三章 投资性房地产例1 2008年3月，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买之日起将这栋楼出租给乙公司，为期5年。4月5日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。假设不考虑其他因素。甲公司采用成本模式进行后续计量。 2008年4月5日日购入时：借 投资性房地产 12000000贷 银行存款 12000000例2 2008年3月，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在该

18、土地上开始自行建造三栋厂房。6月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司，厂房完工时开始起租。2008年7月5日，三栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。2008年7月5日完工（达到使用状态）时：借 投资性房地产 10000000贷 在建工程 10000000借 投资性房地产 2000000贷 无形资产 2000000600万元/3栋（如果造价不同，按造价比例分配）例3 甲公司是从事房地产开发业务的企业，2008年3月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司，租赁

19、开始日为4月15日。4月15日，该写字楼的账面余额55000万元，未计提存货跌价准备。2008年4月15日租赁开始时：借 投资性房地产 550000000贷 开发产品 550000000例4 甲公司拥有一栋办公楼，用于公司总部办公。2008年3月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，将这栋办公楼出租给乙公司，租赁开始日为4月15日，为期5年。4月15日，办公楼的账面余额55000万元，已提折旧300万元。借 累计折旧 3000000贷 固定资产 550000000贷 投资性房地产累计折旧（摊销） 3000000科目中就有括号，房地产中有土地使用权这个无形资产，无形资产是“累计摊销”例5 甲

20、公司有一栋办公楼出租给乙公司，租出办公楼已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该办公楼成本为1800万元，按直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按租赁合同乙公司每月支付甲公司租金8万元。当年12月该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元。此时，办公楼的账面价值为1500万元，此前未计提减值准备。每月计提折旧时：借 其他业务成本 75000贷 累计折旧 75000每月确认租金时:借 银行存款（其他应收款）80000 贷 其他业务收入 80000计提减值准备时：借 资产减值损失 3000000贷 投资性房地产减值损失 3000000例6 2008年3

21、月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期，该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙公司。3月15日，与乙公司的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月15日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按租赁合同出租给丙公司。3月15日转入改扩建工程：借 在建工程 14000000借 投资性房地产累计折旧（摊销）6000000贷 投资性房地产 200000003月至12月进行改扩建时:借 在建工程 1500000 贷 银行存

22、款等 1500000如果是日常修理支出：借 其他业务成本12月15日改扩建完工时：借 投资性房地产 15500000贷 在建工程 15500000例7 2007年12月，甲公司将生产车间从市中心搬迁到郊区，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有，以备增值后转让，土地使用权的账面余额为3000万元，已计提摊销额900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。2009年12月，甲公司将原厂区出售，取得转让收入4000万元。假设不考虑相关税费。转换时：借 投资性房地产 30000000借 累计摊销 9000000贷 无形资产 30000000贷 投资性房地产累计折旧（摊销） 9000000按年

23、计提摊销时:借 其他业务成本 525000贷 投资性房地产累计折旧（摊销） 525000 （3000-900）/40年出售时：借 银行存款 40000000贷 其他业务收入 40000000借 其他业务成本 28425000借 投资性房地产累计折旧（摊销）1575000 3年摊销额贷 投资性房地产 30000000例8（同例1） 2008年3月，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。成本模式：公允价值模式：在“投资性房地产”下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目借 投资性房地产（成本） 12000000例9（同例2） 2008年3月，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在该土地上开始自行建造三栋厂房。6月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司，厂房完工