城市商业街的发展战略和规划布局构想文档格式.docx

1、这样既避免了内部竞争，分流了顾客，又有利于共同发展，形成整体优势。 四是环境宜人。购物对于现代人来说，不仅是生活的必需，而且是放松身心的休闲方式，是一种享受。商业街巨大的吸引力还来自其优雅、整洁、舒适、协调的购物环境。充满人性化的设计，使顾客充分体验逛街的乐趣，得到更多的物质和精神享受。 五是服务周到。服务是商业街的“软件”，服务水平不仅关系到现代商业街的形象，而且直接影响顾客的购物心理和情绪，从而决定着商业街的销售状况和经营效益。优质服务降低了顾客的购物总成本，提高了顾客的满意程度，已成为商业街吸引顾客的一张“王牌”。 六是完善了城市公共服务设施。商业是人们日常吃喝穿用消费环节中的重要一环，

2、商业是城市公共服务设施中的重要组成部分，而商业街则是其中不可缺少的部分。选好和建好商业街不但满足了大众的物质需求，同时也满足了部分精神需要。更主要的是完善了城市公共服务设施，使城市的载体功能得到了提升。 2.商业街的分类。 商业街种类繁多，各具特色，可按不同的标准进行分类：第一，按经营品种划分，可分为综合性商业街和专业性商业街。第二，按主导功能划分，可分为零售主导型商业街、批发主导型商业街和服务主导型商业街。第三，按辐射范围划分，可分为市级商业街、区级商业街和社区级商业街。第四，按商品档次划分，可分为精品商业街、中级商业街和初级商业街。第五，按街道长度划分，可分为大型商业街、中型商业街和小型商

3、业街。第六，按交通疏导方式划分，可分为普通商业街和步行商业街。 二、我国城市商业街发展建设中存在的问题 1.布局不够合理。 由于历史的原因，商业街主要分布在老城区和市中心，数量几乎占各城市商业街总数的一半还多，而边缘区域和一些新建的住宅区，商业街明显不足。商业街的高度密集，不利于充分发挥商业街的功能，不利于综合利用城市资源，尤其会给交通组织、基础设施配套、旅游资源开发等造成很大的压力。 2.特色不够突出。 许多商业街在建设、改造的过程中，缺乏整体规划，未能结合本街的历史传统、自然条件及区位优势塑造自己的特色，而是市场定位模糊、经营项目雷同，商业街的趋同化发展必然降低其吸引力和辐射力。 3.设施

4、不够完善。 虽然近几年商业街的购物环境逐步得到改善，但仍然存在着一些问题。如地处市中心的商业街人流集中、车流量大，而现有的窄街小巷满足不了交通行驶和车辆停放的需要；不少商业街货运量大，而车辆进出受到时间和线路限制，很不方便；城市道路的拓宽改造对一些商业街形成消极影响，短时间内难以恢复元气；有些商业街在绿化美化、休闲娱乐、灯光广告、货运托管等方面的设施还不配套，在一定程度上影响了商业街档次的提高。 4.管理相对滞后。 主要表现在对城市商业街的地块开发、建筑外观、整体形象缺乏统筹规划，导致分布不均衡、特色不突出、功能不齐全；对现有的商业街以行政管理为主，市场机制尚未完全建立起来，也影响了商业街的快

5、速发展。 三、促进城市商业街发展的战略及规划布局构想 商业街是城市商业设施的重要组成部分。无论改造旧有的商业街还是新建商业街，都要充分考虑其在城市中的选址（布局），使其具有合理的服务范围，同时也要与商业本身的内在发展规律相结合；与城市经济社会发展的阶段相结合，才能建设并逐渐形成符合大众需要的成功的商业街。 1.合理规划。 合理规划商业街不但要从城市空间布局上予以考虑，还应从优化商业资源配置，提高商业组织化程度出发，制定符合我国国情、区域市情的商业街规划原则，拟定规划标准，加强规划管理，才能克服商业街建设和发展中的随意性和盲目性，发挥政府和政策的宏观调控作用，促进商业街建设的经济效益、社会效益和

6、环境效益的有机结合。一个城市商业街的布局规划必须讲究科学，体现全局性，既要考虑历史形成的商业营销氛围和顾客的购买习惯，又要考虑未来购物和旅游人口的导入与流向；既应照顾本地区的布局均衡，满足居民的购物需求，同时又要了解商业街对周边地区的辐射作用，避免商业街布局的重复和不均。商业街的规划应与旅游业的发展相结合，凡有旅游景点的地方，都应有与之相适应的商业服务业，如上海的老城隍庙把经营定位在为旅游服务上，创出了自己的特色，获得了可观的效益。在商业街的事业发展规划中还应处理好与城市总体规划的关系；在规划商业街的同时必须有与之相配套的城市交通和基础设施规划。 2.特色鲜明。 商业街的生命力在于其与众不同的

7、特色，顾客之所以不计较时间和路途，专程来此购物，就是因为在这里有其他商店买不到的商品、享受不到的服务、体验不到的乐趣，正是这些特色构成了商业街的核心竞争能力。商业街要塑造自身的特色，必须找准市场定位。根据商业街所处地理位置、商圈辐射范围、目标顾客的消费层次、购买能力和需求特征，以及周边地区商业布局和经营状况，确立别具一格的市场定位。首先是商品定位，那些专业性的商业街更容易受到消费者的青睐，像服装街、食品街、古玩街等，集中经营需求差异大、挑选性强的同类商品，方便了顾客的购买；而综合性的商业街特色不突出，不宜过多发展。其次是经营档次定位，如上海的南京路步行街定位于大众化的旅游商业街；而静安区的南京

8、西路，则云集了众多的国际品牌，成为上海市最具规模的国际化高档消费区。此外，还可以通过独到的服务项目、新颖的经营方式、不同凡响的促销活动以及创立自有品牌来突出商业街的特色。 3.业态先进。 根据市场需求的变化，对零售业态进行置换、创新和混合，是发达国家零售业发展的特点。如百货店引进专业店；百货商场经营超市；专卖店超市化经营；超市与仓储商店合一，存售一体，批零兼营；特别是大卖场的出现，在坚持传统超市生鲜食品优势的同时，又兼有百货店、专卖店品牌、品种的优势，形成多业态、多功能、多品种的理想购物场所。商业街的业态配置应与顾客的消费水平、消费结构相适应。鼓励发展新兴业态，适应目标市场消费观念和购买行为的

9、变化，进一步满足消费者日益增长的多元化、个性化的需求。商业街的管理部门应对街区内的业态、业种进行合理的规划和引导，特别是对新建或改造的商业街尤为重要。因为不管是政府开发还是企业兴建，最终都要分散卖或租给中小业主，如果事先没有统一的规划，很难形成商业街的主业和特色，并难以形成规模效应，失去商业街的集中优势，甚至相互影响，破坏商业街的整体形象。商业街除少数大型百货商场外，应以专业店、专门店和专卖店为主；其次，要支持有实力的连锁企业进入商业街；最后，在与世界市场接轨的过程中，有目的地引入适合我国国情的先进业态，实现新型商业与传统商业的有机结合。 4.配套完善。 商业街的发展要积极借鉴和引进国内外先进

10、的营销方式和管理手段，大力拓展现代商业市场空间。如建立绿色营销理念，开展绿色营销；以互联网为购销手段，开展网络营销，引导消费者网上订货、网上消费；开展文化营销，适应人们从单纯追求物质消费向追求精神消费和服务消费转变，从满足基本生活需求向全面发展需求转变的趋势，注意发掘和利用商业街的历史文化资源，开发商店、品牌和商品的文化内涵，把卖商品提升为“卖文化”；开展定制营销，加强与顾客的“一对一的信息沟通”，及时掌握市场动向和顾客需求，并向顾客提供个性化的销售和服务。 商业街应不断改善服务态度，提高服务水平，开拓新的服务领域，为顾客购买、使用商品提供更多的便利。经营文化、娱乐、体育用品的商业街要尽可能开

11、辟此类消费场所，供人们学习、唱歌、跳舞和健身锻炼，还可以与文化、体育等部门联合组织文艺汇演、体育竞赛、举办各种文化节，以商品销售推动文化体育事业的发展，为此在布局上要留有足够的空间。商业街的新建和改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、演出舞台、绿化景观、广告设施等，否则会造成难以弥补的遗憾，也为今后的管理带来不必要的麻烦。同时，要积极完善各类市场服务体系，提高流通社会化水平。如大力发展社会化配送中心，形成高效的物流系统；加大信息技术改造的力度，逐步实现市场信息化、网络化，为电子商务提供必要的物质条件和制度环境；培育和发展各种市场中介组织，提高流通组织化程度；加快建立商业信

12、用体系，拓展更大的商业空间；重视各种市场软件建设，促进大流通，降低流通成本。 四、商业街改造布局中应注意的问题 1.继承商业街的历史文脉。 商业街的形成大多具有历史渊源和大众逐渐认可的过程，商业街的古老建筑是城市文化的载体，应该将它们完整地保存下来，成为现代城市的有机部分。特别是对历史悠久的老商业街进行改造时，拓宽、加高、延长都必须慎重，尽量避免使用推倒重建的办法，要将古老历史文化遗迹融入新的规划，使传统与现代相结合，继承和延续城市的原有的历史文化风貌，造福子孙后代。 2.控制商业街的有效长度。 商业街不是越长越好，考虑到顾客的时间和体能的限制，商业街的长度一般不超过1000米，如果是步行街，

13、长度应控制在800米左右，并排除其中夹杂的少数非商业段落。能够调动顾客购物情绪，形成商业兴奋点的路段通常为300600米。所以，在商业街的起点处，不宜安排大型商业设施，待顾客逛街购物渐入佳境，再出现热点和高潮。 3.把握商业街的合理高度。 商业街的建筑不宜过高，除个别大商场可建多层楼外，一般应控制在23层以内，因为过高的建筑会使人产生压抑感，影响购物者逛街的心情。再者，人们不喜欢爬楼梯，即使有电动滚梯，也不愿意来回折腾。 4.确定商业街的适当宽度。 商业街不宜过宽，一般应控制在2530米，否则，会无谓地消耗游客的体力，使他们对来往穿插产生顾虑，涣散“人气”。 5.规划商业街的总营业面积。 一条

14、商业街的总营业面积不宜过大，一定要考虑消费者的体力和心理承受能力，据了解20万平方米可能是人们能接受的最高值，否则，会超出人们的耐受能力，带来消极影响。 6.整合商业街的业态结构。 商业街的业态应多种多样，相辅相成，如百货店、超市、专卖店、连锁店、折扣店等，同时应将购物、餐饮、娱乐、旅游、文化、休闲等行业包括进来，这样可以避免商业街千店一面，有效地激发顾客的逛街兴趣，还可以使各商家门店都找到自己的发展空间。 7.研究商业街的行走规律。 不少商业街都有街的两侧客流量不一致的情况，这与商店的排列、经营的品种、商店的形象等因素相关，而且，多数人逛街习惯走“之”字形折线，在一侧走上一段距离，穿行到另一

15、侧，走一段后再折返回来。这样，使商业街上出现逛街的“盲区”，在这里设置餐饮、娱乐、服务、休闲等网点，倒是不错的选择。 8.重视商业街的景观和环境设计。商业街的景观设计必须以人为本，满足人们对环境空间多方位、多层次的需要，以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，突出景观性、功能性、安全性。如在街道的适当部位摆放盆栽、种植树木、灌木和花卉，创造轻松惬意的视觉效果。在功能方面，设置公用电话亭、休闲座椅、公共厕所、垃圾箱及统一管理的广告设施和标识系统，做到使用方便，造型优美。此外，在街道出口、上下台阶处要考虑残疾人的特殊要求，以及防火防灾、紧急疏散的要求。上海的住宅底商规划及使用 住宅底商，顾名

16、思义就是位于常规住宅下方的商业设施，几乎所有开发商都会面临住宅底商的设计、建设及租售问题。由于属于住宅配套商业以及所处位置的特殊性，用常规的商业地产逻辑来操作住宅底商是非常的不恰当。 上海版的住宅底商： 走过那么多城市，住宅底商一般均属于标准的社区配套型商业，而社区商业的好坏与城市中产阶级的多少有着密切的关系，就如上海的便利店发展广泛并成熟，换而在其它城市就很少能见到象上海这样便利店密集的情况了，所以住宅底商一定根据城市的不同采用不同的操作策略，这也是商业在房地产中的复杂性。 住宅底商的可售性： 住宅底商一般情况下基本为“街铺”格局，也就是可能有独立门牌号并面对街道或马路的商铺，基本具备出售的

17、标准。商业地产所谓的持有并不是指所有商业必须持有，类似象住宅底商或市场类商铺则应该积极出售。当然当住宅底商的设计是多楼层大面积时，其出售条件的能级随之下降，届时将更多的应考虑如何分拆或如何持有经营了。 住宅底商的区域性： 所谓区域性也就是底商位于所在地理位置的实际情况，一般而言在内环线的住宅底商，由于中心城区土地面积小，开发商均尽可能的用足规划指标，当土地没有限定必须做足够面积商业时，住宅配套的商业基本都位于住宅的下方。而在环线以外地区，这种情况存在的基础下，更多的是商业独立存在于土地的某一区域，形成商业与住宅分离或混合的模式。这从侧面体现了市中心区域土地的稀缺性，换而言之，中心区域的商铺投资

18、价值更高更安全。 住宅底商要做几层： 住宅中的商业是属于配套性质，在规划指标中是有一定限制的，一般情况下从3%-10%不等，但并不代表有了10%的指标后就要把它用足。当商业形态及规划出现问题时，均有可能造成商铺滞销或变成死铺，与其这样不如造些住宅更容易出售。所谓的商铺价格大于办公，办公价格大于住宅的观念应从我们的脑海中抹去。 那么住宅底商到底做几层为好呢？从上海中心城区住宅底商案例中发现，一般情况下是控制在1-2层为佳，因为商业的使用便利性与价值会随楼层的高度增加而下降，除非能够设计良好的垂直动线，或则具备形成规模性商业。但在设计二层商业进出通道时，必须对一层入口进行重点设计，要形成与一层商铺

19、外观不同设计风格，使垂直动线更为明显，这点钱不能省。 住宅底商的建筑形态： 常见的住宅底商有3种形态为多，其一为独立的一层和独立的二层，其二为一二层复式结构，其三为一层高挑空形成内复式结构。但从商业本身的可使用性看，独立一层或二层是最便于使用的。复式结构商铺对于经营业种有较多的局限性，同样内复式结构商铺只能是作为出售的一个卖点（所谓买一送一的概念），但在商业真正的使用中不具备广泛性。从商业中心城区商铺经营情况看，多数复式结构商铺的二层处于空置中，或者成为仓库，使商业面积严重的浪费，商业价值无法体现。所谓在设计住宅底商时，应基本考虑设计为独立的一层和二层格局。 住宅底商的格局是所有商铺格局中最差

20、的，主要因为楼上住宅的核心筒部分将在商铺中得到体现，造成商铺部分位置受承重墙等因素成为“迷宫”，使完整的商铺“四分五裂”。有条件的情况下，当然能够在商铺与住宅中设计转换层以避免大量柱、墙等影响商铺，但这会造成投资费用的增加，一般情况下，结构不好的位置应多考虑住宅其它配套功能，如：安排居委会、物业管理办公室等。格局不好的商铺对商业的使用性影响也是非常之大的。 住宅底商的功能规划：最好的商铺就是能够做餐饮的商铺，无论租用或购买者做不做餐饮，商铺功能越全其价值相对越高。上海对于住宅底商有明文规定，不得做餐饮。其主要考虑餐饮排污等问题会影响楼上的居民，所以在功能设计过程中，应巧妙的进行规划，尽可能在设

21、计中安排部分餐饮功能商铺，其不但利于出售而且也能成为未来住宅小区生活配套的一部分。 住宅底商的招商工作： 开发商为更好的卖出住宅底商商铺，往往会要求先行招商。其实从上海城区类似物业的发展看，一般住宅底商的商铺租赁其自然形成的案例较多，迄今尚未发展刻意招商的项目。由于住宅底商的特殊性（有大量住宅居民为背景，相对所处位置均是沿街等因素），招商难度远低于大型商业，所以不用过分刻意去追求招商。 住宅底商也属于商业地产的一部分，商业之复杂性是所以接触过的人的共识，虽然商业地产有核心理念，但面对不同城市，不同形态的商业均需要独立分析。住宅底商是商业地产中一个非常特殊的形态，千万别被传统商业理念迷惑了自己的

22、眼睛。 来源：中国商业地产策划网谈购物中心的规划与设计 选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧， 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。 城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。 城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经

23、济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依 据。 商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特 点；（5）符合城市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素 商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客

24、； 从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 （1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。 在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。nbsp有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规 模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业

25、的特色和内容。 （2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。 （3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。 （4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。2、交通状况 城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达 性最佳的地点。在商业的

26、追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。 3、商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。 一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因 素。 另外一

27、此顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽 可能丰富功能来满足这类顾客的要求。还有一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商 店相互邻拦，互为补充，便利顾客。 4、地形特点 选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤

28、，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高 的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。 5、城市规划的要求 城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。 在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设 施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变