万科房地产综合项目可行性研究应用报告.docx

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万科房地产综合项目可行性研究应用报告

课程论文

题目：

万科房地产项目可行性研究汇报

第一章总论------------------------------------------------------------------------------2

1.1.项目背景和概况-------------------------------------------------------------2

1.2.问题和提议-------------------------------------------------------------------2

第二章项目投资环境和市场研究---------------------------------------------------3

2.1.投资环境分析--------------------------------------------------------------3

2.2.衡阳房地产投资分析--------------------------------------------------------4

2.3.推广渠道------------------------------------------------------------------------4

第三章建设规模和项目开发条件---------------------------------------------------5

3.1.建设规模------------------------------------------------------------------------5

3.2.项目概况现实状况------------------------------------------------------------------5

3.3.项目建设条件------------------------------------------------------------------6

第四章节能节水方法------------------------------------------------------------------6

4.1.设计依据------------------------------------------------------------------------6

4.2.给排水方面缺点---------------------------------------------------------------6

4.3.建筑部分节能设计------------------------------------------------------------6

第五章环境影响评价------------------------------------------------------------------7

5.1.环境现实状况---------------------------------------------------------------------7

5.2.项目建设对环境影响 -----------------------------------------------------7

5.3. 环境保护方法 ----------------------------------------------------------------7

第六章劳动卫生和消防--------------------------------------------------------------8

6.1目标及意义--------------------------------------------------------------------8

6.2.职业安全卫生健康对策和方法---------------------------------------------8

第七章项目实施进度------------------------------------------------------------------9

7.1.项目开发期-------------------------------------------------------------------9

7.2.项目实施进度安排------------------------------------------------------------9

7.3.项目实施过程控制方法----------------------------------------------------9

第八章投资估算和资金筹措------------------------------------------------------10

8.1.投资估算结果---------------------------------------------------------------10

8.2.资金筹措---------------------------------------------------------------------10

第九章财务分析----------------------------------------------------------------------11

9.1.财务评价基础数据选择------------------------------------------------11

9.2.财务评价----------------------------------------------------------------------11

9.3.不确定性分析----------------------------------------------------------------14

第十章社会评价-------------------------------------------------------------------15

10.1.项目对社会影响分析---------------------------------------------------15

10.2.风险分析----------------------------------------------------------------------15

10.3.社会评价结论----------------------------------------------------------------16

第十一章研究结论和提议-------------------------------------------------------------16

11.1.可行性研究结论-------------------------------------------------------------16

11.2.提议-----------------------------------------------------------------------------16

第一章总论

1.1.项目背景和概况

1、项目名称：

湘水明珠居住小区一期（1、2、3号楼）项目

2、承接单位概况：

单位名称：

衡阳富邦升辉房地产开发

单位性质：

有限责任企业（外国自然人独资）

注册资金：

港币2,000万元

单位住所：

衡阳市珠晖区沿江路29号

业务范围：

房地产开发、销售

法定代表人：

吴小平

企业责任人：

吴小平，男，1965年9月30日生于湖南

3、可行性研究汇报编制依据：

（1）和委托方签署咨询协议；

（2）国家计委计办投资[]15号审定《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

4、项目提出理由:

（1）项目建设符合国民经济发展;

（2）项目对城市建设将起到促进作用;

（3）处理劳动就业需要。

5、拟建地点

本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。

1.2.问题和提议

分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项目开发程序及要求。

依据测算，在估计销售价格、销售率条件下，本项目含有良好可行性。

在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充足利用地块区域优势和景观资源；和著名专业设计企业、中介顾问企业合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制订合理市场营销方案，扩大媒体宣传，重视营销推广，确保销售资金回款。

第二章项目投资环境和市场研究

2.1.投资环境分析

1、国家政治经济形势及相关政策

整年中国生产总值246,619亿元，比上年增加11.4%。

分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增加3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增加13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增加11.4%。

第一产业增加值占中国生产总值比重为11.7%，和上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

2、项目开发地域经济社会情况及管理、政策原因

，衡阳市固定资产投资较快增加，投资结构深入优化。

全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增加28.3%。

从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，和去年持平；第二产业投资114.9亿元，增加52.4%；第三产业投资109.6亿元，增加10.8%，工业投入显著加大。

整年工业完成投资114.9亿元，比上年增加53.3%。

其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资比重为71.5%；电力、燃气及水生产供给业完成投资8.5亿元，占工业投资比重为7.4%。

社会事业和基础设施投资全部有大幅度增加。

房地产开发投资稳步增加，整年完成投资额23.5亿元，增加41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快五年。

2.2.衡阳房地产投资分析

从上面图表数据中能够看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度增加，一次是，一次是。

开始出现房地产投资热潮兴起，也能够说是华新开发区正式开启，而将这种热潮推向了顶峰。

投资热潮源于市场需求策动，二者展现着良好增加势头。

2.3.推广渠道

1、报纸广告

包含衡阳日报、衡阳晚报，属于经典政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。

2、短信推广

成本低，覆盖面广，操作简单灵活，能够作为一个长久营销手法。

3、影视广告

当地多个电视台收视率不高，关键用来开盘和新品集中投放。

电视广告是唯一动态广告平台，值得周期性高密度投放。

第三章建设规模和项目开发条件

3.1.建设规模

本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63建设密度为24.4%,建设内容为3栋（1-3号楼）高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）

3.2.项目概况现实状况

1、地点和地理位置

本项目在衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路和湘江风光带相连、南至望江路、东隔计划中小区小学和中天路相连、北至小区北部主路口。

本项目和衡阳市著名东洲岛