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当前，社会矛盾很多，小区矛盾也不少。

（一）业主擅自行为引发的问题：

违规装潢，私搭乱建，毁绿种菜。

不少业主进驻小区以后，规范意识淡薄，随心所欲，我行我素。

房屋装潢时，有的把承重墙拿掉，有的将窗改门，有的将车库改为商住，有的空调组机外挂，有的乱搭晒衣架，有的在空地上或平台上搭建违章建筑，有的毁绿种菜等。

物管一旦介入管理，矛盾一触即发，业主投诉12345，变着花样说物业这也不行，那也不是。

（二）车辆集聚无序引发的问题：

毁坏绿化、浇筑车位、乱停乱放。

2010年县城只有私家车18000多辆，至2019年8月，猛增到46000辆，三年多时间净增28000辆。

目前县城除在建的、有地下车库的小区外，其它小区停车位普遍紧张，有的小区已到了车满为患的程度。

万景华庭小区原只有234个轿车库，因改作它用实际只有不到200个轿车库，加上地面上的临时停车位合计不到500个车位，现小区内实有车辆738辆，在双休日、节假日，小区内加上外来车辆在800辆以上，消防通道、草坪、门口、人行道全部停满，小区物管目前正在计划建设空中停车位。

双龙兴村小区实行的是业主委员会自治，据他们8月24日的紧急报告中称：

因车位未能跟上车辆发展的需求，不少车主就近在绿化带上砍掉花草树木，搭建车库一间、混凝土停车位69处，碎砖铺设停车位11处。

（三）小区改造引发的问题：

无理取闹、敲诈勒索、聚众上访。

庆南、南苑、东园、朝阳、双龙小区改造都遇到这样的情况：

因施工需要将有些业主在绿化地里违规种植的蔬菜等铲掉，大部分业主不予支持，有的要求赔偿，有的大吵大闹，有的甚至大动干戈。

东园小区在规划建设小车库时，有两户业主以种种所谓的理由不予配合，采取暴力行为阻挠施工，经多次协调，进行了经济补偿才肯罢休。

（四）开发建设引发的问题：

资金断链、配套滞后、罔顾民生。

一些开发商，资金实力不足，销售市场疲软，一旦资金断链，导致配套项目工程不能按时保质建设到位。

外地开发商建设的文泽康城小区，因资金断链，电梯购置费无法如期交付，生产厂家经常将电梯锁定，无法运行，高层住户上下楼苦不堪言，经常到市、县政府上访。

本县开发商联合开发的金御世家小区，虽房屋销售形势很好，但开发商不履行规划建设承诺，将资金挪作其它房地产项目使用，导致目前的地下车库进排水系统、部分楼宇电梯、监控系统、绿化等没有建设到位，影响居民的正常生活。

（五）拆迁安置引发的问题：

私欲难足、同拆同迁、动辄集访。

近五年来，由于县城外延不断扩大，拆迁安置量越来越大，2009年元月至今，新县城共拆迁安置3600多户，加之城市低收入的居民经济适用房安置，计近5000多户（50.3万平方米）分居在幸福花园、香檀公寓、合顺公寓等7个小区里。

这些安置户原住在一个村组，互相熟悉了解，现又同拆同迁，同住一个小区，一有矛盾，一呼百应。

某小区少数拆迁安置户因私欲未能满足，即以种种借口，经常纠集几十人到住建局上访，影响局机关上下正常开展工作。

（六）物管软弱引发的问题：

素质较差、管理滞后、矛盾叠出。

目前，县城大部分物业公司是能很好履职称职的，一些问题在他们这个层面能得到及时有效解决，矛盾从不上交。

而有少数物管公司素质差、能力差、服务差，一碰到棘手问题，束手无策，矛盾上交。

一是整体素质较差。

有的物管企业所聘员工，不讲条件，大部分是老弱病妇，而且未经培训就上岗，自身素质能力不能适应岗位要求。

二是项目经理不强。

俗话说：

兵怂怂一个，将怂怂一队。

一个好的项目经理能管出一个优秀的服务项目。

目前，我县60%以上的项目经理达不到要求，有的项目经理表面看还可以，但一遇棘手问题、麻烦事情就没有章程。

三是服务定位不高。

不少物服企业对项目的管理仅满足于值值班，打扫打扫卫生等，没有创新创优意识，为企业设立一个目标，并采取措施，尽快打造出自己品牌。

（七）管理盲区引发的问题：

无责任主体，无专项资金，无维修机制。

所谓的盲区，笔者是指县城的一些无人管理的公共部位，如道路、老小区、后街巷等，经常出现下水道堵塞、化粪池溢满、窨井盖损坏、房屋漏雨等，一遇上述情况，居民就打电话给政府，政府就转到住建局，因没有管理主体，专项维修资金亦不落实，房管、物管、市政之间踢来踢去，老百姓非常不满。

（八）职责不明引发的问题：

该管不管，交叉扯皮，效率低下。

物业管理工作面广量大，根据《江苏省物业管理条例》、《盐城市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》要求，县政府、镇区、业务主管部门、（街道）社区、派出所等相关部门、单位在物业管理工作中都有明确责任，只有各负其责、齐抓共管，物业管理才能有新起色。

可时至今日，各部门、单位的职责仍不清楚，工作无人做，甚至提到物管，就不加分析地认为是住建局的事，是物管办的事，是物管公司的事，广大业主这样认为，部门、单位和有些领导也这样认为。

三、对策建议关于物业管理，外地成功的经验很多。

现结合我县实际，探讨以下对策：

（一）政府高度重视，切实把物业管理摆上城市管理的重要位置。

其一，县政府发文明确有关单位和部门的职责，各负其责抓物业。

对照《江苏省物业管理条例》和《盐城市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》，目前我县的不少镇区、部门和单位物管职责不清，遇到矛盾互相推诿。

因此，政府发文明确职责，各司其责，十分必要，也十分迫切（详见全县物业管理体系职责网络架构图）。

全县物业管理体系职责网络架构图镇政府、开发区管委会、街道办事处具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，组织成立业主委员会或物业管理委员会，指导督促业主大会和业主委员会正常运作，对物业活动中出现的矛盾，涉及到多个部门的，牵头召开联席会议，协助住建局对物服企业进行管理。

社区居（村）民委员会根据合德镇、开发区职责，积极做好属地范围内的各项物管工作，建立物业管理矛盾投诉调解机构，成立物业应急维修服务组织，协助物管办加强对物管公司的监管。

县人民政府、县物业管理领导小组领导全县物业管理工作，编制物管规划体系，制定和落实物管政策措施，建立和完善物管机制，检查、监督、考核、奖惩各相关部门、单位和个人。

小区业主大会及其委员会依照业主大会章程开展活动；

与选聘的物业管理企业签订《物业服务合同》；

及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

监督业主公约的实施等。

县住房和城乡建设局负责物业管理活动的监督管理工作，住宅专项维修资金的归集、使用，小区内各类违章建筑的拆除，对园林绿化的管理，燃气管道的维护等。

物业服务企业依照《物业服务合同》约定的服务内容、标准、收费等条款开展服务。

遵守国家和地方法律、法规及行业规范、职业道德，服从县行政管理部门、属地街道（社区）监督管理。

县行政管理部门、行业管理单位城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划、建设、价格、质监、教育、文广等行政管理部门和供电、供水、通信等行业单位，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、公共设施、特种设备、房屋使用、文化娱乐、教学机构等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。

县物业管理办公室受住建局委托承办物服企业资质管理、建立诚信档案、对物业从业人员、业主委员会进行培训等15项职能。

县物业管理行业协会加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

小区物业管理委员会不具备成立业主大会条件的，由街道办事处、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。

新建物业管理区域及老旧小区其二，县政府成立射阳县物业管理工作领导小组，提高物管工作组织化程度。

我县1999年成立了射阳县物业管理工作领导小组，由常务县长任组长，时过15年，领导小组组成一直未调整，遇有物业的重大问题和事项，都是临时点将，工作无序性相当明显。

要调整为常务副县长任组长，相关镇区、部门的主要领导、分管领导为成员的射阳县物业管理领导小组，下设办公室，政府办常务主任兼办公室主任，负责处理全县物业管理重大事宜。

其三，县政府要建立综合考核体系，完善优胜劣汰机制。

对物管公司和项目服务管理牵涉到的部门和单位很多，县政府应设立射阳县物业管理项目考核领导小组，牵头考核，督促履职，由政府办分管主任任组长，镇区和住建局分管领导为副组长，相关单位分管领导、科室负责人为成员，对物业服务项目实行季度或半年考核。

住建部门应根据要求，拿出具体的实施方案以及考核成果运用的意见，确保考核工作常态化、见实效。

（二）镇区部门主动作为，切实履职尽责。

除住建局对物管实行业务指导外，镇区及其他有关部门承担着很多无法替代的重要职能。

镇区的属地管理职能。

《江苏省物业管理条例》总则第三条第二款明确规定：

街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督，协调物业管理和社区管理、社会服务的关系，协调建设单位和前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。

在分则里还有很多具体工作明确到镇区。

《盐城市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》也明确要求：

乡镇、街道办事处负责组织开展本辖区物业管理工作等，可见镇区的属地管理责任十分具体和明确。

过去相当长的时期里，镇区和社区这方面的职能没有凸现，但随着城市建设的加快和工作重点的转移，我们镇区和社区的工作中心应当跟上节拍。

当务之急，合德镇要对改造好的庆南、东园、朝阳、双龙等几个老小区，牵头成立物业管理委员会，为小区选聘物业公司或进行自治，确保老小区有一个好的环境。

公安部门的治安防范和交通秩序职能。

小区内的日常治安管理由物管和车辆停放公司负责，但遇到有重大的治安事件，公安要尽快直接介入，小区物管协助。

对小区内的停车划线要进行指导等。

物价部门的各项收费检查管理职能。

对老百姓反映的收费问题要及时查处，予以公示，以平民愤。

城建监察部门的拆违职能。

小区各类违建一旦发生，城建监察部门要及时介入，按照有关法规，严格查处。

园林绿化部门的绿化管理职能。

对毁绿事件要及时依法查处。

质监部门的电梯等特种设备的正常运行和安全监察职能。

保证电梯等特种设备的正常运行，定期检测，落实维保。

另外，财政、城管、水利、环保、工商、人防、房产、燃气、供水、供电、广电、通信等相关部门和单位也要各司其职，全力服务，共同做好射阳物管工作。

（三）住建局强化业务指导，夯实我县物业管理的基础。

第一，踏实抓好技能培训，把好行业准入关。

以前这一块的工作有所忽视，如在企业资质年审时，依据上级的规定主要核查建设部颁发的培训上岗证（其实很少培训，即使培训也是流于形式，花钱即可买证），还有核查物管企业的中级职称（其实这些人员大多数是挂靠的），没有把好关。

目前，我县物业从业人员总体情况是年龄偏大、文化偏低、素质偏差。

从今年开始，县物管办已牵头对物管企业在岗在位的项目经理、特种设备人员、保洁、保安、保绿人员进行分类培训，要充分利用省、市行业的师资力量和设备场地，以及身边的示范基地如江苏百城物业等，进行扎实、普遍、系统、专业的培训。

培训考核合格后发放上岗证书，持证上岗率达不到规定比例的，年底资质审查一票否决。

同时，对业主委员会成员、社区的物管人员也要进行培训，使其掌握一定的法律法规知识和从业技能。

第二，切实抓好日常监管，把好建档关。

物管办要和社区、业主委员会、派出所等单位一起，对有服务项目的物管企业实行正常监管，监管内容包括服务方式、收费标准、治安、投诉、业主测评、经验交流、社会信誉等，一事一项建立台账，每半年汇总公布一次。

对业主满意率较低以及信誉分在65以下的物管企业，建议业主委员会进行辞退，且两年内不得承接新的服务项目。

第三，扎实抓好年审工作，把好资质关。

以前的资质年审通常流于形式，不论服务实绩好坏，时间一到，基本同意办理。

今后一定要加强物业管理企业资质年审管理。

我们要严格执行盐房管[2019]110号文件精神，今后凡新办物管企业或企业资质年审，物管师和中级职称人员不足或不在本企业注册的，一律不予通过，逐步把射阳的物管企业引向健康发展的轨道。

通过从严资质审查，逐步淘汰一些不达标企业。

同时，注重培强培大一些优秀企业，对那些服务好，有解决棘手问题能力的，业主满意度高的企业，予以褒奖，并创造条件给他们多承接一些服务项目。

（杨勇彪作者系射阳县物业管理办公室主任）本期发：

县四套班子，县各委、办、局，县建成区镇区、街道、社区等责任编辑：

夏正悦共印：

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