中国房地产百强企业研究报告开发企业AllWord格式文档下载.docx
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44.3%
9860.3
45.6%
60%
6000
3533.3
5365.0
4924.8
18.3%
30%
3000
0
8.2%
18.7%
0%
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
百强企业销售总额
百强企业销售总额增长率
全国商品房销售额增长率
图1百强企业2006-2010年销售额及变化
仅稳稳屹立于房地产市场的周期性波动中，而且表现出良好的持续发展势头。
从销售业绩来
看，百强企业全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、
19.1%（图1）。
与全国商品房销售额18.3%的增长率、销售面积10.1%的增长率相比，百强
企业销售额与销售面积的增长率分别领先27与9个百分点。
在市场环境的变化中，百强企
业以更快的反应速度、更完善的业务布局、更灵活的资源整合能力，有效地分散了市场风险，
从而取得引领行业发展的增长速度。
从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量
有明显上升；
销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家。
50亿元以上百强企业
数量的增长，拉动了整个百强企业群体销售业绩的上升。
从单个企业来看，万科销售额全年
累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内首家跨入千亿大关的地产企业；
绿地、
保利、中海、绿城、恒大等企业销售额均超过500亿元，领先优势持续扩大。
销售额在200
亿与400亿之间的企业有中信、龙湖等10家；
100~200亿之间的企业数量最多，共有招商
地产、首开、金科等18家。
另外，值得一提的是，佳兆业、滨江集团、恒盛地产等企业销
售额2010年获得较大突破，首次进入百亿房企行列。
1如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2011中国房地产百强企业”；
数据为“2011中国房地产
百强企业”的历年数据。
第3页
在政策调控逐步深入的背景下，2010年，百强企业的经营绩效继续领先同行企业，不
16000
万平方米
83.5%
14487.6
8000
29.8%
25.7%
12165.5
42.1%
4000
5783.7
7507.2
6628.0
11.7%
19.1%
10.1%
18.5%
销售面积总和
销售面积增长率
全国商品房销售面积增长率
图2百强企业2006-2010年销售面积及变化
从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144.9万平方米，较上年增长19.1%（图
2）；
销售面积增速低于销售额的增速，百强企业全年销售均价整体上移。
销售面积在百万平
方米以上的百强企业共28家，较上年增加6家，万科、绿地的销售面积达到800万平方米
以上；
销售面积在50~100万平方米的百强企业也实现增长，达到35家。
总体来看，百强企
业整体销售面积规模继续扩大。
2010年，一线城市受政策调控影响较大，布局相对均衡的
万科、保利、恒大等企业，在一线城市成交量下滑的情况下，二三线城市销售集体发力，其
中恒大地产二、三线城市产品占比高达96%，全年实现销售面积789万平方米。
另外，福
星惠誉、建业等一些优秀区域性企业，在竞争环境日益激烈的背景下，依托多年累积的品牌
效应及当地规模庞大的市场需求，继续实现销售面积的大幅突破。
（2）百强企业市场份额达到27.4%，行业集中度的提升促进企业竞争格局的优化
第4页
60000
27.4%
22.4%
45000
17.2%
18.1%
20.5%
20%
30000
43997.0
52500.0
10%
20509.0
29603.0
24071.0
全国商品房销售总额
百强企业市场份额
图3百强企业2006-2010年市场份额及变化
以销售额计算，2010年百强企业市场份额达到27.4%（图3），较上年增加5个百分点，
是近年来市场份额提升最快的一年。
行业集中度的不断提高主要有两方面的原因：
（1）百强
企业实力雄厚，销售业绩领先；
（2）宏观调控的深化推动并购增多。
2010年中国房地产市
场上的并购案例发生近90起，仅万科就收购了24家房地产企业。
实力与品牌兼优的百强企
业成为企业或项目并购案的主要推动者，市场资源的重新整合将进一步优化行业竞争格局，
集中度有望持续攀升。
8%
6.2%
7.4%
7.9%
9.4%
6%
4%
2%
5.1%
综合实力TOP10企业市场份额
图4综合实力TOP10企业2006-2010年市场份额
综合实力TOP10企业的市场份额也出现了明显上升。
从图4可以看到，综合实力TOP10
的市场份额为9.4%，较上年提升1.5个百分点，占百强企业市场总份额的34.5%，在百强企
业中的优势极其显著。
从市场份额数据可以看出，不仅百强企业较同业企业的领先优势在扩
第5页
大，百强企业内部的绩效分化情况也在进一步加剧，这往往蕴含着重大的行业整合机遇的到
来，而政策环境、融资环境的变化无疑将成为行业整合的催化剂。
2.2规模性：
业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1%
400
72.4%
80%
300
67.0%
358.9
52.1%
200
235.940.6%
37.6%
40%
100
87.7
151.2
171.5
13.4%
78.8
21.8%20%
96.0
28.4
47.4
56.1
总资产均值
净资产均值
总资产均值增长率
净资产均值增长率
图5百强企业2006-2010年资产状况及变化
2010年，百强企业总资产52.1%的增长速度引人注目，总资产均值达到了358.9亿元，
近五年的年度复合增长率达到32.6%。
与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%
（图5），增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。
从企业个体来看，金科、金隅嘉业、沿海等企业的总资产与净资产的增长协调性较好。
与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈
现出一些新的特点：
（1）业务模式的转变促进企业规模扩大。
在信贷从紧、土地监管措施日趋严格、资源获
取难度加大的情况下，优秀百强企业适时转变经营模式，通过合作拿地、联合开发、共同经
营的方式，有效提升了企业实力。
万科近75%的销售业绩来自于合作开发项目；
绿城的代
建项目迅速增长，其中商业代建的面积达400余万平方米，已占绿城整个在建面积的20%
左右。
通过类似经营模式的转变或强化，百强企业能够更加有效地整合市场各类资源，扩大
自身的经营规模和市场影响力。
（2）顺应政策变化，积极参与保障房建设促进企业规模扩大。
根据十二五规划，今后
五年将新增3600万套保障性住房。
房地产宏观调控的要点之一，就在于通过保障房调整供
给结构。
参与保障房建设对于开发企业而言，除了履行企业公民责任的意义外，也兼有降低
第6页
市场风险、获得稳定收益的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持，有助于企
业维持并做大开发规模，提高市场份额。
绿城、绿地、金地、万科、首开等百强企业都积极
地投入了保障房项目的开发建设。
2.3盈利性：
盈利水平持续提升，净资产收益率接近20%
120
90
59.2%
87.9%
51.4%
100.5
48.2%
60
44.7
51.3
67.8
32.2%
47.0%
30
4.5
28.1
8.4
14.7%
7.312.3%
11.1
16.3
净利润均值
营业收入均值
净利润均值增长率
营业收入均值增长率
图6百强企业2006-2010年营业收入与净利润及变化
在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持
较快增长。
如图6所示，百强企业2010年营业收入均值同比增长48.2%，达到100.5亿元；
净利润均值16.3亿元，增长速度较上年虽然略有放缓，但仍高达47.0%，维持近年来的高
位。
其中，佳兆业净利润同比大增563.8%，花样年集团的净利润也大幅增长了116.2%，成
为亮点。
此外，从数量分布来看，净利润超过10亿元的百强企业有27家，较上年增加11
家；
其中净利润超过30亿元的百强企业有13家，万科、保利、中海、SOHO中国等企业表
现出色。
第7页
14.5%
19.8%
8.8%
4.6%
6.7%
5.5%
5.6%
总资产收益率
净资产收益率
销售管理财务费用率
图7百强企业2008-2010年盈利及费用指标均值
盈利质量方面，百强企业的总资产收益率（ROA）为5.6%，同比仅增加0.1个百分点，
ROA变化不大的主要原因是百强企业规模扩张较快，期末总资产的增速略高于净利润的增
长。
百强企业的净资产收益率（ROE）同比则有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点，
ROE的提高一方面是受益于2010年良好的销售业绩，企业资产周转效率较快，销售利润提
高；
另一方面源于百强企业费用控制能力提高，销售管理财务三项费用率较上年又下降了
1.2个百分点。
如保利地产2010年加大费用控制力度，实行严格的费用预算管理制度，销
售管理财务三项费用率下降至3.6%,公司的成本管控能力在行业内处于领先地位。
0.80
69.5%
69.6%
70.4%
0.60
0.40
0.20
0.00
0.35
0.14
总资产周转率
0.39
净利润率
0.42
0.16
资产负债率
图8百强企业2008-2010年盈利能力分析指标均值
进一步运用DuPont分析法将净资产收益率（ROE）分解为资产周转率、净利润率、权益
第8页
个百分点，企业的资产利用率提升到较高水平；
净利润率则由上年的0.14提高到0.16，净
利润的增速略快于主营业务收入的增速，企业的盈利能力有提高；
资产负债率三年来稳定在
70.0%左右，财务杠杆持续稳定。
百强企业2010年净资产收益率提升的主要原因在于运营
效率的改善，经营管理更为科学，保障了盈利质量的提升。
2.4成长性：
市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好
100%
37.9%
52.7%
15.6%
22.8%
21.0%
45.7%
36.1%
12.3%
19.2%
房屋销售面积增长率
净利润增长率
房地产业务收入增长率
新开工面积增长率
图9百强企业2007-2010年成长性指标
2010年，百强企业多项成长指标表现良好：
房屋销售面积同比增长19.1%，领先全国
商品房销售面积增长率9个百分点；
房地产业务收入同比增长45.7%；
净利润同比增长
47.0%。
从新开工面积来看，百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占全
国房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。
但
从新开工面积的增长率来看，百强企业的这一指标为36.1%（图9），落后于全国房地产企
业新开工面积40.7%的增长，从侧面反映百强企业应对市场调控变化、主动调整开发节奏的
反应速度快于行业平均水平。
2权益乘数=资产总额/股东权益，权益乘数越大，企业负债程度越高。
第9页
系数三部分进行分析（图8）：
2010年，百强企业的资产周转率达到了0.42，同比提高了3
1200
50%
1000
800
35.9%
681.7
660.6
44.1%
952.1
1014.3
600
501.6
3.1%
6.5%
2006年
2007年
2008年
2009年
土地储备规划建筑面积均值
土地储备规划建筑面积均值增长率
图10百强企业2006-2010年土地储备规划建筑面积均值及变化
土地储备规模是衡量开发企业未来成长潜力的重要指标。
销售业绩的领先加快了百强
企业土地储备资源的消耗，为维持业绩的稳定增长，百强企业普遍积极增加土地储备来补充
发展所需。
2010年，百强企业的土地储备规划建筑面积均值达到1014.3万平方米，比上一
年小幅增长6.5个百分点（图10）。
受土地出让价格高、竞争激烈及风险规避等因素的影响，
百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐
成布局首选。
如恒大2010年的布局策略就主要是进军三线城市，以省会城市为圆心，向周
边的三四线城市扩展。
在调控政策逐步深化的情况下，万科、绿城、保利等开发商都明显加
快了三四线城市的拿地步伐，布局的前瞻性更加明确，企业发展格局也更加开阔。
2.5稳健性：
经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战
80
88.4%
68.7
40
53.1%
51.4
51.1%
27.2
35.7%
27.3
40.2%
33.6%
20
16.0
0.2%
百强企业预收账款均值
（预收账款/次年营业收入）均值
百强企业预收账款均值增长率
图11百强企业2006-2010年预收账款均值及变化
第10页
测算数据显示，预收账款通常占下年营业收入的40%-60%，均值在50%左右，是房地产
企业下年收入与利润的风向标。
2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7
亿元，较上年同比增长33.6%（图11），为企业2011年的营业收入结转打下良好基础。
百强
企业预收账款的持续增长，在融资渠道收缩的情况下意义尤为重大，为企业的项目扩张提供
了最强的资金保障。
以保利为例，其2010年全年共新增项目47个，涉及总土地金额约558
亿元，企业高达515亿元的预收账款对拿地支出的支撑作用不言而喻。
15
9.8
10
81%
5
5.4
45%
48%
7.2
52%
5.1
经营现金流净额均值
经营性现金流净额为正值的百强企业个数比例
图12百强企业2006-2010年经营性现金流情况
经营现金流净额方面，百强企业2010年的该指标均值再次转为负值，5.1亿元的均值
接近2008年的水平；
经营性现金流净额为正值的百强企业个数由上年的81家下降到52家。
而土地购置和新开工项目上的大量投入，则是百强企业经营性现金流趋紧的主要原因。
因此，
在预计企业资金面可能持续吃紧的情况下，2011年百强企业的投资和开工需要更加谨慎，
才能为未来发展预留空间。
第11页
2.5
1.99
2.0
1.5
1.84
1.94
1.0
0.5
0.0
流动比率均值
资产负债率均值
图13百强企业2008-2010年资产负债率和流动比率
加速扩张除影响百强企业现金流净额外，对其财务指标的另一影响就是资产负债率的提
高。
与上年相比，百强企业资产负债率上升近1个百分点，首次提高到70.4%，流动比率则
略降为1.94，变化幅度不大。
从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已
由70.3%提高到72.6%；
剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已
由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式
下。
在信贷趋紧、直接融资受阻、预售款监管趋严的情况下，不断攀升的资产负债率会使企
业的偿债能力面临较大挑战，一旦市场销售受阻、资金回流减缓，扩张过快的企业将面临较
高的流动性风险，影响到企业的稳健经营。
因此百强企业在快速发展中仍需密切关注中期财
务风险，维
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