word完整版房地产项目定位分析全套推荐文档.docx

1、word完整版房地产项目定位分析全套推荐文档市场定位（一）房地产项目市场定位1、产品定位的概念参考因子内容一、定位意义1、以开发商或土地使用人的立场为出发点，满足其利益的目的2、以目标市场潜在客户需求为导向，满足其产品期望3、以土地特性及环境条件为基础，创造产品附加价值4、以同时满足规划一市场一财务三者的可行性为原则，设计供需有效的产品二、定位时机1、开发、取得或处分土地前，可进仃产品疋位，以确疋土地的使用方向（例如一块土地可能且建 办公大楼、商业大楼或住宅大楼）2、销售、出租、经营或兴建建筑物前，或进行产品定位，以确定产品的规划方向（例如，住宅产 品规划为豪华别墅或变通住宅），租售、经营兴建

2、计划，以及资金流量形态与投资报酬等3、变更或调整土地及建筑物用途前，可进行产品定位，以确定地产变更用途的方向（例如厂房迁 移后，原址可改建为写字楼或商场），调整用途的计划（例如重建、改建或修建），以及变更用途 可能获得的报酬等三、定位目的1、降低市场销售风险，避免供过于求、时机不当或不符目标市场需求等可能造成的收益损失2、增加投资报酬利润，例如创造个别产品的单位利润，或增加组合产品的整体利润，或通过分期 销售获得全程利润等3、发挥作业整体效果，避免开发、销售、规划及财务等冲突，能同时兼顾收益成本、品质及时效2、房地产产品定位原则原则概括原则内容一、先外后内1、先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配

3、置2、先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置3、先规划整体出人动线，再考虑各楼层或各单元空间的联系方式4、先做完整地块规划，再作畸零地块利用二、先实后虚1、要创造边际利润的机会，也就是要先将主要的努力付清于最具边际利润的产品上，才能创造高纯度的附加价值2、要具备整体价值的意识，在进行产品定位时，必须掌握个别空间的价值，以使产品的整体价值最大3、要善用搭配组合的技巧，善用空间搭配组合的技巧，才能把边际价值发挥到极致。三、先实后虚1、产品定位者首先须找出谁将是目标购买者或使用者2、产品定位者须有相对经济效益的观念3、产品定位者还要依据基地规模、产品类型、规划户数等条件掌握能为市场接受，又符合

4、开发商投资报酬效益的公 共设施比例范围，以将目标客户对私有功能及共用功能的可能偏好作合理的规划四、先分后合1、区别楼层市场的先分后合原则，也就是先就大楼各楼层市场（例如顶楼市场、中间层市场、一楼市场、地下市场 等）个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性2、调整平面单元面积大小的先分后原则，也就是先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大 面积的单元，以使开发商调整平面的弹性最大。3、控制造价合理的先分后合原则，也就是在维持建筑物结构安全的前提下，预先做好最小单元化（最多户数）的建 筑规划及成本预算，再合并大面积规划。五、先专后普1、产品特殊化的程度必

5、须考虑基地所在地的市场特性、供需状况，及各种目标客户群的相对规模与购买力2、不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”，产品定位时切忌盲目地为特殊而特殊，例如产品若 具备三项特色，即已被市场评定为特殊产品（达到门槛效应） ，则毋庸再画蛇添足，徒增败笔，反而减损产品的经济 效益，干扰了重点特色的追求。3、先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品附加价值及利润空间，除非市场机会有限，或基地 条件受限制，才考虑发展风险低的一般性产品。7、写字楼等级分类类别 参考因素 、甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼每平方米造价5000元以上28005000 元2800元以下外墙装修优质玻璃

6、幕墙，铝合 金，不锈钢化冈岩等局部优质贵重材料普通外墙和门窗室内公共部分装修（大 堂、电梯厅、厕所等）相当于四星或五星级 酒店装修，每平方米不低于2000兀相当于三星级酒店装 修，每平方米10002000 元普通材料，每平方米1000元以下室外有绿化高档材料，精心设计 和施工的环境设计局部咼档材料一般材料停车位至少每150斥建筑面 积设一个车位每150m250m个车位每250m以上设一个 车位电梯等候时间V 40秒40秒1分30秒 1分30秒夜间艺术照明设计必须有可以有非智能性通信控制 1部电话/10m2楼 宇、通信、办公自动化及综合布线系统1部电话/15m2部分自 动化1部电话/20m2非智

7、能 性擦窗机必须有必须有非必须给排水高层写字楼设消火 栓、自动喷洒系统、 中央热水供应无热水供应无热水供应空调集中空调（四管式）， 可同时供冷供热，温 湿度自动调节集中空调（两管式）， 温度自动控制一般集中空调或分体 式，窗式空调说明：（1）表中的每平方米造价不包括办公面积的室内二次装修，但包括门厅大堂、电梯 厅、洗手间等公共面积的装修（2）造价按1995年深圳地区的造价计算&房地产三层次产品定位评估因素相对重要性分析表X评价因素产品商业楼宇办公楼住宅大中小大中小大中小交通运输交通条件强弱强强弱强强弱强般 因 素土地使用城市地位（等级）弱弱强强弱强强弱强公共设施基础设施状况强强中中中强强中强人

8、文社经社经水平强中弱中弱强中弱强+J素房地产市场更新速度强中弱强弱中强中弱交通运输交通系统强中强强中强强中强内外交通流量弱中强强中强弱中弱土地使用混乱程度强弱弱强弱中强强中区使用限制强弱弱强中强强中弱域公共设施大型公园学校强中弱强中中中弱弱因车站、转运站弱中强强中强强中弱素人文社经人口密度强中弱强中弱弱弱中税收强中弱强中强弱弱弱房地产价格水平弱中强强中弱强中弱市场独立程度强弱中强弱中强弱中交通运输道路宽度弱弱弱强中强强中中公交数量弱强中中强中中强土地使用地块方正大小强弱强中强强中中个邻近土地使用强弱弱中强中弱弱别公共设施公园、学校强弱强中-强-中中弱因金融机构弱强强中强强强强素人文社会经居民文

9、化水平强弱中强弱弱中弱流动人口强强+中强强中中弱房地产附近商业气息弱强中强强弱中强市场附近建筑物状况强弱中弱强强中弱9、郊外形购物中心分类类别 参考因素、NSCCSCRSCSRSC店铺面积1万平方米以下3万平米以下3万平方米以上9万平方米业种日常用品服务日常用品、高 级品、服务日常用品、高级 品、服务日常用品、高级品、 服务核心店铺超级市场、杂货 商店超级市场、杂华店，GMS百 货店杂货店，GMS百 货店GMS百货店租用商10店15店20店45店40店100店100店以上商圈车程10分钟以 内车程15分钟以 内车程30分钟以内车程30分钟以上商圈人口8000人左右3万人10万 人10万人20万

10、人10万人20万人停车辆数50辆100辆100辆500辆500辆5000辆5000辆以上11、竞争对手房地产项目市场定位情况调查表序号项目名称目标市场市场定位销售情况1广州碧桂园中青年白领人士、高 收入人士五星级的家畅销2祈福新顿高级白领人士精英卫星城较好3广州奥林匹克花园热爱运动、注重健康 的中青年白领人士运动就在家门口畅销4光大花园关心环境、注重健康 的中高收入人士大榕树下，健康 人家较好5隆基怡苑中低收入人士广州大道北的家一般6白云堡豪苑高收入人士富豪人家较好制表人： 填表日期： 年_月_日12、楼盘项目地产因素对照表地产因素单身公寓普通住宅中高档 洋房别墅 豪宅中高档洋房、 别墅住宅说

11、明和兴花园 符合情况对公共效能的依赖 性很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰 的适应性强较强弱很弱不宜面临交通主（快）干 道、咼压线、工厂、闹市 等符合对小区（菜市场） 配套要求高很高高高不宜商场上加住宅符合小区物业管理的要 求低不咼高很高应有咼水准专业物业管 理公司可达到建筑、质量装修要 求低一般低低低密度=豪宅符合容积率、覆盖率要 求无一般低低具有品味的专用康乐、商 务会所用小区符合景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观 资源符合13、各类型楼盘市场定位一览表楼盘分类市场定位普通自建房自用别墅等豪华自建房自用普通商品房企业普遍职工中高档洋房企业中高级管理员工、港澳外销市

12、场中高档洋房企业中高级管理员工、港澳外销市场14、各类楼盘建筑风格对照表楼盘分类建筑风格、选材普通自建房无风格意识，选材从经济角度考虑别墅等豪华自建房张扬富贵的顺德式风格，选材考究、与众不同普通商品房无风格意识，选材普通中高档洋房外销盘复制香港式大型屋村风格，选材上注重与建筑风格本 身的匹配别墅等豪华商品房外销盘复香港式大型屋村风格，选材上注重与建筑风格本身 的匹配15、各类楼盘环艺规划及生活空间营造对照表楼盘分类市场定位普通自建房无规划意识，无小区概念别墅等豪华自建房高密度兵营式布局，无所谓环艺和公共生活空间普通商品房鸽笼式、火柴盒式的建筑布局和共享空间中高档洋房注重环艺和生活空间的营造，但建筑布局普通死板别墅等豪华商品房注重环艺规划和生活空间的营造，但建筑布局普遍死板16、房型设计及房间功能分配表楼盘分类市场定位普通自建房依传统需要设计别墅等豪华