购物中心商业街收益核算精算报告模板Word下载.docx

1、项目施工2013年下半年2015年此阶段完成项目基础工程、土建、安装及装饰装修及项目竣工验收项目招商项目招商工作在建设期启动，预留一年招商时间，根据业态定位，选择优质商家项目开业及经营2015年正式投入营业2.购物中心投资收益分析2.1投资成本测算包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。表3：购物中心投资成本测算表项目工程量（）单位造价（元/）费用额（万元）备注土地费用59374660391959374为地上总建筑面积土建工程197912.1前期工程费2001187包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。2.2地

2、上四层商业土建费用150089062.3地下土建费用484892000969848489为地下总建筑面积设备安装工程56243.1中央空调系统83941310260283941为地上总建筑面积与负一层建筑面积之和3.2给排水系统252103.3强电系统18015113.4消防系统605043.5弱电系统352943.6保安及智能化系统403363.7电梯151263.8燃气工程5424装饰工程25694.1商业内部装修16794.2外立面装修14844600891按照地上建筑面积的25%计算其他费用58865.1建设单位管理费/9571、2、3、4费用之和的3%5.29861、2、3、4及5.

3、1费用之和的3%5.3不可预见费5081、2、3、4、5.1、5.2费用之和的1.5%5.4财务费用34351、2、3、4、5.1、5.2、5.3费用之和的10%6总投资（万元）37790根据测算结果，本项目购物中心建设共需要资金约3.78亿。2.1.1 土地费用项目整体占地37100.0 ，单位面积成本为135万元/亩，可计算出总地价约7513万元，以总建筑面积113800 计算，则楼面地价为660元/，购物中心部分规划地上建筑面积59374，则购物中心部分的土地成本为660 *59374=3919.00万元。2.1.2 土建工程费用包括购物中心前期工程费、地上四层商业土建费用及地下土建费用

4、，其中前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。根据贵司提供单位造价标准，计算得出土建工程费为19791万元。2.1.3 设备安装工程费用本项计算基础数据为需要安装设备工程的负一层及地上四层共83941，根据相关标准，计算得出设备安装工程费用为5624万元。2.1.4 装饰工程装饰工程费用包括商业内部装修费用及外立面装修费用，其中商业内部装修费用的基础数据为负一层及地上四层共83941，外立面装修费用的基础数据按地上建筑面积的25%计。得出装饰工程费用为2569万元。2.1.5 其他费用本项包括建设单位管理费、财务费、不可预见费用等。根据本项目的商业特点，规划设计

5、和建筑工程均要求较高，项目的可变因素也较多，因此适当预留一定比例作为项目的不可预见费。共计5886万元。2.1.6总投资成本购物中心总投资成本=土地费用+土建工程费用+设备安装工程费用+装饰工程费用+其他费用，共计37790万元。2.2租金收入测算2.2.1 租金价格建议价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面：整体的经济环境市场的供求状况物业自身客观条件：地理位置、质素、体量、建筑结构、商业形象和昭示力等目标客户的价格接受程度和价值取向定价策略：低开高走根据市场调查研究结果，购物中心的租金单价低开高走，在招商前期，由于市场前景

6、的不明朗性及存在的市场风险，知名品牌代理商一般不愿承担过大的风险，这时我们应采取低租金策略，“放水养鱼”，培育市场，而一旦市场转旺，知名度提高，得到大多数品牌商家及消费者的认可，我们就掌握了主动权，就可以提高租金。定价方法：市场比较法表4：临淄区商业租金售价市调汇总表路段租金（元/月）售价（元/）经营状况曼哈顿购物中心2楼均价120/主要经营服装，生意惨淡，有大量铺位转让出租。玉龙商场90大卖场，主要经营中低档鞋、服饰。大顺花园住宅底商900014000桓公路街铺10018020000整个临淄区最繁华商业街区，也是租金售价最高街区。大顺路街铺75大顺路卫生环境较差，街铺多经营内衣、鞋等。比较杂

7、乱。商场街40100南段人气较差，租金相对较低，北段与桓公路相接，租金较高。牛山路街铺3060主要经营劳保产品、五金、少量箱包、少量餐饮、文化市场等，交叉口以东以餐饮为主，夹杂KTV、烟酒副食等店。遄台路街铺55北端集中经营餐饮。凤凰城街铺/9000方正200910000方正尚城街203582008600方正集团开发，已售出80%左右。经营萧条，大量铺位转让出租。市场比较法：整体平均租售价格： 公式 P：P=（C*K*I）其中： C：选取实例中平均价格K：权重比值K,指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值I：所选取实例占总实例比例购物中心平均租金确定选取可比实例：运用市场比较法选取可比较购物

8、中心租金来进行本项租金定价。由于临淄区尚未出现购物中心，而购物中心与传统街铺、百货运营管理方式有较大区别，因此临淄区不具有可比较商业物业。在此选取张店区名尚城市广场作为可比实例。名尚城市广场租金情况：1F：150元/月。表5：市场比较法计算表类比项分值（分）名尚城市广场本项目区域发展潜力1079距离传统商圈距离8人流量配套情况形象档次规模适中度消费者购物便利性辐射范围升值潜力规划定位类比总值1007082一层平均租金C150权重比值K1.171428571所占比例I100%整体平均租金P175.7142857175.714经市场比较法计算得出本项目一层平均租金定为175元/月较为合理。二层租金

9、应为一层的50%；三层租金为二层的75%；四层租金为三层的65%。2.2.2购物中心租金收入预算收入预算说明：计算期数：按一年12个月计算各年的相关数据年租金收入=月租金单价建筑面积出租率（自然月-免租期），假设主力店、次主力店首年平均免租6个月，餐饮类平均首年免租3个月，其它零售类店铺首年免租3个月。第一年以后的租金递增率将以主力店、次主力店、餐饮类、其它零售分类，根据区域发展、租赁合同期、承受租金能力等情况进行分别拟订，具体详细参阅收入预算表。 首年租金建议表6：首年租金计算表行业分类业态计租面积（平方米）预估租金（元/平米/月）预计年租金小计（应收：元）主力店超市96304044600自

10、营百货1F4476.914075211922F804007500.83F3686365.2影院30933001.2合计/平均25261.5866.6118904720192659.2次主力店儿童主题乐园250018000001800000餐饮1F品牌快餐14400002F品牌餐饮509000003F美食街96000050003300000品牌零售店-1F 辅营区146829361F名品街区11424.79274194962F时尚街区11727.21140726523F休闲街区5921.494974051.64F预留百货274622445886.31116.039256663895359.6总合

11、计/平均78647.8994.5013896789188018.8备注：以上数据仅供参考，具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。15年内收入预算表7：15年收入预算表分类指标名称第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年出租面积（）25261.6租金标准（元/月）66.668.60 70.66 72.78 74.96 77.21 79.52 租金递增3%免租月数实际租金月数12年收入（元）10094535201890712079474321418585220611432272297723404666241068066366.1569.46 72.93 76.58 80.41 5%18

12、90000198450020837252187911 2297307 2412172 58.361.80 65.51 69.44 73.60 78.02 6%247500034980003707880393035341661744416144468111345886.3116127.6140.36154.40 162.12 170.22 178.73 10%4790529763873730702611037728721385015934892667319373006798416571总合计（万元）6137891696441044011309118341238512962表7（续）：第9年第10

13、年第11年第12年第13年第14年第15年合计（万元）81.91 84.37 86.90 89.50 92.19 94.96 97.80 2483001025574911263421582713242327946396287847872964833135505154284.43 88.65 93.08 97.73 102.62 107.75 113.14 2532781 2659420 2792391 2932010 3078611 3232541 3394168 36177538 82.70 87.66 92.92 98.50 104.41 110.67 117.31 49619805259

14、6995575281590979762643856640248703866371824718187.67 197.05 206.91 217.25 228.11 239.52 251.49 1033373991085042691139294831196259571256072551318876171384819981467130623135661420014864155601629017055178561930182.3经营费用及税费测算经营费用=招商宣传推广费用+日常经营费用支出+商场保险费招商推广费用：包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等，总体按计租建筑面积每平方米300元假设计

15、算。即78647.89*300=23594367元即2359万元计算。日常经营费用：按当年租金收入总和的20%预算。商场保险费用：每年按照总造价的0.2%预算，即总投资额37790万元*0.2%=75.58万元预算。税率标准如下表：表8：项目所在区域税率标准表税率计算公式主体企业综合税率租赁税营业税租金*5%5.00%城建税7%租金*5%*7%0.35%教育费附加租金*5%*2%0.10%地方水利基金租金*0.5%0.5%个人所得税2.50%租金*2.5%企业所得税租金的3%房产税1.20%租金*12%12%印花税租金*0.1%合计21.50%表9：经营费用及税费测算表年份开业前招商推广费用（

16、万元）（建筑面积每平方米300元）2359日常经营费用（万元）（按当年租金收入的20%预算）1227.41783.21928.820882261.82366.824772592.4商场保险费用（万元）（每年按照总造价的0.2%预算）75.58税费（万元）（按当年租金收入的21.5%预算）1319.4551916.942073.462244.62431.4352544.312662.7752786.832622.443775.724077.844408.184768.824986.695215.365454.81表9（续一）：2713.228402972.83112325834113571.22

17、916.6930533195.763345.43502.353666.8253839.045705.475968.586244.146532.986835.937153.417485.8283595.172.4纯租赁模式下收益分析15年累计总收益=总收入-总成本=总收入-（投资成本+经营费用及税费）=193018-（37790+83595.19）=193018-121385.19=71632.81万元表10：纯租赁模式下收益分析表收入累计（万元）15053246973513746446582807066583627成本累计（万元）42771.4446547.165062555033.185980264788.6970004.0575458.86收益（万元）-36634.4-31494.2-25928-19896.2-13356-6508.69660.958168.14说明：其