拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告Word格式文档下载.docx

1、我国老年社区.现状与发展 我国自1999年以来已经进入老年型国家新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛因此解决老年人.养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前.一个紧迫.社会问题目前我国老年人选择养老和住宅.方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等老年公寓（老年社区）是依据老年人.特点和需求设计、建造.专供老年人居住.住宅它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务.住宅老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业.新兴领域第二章

2、项目概况项目名称：拓爱养生养老公寓 投资单位：云南拓凯经贸有限公司项目地点：昆明市西山区棋盘山风景区花红园村一、企业简介名称：住所：法定代表人：杨韬2、公寓概况（1）公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内项目占地面积7084.83，建筑面积4178.16，绿化面积4129.2（2）周边环境：自然与人文景观星罗棋布，空气清新，自然疗养因子多样化，气候宜人，有益于老年人健康与疗养 （3）交通：以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇.低保户老人，其地理位置得天独厚（4）公寓规模：拥有养老社会

3、福利大楼、医疗室、康复观察室、棋牌室、阅览室、台球室、健身房、多媒体及管理中心、户外门球场、垂钓中心等园林会所、公共设施和生活配套服务保障设施，总建筑面积约6000、床位500张，人均面积12、容积率0.7、绿化率75%各项构筑物.建设以及装修要求，均参照：老年人建筑设计规范（JGJ122-99）标准、方便残疾人使用.城市道路与建筑设计规范；以及昆明城市老年人设施专项规划中针对老年人各种特殊专项要求进行设计与建设三、养老经营模式 把“尽心服务老人”作为我公寓.工作重心，建立与资金保障制度相匹配.服务保障体系：制定并不断完善基本服务与选择性服务相结合.保障制度推动人性化管理和特色化服务，根据设施

4、、条件、完全自助、介助（半自理）、介护（无自理能力）老人不同服务内容形成以精神卫生、休闲康复、才艺特长等为特色.机构养老院积极参与到昆明市全体社会共同构建.：以政府主导、社会参与、全民关怀.养老服务体系中，配合各级政府做好五保户和三无老人.安置工作我院.养老经营模式为：养老托管、全托与日托兼顾模式、居家养老、接收异地互动养老、养老助教五种模式四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况： 昆明市场现在60岁以上.老年人口378万人，占全市总人口.142，昆明市托老.需求，市场很大目前昆明市较好.老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口.15%，跟国外要求达到.

5、20%，不可而语养老床位缺口很大以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住5、拓爱养生养老公寓.利润来源主要有： 自2013年12月份以来，我公寓房租占30%，床位费占20%，护理费占30%，饮食占20%，老年公寓收一个老人一个月基本上有3000元.收入，老年公寓现有500个床位，一年.投资收益可达1800万，医疗收益方面视情况而定 昆明市现在针对我公寓.优惠政策有：政府相关部门一年补助我公寓350万，一次性建设补助我公寓300万还有每年到过节和过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象- 3 - 六、拓爱养生养老公寓.融资计划：自2013年1

6、2月份以来，我公寓共融资1300万，其中包括：办理相关资质证书花费400万元，建设费用250万元，装修费用200万元，投入相关设施费用100万元，自有资金200万，其他等相关费用50万七、项目背景、投资.必要性和意义1、项目背景昆明，享“春城”之美誉，云南省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要.中心城市和旅游、商贸城市，亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放.重要枢纽城市昆明地处云贵高原中部，是滇中城市群.核心圈、亚洲5小时航空圈.中心，国家一级物流园区布局城市之一昆明市为山原地貌地势大致北高南低，多溶洞和溶岩地貌，溶岩盆地有石林坝子属北亚热带低纬高原山地季风气候年平均气温1

7、6.5，年均降雨量1450毫米，无霜期278天，气候宜人昆明市是灵秀而迷人.，它三面环山，南濒滇池，湖光山色，天然成趣滇池是云南省最大.高原湖泊，全国第六大淡水湖泊，沿湖两岸风光绮丽由于地处低纬高原而形成“四季如春”. 气候，特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度，使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开昆明市开放而时尚，浓缩了云南.区位优势，从两千多年前.“南方丝绸之路”到开放.昆明一直是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系.陆路枢纽“中国昆明出口商品交易会”、“中国国际旅游交易会”、“中国昆明国际旅游节”使昆明成为中国主要.会展城市之一在建设城市.同时为社会养老保障

8、机制而必须要紧跟而上、是社会和谐而稳定昆明市在发展.同时而一样进入老年化，昆明市场现在60岁以上.老年人口378万人，占全市总人口.142，昆明市托老.需求，市场很大目前昆明市较好.老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口.15%，跟国外要求达到.20%，不可而语，养老床位缺口很大公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内- 4 -2、项目实施.必要性和意义项目建设是昆明市加快向较大规模城市发展.内在需要200-2006年底，昆明市拥有城市人口267.13万人60岁以上.老年人口达18万，2007年拥有城市人口2689万老年人口达到24万，20

9、09年拥有城市人口26878，老年人口达到27万2010年拥有城市人口26858，老年人口达到32万2011年现有60岁以上.老年人口达378万人，占全市总人口.142，目前老年人口仍以每年不低于3.速度增长通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大.市场需求，在昆明市现有.378万老年人口中，如果有百分之一.老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模.养老服务社区，才能基本满足需求因此，开发建设和经营养老服务社区是“拓爱”未来发展.重头戏，拓爱养生养老公寓有一定.老年市场.服务经验，有一批忠实.潜在老年顾客群，并有该市场经营管理.专业人才，较为充足

10、.资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹8、老年公寓需求.不断增长1、中国人口老龄化.发展我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市据世界卫生组织.资料，一个国家.老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口.比重，它反映人口老化.程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口.10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口.28，即每4个人中就有一位老年人又据预测我国65岁以上老人数将从2000

11、年.0.94亿（占总人口.7.3），增加到2050年.3.34亿（占总人口.22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）随着中国人口老龄化和城市老龄化.发展，我们要建造和发展适合不同老年人.不同要求.各种类型.住宅其中老年公寓会成为越来越多老年人.首选，对老年公寓.需求会不断增长- 5 - 2、观念.变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”.观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”.比重在不断上升而且，目前“四二一”.供养关系不断增加，使中间代所承受.压力很大，家庭矛盾也随之增加同时，随着老年人观念.变化，不少老年人更加关心生活质量.提高，而不愿意和子女同住，独老户.比

12、重不断上升据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上.常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住.分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）目前武汉市老年人.居住方式以与子女同住为主占65.2有47.老人希望与子女共同生活，52.4.老人希望与子女分开居住；现与子女同住.老人中，有64.8认为这种方式很理想，而有35.2.老人则希望能分开住；现与子女分开住.老人中，有84.6仍愿与子女分开住，有15.4.则希望与子女同住（城市规划2002年第3期）可见，中国老人“养儿防老”.观念正在发生变化而且老人.不同组群选择养老.方式又不同文化程度较高，中级以上职称，月收入中

13、等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有.认为“老年公寓是理想颐养天年之所”因此随着观念.变化，对老年公寓.需求是加快增长. 3、社会上.“空巢家庭”逐渐增多特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占.比重较大目前北京市60岁以上180多万.老龄人口中“空巢家庭”已近30，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭.主要形式，所占比重有可能达到90目前天津市内六区.空巢老年人家庭，占总老年户.62.4，其中独居老人为13，偶居.占49.4（老看住房专题会议论文集2002年）可见，随着人口老龄化.发展，空巢家庭.不断增长，那么这部分老人对老年公寓.需求将更加

14、迫切4、现在.中青年对未来老年人居住方式.选择会有很大.变化据武汉市调查，现在.青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起（城市规划2002年3期）当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老.方式所以老年公寓.社会需求是逐渐增长.5、随着老年公寓数量.需求不断增长，这一新兴产业将有较大.发展空间据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓.发展规划，入住人数取老年人口总数.3.比例为宜（发达国家一般为45）按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（中外房地产导报2001年18期）如将此比例

15、推至全国，那么对老年公寓.需求，已经是很可观了所以这一新兴产业.发展空间很大同时，随着老年公寓.发展，可以进一步导致为老人服务产业.发展老年公寓.发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业.发展而这些产业.发展又可以增加就业，引发商机-6 -9、中国老年公寓.特点 老年公寓首先要符合老年人.特点和要求老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有.高龄老人和有各种疾病.老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面.特殊护理和服务同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老

16、年公寓.模式我们应按照中国政府制定.“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”.养老原则，创建符合我国国情和老年人需求.中国老年公寓1、地点.选择依照老年人.特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美.地方2、老年公寓.模式国外老年公寓.模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）.老年人居住建筑.标准分为7类：退休和退休前老人居住.住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助.健康老人住宅；提供全天监护和最低限度.服务和设施.健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护.老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照

17、料和监护.老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理.住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等.老人入住.注册医疗机构又依据各个国家.现状和经验，国外.老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住.住宅）；护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社会融资借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓.模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）3、设计与配套设施老年公寓要按照老年人.特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计

18、到配套建筑与设施方面要符合老年人.特点和需求老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统居室要阳光充分和通风老年公寓要有完备.配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等特别是老年社区内要配备正规定点医院该医院应具备治疗、抢救、咨询.功能，这是关系老有所养.重要保障，是老年人进住社区最关心.问题之一4、规模与档次从居者本身.利益安全管理和市场需求出发，老年公寓.规模不宜过大，这要依据各地.具体情况和条件而定要依据老年人不同.经济和健康条件以及需

19、求，建设不同档次.老年公寓住宅但是中国目前老年人.经济收入普遍不高，老年公寓.开发和建设要以广大中低收入者.经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次5、老年公寓.性质依据国外经验和我国.具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好老年公寓.租售方式，可以由老人.旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转此外，还需要政府.政策支持以及社会各方面.资助福利性.养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设- 7 -十、市场分析1、老年公寓养老市场总体分析随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;再过10年，将达到1.63亿;再过20年，

20、将达到2.3亿;再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中.27.4%将是60岁以上.老人近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭.26 % ， 一些大城市.空巢老人问题更为突出全国独居老人.比例也从1987 年.近4 %上升到11 % ， 这给城市社区养老服务工作提出了严肃.课题市场景气，潜力巨大十一五期间 镇江人口老龄化压力将显现 镇江十一五”人口和计划生育事业发展规划日前出台规划指出，“十五”期间，镇江市低生育水平继续保持稳定下降，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模达28978万而“十一五”期间全市65岁及以上.人口数占总人口比例将超过142%，人口老龄

21、化压力开始显现，并将随着老龄化.发展而不断加重来自昆明市老龄委.数据：2011年镇江老年人已突破32万随着老龄化社会.来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求.庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重人口总量过多、人口素质问题和老龄化.多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战从我国.实际国情出发，如何解决老年人.养老问题，成为社会各界广泛关注.问题目前我国社区中.诊所，18.9%.老人需要，仅有0.5%.老人得到服务；保健指导，36.8%.老人需要，仅有9.3%.老人得到服务；家庭病床，42.5%.老人需要，仅有14.8%.老人得到服务；定期体检，57.8%.老人需要，仅有7.6%.老人得

22、到服务；应急服务，45.1%.老人需要，仅有0.7%.老人得到服务-8 - 9-以上资料使我们清晰.看到，日益增多.老年人口形成了庞大.“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大.需求，而现有.养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客.需求既然已然存在对于社区养老服务.需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大.市场潜力2、支付能力保障 随着经济持续发展，昆明市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善2011年最新统计结果显示，上半年昆明市城市居民人均可支配收入达12369元，比去年同期增长12.3%调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成.主体，但增

23、长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱1-5月昆明市居民人均工薪收入平均21109元，比去年同期增长147%，高于可支配收入增长速度24个百分点而另一方面，昆明市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体.保障措施，进一步落实了低保金.社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首- 10 -昆明市提高退休人员养老金待遇.统一部署，昆明市分别退休人员.基本养老金，并计划明年进一步上调在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次昆明市基本养老金调整为每年连续调整据悉，每次调整后，昆明市退休职工每月.养老金至少将上调100300余元不等，平均每月增加175元，

24、上调幅度为30左右- 11 - 通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大.市场需求，在昆明市现有.32万老年人口中，如果有百分之一.老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模.养老服务社区，才能基本满足需求因此，开发建设和经营养老服务社区是“碧云”未来发展.重头戏，“拓爱”公司有一定.老年市场.服务经验，有一批忠实.潜在老年顾客群，并有该市场经营管理.专业人才，较为充足.资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹3、主要竞争情况分析 （1）、养老服务市场.竞争分析 经过详细.市场调查，我们发现目前.昆明市场尚无专门.养老服务社区，也就是说，对于即

25、将开发.“拓爱养生养老公寓”而言，昆明市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者可以说，“拓爱”.这一项目将要开垦.几乎是一片处女地，这对于拓爱养生养老公寓进入无疑将是一个极其有利.局面 但是，一定意义上.形式竞争者和一般竞争者必然是存在.昆明以及周边地区有一些能够提供一定养老服务.场所，如休养院、养老生态村、养老托老、等，以及市区内少量.片区提供.社区养老服务试点不过，相较于专业.养老服务团队，已有.服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足镇江“养老市场”.需求，这预示着“拓爱”.进入将面临巨大.市场空间 社区养老.优势：1.及时解决老年人生活中遇到.各种实际问题；2.减轻

26、子女.心理压力和劳动负担；3.维护老人与子女双方.自尊心，增强双方.安全感；5.缓解社会养老.压力，减轻政府.负担；5.开辟就业途径，为社会提供就业空间； 当然，面对如此大.商机，不可能只有“拓爱”独具慧眼，各方发现机遇.投资者也都蠢蠢欲动：也许是看到了昆明市民对老年公寓环境.偏爱，“随着老龄化.加快，养老方式将更加多元化以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业.一种趋势老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业- 12-据了解，在10年前昆明全市不过二家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放近年来，各种民办.养老福利机

27、构正不断涌现，服务对象也开始多元化，昆明现有老年人口32万人，但各类养老机构总床位数仅为4仟张，不到老年人口.1，兴办养老机构是必然趋势 面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金采取民办公助.形式，由民间资金对原有.养老福利院进行升级民营企业家投资，建设新.效大规模建筑面积.老年公寓，可以同时为几百个老人提供服务；社区.养老服务机构也不断出现 可以预见，在昆明市社会经济持续快速增长.背景之下，政府对社会保障机制发展而一定会重视及一系列配套举措.实施，加上城市化带动，今后一段时期该市场将获得快速发展也为推动包括本项目在内.市场发展带来了机遇十一、公寓选址及建设条件1、 公寓场址1、地理位置2、项目建设用地概况内设5栋3层.养老服务社会福利大楼，可为90名老人提供住家式养老服务2、场址建设条件 昆明地处低纬高原，地貌复杂多样，地形高差较大，在气候上存在着明显.垂直差异和水平差异在山区有“山下花开山上雪”、“踊山分四季、十里不同天”.景象据建国以来.气象资料统计，昆明年均气温14.5，最热月（7月）平均气温19.7，最冷月（1月）平均气温7.5，年温差1213全年降水量约- 13 -103l毫米，相对湿度