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1、44.3% 9860.3 45.6% 60% 6000 3533.3 5365.0 4924.8 18.3% 30% 3000 0 8.2% 18.7% 0% 2006年2007年2008年2009年2010年百强企业销售总额百强企业销售总额增长率全国商品房销售额增长率图 1 百强企业 2006-2010 年销售额及变化仅稳稳屹立于房地产市场的周期性波动中，而且表现出良好的持续发展势头。从销售业绩来看，百强企业全年销售总额达 14360 亿元，销售面积 14488 万平方米，同比分别增长 45.6%、19.1%（图 1）。与全国商品房销售额 18.3%的增长率、销售面积 10.1%的增长率相比

2、，百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先 27 与 9 个百分点。在市场环境的变化中，百强企业以更快的反应速度、更完善的业务布局、更灵活的资源整合能力，有效地分散了市场风险，从而取得引领行业发展的增长速度。从数量分布来看，超过 1/3 的百强企业销售额在 100 亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在 50100 亿元间的百强企业也增长到了 28 家。50 亿元以上百强企业数量的增长，拉动了整个百强企业群体销售业绩的上升。从单个企业来看，万科销售额全年累计 1081.6 亿，销售面积 897.7 万平方米，成为国内首家跨入千亿大关的地产企业；绿地、保利、中海、绿城、恒大等企业销售

3、额均超过 500 亿元，领先优势持续扩大。销售额在 200亿与 400 亿之间的企业有中信、龙湖等 10 家；100200 亿之间的企业数量最多，共有招商地产、首开、金科等 18 家。另外，值得一提的是，佳兆业、滨江集团、恒盛地产等企业销售额 2010 年获得较大突破，首次进入百亿房企行列。 1 如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2011 中国房地产百强企业”；数据为“2011 中国房地产百强企业”的历年数据。第 3 页 在政策调控逐步深入的背景下，2010 年，百强企业 的经营绩效继续领先同行企业，不16000 万平方米 83.5% 14487.6 8000 29.8% 25.7%

4、12165.5 42.1% 4000 5783.7 7507.2 6628.0 11.7% 19.1% 10.1% 18.5% 销售面积总和销售面积增长率全国商品房销售面积增长率图 2 百强企业 2006-2010 年销售面积及变化从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为 144.9 万平方米，较上年增长 19.1%（图 2）；销售面积增速低于销售额的增速，百强企业全年销售均价整体上移。销售面积在百万平方米以上的百强企业共 28 家，较上年增加 6 家，万科、绿地的销售面积达到 800 万平方米以上；销售面积在 50100 万平方米的百强企业也实现增长，达到 35 家。总体来看，百强企业整体销

5、售面积规模继续扩大。2010 年，一线城市受政策调控影响较大，布局相对均衡的万科、保利、恒大等企业，在一线城市成交量下滑的情况下，二三线城市销售集体发力，其中恒大地产二、三线城市产品占比高达 96%，全年实现销售面积 789 万平方米。另外，福星惠誉、建业等一些优秀区域性企业，在竞争环境日益激烈的背景下，依托多年累积的品牌效应及当地规模庞大的市场需求，继续实现销售面积的大幅突破。（2）百强企业市场份额达到 27.4%，行业集中度的提升促进企业竞争格局的优化第 4 页 60000 27.4% 22.4% 45000 17.2% 18.1% 20.5% 20% 30000 43997.0 5250

6、0.0 10% 20509.0 29603.0 24071.0 全国商品房销售总额百强企业市场份额图 3 百强企业 2006-2010 年市场份额及变化以销售额计算，2010 年百强企业市场份额达到 27.4%（图 3），较上年增加 5 个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。行业集中度的不断提高主要有两方面的原因：（1）百强企业实力雄厚，销售业绩领先；（2）宏观调控的深化推动并购增多。2010 年中国房地产市场上的并购案例发生近 90 起，仅万科就收购了 24 家房地产企业。实力与品牌兼优的百强企业成为企业或项目并购案的主要推动者，市场资源的重新整合将进一步优化行业竞争格局，集中度有望持续

7、攀升。8% 6.2% 7.4% 7.9% 9.4% 6% 4% 2% 5.1% 综合实力TOP10企业市场份额图 4 综合实力 TOP10 企业 2006-2010 年市场份额综合实力 TOP10 企业的市场份额也出现了明显上升。从图 4 可以看到，综合实力 TOP10的市场份额为 9.4%，较上年提升 1.5 个百分点，占百强企业市场总份额的 34.5%，在百强企业中的优势极其显著。从市场份额数据可以看出，不仅百强企业较同业企业的领先优势在扩第 5 页 大，百强企业内部的绩效分化情况也在进一步加剧，这往往蕴含着重大的行业整合机遇的到来，而政策环境、融资环境的变化无疑将成为行业整合的催化剂。2

8、.2 规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长 52.1% 400 72.4% 80% 300 67.0% 358.9 52.1% 200 235.9 40.6% 37.6% 40% 100 87.7 151.2 171.5 13.4% 78.8 21.8% 20% 96.0 28.4 47.4 56.1 总资产均值净资产均值总资产均值增长率净资产均值增长率图 5 百强企业 2006-2010 年资产状况及变化2010 年，百强企业总资产 52.1%的增长速度引人注目，总资产均值达到了 358.9 亿元，近五年的年度复合增长率达到 32.6%。与之相比，净资产均值为 96.0 亿元，同比

9、增长 21.8%（图 5），增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。从企业个体来看，金科、金隅嘉业、沿海等企业的总资产与净资产的增长协调性较好。与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010 年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）业务模式的转变促进企业规模扩大。在信贷从紧、土地监管措施日趋严格、资源获取难度加大的情况下，优秀百强企业适时转变经营模式，通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效提升了企业实力。万科近 75%的销售业绩来自于合作开发项目；绿城的代建项目迅速增长，其中商业代建的面积达 400 余万平方米，已占绿城整个在建面积的 20%

10、 左右。通过类似经营模式的转变或强化，百强企业能够更加有效地整合市场各类资源，扩大自身的经营规模和市场影响力。（2）顺应政策变化，积极参与保障房建设促进企业规模扩大。根据十二五规划，今后五年将新增 3600 万套保障性住房。房地产宏观调控的要点之一，就在于通过保障房调整供给结构。参与保障房建设对于开发企业而言，除了履行企业公民责任的意义外，也兼有降低第 6 页市场风险、获得稳定收益的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。绿城、绿地、金地、万科、首开等百强企业都积极地投入了保障房项目的开发建设。2.3 盈利性：盈利水平持续提升，净资产收益率接

11、近 20% 120 90 59.2% 87.9% 51.4% 100.5 48.2% 60 44.7 51.3 67.8 32.2% 47.0% 30 4.5 28.1 8.4 14.7% 7.3 12.3% 11.1 16.3 净利润均值营业收入均值净利润均值增长率营业收入均值增长率图 6 百强企业 2006-2010 年营业收入与净利润及变化在上年销售业绩结转及 2010 年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长。如图 6 所示，百强企业 2010 年营业收入均值同比增长 48.2%，达到 100.5 亿元；净利润均值 16.3 亿元，增长速度较上年虽然略有放缓，但仍高达

12、 47.0%，维持近年来的高位。其中，佳兆业净利润同比大增 563.8%，花样年集团的净利润也大幅增长了 116.2%，成为亮点。此外，从数量分布来看，净利润超过 10 亿元的百强企业有 27 家，较上年增加 11家；其中净利润超过 30 亿元的百强企业有 13 家，万科、保利、中海、SOHO 中国等企业表现出色。第 7 页14.5% 19.8% 8.8% 4.6% 6.7% 5.5% 5.6% 总资产收益率净资产收益率销售管理财务费用率图 7 百强企业 2008-2010 年盈利及费用指标均值盈利质量方面，百强企业的总资产收益率（ROA）为 5.6%，同比仅增加 0.1 个百分点，ROA 变

13、化不大的主要原因是百强企业规模扩张较快，期末总资产的增速略高于净利润的增长。百强企业的净资产收益率（ROE）同比则有所提高，达到 19.8%，提升了 1.7 个百分点，ROE 的提高一方面是受益于 2010 年良好的销售业绩，企业资产周转效率较快，销售利润提高；另一方面源于百强企业费用控制能力提高，销售管理财务三项费用率较上年又下降了1.2 个百分点。如保利地产 2010 年加大费用控制力度，实行严格的费用预算管理制度，销售管理财务三项费用率下降至 3.6%,公司的成本管控能力在行业内处于领先地位。0.80 69.5% 69.6% 70.4% 0.60 0.40 0.20 0.00 0.35

14、0.14 总资产周转率0.39 净利润率0.42 0.16 资产负债率图 8 百强企业 2008-2010 年盈利能力分析指标均值进一步运用 DuPont 分析法将净资产收益率（ROE）分解为资产周转率、净利润率、权益第 8 页 个百分点，企业的资产利用率提升到较高水平；净利润率则由上年的 0.14 提高到 0.16，净利润的增速略快于主营业务收入的增速，企业的盈利能力有提高；资产负债率三年来稳定在 70.0%左右，财务杠杆持续稳定。百强企业 2010 年净资产收益率提升的主要原因在于运营效率的改善，经营管理更为科学，保障了盈利质量的提升。2.4 成长性：市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标

15、表现良好 100% 37.9% 52.7% 15.6% 22.8% 21.0% 45.7% 36.1% 12.3% 19.2% 房屋销售面积增长率净利润增长率房地产业务收入增长率新开工面积增长率图 9 百强企业 2007-2010 年成长性指标 2010 年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长 19.1%，领先全国商品房销售面积增长率 9 个百分点；房地产业务收入同比增长 45.7%；净利润同比增长 47.0%。从新开工面积来看，百强企业 2010 年的新开工面积总值为 18480 万平方米，占全国房地产企业全年新开工面积的比重为 11.3%，占比较上年的 7.8%提高近 4

16、个百分点。但从新开工面积的增长率来看，百强企业的这一指标为 36.1%（图 9），落后于全国房地产企业新开工面积 40.7%的增长，从侧面反映百强企业应对市场调控变化、主动调整开发节奏的反应速度快于行业平均水平。2 权益乘数=资产总额/股东权益，权益乘数越大，企业负债程度越高。第 9 页系数 三部分进行分析（图 8）：2010 年，百强企业的资产周转率达到了 0.42，同比提高了 3 1200 50% 1000 800 35.9% 681.7 660.6 44.1% 952.1 1014.3 600 501.6 3.1% 6.5% 2006年 2007年 2008年 2009年 土地储备规划建

17、筑面积均值土地储备规划建筑面积均值增长率图 10 百强企业 2006-2010 年土地储备规划建筑面积均值及变化土地储备规模是衡量开发企业未来成长潜力的重要指标。销售业绩的领先加快了百强企业土地储备资源的消耗，为维持业绩的稳定增长，百强企业普遍积极增加土地储备来补充发展所需。2010 年，百强企业的土地储备规划建筑面积均值达到 1014.3 万平方米，比上一年小幅增长 6.5 个百分点（图 10）。受土地出让价格高、竞争激烈及风险规避等因素的影响，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局首选。如恒大 2010 年的布局策略就主要是进军三线城市，以省

18、会城市为圆心，向周边的三四线城市扩展。在调控政策逐步深化的情况下，万科、绿城、保利等开发商都明显加快了三四线城市的拿地步伐，布局的前瞻性更加明确，企业发展格局也更加开阔。2.5 稳健性：经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战 80 88.4% 68.7 40 53.1% 51.4 51.1% 27.2 35.7% 27.3 40.2% 33.6% 20 16.0 0.2% 百强企业预收账款均值（预收账款/次年营业收入）均值百强企业预收账款均值增长率图 11 百强企业 2006-2010 年预收账款均值及变化第 10 页 测算数据显示，预收账款通常占下年营业收入的 40%-60%，均值在 5

19、0%左右，是房地产企业下年收入与利润的风向标。2010 年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到 68.7 亿元，较上年同比增长 33.6%（图 11），为企业 2011 年的营业收入结转打下良好基础。百强企业预收账款的持续增长，在融资渠道收缩的情况下意义尤为重大，为企业的项目扩张提供了最强的资金保障。以保利为例，其 2010 年全年共新增项目 47 个，涉及总土地金额约 558 亿元，企业高达 515 亿元的预收账款对拿地支出的支撑作用不言而喻。15 9.8 10 81% 5 5.4 45% 48% 7.2 52% 5.1 经营现金流净额均值经营性现金流净额为正值的百强企业个数比例图 12

20、 百强企业 2006-2010 年经营性现金流情况经营现金流净额方面，百强企业 2010 年的该指标均值再次转为负值，5.1 亿元的均值接近 2008 年的水平；经营性现金流净额为正值的百强企业个数由上年的 81 家下降到 52 家。而土地购置和新开工项目上的大量投入，则是百强企业经营性现金流趋紧的主要原因。因此，在预计企业资金面可能持续吃紧的情况下，2011 年百强企业的投资和开工需要更加谨慎，才能为未来发展预留空间。第 11 页2.5 1.99 2.0 1.5 1.84 1.94 1.0 0.5 0.0 流动比率均值资产负债率均值图 13 百强企业 2008-2010 年资产负债率和流动比

21、率加速扩张除影响百强企业现金流净额外，对其财务指标的另一影响就是资产负债率的提高。与上年相比，百强企业资产负债率上升近 1 个百分点，首次提高到 70.4%，流动比率则略降为 1.94，变化幅度不大。从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已由 70.3%提高到 72.6%；剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由 49.1%提高到 54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下。在信贷趋紧、直接融资受阻、预售款监管趋严的情况下，不断攀升的资产负债率会使企业的偿债能力面临较大挑战，一旦市场销售受阻、资金回流减缓，扩张过快的企业将面临较高的流动性风险，影响到企业的稳健经营。因此百强企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维