深圳龙岗商业市场分析.docx

1、深圳龙岗商业市场分析龙岗商业市场分析一、 区域整体商业概况随着住宅区成片的崛起及龙岗物流园的定位，大运会主会场的确定，随之而起的是商服物业受到投资置业人士的青睐和追捧。从近期市场反馈的情况看，龙岗城市化运动有力拉动了商服物业的开发和销售，龙城商业的崛起和遍地开花，从文化背景上分析，是由龙城所具有的客家文化、潮汕文化背景所决定。在龙城，客家、潮州人占相当大的人口比重，他们有传统的经商意识，在投资上喜欢买铺，这一现象的存在导致了市场对商铺的需求增加；加之物流园的定位与运作，专业市场吸引了更为广泛的投资者。故龙岗商服物业一片看好。二、 商圈分析 老街商圈 规模：早期以龙平东路为轴心，向周边辐射发展。

2、商业街北起新港鸿休闲中心至深惠路口，全街长约1000多米，店铺数千家，大型商业有女人世界商场、人人购物广场、ITAT广场等。与老街交汇的街道共有7条，如华特步行街、龙园路、深惠路、福宁路等集中龙平东路的中轴，呈南北方向发展。各自发展成服装专业街、小百货批发零售街、建材街、休闲街等特色街道，与龙平东路共组为龙岗最成熟的商圈，此商圈业态齐全、品种多，经营面积达数十万平方米，是龙岗最核心的商业板块。(如上附图) 商业地位：老街商圈是龙岗最成熟也是唯一成形的商圈。 商圈植根于龙岗的区中心，龙城商业发迹于此，历史悠久，影响深远。龙平东路商业街现在已经成为龙岗人习惯消费地点，“逛街就去老街”已经成为龙岗的

3、惯性消费思考模式。一般来说，中小型区域只会有一个商业中心，老街作为龙岗区“城市商业中心”的地位是难以动摇的。 商业业态结构：本商圈核心为精品服饰商业街，另外涵盖大型百货、大型专业专卖店、百货公司、专业街、生活型商业街，兼容性很强。商圈的具体商业构成为：1、特色鲜明、个性突出以品牌专卖店和中低档特色店为主体商业街；2、90年代、本世纪初的百货大楼，如人人购物中心3、全市知名的电器连锁店，如铭可达、国美、苏宁；4、享誉全球的大型快餐连锁：麦当劳、肯德基；5、以主营电脑、通讯的赛格6、集合低档服装、鞋帽、针织品、日用小百货、建材、家私、等特色街。总之，包罗万象，涵盖了零售业的各种形态。 商圈消费群体

4、组成：本商圈的主要消费群体：1、龙岗区人民133万核心消费人群；2、区辖的横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌等镇的消费人群； 经营状况及租金走势老街：龙平东路最为兴旺，平均每日人流量数万人，节假日人流量超过数10万人，人气旺盛，生意火爆；月租金走势：中部区间在500700元/月左右，部分好门面店铺可达800元/月；南部区间300400元/月左右；北部区间在100元/月左右；总体而言，老街商业街经营状况呈现“中优两端次”的特点。其他街道：与老街相连的街道中，华特步行街、龙园路商业经营状况较好，租金均价在100-200元/月之间，靠老街的商铺价格略高；其他街道及一些无名短巷商业分

5、散，档次低，街道乱、脏、破旧，主要针对城市低收入人群，经营状况一般，这些街道店铺租金在50-100元/月之间。 发展局限：1、老街商业街建筑已经逐渐老化，影响整体商业形象。2、深惠路的分割地形局限，拓展空间有限，要等到地铁开通后才能与万鑫五洲风情mall连成一体。 中心城商业网点注：由于商业过于分散、不够集中，故不做详尽分析；在下面个案分析中会做详细介绍。三、 个案分析赛格通信市场项目位置龙岗镇政府,深惠公路旁商业总面积5600商业性质手机通讯、数码商业档次中经营种类手机通信、数码产品、电脑及办公耗材租赁率一楼45%、二楼20%店铺划分及租赁价格一楼主营手机，单体店铺面积在6-15平方米之间，

6、均价为140元/平方米/月。二楼主营数码产品、电脑及办公耗材，主体面积在10-20平方米。目前免租金，等招商达到60%时再收租（预计在合同期内无法达到）。招商条件及经营管理两租两押、三个月管理费、财产保险费（200元）、租约只签1年，免租期5个月（前三后二），商场管理费25元/，宣传推广费5元/。商业分析 优势： 租金便宜。 地位： 在龙岗目前市场中处于中等偏下的水平。 招商现状：现已招商一楼45%、二楼20%，且营业中的商家中有相当部分是发展商自己经营。 特点：项目规模较小，主要以经营手机及配件为主，加以数码、电脑作为配套。 前景：此项目业态项目定位尚可，但规模较小，由于龙岗该类项目较多，竞

7、争较大，项目前景堪忧。万鑫五洲风情Mall 项目位置深惠路与深汕路交汇处商业总面积63100商业性质餐饮、购物+超市商业档次中高经营种类餐饮、服装、家电、超市租赁率50%店铺划分及租赁价格已入驻商家有吉之岛、协亨手机、恒波手机，其它地方正在重新装修，不零租。招商条件及经营管理吉之岛招商由深圳总部配备，招商要求比较严格；手机超市由各连锁品牌自己经营；另约3万平方米正在重新装修中，准备整体出租。商业分析 优势： 吉之岛、肯德基、协亨手机、恒波手机等商家的落户；6万中高端品质商业的规模；优越的商业位置。 地位：龙岗老街商圈的重要组成部分。 招商现状：吉之岛、肯德基、协亨手机、恒波手机等商家已经入驻，

8、正成功营业中。另有一半空间装修后等待招商。 特点：购物、休闲、娱乐，餐饮美食、西餐咖啡等业态品牌商家入驻，业态丰富，从项目整体而言，规划还算合理。 前景：此项目规模较大，又有品牌商家的支撑，科学的业态规划，先进的管理经营。目前经营状态已经步入上升发展的快车道，在不远的将来一定会成为龙岗老街商圈的重要组成部分。万鑫柏龙广场项目位置深惠路与深汕路交汇处商业总面积17000商业性质家电、休闲商业档次中高经营种类家电、休闲、娱乐等租赁率30%店铺划分及租赁价格柏龙广场：已进驻的苏宁电器，其它空间正在重新装修中，招商范围与苏宁互补的其他业态，租金均价为180元/月。招商条件及经营管理苏宁电器和手机超市由

9、各连锁品牌自己经营；另约1.2万平方米正在重新装修中。商业分析 优势：苏宁电器主力商家的进驻；优越的商业位置。 地位：龙岗老街商圈的重要组成项目 招商现状：苏宁电器已经入驻，正常营业中。另约1.2万平方米正在重新装修中。 特点：购物、休闲、娱乐，餐饮美食、西餐咖啡等业态品牌商家入驻，业态丰富，从项目整体而言，规划还算合理。 前景：此项目规模较大，商业易于规划，招商成功后整体易于推广及经营；同时在商业市场竞争中具有较强的抗风险能力。未来随着地铁的开通，人流量加大。此项目以后一定会成为龙岗优秀商业中的一员。龙盈泰商业中心项目位置深惠路与深汕路交汇处商业总面积33000商业性质家电、服装+百货商业档

10、次中高经营种类家电、服装+百货租赁率95%店铺划分及租赁价格龙盈泰商业中心：已进驻天虹商场和国美电器及一些服装街铺招商条件及经营管理天虹商场招商由深圳总部配备，招商要求比较严格；国美电器自己经营。商业分析 优势：天虹商场、国美电器、麦当劳、等商家的落户；3.3万中高端品质商业的规模；优越的商业位置。 地位：龙岗镇老街商圈中的商业旗舰。 招商现状：天虹商场、国美电器、麦当劳、等品牌商家已经入驻，经营状况上升发展状态。 特点：购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻，业态丰富，从项目整体而言，规划还算合理。 前景：项目规模较大，又有品牌商家的支撑，科学的业态规划，先进的管理经营。目前经营状态已经步入

11、上升发展的快车道，在不远的将来一定会成为龙岗老街商圈的重要组成部分。东方国际茶都项目位置龙岗中心城融发桥头商业总面积3万商业性质茶叶专业市场商业档次中等经营种类茶叶、茶具、根雕及茶文化相关物品租赁率95%店铺划分及租赁价格一楼主营茶叶，独立店铺面积在40-100平方米之间，均价为58元/平方米/月。二楼主营茶具、根雕及茶文化相关物品，主体面积在30-100平方米。租金均价在38元/平方米/月。三楼为写字楼。招商条件及经营管理对招商业态要求较严，商家进驻需交两押一租。物业管理费5元/平方米/月。商业分析 优势： 大型茶叶专业市场；龙岗中心城优越地段，交通便捷。 地位：珠三角大型的茶叶专业市场，品

12、牌商家云集。 招商现状：95%招商率。 特点：项目以茶叶、茶文化相关产业为招商对象，为目前深圳甚至广东数一数二的茶叶批发市场，规模庞大。 前景：此项目业态定位精准、科学，并且是市场的空白，规模较大，竞争力强；此项目本应在全市起到行业领航者的作用。但是由于经营推广的力度不够。由于其是地铁物业，随着地铁的建成通车；如其在后期经营加以改变及优化，相信此项目会在全市乃至全国起到标杆性的作用。世贸中心项目位置龙岗中心城龙翔大道商业总面积63000 商业性质百货+ 超市商业档次中高经营种类精品服饰，化妆品，鞋，超市租赁率70%店铺划分及租赁价格世贸中心：引进万佳百货、其他主营精品服饰，化妆品，鞋，单体店铺

13、面积在8-80平方米之间，均价为300元/平方米/月。招商条件及经营管理对招商品牌要求较严，必须为国内外知名品牌专卖。业态必须符合商场业态定位。无免租期。商业分析 优势： 龙岗中心城生活配套、环境较好、地理位置突出、辐射面广、辐射群体的消费能力较强。 地位：龙岗中心城商业的创建者 招商现状：万佳百货及各品牌服装、一番拉面等 特点：购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻，业态丰富，产品齐全；经营档次中高，辐射龙岗的主力消费群； 前景：项目地处龙城核心，交通便利，毗邻龙城广场、龙城公园，周边配套设施齐全。商场的硬件设施优越，软件设施优良，辅以科学的业态定位、科技化的商场管理、超前化营销推广。又由于

14、中心城作为深圳的卫星城之一，城区建设的加快提升，高素质人群的逐渐增多以及落户中心城。此项目一定会继续演绎着中心城商业的神话。岁宝百货项目位置龙岗中心城商业总面积56000商业性质百货+ 超市商业档次中高经营种类精品服饰，化妆品，鞋，超市、餐饮租赁率60%店铺划分及租赁价格岁宝百货：主营服装、鞋类、餐饮、超市等，面积划分比较灵活。以扣点的方式收租。不同的经营业态点数不同，基本控制在3040之间。招商条件及经营管理对招商品牌要求较严，必须为国内外知名品牌专卖。业态必须符合商场业态定位。商业分析 优势：岁宝的品牌知名度及品牌客户忠实度。 地位：龙岗片区商业的倡导者 招商现状：60%招商率，生意一般

15、特点：购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻，业态丰富，以超市为主打，百货为补充的商业模式。 前景：周边社区多，另有一较大的高档社区“公园大地”建设中，周边居住人群消费数值比较高。随着社会商业格局逐渐改变，片区商业势必迎来一个崭新的春天。由于此项目作为龙岗目前第一个片区商业，无疑面临着市场的机遇与挑战。但在后期经营发展的过程中，相信其会是片区商业经营成功的代表。中心城天虹项目位置龙岗中心城商业总面积15000商业性质百货+ 超市商业档次中高经营种类精品服饰，化妆品，鞋，超市、餐饮租赁率100%店铺划分及租赁价格天虹百货：主营服装、鞋类、餐饮、超市等，面积划分比较灵活。以提点的方式收租。招商条件

16、及经营管理对招商品牌要求较严，必须为国内外知名品牌专卖。业态必须符合商场业态定位。商业分析 优势： 项目周边生活配套、环境较好。 地位：龙岗中高档百货业的旗帜 招商现状：100%招商率，生意较好 特点：购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻，业态丰富，从项目整体而言，规划还算合理。 前景：项目周边配套比较完善，比如面点王、肯德基以及碧湖五星级酒店等；周边居住人口是龙岗最早富起来的那些人以及政府公务员、高级白领，这些人消费层次较高；恰巧天虹的市场定位与周边人群的消费需求不谋而和；故市场前景一片大好。顺电项目位置龙岗中心城商业总面积4500商业性质家电商业档次中高经营种类家电租赁率100%店铺划分

17、及租赁价格顺电：自家经营，品牌及档次较高，但规模较小。招商条件及经营管理顺电是总部采购、统一配送、自己经营。商业分析 优势： 企业品牌、公司实力、专业中的细分市场。 特点： “专、精、细” 前景：由于项目的地理位置不处于商业旺区，项目的昭示性不是太理想，缺少停车位。顾客群体数量有限，推广力度不足。商场前景不是非常明朗。三、 龙岗商业市场总结1、商业发展迅速近几年，龙岗商业地产迅速发展，目前市场有五洲风情mall、世贸广场、天虹、万佳、赛格、顺电、国美、苏宁、岁宝,等商业;各大新建楼盘商铺和龙平西路沿线的家具市场、装饰建材等专业市场，市场供需基本平衡。2、租金价格一路增长，租金价格保持平稳伴随着龙岗住宅市场的快速发展和住宅价格的一路走高，商业价格也是普遍升高，但2006年龙岗的商业店面租金水平总体保持了平稳的格局，涨幅不大。3、商业地产遍地开花，新城区成为未来商业发展方向随着龙城建设步伐的加快和龙城楼盘的迅速发展，龙城商业也迅速发展起来，作为龙岗的核心商圈，龙城商业投资和发展的潜力巨大。4、创新商业模式不断出现龙岗商业地产的创新性不断增强，继世贸广场和五洲风情mall以外，处于项目附近地段的即将建的沃尔玛广场将成为先进的城市SmallShoppingMall。