拓爱养生养老公寓项目工程建设可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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我国老年社区の.现状与发展
我国自1999年以来已经进入老年型国家·
新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛·
因此解决老年人の.养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前の.一个紧迫の.社会问题·
目前我国老年人选择养老和住宅の.方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主·
主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等·
老年公寓（老年社区）是依据老年人の.特点和需求设计、建造の.专供老年人居住の.住宅·
它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务の.住宅·
老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业の.新兴领域·
第二章项目概况
项目名称：
拓爱养生养老公寓
投资单位：
云南拓凯经贸有限公司
项目地点：
昆明市西山区棋盘山风景区花红园村
一、企业简介
名称：
住所：
法定代表人：
杨韬
2、公寓概况
（1）公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内·
项目占地面积7084.83㎡，建筑面积4178.16㎡，绿化面积4129.2㎡·
（2）周边环境：
自然与人文景观星罗棋布，空气清新，自然疗养因子多样化，气候宜人，有益于老年人健康与疗养·
（3）交通：
以203乡道为依托，东临昆明市区，西接团结乡各镇、村，市公交公司C61路车直达·
既方便于吸纳昆明中心城区内三无人员，又便于承接来自团结乡镇の.低保户老人，其地理位置得天独厚·
（4）公寓规模：
拥有养老社会福利大楼、医疗室、康复观察室、棋牌室、阅览室、台球室、健身房、多媒体及管理中心、户外门球场、垂钓中心等园林会所、公共设施和生活配套服务保障设施，总建筑面积约6000㎡、床位500张，人均面积12㎡、容积率0.7、绿化率75%·
各项构筑物の.建设以及装修要求，均参照：
《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）标准、《方便残疾人使用の.城市道路与建筑设计规范》；
以及《昆明城市老年人设施专项规划》中针对老年人各种特殊专项要求进行设计与建设·
三、养老经营模式
把“尽心服务老人”作为我公寓の.工作重心，建立与资金保障制度相匹配の.服务保障体系：
制定并不断完善基本服务与选择性服务相结合の.保障制度·
推动人性化管理和特色化服务，根据设施、条件、完全自助、介助（半自理）、介护（无自理能力）老人不同服务内容形成以精神卫生、休闲康复、才艺特长等为特色の.机构养老院·
积极参与到昆明市全体社会共同构建の.：
以政府主导、社会参与、全民关怀の.养老服务体系中，配合各级政府做好五保户和三无老人の.安置工作·
我院の.养老经营模式为：
养老托管、全托与日托兼顾模式、居家养老、接收异地互动养老、养老助教五种模式·
四、昆明市老年人口情况和老年公寓情况：
昆明市场现在60岁以上の.老年人口37．8万人，占全市总人口の.14．2％，昆明市托老の.需求，市场很大·
目前昆明市较好の.老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口の.15%，跟国外要求达到の.20%，不可而语·
养老床位缺口很大·
以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住·
5、拓爱养生养老公寓の.利润来源主要有：
自2013年12月份以来，我公寓
房租占30%，床位费占20%，护理费占30%，饮食占20%，老年公寓收一个老人一个月基本上有3000元の.收入，老年公寓现有500个床位，一年の.投资收益可达1800万，医疗收益方面视情况而定·
昆明市现在针对我公寓の.优惠政策有：
政府相关部门一年补助我公寓350万，一次性建设补助我公寓300万·
还有每年到过节和过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象·
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六、拓爱养生养老公寓の.融资计划：
自2013年12月份以来，我公寓共融资1300万，其中包括：
办理相关资质证书花费400万元，建设费用250万元，装修费用200万元，投入相关设施费用100万元，自有资金200万，其他等相关费用50万·
七、项目背景、投资の.必要性和意义
1、项目背景
昆明，享“春城”之美誉，云南省会，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，西部地区重要の.中心城市和旅游、商贸城市，亦是中国面向东南亚、南亚、东盟开放の.重要枢纽城市·
昆明地处云贵高原中部，是滇中城市群の.核心圈、亚洲5小时航空圈の.中心，国家一级物流园区布局城市之一·
昆明市为山原地貌·
地势大致北高南低，多溶洞和溶岩地貌，溶岩盆地有石林坝子·
属北亚热带低纬高原山地季风气候·
年平均气温16.5℃，年均降雨量1450毫米，无霜期278天，气候宜人·
昆明市是灵秀而迷人の.，它三面环山，南濒滇池，湖光山色，天然成趣·
滇池是云南省最大の.高原湖泊，全国第六大淡水湖泊，沿湖两岸风光绮丽·
由于地处低纬高原而形成“四季如春”の.气候，特别是有高原湖泊滇池在调节着温湿度，使这里空气清新、天高云淡、阳光明媚、鲜花常开·
昆明市开放而时尚，浓缩了云南の.区位优势，从两千多年前の.“南方丝绸之路”到开放の.昆明一直是东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系の.陆路枢纽·
“中国昆明出口商品交易会”、“中国国际旅游交易会”、“中国昆明国际旅游节”使昆明成为中国主要の.会展城市之一·
在建设城市の.同时为社会养老保障机制而必须要紧跟而上、是社会和谐而稳定·
昆明市在发展の.同时而一样进入老年化，
昆明市场现在60岁以上の.老年人口37．8万人，占全市总人口の.14．2％，昆明市托老の.需求，市场很大·
目前昆明市较好の.老年公寓有4家（其中包括西山区，五华区，官渡区），但床位不足四千张，占市区老龄人口の.15%，跟国外要求达到の.20%，不可而语，养老床位缺口很大·
公寓位于昆明市西山区棋盘山风景区花红园村所辖区域内·
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2、项目实施の.必要性和意义
项目建设是昆明市加快向较大规模城市发展の.内在需要
200-2006年底，昆明市拥有城市人口267.13万人60岁以上の.老年人口达18万，2007年拥有城市人口268·
9万老年人口达到24万，2009年拥有城市人口268·
78，老年人口达到27万·
2010年拥有城市人口268·
58，老年人口达到32万·
2011年现有60岁以上の.老年人口达37．8万人，占全市总人口の.14．2％，目前老年人口仍以每年不低于3％の.速度增长·
通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大の.市场需求，在昆明市现有の.37·
8万老年人口中，如果有百分之一の.老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模の.养老服务社区，才能基本满足需求·
因此，开发建设和经营养老服务社区是“拓爱”未来发展の.重头戏，拓爱养生养老公寓有一定の.老年市场の.服务经验，有一批忠实の.潜在老年顾客群，并有该市场经营管理の.专业人才，较为充足の.资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹·
8、老年公寓需求の.不断增长·
1、中国人口老龄化の.发展·
我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市·
据世界卫生组织の.资料，一个国家の.老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型·
老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口の.比重，它反映人口老化の.程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）·
目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口の.10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口の.28％，即每4个人中就有一位老年人·
又据预测我国65岁以上老人数将从2000年の.0.94亿（占总人口の.7.3％），增加到2050年の.3.34亿（占总人口の.22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）·
随着中国人口老龄化和城市老龄化の.发展，我们要建造和发展适合不同老年人の.不同要求の.各种类型の.住宅·
其中老年公寓会成为越来越多老年人の.首选，对老年公寓の.需求会不断增长·
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2、观念の.变化·
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”の.观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”の.比重在不断上升·
而且，目前“四二一”の.供养关系不断增加，使中间代所承受の.压力很大，家庭矛盾也随之增加·
同时，随着老年人观念の.变化，不少老年人更加关心生活质量の.提高，而不愿意和子女同住，独老户の.比重不断上升·
据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上の.常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住の.分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）·
目前武汉市老年人の.居住方式以与子女同住为主占65.2％·
有47％の.老人希望与子女共同生活，52.4％の.老人希望与子女分开居住；
现与子女同住の.老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％の.老人则希望能分开住；
现与子女分开住の.老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％の.则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）·
可见，中国老人“养儿防老”の.观念正在发生变化·
而且老人の.不同组群选择养老の.方式又不同·
文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有の.认为“老年公寓是理想颐养天年之所”·
因此随着观念の.变化，对老年公寓の.需求是加快增长の.·
3、社会上の.“空巢家庭”逐渐增多·
特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占の.比重较大·
目前北京市60岁以上180多万の.老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭の.主要形式，所占比重有可能达到90％·
目前天津市内六区の.空巢老年人家庭，占总老年户の.62.4％，其中独居老人为13％，偶居の.占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）·
可见，随着人口老龄化の.发展，空巢家庭の.不断增长，那么这部分老人对老年公寓の.需求将更加迫切·
4、现在の.中青年对未来老年人居住方式の.选择会有很大の.变化·
据武汉市调查，现在の.青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）·
当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老の.方式·
所以老年公寓の.社会需求是逐渐增长の.·
5、随着老年公寓数量の.需求不断增长，这一新兴产业将有较大の.发展空间·
据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓の.发展规划，入住人数取老年人口总数の.3％の.比例为宜（发达国家一般为4－5％）·
按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）·
如将此比例推至全国，那么对老年公寓の.需求，已经是很可观了·
所以这一新兴产业の.发展空间很大·
同时，随着老年公寓の.发展，可以进一步导致为老人服务产业の.发展·
老年公寓の.发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业の.发展·
而这些产业の.发展又可以增加就业，引发商机·
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9、中国老年公寓の.特点
老年公寓首先要符合老年人の.特点和要求·
老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有の.高龄老人和有各种疾病の.老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面の.特殊护理和服务·
同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓の.模式·
我们应按照中国政府制定の.“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”の.养老原则，创建符合我国国情和老年人需求の.中国老年公寓·
1、地点の.选择·
依照老年人の.特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美の.地方·
2、老年公寓の.模式·
国外老年公寓の.模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）の.老年人居住建筑の.标准分为7类：
退休和退休前老人居住の.住宅；
生活基本自理，仅需少许监护和帮助の.健康老人住宅；
提供全天监护和最低限度の.服务和设施の.健康老人住宅；
专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护の.老人住宅；
专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护の.老人住宅；
专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理の.住宅；
专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等の.老人入住の.注册医疗机构·
又依据各个国家の.现状和经验，国外の.老年住宅模式大体上可以划分为四种：
独立式老年住宅；
集合式老年住宅（老年人合住の.住宅）；
护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）·
从资金来源划分实际上分为两种：
家庭和个人融资；
政府和社会融资·
借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓の.模式大体上可以划分为三种：
成套老年公寓住宅；
合居老年公寓住宅；
护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）·
3、设计与配套设施·
老年公寓要按照老年人の.特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人の.特点和需求·
老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主·
道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统·
居室要阳光充分和通风·
老年公寓要有完备の.配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等·
特别是老年社区内要配备正规定点医院·
该医院应具备治疗、抢救、咨询の.功能，这是关系老有所养の.重要保障，是老年人进住社区最关心の.问题之一·
4、规模与档次·
从居者本身の.利益·
安全管理和市场需求出发，老年公寓の.规模不宜过大，这要依据各地の.具体情况和条件而定·
要依据老年人不同の.经济和健康条件以及需求，建设不同档次の.老年公寓住宅·
但是中国目前老年人の.经济收入普遍不高，老年公寓の.开发和建设要以广大中低收入者の.经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次·
5、老年公寓の.性质·
依据国外经验和我国の.具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好·
老年公寓の.租售方式，可以由老人の.旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转·
此外，还需要政府の.政策支持以及社会各方面の.资助·
福利性の.养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设·
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十、市场分析
1、老年公寓养老市场总体分析
随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升·
据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.4亿;
再过10年，将达到1.63亿;
再过20年，将达到2.3亿;
再过50年，将达到4.2亿，届时，总人口中の.27.4%将是60岁以上の.老人·
近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭の.26%，一些大城市の.空巢老人问题更为突出·
全国独居老人の.比例也从1987年の.近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃の.课题·
市场景气，潜力巨大·
十一五期间镇江人口老龄化压力将显现
镇江十一五”人口和计划生育事业发展规划》日前出台·
《规划》指出，“十五”期间，镇江市低生育水平继续保持稳定下降，5年期间全市累计出生人口为35.5万人，目前全市人口总规模达289·
78万·
而“十一五”期间全市65岁及以上の.人口数占总人口比例将超过14·
2%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化の.发展而不断加重·
来自昆明市老龄委の.数据：
2011年镇江老年人已突破32万·
随着老龄化社会の.来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求の.庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重·
人口总量过多、人口素质问题和老龄化の.多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战·
从我国の.实际国情出发，如何解决老年人の.养老问题，成为社会各界广泛关注の.问题·
目前我国社区中の.诊所，18.9%の.老人需要，仅有0.5%の.老人得到服务；
保健指导，36.8%の.老人需要，仅有9.3%の.老人得到服务；
家庭病床，42.5%の.老人需要，仅有14.8%の.老人得到服务；
定期体检，57.8%の.老人需要，仅有7.6%の.老人得到服务；
应急服务，45.1%の.老人需要，仅有0.7%の.老人得到服务·
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以上资料使我们清晰の.看到，日益增多の.老年人口形成了庞大の.“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大の.需求，而现有の.养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客の.需求·
既然已然存在对于社区养老服务の.需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大の.市场潜力·
2、支付能力保障
随着经济持续发展，昆明市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善·
2011年最新统计结果显示，上半年昆明市城市居民人均可支配收入达12369元，比去年同期增长12.3%·
调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成の.主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱·
1-5月昆明市居民人均工薪收入平均21109元，比去年同期增长14·
7%，高于可支配收入增长速度2·
4个百分点·
而另一方面，昆明市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体の.保障措施，进一步落实了低保金の.社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增长23.5%，居各项收入增幅之首·
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昆明市提高退休人员养老金待遇の.统一部署，昆明市分别退休人员の.基本养老金，并计划明年进一步上调·
在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次昆明市基本养老金调整为每年连续调整·
据悉，每次调整后，昆明市退休职工每月の.养老金至少将上调100—300余元不等，平均每月增加175元，上调幅度为30％左右·
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通过以上分析，我们可以看出，昆明市对于养老服务社区存在着庞大の.市场需求，在昆明市现有の.32万老年人口中，如果有百分之一の.老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设25个“拓爱”这样规模の.养老服务社区，才能基本满足需求·
因此，开发建设和经营养老服务社区是“碧云”未来发展の.重头戏，“拓爱”公司有一定の.老年市场の.服务经验，有一批忠实の.潜在老年顾客群，并有该市场经营管理の.专业人才，较为充足の.资金支持，“拓爱”肯定会在老年产业上创造奇迹·
3、主要竞争情况分析
（1）、养老服务市场の.竞争分析
经过详细の.市场调查，我们发现目前の.昆明市场尚无专门の.养老服务社区，也就是说，对于即将开发の.“拓爱养生养老公寓”而言，昆明市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者·
可以说，“拓爱”の.这一项目将要开垦の.几乎是一片处女地，这对于拓爱养生养老公寓进入无疑将是一个极其有利の.局面·
但是，一定意义上の.形式竞争者和一般竞争者必然是存在の.·
昆明以及周边地区有一些能够提供一定养老服务の.场所，如休养院、养老生态村、养老托老、等，以及市区内少量の.片区提供の.社区养老服务试点·
不过，相较于专业の.养老服务团队，已有の.服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足镇江“养老市场”の.需求，这预示着“拓爱”の.进入将面临巨大の.市场空间·
社区养老の.优势：
1.及时解决老年人生活中遇到の.各种实际问题；
2.减轻子女の.心理压力和劳动负担；
3.维护老人与子女双方の.自尊心，增强双方の.安全感；
5.缓解社会养老の.压力，减轻政府の.负担；
5.开辟就业途径，为社会提供就业空间；
当然，面对如此大の.商机，不可能只有“拓爱”独具慧眼，各方发现机遇の.投资者也都蠢蠢欲动：
也许是看到了昆明市民对老年公寓环境の.偏爱，“随着老龄化の.加快，养老方式将更加多元化·
以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业の.一种趋势·
老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业·
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据了解，在10年前昆明全市不过二家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放·
近年来，各种民办の.养老福利机构正不断涌现，服务对象也开始多元化，昆明现有老年人口32万人，但各类养老机构总床位数仅为4仟张，不到老年人口の.1％，兴办养老机构是必然趋势·
面对机会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金·
采取民办公助の.形式，由民间资金对原有の.养老福利院进行升级·
民营企业家投资，建设新の.效大规模建筑面积の.老年公寓，可以同时为几百个老人提供服务；
社区の.养老服务机构也不断出现·
可以预见，在昆明市社会经济持续快速增长の.背景之下，政府对社会保障机制发展而一定会重视及一系列配套举措の.实施，加上城市化带动，今后一段时期该市场将获得快速发展·
也为推动包括本项目在内の.市场发展带来了机遇·
十一、公寓选址及建设条件
1、公寓场址
1、地理位置
2、项目建设用地概况
内设5栋3层の.养老服务社会福利大楼，可为90名老人提供住家式养老服务·
2、场址建设条件
昆明地处低纬高原，地貌复杂多样，地形高差较大，在气候上存在着明显の.垂直差异和水平差异·
在山区有“山下花开山上雪”、“踊山分四季、十里不同天”の.景象·
据建国以来の.气象资料统计，昆明年均气温14.5℃，最热月（7月）平均气温19.7℃，最冷月（1月）平均气温7.5℃，年温差12～13℃·
全年降水量约
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103l毫米，相对湿度
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