金盾花园地产项目定价策略方案Word格式文档下载.docx

1、 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑了以下因素的影响：片区因素：位置、交通、环境、配套综合因素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、开发商品牌、工程进度、宣传包装根据定价规律及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户心理价位的影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质（各因素之权重分析见下表）。5、参考楼盘 1），科技园距本项目较近，具有较高参考价值，目前项目未动工，赋予权重30%2），育红小区（二期）距本项目较近，具有较高参考价值，目前项目为动工，赋予权重30%3），名博 与本项目较近，具有较高参考价值，赋予权重30%4），尙品 虽不在同一区域，但周边配

2、套极为完善，将是我们最大的竞争对手，同样具有较高的参考价值，赋予权重10% 6、参考均价的制定 1）、参考楼盘综合评比项目名称金盾花园科技园育红小区（二） 名博 尙品参考权重30%10%均 价PxPaPbPcPd预计215021002050项 目分值地理位置15101113周边环境78稍差周边配套较完善市政设施5234市政及直入交通建筑风格及立面6户型设计建筑布局和环艺 小区内配套设施预售房交房期预计一期2011.3现房物业管理（安防）未定发展商品牌129第一个项目包装及营销手法专业、多样经济政策因素合计10067687375772）、参考楼盘均价的计算平均分（Q） 均价（P）Px=？Pa=2

3、150Pb=2150Pc=2100Pd=2150权重（W）Wa=30%Wb=30%Wc=30%Wd=10% 修正后各相关楼盘价格PiPi=（ Qx/Qi）Pi 注：Pi为销售均价；i为a、b、c、dPa=（Qx/Qa）Pa=67/682150=2188Pb=（Qx/Qb）Pb=67/732150=1973Pc=（Qx/Qc）Pc=67/752100=1876Pd=（Qx/Qd）Pd=67/772150=1870本项目均价 PX =PiWi=PaWa+PbWb+PcWc+PdWd=218830%+197330%+187630%+187010%=1998 按以上公式计算，本项目均价为1998元/价

4、修正后为：2000元/，为保证实现利润最大化，项目前期内入市价格不宜过低，底均价上浮4%，上浮后均价为2080元/。 7、价差系数的制定 楼栋系数的制定楼号1#2#3#系数+1-1说明面南采光最好位于中间设置为标准最北端，采光稍次，北临污水河 根据以上系数得出各栋楼均价： 1号楼：2080（1 + 0.01）=2100 2号楼：（1 0.00）=2080 3号楼：（1 - 0.01）=2059 备注：层差系数及位差系数详见价格表。二、 销售阶段划分1、销售阶段划分共分为四个销售阶段：内部认购阶段、开盘阶段、强销阶段、尾盘阶段。2、各阶段销售目标划分备注：现阶段为内部认购期，除去个别已经退款的客

5、户，目前认购量已经达到48.6%，共计70套，预计至开盘时认购量应达到100套。3、销售时间段划分开盘阶段强销阶段尾盘阶段8月9月10月11月12月开盘时间预计8月初，因项目体量较小，宣传到位，配合一定的优惠措施，走短、平、快路线，于12月份清盘的目标不难实现。三、 各阶段价格执行策略 为了现场销售率的提高，使客户快速下定，销售经理有一个点的保留折扣作为逼定用，使用机率为30%。1、开盘阶段执行时间 2010年8月1日至9月30日价格策略 为保证实现利润最大化，项目认购期内入市价格不宜过低。对部分位置较好的产品进行销售控制，保证项目后期销售任务的完成。优惠政策：一次性付款优惠4%、银行按揭2%

6、经理保留折扣：1%30%=0.003预计各种付款方式比例：一次性 40% 按揭60% 整体优惠幅度：1（4%40%+2%60%）（1-0.003）0.969预计本阶段实际成交均价：0.969=2015元2、强销阶段 2010年10月1日至11月20日配合项目的工程形象进度、总体上不同阶段的调价平台，价格上调2%。上调后均价为2121元。对前期保留的单位产品进行公开，实现项目的目标利润。一次性付款优惠3%、银行按揭1%一次性 50% 按揭50% 1（3%50%+1%50%）（1-0.003）0.97721210.977=2072元3、尾盘阶段 2010年11月20日至12月31价格总体上仍保持低开高走的价格势头，价格呈现逐月上涨的态势，调价的比例为1%，根据实际的销售情况灵活调整，上调后均价为2142元。一次性付款优惠3% 按揭0%50%+0%（1-0.003）0.98221420.982=2103元多层最终实现销售均价：201575%+207220%+21035%=2030元/，与预计吻合。价格表制作过程是一个严谨的过程，在销售过程中，需要根据现场客户的喜好转变及市场变化进行多次的修改和调整。 附：价格表 罗山项目部 常建宽 2010-6-23 （注：文档可能无法思考全面，请浏览后下载，供参考。可复制、编制，期待你的好评与关注）