万科房地产综合项目可行性研究应用报告.docx

1、万科房地产综合项目可行性研究应用报告课 程 论 文 题目：万科房地产项目可行性研究汇报第一章 总论-21.1. 项目背景和概况 -2 1.2. 问题和提议 -2 第二章 项目投资环境和市场研究-3 2.1. 投资环境分析 -32.2. 衡阳房地产投资分析-42.3. 推广渠道-4第三章 建设规模和项目开发条件-53.1. 建设规模-53.2. 项目概况现实状况-53.3. 项目建设条件-6 第四章 节能节水方法-64.1. 设计依据-64.2. 给排水方面缺点-64.3. 建筑部分节能设计-6第五章 环境影响评价-75.1. 环境现实状况 -75.2. 项目建设对环境影响-75.3. 环境保护

2、方法-7第六章 劳动卫生和消防-86.1 目标及意义-86.2. 职业安全卫生健康对策和方法-8第七章 项目实施进度-97.1. 项目开发期 -97.2. 项目实施进度安排-9 7.3. 项目实施过程控制方法 -9 第八章 投资估算和资金筹措 -108.1. 投资估算结果 -10 8.2. 资金筹措 -10第九章 财务分析-119.1. 财务评价基础数据选择 -11 9.2. 财务评价-119.3. 不确定性分析-14第十章 社会评价 -1510.1. 项目对社会影响分析 -1510.2. 风险分析-1510.3. 社会评价结论-16第十一章 研究结论和提议-1611.1. 可行性研究结论-1

3、611.2. 提议-16 第一章 总论1.1. 项目背景和概况 1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目 2、承接单位概况： 单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发 单位性质：有限责任企业(外国自然人独资) 注册资金：港币2,000万元 单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平 企业责任人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南3、可行性研究汇报编制依据：（1）和委托方签署咨询协议；（2）国家计委计办投资15号审定投资项目可行性研究指南（试用版）； 4、项目提出理由:（1）项目建设符合国民经济发展;（2）项目对城市建设将起到促进作用;（3）

4、处理劳动就业需要。5、拟建地点 本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。1.2. 问题和提议 分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项目开发程序及要求。依据测算，在估计销售价格、销售率条件下，本项目含有良好可行性。在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充足利用地块区域优势和景观资源；和著名专业设计企业、中介顾问企业合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制订合理市场营销方案，扩大媒体宣传，重视营销推广，确保销售资金回款。第二

5、章 项目投资环境和市场研究 2.1. 投资环境分析 1、国家政治经济形势及相关政策整年中国生产总值246,619亿元，比上年增加11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增加3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增加13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增加11.4%。第一产业增加值占中国生产总值比重为11.7%，和上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。2、项目开发地域经济社会情况及管理、政策原因，衡阳市固定资产投资较快增加，投资结构深入优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增加28

6、.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，和去年持平；第二产业投资114.9亿元，增加52.4%；第三产业投资109.6亿元，增加10.8%，工业投入显著加大。整年工业完成投资114.9亿元，比上年增加53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资比重为71.5%；电力、燃气及水生产供给业完成投资8.5亿元，占工业投资比重为7.4%。社会事业和基础设施投资全部有大幅度增加。房地产开发投资稳步增加，整年完成投资额23.5亿元，增加41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快五年。2.2. 衡阳房地产投资分析从上面图表数据中能够看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度增加，一次是，一次是。

7、开始出现房地产投资热潮兴起，也能够说是华新开发区正式开启，而将这种热潮推向了顶峰。投资热潮源于市场需求策动，二者展现着良好增加势头。2.3. 推广渠道1、报纸广告 包含衡阳日报、衡阳晚报，属于经典政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。 2、短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，能够作为一个长久营销手法。 3、影视广告 当地多个电视台收视率不高，关键用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。 第三章 建设规模和项目开发条件3.1.建设规模本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）3.2.项目概况现实状况1、地点和地理位置本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。本项目和衡阳市著名东洲岛