常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目贷款评估报告Word文件下载.docx

1、市财政一直严格按照财务管理要求进行资金管理，土地出让成本部分最长不超过15个工作日返还给收储中心，以确保收储中心资金的流动性，提高偿债能力和收储能力。3常州市土地收购储备中心的经营情况：该中心收购土地的主要对象为常州市区需盘活的城市存量国有土地，多为单位搬迁、解散、破产、产业结构调整的国有工业及仓储用地，收购成本相对较低，而出让时则采用社会拍卖、挂牌招标等方式，土地的用途也变更为商业、居住用地等，因此出让价格一般远远高于收储成本，盈利可观。（1）历史运作情况该中心自成立以来至2004年底，收储出让情况见下表：1.收购情况2001年2002年2003年2004年合计收购储备宗地（宗）621263

2、588面积（亩）596.191477.715522773.76399.59收购成本（万元）20172.672375.0969275.6164594326417.292.出让情况出让宗地数（宗）1281541出让面积（亩）874.59539.414503460.18出让总价（万元）37511.066301797089.88156038353655.94出让土地成本（万元）36095.820764.0578728155760.45收益（万元）17338.4626921.276325.8377310197895.49收益率86%75%368%98%127%由上表可见，到2004年底，该中心共收储土地

3、88宗，6399.6亩，出让41宗，3460.2亩。已出让的41宗土地收购总成本155760万元，实现出让收入353655.9万元，收益共计197895.5万，综合收益率达127%。 （2）常州市土地收储中心2005年发展计划及资金需求情况：根据常州市政府2005年初编制的关于转发市发改委等部门常州市中心城区2005-2007年经营性用地收储出让计划的通知常政办发（2005）25号文，见附件,结合收储中心的实际资金情况和地块收储条件成熟度，该中心2005年土地收储计划表如下：序号地块名称 面积（平方米 ） 亩数 单位成本（万元/亩）收储成本（万元）备注1科试中心周边地块129000 193.5

4、 15029025 2中联大厦地块8000 12.0 5006000 3灯芯绒厂90000 135.0 20250 4有机化工厂70000 105.0 12012600 5常澄路与万福路地块300000 450.0 200部分已收第四建筑公司50000 75.0 15000 7牵引电机厂周边151000 226.5 45300 公安停车场、箱包拉链厂40000 60.0 18010800 9元件六厂及周边地块180000 270.0 14037800 已收10二、三毛纺厂地块263860 395.8 9537600 二毛已签约11312国道蔷薇园南侧150000 225.0 8018000 二

5、建司、卫星村委78000 117.0 16380 已出让13青龙生活区14戚墅堰开发区6013500 水产公司及周边地块52000 78.0 11700 16红梅乳品厂及周边地块15750 17四粮库及周边地块100000 150.0 22500 18三建司仓库47000 70.5 8460 19金思源印染纺织公司35000 52.5 6300 20长江工程机械厂14000 21.0 901890 达立电池厂27000 40.5 1004050 22凌家塘城西地块23金狮集团24北港生活区7031500 25青洋路东侧190000 285.0 17100 工业技术玻璃厂地块27红梅棉织厂600

6、00 90.0 9000 28能源设备厂88000 132.0 15840 29常州塑料厂5000 7.5 1125 30兰和塑料化工25000 37.5 4500 31电视机厂7500 32迎春花木54000 81.0 60 4850 计划外已收33常柴压缩机厂68000 102.0 93 9500 3,344,861 5017 597317 2005年该中心将收购“常万路”地块、“二、三毛纺厂”地块等33宗地，合5017亩，计划收购成本597317万元，根据该中心的运作方案，当年拟需要支付收储成本约55%，即328524万元。此外，该中心今年还要支付以前年度已经签约收购地块但分期付款部分1

7、11802万元，因此该中心在收储上本年总资金需求量为440326万元。（3）常州市土地收储中心2004年及2005年土地出让情况2004年常州市土地市场比较活跃,市场需求比较旺盛,土地价格稳中有升。去年共挂牌拍卖15宗地块，全部顺利出让，总成交额156038万元，面积1450亩，平均107万元/亩。2005年土地出让情况：A:2005年1-9月土地出让情况出让面积（平米）规划用途交易方式底价（万元）成交价（万元）竞得人二建司地块52765住宅挂牌1520023500常州华光房地产卫星村委地块25000商业、住宅3300常州平水置业公司北大街西侧地块40301200常州置信房产公司延陵东路9.1

8、0号7727300丽宝第地块926403260047100常州中亿房地产晋陵中路515号2064商业、办公17921900江苏常发实业集团戚区开发区257603000常州富士物业发展有限公司戚大街南侧77750-5000-500园城实业有限公司万福路S01号1750650机械冶金房屋开发公司五星新庄城中村749001100五星置业发展有限公司复兴村委周边1111801600常州华强房地产巾被总厂236801060015000常州市机关房产服务公司东青路西侧28660商业2100美国蚂蚁王公司东方大道北侧8485010800常州新城房产开发有限公司万福路S02-1号127509600洛察纳工业园

9、（常州）有限公司62550688842122750到9月底，该中心共出让地块15宗，面积625506平米，合937亩，以上地块收储成本88842万元，平均94万元/亩，签约出让价格122750万元，平均131万元/亩。其中部分地块因属于毛地出让兼旧城改造，因此挂牌底价及成交价较低，甚至为负值，如戚大街南侧改造地块。但同时，一些区位优势明显、净地方式出让的地块依然表现强劲，如我行独家信贷支持的“丽宝第”地块，成交价47100万元，单个项目盈利3.16亿元。B:2005年10-12月份预计出让土地项目情况（地块名、出让底价、出让面积等）出让面积出让时间（月份）该地块收储成本计划出让底价（万元/亩）

10、预计出让收入（万元/亩）预计出让收益（万元）双百集团63.4811805040050023690牵引电机厂101.68600028032026537.6第四粮库107.7628028026030饲料厂643279.433017840.6城中城（塑料彩印厂）10.1128884004162植物油厂512807.3614022.64箱包拉链厂15.0411882502903173.6三建司67378024012300金思源60.4461802207116.8大明路东侧175.86626011013016601.08716.344712.76151475.04该中心今年原计划出让28宗地3158亩，

11、预计可实现出让收入630386万元。但由于受宏观调控和房地产市场影响，土地出让计划调整，预计今年出让1653亩，可实现土地出让收入274225万元。鉴于土地出让计划的调整，该中心相应的土地收储进度也有所放慢。（四）借款人财务状况分析1.主要财务指标近三年及2005年9月底主要财务指标如下。一、资产类2005年9月银行存款7,584,438.55 149,777,872.28 62,926,663.99 132079311.98其他应收款3,000.00 119,993,000.00 574,993,000.00 798194905.71 固定资产525,648.00 932,878.00 1,

12、707,937.80 0.00 待摊费用6,011,070.20 资产合计8,113,086.55 270,703,750.28 639,627,601.79 936285287.89 五、支出类事业支出1,664,812.53 成本费用475,151,005.25 1,148,884,525.88 1,576,344,352.23 1744324328.36支出合计：1,150,549,338.41 资产部类总计483,264,091.80 1,421,253,088.69 2,215,971,954.02 2680609616.25二、负债类借入款项160,000,000.00 745,0

13、00,000.00 1,094,770,000.00 910820000 应付票据60,000,000.00 预提费用3,735,137.11 3,014,580.00 其他应付款940.96 7,651,905.64 2,809.14 108,833,360.00 负债合计160,000,940.96 756,387,042.75 1,097,787,389.14 1082667940.00三、净资产类固定基金专用基金事业结余-889,268.57 -886,108.57 经营结余335904.84净资产合计-363,620.57 46,769.43 2,138,993.47 四、收入类财政

14、补助收入508,706.10 拨入专款323,626,771.41 664,185,571.41 1,116,045,571.41 1597605771.41其中：收储专项周转金210,000,000.00 其他收入124,999.00 收入合计664,819,276.51 1,597,605,771.41 负债部类合计2,680,609,616.25 （1）银行存款13207.9万元分布情况为：农行180.40万元；工行53.81万元、建行460.32万元、中信6070.12万元（含全额银行承兑汇票保证金6000万元）、商业银行561.20万元、交行218.825万元、中国银行433.63万

15、元、浦发银行5229.52万元等；（2）其它应收款79819.5万元：其中拨入“常万路”工程的资金69819.5万元， “常万路”工程指挥部设立基建帐户单独建账，对应反映中心拨入所有资金，三井巷地块的行政中心项目建设资金10000万元，该资金为财政专款拨入。（3）待摊费用601万元，已经发生的某些地块地勘察费等前期费用，但后来不再实施对这些地块的收储，所支出的费用挂帐，年末由财政一次核销。（4）成本费用：成本费用174432万元，核算该中心目前实际已经支付的各收储土地的收购、拆迁成本支出。（5）借入款项91082万元：2004年底，该中心在各家金融机构的银行借款为109477万元，比2003年

16、底增加34944万元，2005年9月底，在各家金融机构贷款91082万元，各家金融机构贷款明细及变化情况如下：金融机构名称2003年末贷款（万元）2004年末 （万元）增减变化（万元）2005年9月末（万元）比2004年末贷款方式农业银行4000031883-8117340822199抵押工商银行10000348002480014000-20800常州建行1250010794-170611500706抵押；中信实业80002000012000交通银行2000商业银行50004500浦发银行745001094773494491082-18395（6）应付票据6000万元，为该单位在2005年5月-7月期间在中信实业银行签发的全额保证金银行承兑汇票6000万元。（7）预提费用：预提费用301万元，为预提的拆迁项目业务费用（按拆迁总成本2%提取，其中0.5%用于中心的业务经费,1.5%作为土地收储基金）。（8）其它应付款10883万元，其中883万元为暂时收万方置业有限公司土地契税款，近期需支付，财政拨入用于行政中心地块建设款项10000万元。 （9）拨入专款核算内容拨入专款159760.57万元，为财政返回的已出让土地收储收入138761万元以