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1、 当前， 社会矛盾很多， 小区矛盾也不少。 （ 一） 业主擅自 行为引 发的问题： 违规装潢， 私搭乱建， 毁绿种菜。 不少业主进驻小区以后， 规范意识淡薄， 随心所欲， 我行我素。 房屋装潢时， 有的把承重墙拿掉， 有的将窗改门， 有的将车库改为商住， 有的空调组机外挂， 有的乱搭晒衣架， 有的在空地上或平台上搭建违章建筑， 有的毁绿种菜等。 物管一旦介入管理， 矛盾一触即发， 业主投诉 12345， 变着花样说物业这也不行，那也不是。 （ 二） 车辆集聚无序引 发的问题： 毁坏绿化、 浇筑车位、 乱停乱放。 2010 年县城只有私家车 18000 多辆， 至 2019 年 8 月 ， 猛增

2、到 46000 辆， 三年多时间净增 28000 辆。 目 前县城除在建的、有地下车库的小区外， 其它小区停车位普遍紧张， 有的小区已到了 车满为患的程度。 万景华庭小区原只有 234 个轿车库， 因改作它用实际只有不到 200 个轿车库， 加上地面上的临时停车位合计不到 500 个车位， 现小区内实有车辆 738 辆， 在双休日 、 节假日 ，小区内加上外来车辆在 800 辆以上， 消防通道、 草坪、 门口 、 人行道全部停满， 小区物管目 前正在计划建设空中停车位。 双龙兴村小区实行的是业主委员 会自 治， 据他们 8 月 24 日 的紧急报告中称： 因车位未能跟上车辆发展的需求， 不少车

3、主就近在绿化带上砍掉花草树木， 搭建车库一间、 混凝土停车位 69 处， 碎砖铺设停车位 11 处。 （ 三） 小区改造引 发的问题 ： 无理取闹、 敲诈勒索、 聚众上访。 庆南、 南苑、 东园、 朝阳、 双龙小区改造都遇到这样的情况： 因施工需要将有些业主在绿化地里违规种植的蔬菜等铲掉， 大部分业主不予支持， 有的要求赔偿， 有的大吵大闹， 有的甚至大动干戈。 东园小区在规划建设小车库时， 有两户 业主以种种所谓的理由 不予配合， 采取暴力行为阻挠施工， 经多次协调， 进行了 经济补偿 才肯罢休。 （ 四） 开发建设引 发的问题： 资金断链、 配套滞后、 罔顾民生。 一些开发商， 资金实力不

4、足， 销售市场疲软， 一旦资金断链，导致配套项目 工程不能按时保质建设到位。 外地开发商建设的文泽康城小区， 因资金断链， 电梯购置费无法如期交付， 生产厂家经常将电梯锁定， 无法运行， 高层住户 上下楼苦不堪言， 经常到市、 县政府上访。 本县开发商联合开发的金御世家小区， 虽房屋销售形势很好， 但开发商不履行规划建设承诺， 将资金挪作其它房地产项目 使用， 导致目 前的地下车库进排水系统、 部分楼宇电梯、 监控系统、 绿化等没有建设到位， 影响居民的正常生活。 （ 五） 拆迁安置引 发的问题： 私欲难足、 同 拆同 迁、 动辄集访。 近五年来， 由于县城外延不断扩大， 拆迁安置量越来越大，

5、2009 年元月 至今， 新县城共拆迁安置 3600 多户 ， 加之城市低收入的居民经济适用房安置， 计近 5000 多户（ 50. 3 万平方米） 分居在幸福花园、 香檀公寓、 合顺公寓等 7 个小区里。 这些安置户 原住在一个村组， 互相熟悉了 解， 现又同拆同迁， 同住一个小区， 一有矛盾， 一呼百应。 某小区少数拆迁安置户 因私欲未能满足， 即以种种借口 ， 经常纠集几十人到住建局上访， 影响局机关上下正常开展工作。 （ 六） 物管软弱引 发的问题： 素质较差、 管理滞后、 矛盾叠出 。 目 前， 县城大部分物业公司 是能很好履职称职的， 一些问题在他们这个层面能得到及时有效解决， 矛

6、盾从不上交。 而有少数物管公司素质差、 能力差、 服务差， 一碰到棘手问题， 束手无策，矛盾上交。 一是整体素质较差。 有的物管企业所聘员 工， 不讲条件， 大部分是老弱病妇， 而且未经培训就上岗 ， 自 身素质能力不能适应岗位要求。 二是项目 经理不强。 俗话说： 兵怂怂一个， 将怂怂一队。 一个好的项目 经理能管出一个优秀的服务项目 。 目 前，我县 60%以上的项目 经理达不到要求， 有的项目 经理表面看还可以， 但一遇棘手问题、 麻烦事情就没有章程。 三是服务定位不高。 不少物服企业对项目 的管理仅满足于值值班， 打扫打扫卫生等，没有创新创优意识， 为企业设立一个目 标， 并采取措施，

7、 尽快打造出自 己品牌。 （ 七） 管理盲区 引 发的问题： 无责任主体， 无专项资金，无维修机制。 所谓的盲区， 笔者是指县城的一些无人管理的公共部位， 如道路、 老小区、 后街巷等， 经常出现下水道堵塞、 化粪池溢满、 窨井盖损坏、 房屋漏雨等， 一遇上述情况， 居民就打电话给政府， 政府就转到住建局， 因没有管理主体， 专项维修资金亦不落实， 房管、 物管、 市政之间踢来踢去， 老百姓非常不满。 （ 八） 职责不明引 发的问题： 该管不管， 交叉扯皮， 效率低下。 物业管理工作面广量大， 根据江苏省物业管理条例、 盐城市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见 要求， 县政府、 镇区、

8、业务主管部门、（ 街道） 社区、 派出所等相关部门、 单位在物业管理工作中都有明确责任， 只 有各负 其责、 齐抓共管，物业管理才能有新起色。 可时至今日 ， 各部门、 单位的职责仍不清楚， 工作无人做， 甚至提到物管， 就不加分析地认为是住建局的事， 是物管办的事， 是物管公司 的事， 广大业主这样认为， 部门、 单位和有些领导也这样认为。 三、 对策建议 关于物业管理， 外地成功的经验很多。 现结合我县实际， 探讨以下对策： （ 一） 政府高度重视， 切实把物业管理摆上城市管理的重要位置。 其一， 县政府发文明确有关单位和部门的职责， 各负 其责抓物业。 对照江苏省物业管理条例 和盐城市人

9、民政府关于进一步加强物业管理工作的意见， 目 前我县的不少镇区、 部门和单位物管职责不清， 遇到矛盾互相推诿。 因此， 政府发文明确职责，各司 其责， 十分必要， 也十分迫切（ 详见全县物业管理体系职责网络架构图）。 全县物业管理体系职责网络架构图 镇政府、 开发区管委会、 街道办事处 具体负责本辖区内物业管理工作的指导、 协助和监督， 协调物业管理与社区管理、 社区服务的关系， 协调建设单位与前期物业服务企业、 业主与物业服务企业的关系， 组织成立业主委员会或物业管理委员会， 指导督促业主大会和业主委员会正常运作， 对物业活动中出现的矛盾， 涉及到多个部门的， 牵头召开联席会议， 协助住建局

10、对物服企业进行管理。 社区居（村） 民委员会 根据合德镇、 开发区职责， 积极做好属地范围内的各项物管工作， 建立物业管理矛盾投诉调解机构， 成立物业应急维修服务组织， 协助物管办加强对物管公司的监管。 县人民政府、 县物业管理领导小组 领导全县物业管理工作， 编制物管规划体系， 制定和落实物管政策措施， 建立和完善物管机制， 检查、监督、 考核、 奖惩各相关部门、 单位和个人。 小区业主大会及其委员会 依照业主大会章程开展活动； 与选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 及时了 解业主、 物业使用人的意见和建议， 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 监督业主公约的实施等。 县住房和城乡建

11、设局 负责物业管理活动的监督管理工作， 住宅专项维修资金的归集、 使用， 小区内各类违章建筑的拆除， 对园林绿化的管理， 燃气管道的维护等。 物业服务企业 依照物业服务合同 约定的服务内容、 标准、 收费等条款开展服务。 遵守国家和地方法律、 法规及行业规范、 职业道德， 服从县行政管理部门、属地街道（社区） 监督管理。 县行政管理部门、 行业管理单位 城市管理、 公安、 工商、 环保、 卫生、 规划、 建设、 价格、 质监、 教育、 文广等行政管理部门和供电、供水、 通信等行业单位， 应当加强物业管理区域内公共秩序、 治安消防、 环境卫生、 公共设施、 特种设备、房屋使用、 文化娱乐、 教学

12、机构等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度， 并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式， 依法处理物业管理区域内的违法行为。 县物业管理办公室 受住建局委托承办物服企业资质管理、 建立诚信档案、 对物业从业人员、 业主委员会进行培训等 15 项职能。 县物业管理行业协会 加强行业自律管理， 规范从业行为， 促进诚信经营， 加强物业服务企业从业人员培训， 提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。 小区物业管理委员会 不具备成立业主大会条件的， 由街道办事处、 社区居（村） 民委员会、社区服务机构、 建设单位、 业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会， 代行业主大会和

13、业主委员会职责。 新建物业管理区域及老旧小区 其二， 县政府成立射阳县物业管理工作领导小组， 提高物管工作组织化程度。 我县 1999 年成立了 射阳县物业管理工作领导小组， 由常务县长任组长， 时过 15 年， 领导小组组成一直未调整，遇有物业的重大问题和事项， 都是临时点将， 工作无序性相当明显。 要调整为常务副县长任组长， 相关镇区、 部门的主要领导、分管领导为成员 的射阳县物业管理领导小组， 下设办公室， 政府办常务主任兼办公室主任， 负责处理全县物业管理重大事宜。 其三， 县政府要建立综合考核体系， 完善优胜劣汰机制。 对物管公司 和项目 服务管理牵涉到的部门和单位很多， 县政府应设

14、立射阳县物业管理项目 考核领导小组， 牵头考核， 督促履职，由政府办分管主任任组长， 镇区和住建局分管领导为副组长， 相关单位分管领导、 科室负 责人为成员 ， 对物业服务项目 实行季度或半年考核。 住建部门应根据要求， 拿出具体的实施方案以及考核成果运用的意见， 确保考核工作常态化、 见实效。 （ 二） 镇区部门主动作为， 切实履职尽责。 除住建局对物管实行业务指导外， 镇区及其他有关部门承担着很多无法替代的重要职能。 镇区的属地管理职能。 江苏省物业管理条例总则 第三条第二款明确规定： 街道办事处（ 乡 镇人民政府） 具体负 责本辖区内物业管理工作的指导、 协调和监督， 协调物业管理和社区

15、管理、 社会服务的关系， 协调建设单位和前期物业服务企业、 业主与 物业服务企业的关系。 在分则 里还有很多具体工作明确到镇区。 盐城市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见 也明确要求： 乡 镇、 街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作等， 可见镇区的属地管理责任十分具体和明确。 过去相当长的时期里， 镇区和社区这方面的职能没有凸现， 但随着城市建设的加快和工作重点的转移， 我们镇区和社区的工作中心应当跟上节拍。 当务之急， 合德镇要对改造好的庆南、 东园、 朝阳、 双龙等几个老小区， 牵头成立物业管理委员 会， 为小区选聘物业公司 或进行自 治， 确保老小区有一个好的环境。 公安部门的

16、治安防范和交通秩序职能。 小区内的日 常治安管理由物管和车辆停放公司 负责， 但遇到有重大的治安事件， 公安要尽快直接介入， 小区物管协助。 对小区内的停车划线要进行指导等。 物价部门的各项收费检查管理职能。 对老百姓反映的收费问题要及时查处， 予以公示， 以平民愤。 城建监察部门的拆违职能。 小区各类违建一旦发生， 城建监察部门要及时介入， 按照有关法规， 严格查处。 园林绿化部门的绿化管理职能。 对毁绿事件要及时依法查处。 质监部门的电梯等特种设备的正常运行和安全监察职能。 保证电梯等特种设备的正常运行， 定期检测， 落实维保。 另 外， 财政、 城管、 水利、 环保、 工商、 人防、 房

17、产、 燃气、供水、 供电、 广电、 通信等相关部门和单位也要各司 其职， 全力服务， 共同做好射阳物管工作。 （ 三） 住建局强化业务指导， 夯实我县物业管理的基础。 第一， 踏实抓好技能培训， 把好行业准入关。 以前这一块的工作有所忽视， 如在企业资质年审时， 依据上级的规定主要核查建设部颁发的培训上岗 证（ 其实很少培训， 即使培训也是流于形式， 花钱即可买证）， 还有核查物管企业的中级职称（ 其实这些人员 大多数是挂靠的）， 没有把好关。 目 前， 我县物业从业人员 总体情况是年龄偏大、 文化偏低、 素质偏差。 从今年开始， 县物管办已牵头对物管企业在岗 在位的项目 经理、 特种设备人员

18、 、 保洁、保安、 保绿人员 进行分类培训， 要充分利用省、 市行业的师资力量和设备场地， 以及身边的示范基地如江苏百城物业等， 进行扎实、 普遍、 系统、 专业的培训。 培训考核合格后发放上岗 证书，持证上岗率达不到规定比例的， 年底资质审查一票否决。 同时，对业主委员 会成员 、 社区的物管人员 也要进行培训， 使其掌握一定的法律法规知识和从业技能。 第二， 切实抓好日 常监管， 把好建档关。 物管办要和社区、业主委员 会、 派出所等单位一起， 对有服务项目 的物管企业实行正常监管， 监管内容包括服务方式、 收费标准、 治安、 投诉、 业主测评、 经验交流、 社会信誉等， 一事一项建立台账

19、， 每半年汇总公布一次。 对业主满意率较低以及信誉分在 65 以下的物管企业，建议业主委员 会进行辞退， 且两年内不得承接新的服务项目 。 第三， 扎实抓好年审工作， 把好资质关。 以前的资质年审通常流于形式， 不论服务实绩好坏， 时间一到， 基本同意办理。 今后一定要加强物业管理企业资质年审管理。 我们要严格执行盐房管2019 110 号文件精神， 今后凡新办物管企业或企业资质年审，物管师和中级职称人员 不足或不在本企业注册的， 一律不予通过，逐步把射阳的物管企业引 向健康发展的轨道。 通过从严资质审查，逐步淘汰一些不达标企业。 同时， 注重培强培大一些优秀企业，对那些服务好， 有解决棘手问

20、题能力的， 业主满意度高的企业，予以褒奖， 并创造条件给他们多承接一些服务项目 。 （ 杨勇彪 作者系射阳县物业管理办公室主任） 本 期 发： 县四套班子， 县各委、 办、 局， 县建成区镇区、 街道、社区等 责任编辑： 夏正悦 共印： 300 份 vUkUkTjTjSiSiShRhRgQgQfPfPeOeOdNdNcMcMcLbLbKaKaJ9J9I8I8H7H7G6G6F5F5F4E4E3D3D2C2C1B1B0A0A+z+z+yyx）x）w（w（v*v*uut%t%s$s$s!r!r#q#qZpZpYoYoXnXnWmWmWlVlVkUkUjTjTiSiShRhRg Qg QgPfPfO

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