物业管理编制文档格式.docx

1、8、物业档案资料的管理。9、物业相关管理规章制度。目录设计总说明 第一章 项目管理服务定位、目标 1.1物业项目概况 1.2管理服务定位 1.2.1规范化运作 1.2.2高标准服务 1.3管理服务目标 第二章 物业管理管理模式的选择 2.1管理模式的选择 2.1.1 选择管理模式 2.1.2物业管理的基本思路 2.2采取的管理服务措施 2.2.1导入ISO9001质量管理体系 2.2.2建立素质优良的员工队伍 2.2.3建立“全方位式”的员工培训机制 2.2.4建立“数码社区”，实现管理手段现代化 2.2.5倡导“公开式” 的服务理念 2.2.6提供个性化的装修套餐服务 2.2.7构建服务平台

2、客户服务中心 2.2.8管理体系的全面整合和提升 2.2.9致力于共用设施、设备的循环改进 2.2.10规范管理，促进社区服务社会化 第三章 管理公司的组织结构 3.1组织结构 3.2人员编制计划 3.3选聘人员岗位要求 3.4人员培训管理 3.4.1人事管理与人员培训 3.4.2中华苑项目人员培训目的 第四章 物业管理、服务的主要内容 4.1物业的基础管理 4.1.1房屋建筑管理 4.1.2房屋设备维修管理 4.2物业的综合管理 4.2.1清洁管理 4.2.2绿化管理 4.2.3消防管理 4.2.4安全管理 4.2.5道路、交通、车辆管理 4.3物业配套的综合服务 4.3.1综合服务思路 4

3、.3.2社区服务 4.3.3休闲娱乐 4.3.4信息化服务 4.3.5社区学校 4.3.6社区电子商务 4.4社区文化建设 4.4.1社区文化建设构想 4.4.2社区文化建设的总思路 4.3.3社区文化建设的保障体系 4.4.4社区文化活动精彩展现 4.4.5社区文化建设的效果评估 第五章 物业服务的标准及质量保证措施 5.1物业服务标准 5.2质量保证措施 5.2.1质量方针 5.2.2质量目标 5.2.3管理体系文件结构 5.2.4管理手册 5.2.5程序文件 5.2.6管理记录 第六章 管理的财务预算 6.1管理费编制说明 6.2公共服务费收入及测算 第七章 物业管理的交接内容及经费 7

4、.1物业管理交接准备 7.2交接内容 7.2.1物业交接验收 7.2.2物业的全面接管 7.2.3接管仪式的准备 7.3 交接完成后服务费用测算 第八章 物业档案资料的管理 8.1 档案资料的收集 8.1.1建筑基础资料 8.1.2公众制度资料 8.1.3计算机管理资料 8.1.4员工管理资料 8.1.5行政文件资料 8.1.6业主反馈资料 8.1.7维修资料 8.1.8小区房屋安全管理资料 8.1.9标识、导示资料 8.1.10综合管理资料 8.1.11供电系统管理资料 8.1.12电梯系统资料 8.1.13消防系统资料 8.1.14给排水系统资料 8.1.15其它资料 8.2档案资料的管理

5、 8.2.1档案资料的管理规定 8.2.2档案资料的建立与分类 8.2.3档案管理运作流程 8.2.4档案资料管理要求 第九章 管理规章制度 9.1部门及员工岗位职责 9.1.1服务中心经理岗位职责 9.1.2财务人员岗位职责 9.1.3客服岗位职责 9.1.4保洁绿化主管岗位职责 9.1.5保洁员岗位职责 9.1.6绿化工岗位职责 9.1.7秩序维护主管岗位职责 9.1.8秩序维护员的岗位职责 9.1.9车辆管理员岗位职责 9.1.10工程主管岗位职责 9.1.11维修人员岗位职责 9.2公共制度 9.2.1接待来信来访来电投诉制度 9.2.2管理人员文明服务标准 9.2.3员工文明服务要求

6、 9.2.4员工廉洁工作制度 9.2.5对外服务工作管理制度 9.2.6鼓励员工和业主参与管理制度 9.3 管理处制度 9.3.1管理员工作责任监督区日巡视制度 9.3.2管理处走（回）访制度 参考文献 第一章 项目管理服务定位、目标1.1物业项目概况1.2管理服务定位1.2.1规范化运作首先以绵阳市某物业管理企业质量管理体系为蓝本，结合绵阳市物业管理现状、管理小区的特点和实际情况，制定出一套科学、规范、完善、可操作性强、行之有效的管理服务运作制度，达到人人有章可循，事事有据可依，各项服务环节都能得到有效地控制。二是建立严格的检查、监督机制，注重预防，及时纠正偏差，使各项制度落实到实处。1.2

7、.2高标准服务建立高标准、严要求的管理机制，创一流的物业管理服务，树立绵阳市某物业的管理品牌。高标准服务主要体现在以下几个方面：1、全天候服务24小时接待来访、投诉，昼夜进行秩序维护，8小时清洁保洁、绿化养护，即时对小区故障进行修缮。2、全方位服务整个小区的管理参照国家行业标准和绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准的规范和程序进行运作，为小区业主提供全方位的服务，各项有偿服务的收费标准公开化。3、专业化服务目前在保证员工技术水平的前提下，各项服务工作以自建队伍来承担，随着绵阳市物业市场的不断成熟，部分劳动密集型专业可委托专营公司来完成，而管理及技术含量高的业务即应以自组建专业化队伍来承担，故物业

8、管理需特别注意人才的引进。1.3管理服务目标在“中华苑”小区实行经营服务目标责任制。具体管理服务目标如下：1、秩序维护服务满意率为：95%；2、客户接待服务满意率为：98%；3、环境清洁满意率为：4、绿化维护满意率为：95%5、工程维修服务满意率为：6、接管两年内争创绵阳市优秀物业管理小区。第二章 物业管理管理模式的选择2.1管理模式的选择2.1.1 选择管理模式绵阳市兴苑房地产开发公司开发的中华苑，是专为有识之士和绵阳市的创业先锋们打造的精品住宅。从小区规划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理环节，中华苑高尚住宅小区未来的物业管理工作中将以“精品服务，全心全意满足顾客需求”为目标开展。住

9、宅产业“三分建、七分管”的客观事实决定了物业管理的重要性，探索“中华苑文化区”物业管理新模式，对于推动住宅产业快速、健康的发展，满足作为受益主体-高收入阶层的服务需求具有重要的现实意义。我认为,管理好高尚住宅小区的核心问题在于:解决提高服务质量与降低管理成本之间的矛盾。经过研究确立中华苑的物业管理模式是：a.紧密围绕“服务业主、报效社会”的核心理念；b.提供“精品服务”的优质产品；c.倡导“以客户为中心”的流程管理思想；d.建立以流程为基石的客户需求价值链；e.倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；f.致力于与业主建立平等的契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念。2.1.2物业管理的基本

10、思路在确定管理模式的基础上，针对中华苑高尚住宅小区的特色及实际情况，进一步提出了全方位物业管理的基本思路。1.采用整体管理和专业管理相结合的办法。2.强调成本控制意识和成本管理程序。3.强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合。4.强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进。5.确保公众服务的规范化与特约服务的个性化。6.确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美。7.致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识。8.致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升。9.致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境。2.2采取的管理服务措施结合中华苑高尚住宅小区物业管理的难点、重

11、点及管理思路，我们拟采取以下管理服务措施，以保证管理模式的实现及精品服务的供给。2.2.1导入ISO9001质量管理体系在物业管理介入及实施过程中，导入ISO9001质量管理体系是我们开展工作的基础。随着国际标准化组织于2000年12月颁布了2000版质量管理标准，我们审时度势，积极跟进，及时对原有的质量体系进行了改版，并于去年12月份成功获得ISO9001：2000质量管理体系的转版认证。在物业管理的实施过程中，我们将一如既往地推行ISO9001，以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。2.2.2建立素质优良的员工队伍要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人

12、的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证中华苑物业用人机制的有效推行，我们将通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到“中华苑物业管理人”的队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训、加薪、升职的机会，甚至介入高层管理。如果这些有志之士把加盟中华苑物业视作一种机遇的话，我们将充分利用这种机遇造就一批人才。2.2.3建立“全方位式”的员工培训机制由于提

13、供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地制造一种“准则”，而是不断依据服务需求的变化而调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“全方位式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。2.2.4建立“数码社区”，实现管理手段现代化纵观全球信息的浪潮，网络信息正以不可阻挡之势向我们涌来。在当今各级组织对信息的通讯和共享有着迫切的需求。我们在物业管理中，力求管理手段现代化及信息网络化，形成一个可为业主提供多种信息，为管

14、理提供方便的资源共享的信息网。我们设想在居住区计算机网上建立物业管理处网站，将管理处与业主相关的信息登录在网站上，网站还可通过Internet国际互联网、政府主管部门的网络系统、绵阳市总部的计算机网络获取大量信息，业主可通过上该网站得到相关管理服务信息，有利于信息的多层面传递；政府主管部门、绵阳市总部可通过电话网与居住区计算机网相联，查阅管理处的资料，对管理处的工作进行监督指导。总之，随着IT业的发展，中华苑网络系统将在我们的努力下成为一个“信息岛”，从而满足社会各界、物业管理人、业主之间对管理资源及信息共享的需求。2.2.5倡导“公开式” 的服务理念物业管理人与居委会、业委会均涉及业主日常生

15、活的不同侧面，三者关系若协调不好，必将演化为阻碍小区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在中华苑我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述三者之间的分工及配合，即：物业管理人专业服务、业委会自治管理与居委会社区管理。对于管理处，我们通过要求其按时公布财务账目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督；对于业委会，我们将在小区入伙并达到规定的条件后依法成立，并从保护业主权益及提高自身管理水平出发，不断增强业委会自治管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主的宣传教育、民事纠纷调解、拥

16、军优属、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动小区管理水平提高的助力。2.2.6提供个性化的装修套餐服务人们生活品质的不断改进，使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。但是，现阶段装修市场的不规范因素却让大部分业主深感困惑。一方面，普通的业主因为专业的限制，对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余而力不足；另一方面，因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单位鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中，我们认为：物业管理企业

17、完全可以扮演一个主动性的角色。为此，在中华苑的装修管理上，我们竭诚为业主提供完美的配套服务。我们拟通过公开招标的方式引入34家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻小区并向业主推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主；同时，根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的服务，以解业主的后顾之忧。2.2.7构建服务平台客户服务中心强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在中华苑的服务形式上，我们拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处

18、的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责分类处理；而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播的口径统一化，第二，建立首问责任制，所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主；第三，客户服务中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足。2.2.8管理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变，业主的需求亦时时在变，始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足

19、业主不断增长的服务需求的要求。实施管理体系精髓就在于持续地不间断地进行流程再造，对日常一些已经相对固化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造，使其能够更加符合业主的真实需求，从而为业主提供真正适用的服务产品。在一些原来绩效低下的功能性障碍流程和高位势流程上，如：信息收集分析、企业决策、投标组织、材料管理、外委工程管理、业主投诉受理等，投入更多的人力物力，进行重点管理。在中华苑物业管理中，我们仍将继续推进此项工作，组建流程小组，并运用流程管理的思想指导日常的具体工作。致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平

20、的持续提升。2.2.9致力于共用设施、设备的循环改进小区物业管理的一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护。共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到业主的日常起居和安全保障等问题。根据我们对小区物业多年的管理经验，我们将中华苑共用设施、设备的管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修；以消除各种运行隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护（包括大、中修）；以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护（改造）。在中华苑共用设施、设备的管理和维护上，我们致力于凭借自身经验和专业的分包方，

21、对其进行持续的循环改进和功能扩展，逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理，最终实现物业的保值和增值。2.2.10规范管理，促进社区服务社会化随着我国住宅产业的蓬勃发展，一个个相对封闭的居住社区不断涌现，业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居的服务所需均依赖于社会综合服务体系的供给，住宅产业启动后，社区所形成市场需求十分可观。从经济学的原理上看，社区市场形成与发展同样可以服从“优胜劣汰”的一般性规律，而在实际运作中却暴露出一些社会问题，如住宅区内装修管理的“人情化”、“无序化”导致装修施工“游击队”出没、装修质量事故频频发生，社区服务体系结构不合理，导致恶性竞争伤及业主。物业管理不能包

22、办社区内的一切事务，但在社区服务社会化过程中，我们认为物业管理企业可以扮演一个主动性角色。中华苑所有物业经营项目由物业公司经营和管理。对此要高度重视，一方面，将以深度市场调研来了解业主的服务需求，并以此来设定居住区内的服务体系结构，另一方面将在工商部门的指导下，积极引入有品牌、有资质、服务好的商家参与社区服务，坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲业主长远利益的作法。第三章 管理公司的组织结构3.1组织结构 物业管理公司的组织结构见图3-1。图3-1管理公司组织机构3.2人员编制计划分析物业管理高档住宅小区的历史数据，并结合服务中心的实际情况，采取一专多能的方式，充分发挥员工的主观能动性，拟在

23、本项目配备各类管理服务人员36人。详见表3-1。3.3选聘人员岗位要求1.物业服务中心经理（男女不限） 大专以上学历；从事物业管理4年以上、2年以上小区经理工作经验；熟悉物业管理工作流程；持物业管理经理岗位证书；具有一定的设备管理经验；熟悉运用OFFICE办公软件。2.物业主管大专以上学历，具有工程师职称，从事本专业多年，并具有物业管理知识，熟悉ISO9001质量管理体系。年龄在40岁以下 ；熟悉物业保洁及绿化管理、园林专业；从事物业管理工作3年以上，有一定的组织能力；熟悉秩序维护方面的培训及处理突发事件流程；熟悉了解消防管理及突发事件流程；能承受较强的工作压力。3.财务人员岗位要求中专以上学

24、历，有会计证；二年以上财务工作经验；二年以上案资料管理工作经验。表3-1 人员编制计划职能部门岗位设置人员配置数量备注办公室服务中心经理1主管兼任各部门主管财务、客户服务部会计客户服务管理员3工程维修部水电维修工4电梯工万能工保洁绿化部保洁员12绿化工2秩序维护部门岗5巡逻岗监控岗合计人数364.客服管理员（男女不限） 30岁 以下，热爱物业管理工作；责任心强、熟悉客户投诉管理流程；有一定的沟通能力、普通话标准；熟悉ISO9001质量管理体系。5.电梯工年龄在45岁以下，中专以上学历；具有劳动部门颁发的电梯维修工操作证；具有3年以上本专业工作经验；具有识图、绘图的基本能力；具有维修智能型设备的

25、能力。6.维修工具初、中级技术等级证书和相关工作经验。特殊工种持劳动局签发或转审的有效特种作业操作证。7.秩序维护员（男）年龄在30岁以下，初中以上学历；退伍军人；身体健康、五官端正；身高1.75米-1.80米，体重65公斤以上；说话清楚，无明显口音；作风正派，素质优良。8.保洁员（女）年龄40岁以下，中学以上学；动作麻利、办事周到；一年以上保洁工作经验；能够熟练使用各种保洁设备。3.4人员培训管理3.4.1人事管理与人员培训1.人事管理原则近几年来，中华苑物业之所以取得了一定规模发展业绩，管理创新是其中的原动力之一，而人事管理则是其核心部分。公司在员工录用考核、晋升等方面已建立了一整套高效运作的体系。在中华苑物业的人事管理中，我们将继续坚持中华苑物业人事管理的“三机制”原则。（1）竞争上岗机制建立“岗位能上能下、人员能进能出、工资能高能低”的竞争上岗机制。管理人员实行竞争上岗、优胜劣汰，能者上、平者让、庸者下，创造平等竞争的良性环境，促进人才的脱颖而出。（2）激励机制在中华苑物业的人事管理中，我们将一如既往地以员工的需要、行为、动机、目的作为确定激励机制的根本，充分发挥人的积极性、创造性、能动性。根据员工的服务态度、质量