常州市土地收购储备中心二毛三毛地块25000万元政府土地储备项目贷款评估报告Word文件下载.docx
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市财政一直严格按照财务管理要求进行资金管理，土地出让成本部分最长不超过15个工作日返还给收储中心，以确保收储中心资金的流动性，提高偿债能力和收储能力。
3．常州市土地收购储备中心的经营情况：
该中心收购土地的主要对象为常州市区需盘活的城市存量国有土地，多为单位搬迁、解散、破产、产业结构调整的国有工业及仓储用地，收购成本相对较低，而出让时则采用社会拍卖、挂牌招标等方式，土地的用途也变更为商业、居住用地等，因此出让价格一般远远高于收储成本，盈利可观。
（1）历史运作情况
该中心自成立以来至2004年底，收储出让情况见下表：
1.收购情况
2001年
2002年
2003年
2004年
合计
收购储备宗地（宗）
6
21
26
35
88
面积（亩）
596.19
1477.7
1552
2773.7
6399.59
收购成本（万元）
20172.6
72375.09
69275.6
164594
326417.29
2.出让情况
出让宗地数（宗）
12
8
15
41
出让面积（亩）
874.59
539.4
1450
3460.18
出让总价（万元）
37511.06
63017
97089.88
156038
353655.94
出让土地成本（万元）
36095.8
20764.05
78728
155760.45
收益（万元）
17338.46
26921.2
76325.83
77310
197895.49
收益率
86%
75%
368%
98%
127%
由上表可见，到2004年底，该中心共收储土地88宗，6399.6亩，出让41宗，3460.2亩。
已出让的41宗土地收购总成本155760万元，实现出让收入353655.9万元，收益共计197895.5万，综合收益率达127%。
（2）常州市土地收储中心2005年发展计划及资金需求情况：
根据常州市政府2005年初编制的《关于转发市发改委等部门常州市中心城区2005-2007年经营性用地收储出让计划的通知》{常政办发（2005）25号文，见附件},结合收储中心的实际资金情况和地块收储条件成熟度，该中心2005年土地收储计划表如下：
序号
地块名称
面积（平方米）
亩数
单位成本（万元/亩）
收储成本（万元）
备注
1
科试中心周边地块
129000
193.5
150
29025
2
中联大厦地块
8000
12.0
500
6000
3
灯芯绒厂
90000
135.0
20250
4
有机化工厂
70000
105.0
120
12600
5
常澄路与万福路地块
300000
450.0
200
部分已收
第四建筑公司
50000
75.0
15000
7
牵引电机厂周边
151000
226.5
45300
公安停车场、箱包拉链厂
40000
60.0
180
10800
9
元件六厂及周边地块
180000
270.0
140
37800
已收
10
二、三毛纺厂地块
263860
395.8
95
37600
二毛已签约
11
312国道蔷薇园南侧
150000
225.0
80
18000
二建司、卫星村委
78000
117.0
16380
已出让
13
青龙生活区
14
戚墅堰开发区
60
13500
水产公司及周边地块
52000
78.0
11700
16
红梅乳品厂及周边地块
15750
17
四粮库及周边地块
100000
150.0
22500
18
三建司仓库
47000
70.5
8460
19
金思源印染纺织公司
35000
52.5
6300
20
长江工程机械厂
14000
21.0
90
1890
达立电池厂
27000
40.5
100
4050
22
凌家塘城西地块
23
金狮集团
24
北港生活区
70
31500
25
青洋路东侧
190000
285.0
17100
工业技术玻璃厂地块
27
红梅棉织厂
60000
90.0
9000
28
能源设备厂
88000
132.0
15840
29
常州塑料厂
5000
7.5
1125
30
兰和塑料化工
25000
37.5
4500
31
电视机厂
7500
32
迎春花木
54000
81.0
60
4850
计划外已收
33
常柴压缩机厂
68000
102.0
93
9500
3,344,861
5017
597317
2005年该中心将收购“常万路”地块、“二、三毛纺厂”地块等33宗地，合5017亩，计划收购成本597317万元，根据该中心的运作方案，当年拟需要支付收储成本约55%，即328524万元。
此外，该中心今年还要支付以前年度已经签约收购地块但分期付款部分111802万元，因此该中心在收储上本年总资金需求量为440326万元。
（3）常州市土地收储中心2004年及2005年土地出让情况
2004年常州市土地市场比较活跃,市场需求比较旺盛,土地价格稳中有升。
去年共挂牌拍卖15宗地块，全部顺利出让，总成交额156038万元，面积1450亩，平均107万元/亩。
2005年土地出让情况：
A:
2005年1-9月土地出让情况
出让面积（平米）
规划用途
交易方式
底价（万元）
成交价（万元）
竞得人
二建司地块
52765
住宅
挂牌
15200
23500
常州华光房地产
卫星村委地块
25000
商业、住宅
3300
常州平水置业公司
北大街西侧地块
4030
1200
常州置信房产公司
延陵东路9.10号
7727
300
丽宝第地块
92640
32600
47100
常州中亿房地产
晋陵中路515号
2064
商业、办公
1792
1900
江苏常发实业集团
戚区开发区
25760
3000
常州富士物业发展有限公司
戚大街南侧
77750
-5000
-500
园城实业有限公司
万福路S01号
1750
650
机械冶金房屋开发公司
五星新庄城中村
74900
1100
五星置业发展有限公司
复兴村委周边
111180
1600
常州华强房地产
巾被总厂
23680
10600
15000
常州市机关房产服务公司
东青路西侧
28660
商业
2100
美国蚂蚁王公司
东方大道北侧
84850
10800
常州新城房产开发有限公司
万福路S02-1号
12750
9600
洛察纳工业园（常州）有限公司
625506
88842
122750
到9月底，该中心共出让地块15宗，面积625506平米，合937亩，以上地块收储成本88842万元，平均94万元/亩，签约出让价格122750万元，平均131万元/亩。
其中部分地块因属于毛地出让兼旧城改造，因此挂牌底价及成交价较低，甚至为负值，如戚大街南侧改造地块。
但同时，一些区位优势明显、净地方式出让的地块依然表现强劲，如我行独家信贷支持的“丽宝第”地块，成交价47100万元，单个项目盈利3.16亿元。
B:
2005年10-12月份预计出让土地项目情况（地块名、出让底价、出让面积等）
出让面积
出让时间（月份）
该地块收储成本
计划出让底价（万元/亩）
预计出让收入（万元/亩）
预计出让收益（万元）
双百集团
63.48
11
8050
400
500
23690
牵引电机厂
101.68
6000
280
320
26537.6
第四粮库
107.7
6280
280
26030
饲料厂
64
3279.4
330
17840.6
城中城（塑料彩印厂）
10.1
12
888
400
4162
植物油厂
51
2807.36
14022.64
箱包拉链厂
15.04
1188
250
290
3173.6
三建司
67
3780
240
12300
金思源
60.44
6180
220
7116.8
大明路东侧
175.86
6260
110
130
16601.08
716.3
44712.76
151475.04
该中心今年原计划出让28宗地3158亩，预计可实现出让收入630386万元。
但由于受宏观调控和房地产市场影响，土地出让计划调整，预计今年出让1653亩，可实现土地出让收入274225万元。
鉴于土地出让计划的调整，该中心相应的土地收储进度也有所放慢。
（四）借款人财务状况分析
1.主要财务指标
近三年及2005年9月底主要财务指标如下。
一、资产类
2005年9月
银行存款
7,584,438.55
149,777,872.28
62,926,663.99
132079311.98
其他应收款
3,000.00
119,993,000.00
574,993,000.00
798194905.71
固定资产
525,648.00
932,878.00
1,707,937.80
0.00
待摊费用
6,011,070.20
资产合计
8,113,086.55
270,703,750.28
639,627,601.79
936285287.89
五、支出类
事业支出
1,664,812.53
成本费用
475,151,005.25
1,148,884,525.88
1,576,344,352.23
1744324328.36
支出合计：
1,150,549,338.41
资产部类总计
483,264,091.80
1,421,253,088.69
2,215,971,954.02
2680609616.25
二、负债类
借入款项
160,000,000.00
745,000,000.00
1,094,770,000.00
910820000
应付票据
60,000,000.00
预提费用
3,735,137.11
3,014,580.00
其他应付款
940.96
7,651,905.64
2,809.14
108,833,360.00
负债合计
160,000,940.96
756,387,042.75
1,097,787,389.14
1082667940.00
三、净资产类
固定基金
专用基金
事业结余
-889,268.57
-886,108.57
经营结余
335904.84
净资产合计
-363,620.57
46,769.43
2,138,993.47
四、收入类
财政补助收入
508,706.10
拨入专款
323,626,771.41
664,185,571.41
1,116,045,571.41
1597605771.41
其中：
收储专项周转金
210,000,000.00
其他收入
124,999.00
收入合计
664,819,276.51
1,597,605,771.41
负债部类合计
2,680,609,616.25
（1）银行存款13207.9万元
分布情况为：
农行180.40万元；
工行53.81万元、建行460.32万元、中信6070.12万元（含全额银行承兑汇票保证金6000万元）、商业银行561.20万元、交行218.825万元、中国银行433.63万元、浦发银行5229.52万元等；
（2）其它应收款79819.5万元：
其中拨入“常万路”工程的资金69819.5万元，“常万路”工程指挥部设立基建帐户单独建账，对应反映中心拨入所有资金，三井巷地块的行政中心项目建设资金10000万元，该资金为财政专款拨入。
（3）待摊费用601万元，已经发生的某些地块地勘察费等前期费用，但后来不再实施对这些地块的收储，所支出的费用挂帐，年末由财政一次核销。
（4）成本费用：
成本费用174432万元，核算该中心目前实际已经支付的各收储土地的收购、拆迁成本支出。
（5）借入款项91082万元：
2004年底，该中心在各家金融机构的银行借款为109477万元，比2003年底增加34944万元，2005年9月底，在各家金融机构贷款91082万元，各家金融机构贷款明细及变化情况如下：
金融机构名称
2003年末贷款（万元）
2004年末（万元）
增减变化（万元）
2005年9月末（万元）
比2004年末
贷款方式
农业银行
40000
31883
-8117
34082
2199
抵押
工商银行
10000
34800
24800
14000
-20800
常州建行
12500
10794
-1706
11500
706
抵押；
中信实业
8000
20000
12000
交通银行
2000
商业银行
5000
4500
浦发银行
74500
109477
34944
91082
-18395
（6）应付票据6000万元，为该单位在2005年5月-7月期间在中信实业银行签发的全额保证金银行承兑汇票6000万元。
（7）预提费用：
预提费用301万元，为预提的拆迁项目业务费用（按拆迁总成本2%提取，其中0.5%用于中心的业务经费,1.5%作为土地收储基金）。
（8）其它应付款10883万元，其中883万元为暂时收万方置业有限公司土地契税款，近期需支付，财政拨入用于行政中心地块建设款项10000万元。
（9）拨入专款核算内容
拨入专款159760.57万元，为财政返回的已出让土地收储收入138761万元以
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