购物中心商业街收益核算精算报告模板Word下载.docx
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项目施工
2013年下半年~2015年
此阶段完成项目基础工程、土建、安装及装饰装修及项目竣工验收
项目招商
项目招商工作在建设期启动,预留一年招商时间,根据业态定位,选择优质商家
项目开业及经营
2015年
正式投入营业
2.购物中心投资收益分析
2.1投资成本测算
包括项目的土地费用、基础工程费用、公共设施配套费用、建安工程费用、管理费用、财务费用、不可预见费用。
表3:
购物中心投资成本测算表
项目
工程量(㎡)
单位造价(元/㎡)
费用额(万元)
备注
土地费用
59374
660
3919
59374㎡为地上总建筑面积
土建工程
19791
2.1
前期工程费
200
1187
包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。
2.2
地上四层商业土建费用
1500
8906
2.3
地下土建费用
48489
2000
9698
48489㎡为地下总建筑面积
设备安装工程
5624
3.1
中央空调系统
83941
310
2602
83941㎡为地上总建筑面积与负一层建筑面积之和
3.2
给排水系统
25
210
3.3
强电系统
180
1511
3.4
消防系统
60
504
3.5
弱电系统
35
294
3.6
保安及智能化系统
40
336
3.7
电梯
15
126
3.8
燃气工程
5
42
4
装饰工程
2569
4.1
商业内部装修
1679
4.2
外立面装修
14844
600
891
按照地上建筑面积的25%计算
其他费用
5886
5.1
建设单位管理费
/
957
1、2、3、4费用之和的3%
5.2
986
1、2、3、4及5.1费用之和的3%
5.3
不可预见费
508
1、2、3、4、5.1、5.2费用之和的1.5%
5.4
财务费用
3435
1、2、3、4、5.1、5.2、5.3费用之和的10%
6
总投资(万元)
37790
根据测算结果,本项目购物中心建设共需要资金约3.78亿。
2.1.1土地费用
项目整体占地37100.0㎡,单位面积成本为135万元/亩,可计算出总地价约7513万元,以总建筑面积113800㎡计算,则楼面地价为660元/㎡,购物中心部分规划地上建筑面积59374㎡,则购物中心部分的土地成本为660*59374=3919.00万元。
2.1.2土建工程费用
包括购物中心前期工程费、地上四层商业土建费用及地下土建费用,其中前期工程费包括项目前期投入的可行性研究费用、勘察设计费用和三通一平费用。
根据贵司提供单位造价标准,计算得出土建工程费为19791万元。
2.1.3设备安装工程费用
本项计算基础数据为需要安装设备工程的负一层及地上四层共83941㎡,根据相关标准,计算得出设备安装工程费用为5624万元。
2.1.4装饰工程
装饰工程费用包括商业内部装修费用及外立面装修费用,其中商业内部装修费用的基础数据为负一层及地上四层共83941㎡,外立面装修费用的基础数据按地上建筑面积的25%计。
得出装饰工程费用为2569万元。
2.1.5其他费用
本项包括建设单位管理费、财务费、不可预见费用等。
根据本项目的商业特点,规划设计和建筑工程均要求较高,项目的可变因素也较多,因此适当预留一定比例作为项目的不可预见费。
共计5886万元。
2.1.6总投资成本
购物中心总投资成本=土地费用+土建工程费用+设备安装工程费用+装饰工程费用+其他费用,共计37790万元。
2.2租金收入测算
2.2.1租金价格建议
价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系,本项目厘定价格时首要考虑的因素主要体现在以下几个方面:
●整体的经济环境
●市场的供求状况
●物业自身客观条件:
地理位置、质素、体量、建筑结构、商业形象和昭示力等
●目标客户的价格接受程度和价值取向
Ø
定价策略:
低开高走
根据市场调查研究结果,购物中心的租金单价低开高走,在招商前期,由于市场前景的不明朗性及存在的市场风险,知名品牌代理商一般不愿承担过大的风险,这时我们应采取低租金策略,“放水养鱼”,培育市场,而一旦市场转旺,知名度提高,得到大多数品牌商家及消费者的认可,我们就掌握了主动权,就可以提高租金。
定价方法:
市场比较法
表4:
临淄区商业租金售价市调汇总表
路段
租金(元/㎡/月)
售价(元/㎡)
经营状况
曼哈顿购物中心2楼
均价120
/
主要经营服装,生意惨淡,有大量铺位转让出租。
玉龙商场
90
大卖场,主要经营中低档鞋、服饰。
大顺花园住宅底商
9000~14000
桓公路街铺
100~180
20000
整个临淄区最繁华商业街区,也是租金售价最高街区。
大顺路街铺
75
大顺路卫生环境较差,街铺多经营内衣、鞋等。
比较杂乱。
商场街
40~100
南段人气较差,租金相对较低,北段与桓公路相接,租金较高。
牛山路街铺
30~60
主要经营劳保产品、五金、少量箱包、少量餐饮、文化市场等,交叉口以东以餐饮为主,夹杂KTV、烟酒副食等店。
遄台路街铺
55
北端集中经营餐饮。
凤凰城街铺
/9000
方正2009
10000
方正尚城街
20~35
8200~8600
方正集团开发,已售出80%左右。
经营萧条,大量铺位转让出租。
市场比较法:
整体平均租售价格:
公式P:
P=∑(C*K*I)
其中:
C:
选取实例中平均价格
K:
权重比值K,指以本项目总计作为基准,与各区域间的比值
I:
所选取实例占总实例比例
购物中心平均租金确定
选取可比实例:
运用市场比较法选取可比较购物中心租金来进行本项租金定价。
由于临淄区尚未出现购物中心,而购物中心与传统街铺、百货运营管理方式有较大区别,因此临淄区不具有可比较商业物业。
在此选取张店区名尚城市广场作为可比实例。
名尚城市广场租金情况:
1F:
150元/㎡/月。
表5:
市场比较法计算表
类比项
分值(分)
名尚城市广场
本项目
区域发展潜力
10
7
9
距离传统商圈距离
8
人流量
配套情况
形象档次
规模适中度
消费者购物便利性
辐射范围
升值潜力
规划定位
类比总值
100
70
82
一层平均租金C
——
150
权重比值K
1.171428571
所占比例I
100%
整体平均租金P
175.7142857
175.714
经市场比较法计算得出本项目一层平均租金定为175元/㎡/月较为合理。
二层租金应为一层的50%;
三层租金为二层的75%;
四层租金为三层的65%。
2.2.2购物中心租金收入预算
收入预算说明:
计算期数:
按一年12个月计算各年的相关数据
年租金收入=月租金单价×
建筑面积×
出租率×
(自然月-免租期),
假设主力店、次主力店首年平均免租6个月,餐饮类平均首年免租3个月,其它零售类店铺首年免租3个月。
第一年以后的租金递增率将以主力店、次主力店、餐饮类、其它零售分类,根据区域发展、租赁合同期、承受租金能力等情况进行分别拟订,具体详细参阅收入预算表。
首年租金建议
表6:
首年租金计算表
行业分类
业态
计租面积(平方米)
预估租金(元/平米/月)
预计年租金小计(应收:
元)
主力店
超市
9630
4044600
自营百货
1F
4476.9
140
7521192
2F
80
4007500.8
3F
3686365.2
影院
30
933001.2
合计/平均
25261.58
66.61189047
20192659.2
次主力店
儿童主题乐园
2500
1800000
1800000
餐饮
1F品牌快餐
1440000
2F品牌餐饮
50
900000
3F美食街
960000
5000
3300000
品牌零售店
-1F辅营区
14682936
1F名品街区
11424.79
27419496
2F时尚街区
11727.21
14072652
3F休闲街区
5921.49
4974051.6
4F预留百货
2746224
45886.31
116.0392566
63895359.6
总合计/平均
78647.89
94.50138967
89188018.8
备注:
以上数据仅供参考,具体详细价格需根据铺位划分及商户情况而定。
15年内收入预算
表7:
15年收入预算表
分类
指标名称
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
出租面积(㎡)
25261.6
租金标准(元/㎡/月)
66.6
68.60
70.66
72.78
74.96
77.21
79.52
租金递增
3%
免租月数
实际租金月数
12
年收入(元)
10094535
20189071
20794743
21418585
22061143
22722977
23404666
24106806
63
66.15
69.46
72.93
76.58
80.41
5%
1890000
1984500
2083725
2187911
2297307
2412172
58.3
61.80
65.51
69.44
73.60
78.02
6%
2475000
3498000
3707880
3930353
4166174
4416144
4681113
45886.3
116
127.6
140.36
154.40
162.12
170.22
178.73
10%
47905297
63873730
70261103
77287213
85015934
89266731
93730067
98416571
总合计(万元)
6137
8916
9644
10440
11309
11834
12385
12962
表7(续):
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
第14年
第15年
合计(万元)
81.91
84.37
86.90
89.50
92.19
94.96
97.80
24830010
25574911
26342158
27132423
27946396
28784787
29648331
355051542
84.43
88.65
93.08
97.73
102.62
107.75
113.14
2532781
2659420
2792391
2932010
3078611
3232541
3394168
36177538
82.70
87.66
92.92
98.50
104.41
110.67
117.31
4961980
5259699
5575281
5909797
6264385
6640248
7038663
71824718
187.67
197.05
206.91
217.25
228.11
239.52
251.49
103337399
108504269
113929483
119625957
125607255
131887617
138481998
1467130623
13566
14200
14864
15560
16290
17055
17856
193018
2.3经营费用及税费测算
经营费用=招商宣传推广费用+日常经营费用支出+商场保险费
招商推广费用:
包括招商期间的代理费、推广费、活动费、公关费等,总体按计租建筑面积每平方米300元假设计算。
即78647.89*300=23594367元即2359万元计算。
日常经营费用:
按当年租金收入总和的20%预算。
商场保险费用:
每年按照总造价的0.2%预算,即总投资额37790万元*0.2%=75.58万元预算。
税率标准如下表:
表8:
项目所在区域税率标准表
税率
计算公式
主体企业综合税率
租赁税
营业税
租金*5%
5.00%
城建税
7%
租金*5%*7%
0.35%
教育费附加
租金*5%*2%
0.10%
地方水利基金
租金*0.5%
0.5%
个人所得税
2.50%
租金*2.5%
企业所得税
租金的3%
房产税
1.20%
租金*12%
12%
印花税
租金*0.1%
合计
21.50%
表9:
经营费用及税费测算表
年份
开业前
招商推广费用(万元)
(建筑面积每平方米300元)
2359
日常经营费用(万元)
(按当年租金收入的20%预算)
1227.4
1783.2
1928.8
2088
2261.8
2366.8
2477
2592.4
商场保险费用(万元)
(每年按照总造价的0.2%预算)
75.58
税费(万元)
(按当年租金收入的21.5%预算)
1319.455
1916.94
2073.46
2244.6
2431.435
2544.31
2662.775
2786.83
2622.44
3775.72
4077.84
4408.18
4768.82
4986.69
5215.36
5454.81
表9(续一):
2713.2
2840
2972.8
3112
3258
3411
3571.2
2916.69
3053
3195.76
3345.4
3502.35
3666.825
3839.04
5705.47
5968.58
6244.14
6532.98
6835.93
7153.41
7485.82
83595.17
2.4纯租赁模式下收益分析
15年累计总收益=总收入-总成本
=总收入-(投资成本+经营费用及税费)
=193018-(37790+83595.19)
=193018-121385.19
=71632.81万元
表10:
纯租赁模式下收益分析表
收入累计(万元)
15053
24697
35137
46446
58280
70665
83627
成本累计(万元)
42771.44
46547.16
50625
55033.18
59802
64788.69
70004.05
75458.86
收益(万元)
-36634.4
-31494.2
-25928
-19896.2
-13356
-6508.69
660.95
8168.14
说明:
其