湖南省物业管理优秀项目大厦标准Word格式.docx

1、3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1、企业营业执照2、物业管理资质证书3、服务项目分承包方营业执照4、服务项目分承包方资质证书5、服务项目分承包合同或协议符合1分，每缺一项扣0.5分,没有分承包项目的第3、4、5项不扣分4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同符合1分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业管理服务协议或业主（临时）公约2符合2分，有协议或公约的为基本符合1分，而内容不符合规定的0分6

2、、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1、建立维修基金交纳单据记录2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣1分（单一产权的采取其他形式的不扣分）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善1、房屋使用手册2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）8、消防管理制度详细见附件完善2分，基本完善1分（第1-3项每缺一项

3、扣0.5分）,第4-8项每缺一项扣0.2分8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1、成立管委会（业委会）的申请2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则3、管委会（业委会）成立的批复4、会议记录符合1分，每缺一项扣0.5分9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与管委会（业委会）签订的物业管理委托合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣2分10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章符合1分，无规划或实施方案的扣0.5分,未经书面同意扣

4、0.5分11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌符合2分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣0.1分；2、着装及标志符合0.5分,发现有1人不符合扣0.1分（最多不得超过5人）12、物业管理企业管理员人经过物业管理专业培训，持证上岗，并有员工培训计划1、管理人员持证上岗2、有培训计划3、计划切实可行3每符合一项得1分，没有或不符合扣1分13、大厦物业管理建

5、立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法一、各项管理制度1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修管理制度4、回访制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度9、收费管理制度10、保洁管理制度11、绿化管理制度12、保安管理制度13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）14财务管理制度15、档案管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法4符合4分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.2分（其中没有管理的不扣分）；2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全

6、2分，每发现一处不符合扣0.5分14、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况符合1分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合0.5分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分，；可查询资料中有一项得0.2分 15、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布 ；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。2、有费

7、用收支的凭证和各类财务报表3、物业管理服务费用公开有记录或照片符合1分,1、收费标准公布并符合规定的1分；2、无凭证或报表的扣0.5分；3、公开无照片或记录的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1、住用户档案2、房屋及配套设施产权清册符合1分,档案、清册各占1分，内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2分17、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便一、房屋及设备基础资料1、房屋总平面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）二、物业管理经营管理资

8、料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、大厦居住情况表4、房屋完损等级评定记录5、大、中、小修和检查记录6、设施设备运行记录7、共用设施设备台帐8、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录三、资料分类成册，有目录并查阅方便。符合3分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣0.2分（最多十处）；3、查阅方便得1分18、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1、执行

9、值班制度情况（值班表和值班记录）2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；2、未设服务电话扣0.5分；3、发现一处处理不及时扣0.2分,（最多不得超过三处）；4、回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不得超过四次）5、回访率不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分19、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达90%以上1、征询意见单2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95%）3、整改措施4、整改措施落实情况记录

10、二房屋管理及维修养护131、大厦、栋号、楼层、房号标志明显、大堂内布置合理并设立引路方向平面图,驻大厦各单位名录标识在大堂内显着位置1、大厦平面图2、路口设路标3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全符合1分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,幢、单元、户号每缺一个扣0.1分2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象对照规划图现场查看符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍1、制订房屋维保工作计划2、外墙清洁3、外墙完好，无破损、脱落4、外墙无张贴物符合1分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分4、建立并落实

11、维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于2%，并有回访记录1、在明显位置公布对维修服务的承诺2、服务承诺的落实情况3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（见第17条要求）符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；5、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1、经主管部门审批2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患符合2分,1、未按规定设置（未办理审批）得0分；2、

12、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣0.1分；3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一2、除首层外，无安装防盗网现象3、无伸出户外的安装物符合1分,每发现一处不符合扣0.2分7、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管2、空调支架无生锈现象符合1分,每发现一处不符合扣0.5分8、房屋装饰装修符合规定，未发生违章装修、危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1、业主

13、申报资料齐全2、签订装修协议3、无违规装修4、无损害他人利益现象每符合一项得1分三共用设施设备管理32（一）综合要求51、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗2、定期保养记录3、维修记录4、巡视记录5、运行记录6、对操作情况的检查记录7、设备（安全）普查记录8、设备维修保养计划符合2分,1、设施设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录0.5分,每发现一处不符合扣0.1分；2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0

14、.6分,每发现一处不符合扣0.2分；4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4分,每发现一处不符合扣0.1分2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备现场查看符合1分,发现一处不符合扣0.1分3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程3、运行记录4、对操作情况的检查记录5、设备（安全）普查记录符合1分,发现一处堵塞或外溢扣0.5分4、设备良好，运行正常。一年内无重大管理责任事故1、定期保养记录2、运行记录3、对操作情况的检查记录1、道路无堆积物，路面无破损4、设备（安全）普查记录符合1分,发现一处不符合扣0.2分（二）供电系统1、保证正常供电。限电、停电有明确的审

15、批权限并按规定时间通知用户1、 业主的投诉2、 限电、停电记录符合1分,1、供电系统正常得0.6分（现场检查）；2、无处理预案的扣分；3、其他项发现一处不符合扣0.2分2、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）2、设备定期保养记录3、设备维修记录4、设备运行记录5、有紧急情况处理预案6、日常巡视记录7、有防、灭鼠及防火措施（防鼠板高60公分以上，防鼠药）符合1分, 1、无管理措施的0分；2、其他项发现一处不符合扣0.2分3、备用应急发电机可随时起用符合1分,发现不符合扣1分（三）弱电系统1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作9

16、、维修人员10分钟内赶到现场符合1分,1、设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录0.5分,每发现一处不符合扣0.1分；2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定限期保存符合1分,1、设备运行按规定记录0.5分,每发现一处不符合扣0.1分；（四）消防系统 1、消防控制中心24小时值班、消防设施设备齐全、完好无损，可随时起用，消防通道畅通，制定消防应急方案符合1分，每发现一处扣0.1分2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1、管理制度5、现场查看3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图。照明

17、设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻1、火灾应急方案2、维修记录3、设备（安全）普查记录4、设备维修保养计划5、按要求配备灭火器5、无火灾安全隐患3、巡视记录4、运行记录5、对操作情况的检查记录6、设备（安全）普查记录7、设备维修保养计划8、按要求配备灭火器（五）电梯系统 61、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1、电梯年检证明2、现场查看符合1分，不符合0分2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1、电梯运行记录2、电梯保养记录3、轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）4、安全事故记录5、轿厢内照明良好3、轿厢、井道、机房保持整洁1、电梯机房、轿厢清洁2、电梯井道

18、清洁3、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施4、电梯又专业队伍维修保养，维修、操作人员持证上岗；1、电梯保养记录2、电梯工100持证上岗5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修1、电梯故障应急方案，措施到位2、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施3、维修人员10分钟内赶到现场6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1、安全事故记录2、电梯故障应急方案，措施到位（六）给排水系统 81、建立大厦用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划4、节水工作计划以及措施符合1分,设备运行正常,设施正常使用、无渗漏、无污染0.5分,发现一处不符合扣0.2分2、设备、阀门、

19、管道工作正常、无抛锚滴漏1、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染1、设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）2、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）符合1分, 保障措施严格0.4分,无措施或措施不严0分;水质符合卫生标准0.5分,没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0.5分4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）符合1分,设备运行

20、正常,设施正常使用、无渗漏、无污染0.5分,发现一处不符合扣0.2分;有处理预案0.5分5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人3、 业主的投诉4、 限水、停水记录符合1分,1、供水系统正常得0.6分（现场检查）；6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生1、设备运行正常、设施完好2、供水紧急情况处理预案7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案8、制定事故紧急处理方案供水紧急情况处理预案（七）空调系统 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象2、保障措施严格及落实情况3、现场查看

21、2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修2、紧急情况处理预案3、制定中央空调发生故障应急处理方案无应急处理方案扣1分，有方案但不完善或执行不够的扣0.5分四保安、车辆管理1、大厦基本实行封闭式管理1、制订每日、月、年工作计划2、大厦基本封闭3、各出入口有人员值守符合1分, 大厦已封闭但各出入口无人值守扣0.5分2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责1、专业保安队伍或组建内保队伍2、实行24小时值班记录（交接班记录）3、保安人员名单、排班及岗位分工4、巡逻路线图及巡逻记录5、保安人员培训及考核记录6、

22、各种突发事件处理预案符合1分,无专业保安队伍扣0.1分（已组建内保队伍的除外）;其它每发现一处不符合扣0.2分3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识2、现场有防护措施符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识清单的扣0.5分4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记1、停车管理服务协议2、固定车辆登记表3、固定车辆出入证发放记录4、临时出入车辆登记5、大厦内交通安全预案符合1分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分,出入无记录扣0.2分 5、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序1、车辆登记2、车辆在停车区域内摆放整齐3、管理区域内无随意停放车辆4、非机动车管理制度符合1分,制度不全或不落实的扣1分,乱停放每辆车扣0.2分，无预案扣0.3分 五环境卫生管理101、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集2、设施保持清洁符合1分,垃圾未分类收集扣0.2分，其他项发现一处不符合扣0.2分2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1、制订保洁月、年工作计划2、保洁员名单3、保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确