深圳龙岗商业市场分析.docx

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深圳龙岗商业市场分析

龙岗商业市场分析

一、区域整体商业概况

随着住宅区成片的崛起及龙岗物流园的定位，大运会主会场的确定，随之而起的是商服物业受到投资置业人士的青睐和追捧。

从近期市场反馈的情况看，龙岗城市化运动有力拉动了商服物业的开发和销售，龙城商业的崛起和遍地开花，从文化背景上分析，是由龙城所具有的客家文化、潮汕文化背景所决定。

在龙城，客家、潮州人占相当大的人口比重，他们有传统的经商意识，在投资上喜欢买铺，这一现象的存在导致了市场对商铺的需求增加；加之物流园的定位与运作，专业市场吸引了更为广泛的投资者。

故龙岗商服物业一片看好。

二、商圈分析

●老街商圈

█规模：

早期以龙平东路为轴心，向周边辐射发展。

商业街北起新港鸿休闲中心至深惠路口，全街长约1000多米，店铺数千家，大型商业有女人世界商场、人人购物广场、ITAT广场等。

与老街交汇的街道共有7条，如华特步行街、龙园路、深惠路、福宁路等集中龙平东路的中轴，呈南北方向发展。

各自发展成服装专业街、小百货批发零售街、建材街、休闲街等特色街道，与龙平东路共组为龙岗最成熟的商圈，此商圈业态齐全、品种多，经营面积达数十万平方米，是龙岗最核心的商业板块。

（如上附图）

▉商业地位：

老街商圈是龙岗最成熟也是唯一成形的商圈。

商圈植根于龙岗的区中心，龙城商业发迹于此，历史悠久，影响深远。

龙平东路商业街现在已经成为龙岗人习惯消费地点，“逛街就去老街”已经成为龙岗的惯性消费思考模式。

一般来说，中小型区域只会有一个商业中心，老街作为龙岗区“城市商业中心”的地位是难以动摇的。

▉商业业态结构：

本商圈核心为精品服饰商业街，另外涵盖大型百货、大型专业专卖店、百货公司、专业街、生活型商业街，兼容性很强。

商圈的具体商业构成为：

1、特色鲜明、个性突出以品牌专卖店和中低档特色店为主体商业街；

2、90年代、本世纪初的百货大楼，如人人购物中心

3、全市知名的电器连锁店，如铭可达、国美、苏宁；

4、享誉全球的大型快餐连锁：

麦当劳、肯德基；

5、以主营电脑、通讯的赛格

6、集合低档服装、鞋帽、针织品、日用小百货、建材、家私、等特色街。

总之，包罗万象，涵盖了零售业的各种形态。

▉商圈消费群体组成：

本商圈的主要消费群体：

1、龙岗区人民133万核心消费人群；

2、区辖的横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌等镇的消费人群；

▉经营状况及租金走势

老街：

龙平东路最为兴旺，平均每日人流量数万人，节假日人流量超过数10万人，人气旺盛，生意火爆；月租金走势：

中部区间在500—700元∕㎡/月左右，部分好门面店铺可达800元∕㎡/月；南部区间300—400元∕㎡/月左右；北部区间在100元/㎡/月左右；总体而言，老街商业街经营状况呈现“中优两端次”的特点。

其他街道：

与老街相连的街道中，华特步行街、龙园路商业经营状况较好，租金均价在100-200元∕㎡/月之间，靠老街的商铺价格略高；其他街道及一些无名短巷商业分散，档次低，街道乱、脏、破旧，主要针对城市低收入人群，经营状况一般，这些街道店铺租金在50-100元∕㎡/月之间。

▉发展局限：

1、老街商业街建筑已经逐渐老化，影响整体商业形象。

2、深惠路的分割地形局限，拓展空间有限，要等到地铁开通后才能与万鑫五洲风情mall连成一体。

●中心城商业网点

注：

由于商业过于分散、不够集中，故不做详尽分析；在下面个案分析中会做详细介绍。

三、个案分析

赛格通信市场

项目位置

龙岗镇政府,深惠公路旁

商业总面积

5600㎡

商业性质

手机通讯、数码

商业档次

中

经营种类

手机通信、数码产品、电脑及办公耗材

租赁率

一楼45%、二楼20%

店铺划分及租赁价格

一楼主营手机，单体店铺面积在6-15平方米之间，均价为140元/平方米/月。

二楼主营数码产品、电脑及办公耗材，主体面积在10-20平方米。

目前免租金，等招商达到60%时再收租（预计在合同期内无法达到）。

招商条件及经营管理

两租两押、三个月管理费、财产保险费（200元）、租约只签1年，免租期5个月（前三后二），商场管理费25元/㎡，宣传推广费5元/㎡。

商业分析

△优势：

租金便宜。

△地位：

在龙岗目前市场中处于中等偏下的水平。

△招商现状：

现已招商一楼45%、二楼20%，且营业中的商家中有相当部分是发展商自己经营。

△特点：

项目规模较小，主要以经营手机及配件为主，加以数码、电脑作为配套。

△前景：

此项目业态项目定位尚可，但规模较小，由于龙岗该类项目较多，竞争较大，项目前景堪忧。

万鑫·五洲风情Mall

项目位置

深惠路与深汕路交汇处

商业总面积

63100㎡

商业性质

餐饮、购物+超市

商业档次

中高

经营种类

餐饮、服装、家电、超市

租赁率

50%

店铺划分及租赁价格

已入驻商家有吉之岛、协亨手机、恒波手机，其它地方正在重新装修，不零租。

招商条件及经营管理

吉之岛招商由深圳总部配备，招商要求比较严格；手机超市由各连锁品牌自己经营；另约3万平方米正在重新装修中，准备整体出租。

商业分析

△优势：

吉之岛、肯德基、协亨手机、恒波手机等商家的落户；6万中高端品质商业的规模；优越的商业位置。

△地位：

龙岗老街商圈的重要组成部分。

△招商现状：

吉之岛、肯德基、协亨手机、恒波手机等商家已经入驻，正成功营业中。

另有一半空间装修后等待招商。

△特点：

购物、休闲、娱乐，餐饮美食、西餐咖啡等业态品牌商家入驻，业态丰富，从项目整体而言，规划还算合理。

△前景：

此项目规模较大，又有品牌商家的支撑，科学的业态规划，先进的管理经营。

目前经营状态已经步入上升发展的快车道，在不远的将来一定会成为龙岗老街商圈的重要组成部分。

万鑫·柏龙广场

项目位置

深惠路与深汕路交汇处

商业总面积

17000㎡

商业性质

家电、休闲

商业档次

中高

经营种类

家电、休闲、娱乐等

租赁率

30%

店铺划分及租赁价格

柏龙广场：

已进驻的苏宁电器，其它空间正在重新装修中，招商范围与苏宁互补的其他业态，租金均价为180元/㎡/月。

招商条件及经营管理

苏宁电器和手机超市由各连锁品牌自己经营；另约1.2万平方米正在重新装修中。

商业分析

△优势：

苏宁电器主力商家的进驻；优越的商业位置。

△地位：

龙岗老街商圈的重要组成项目

△招商现状：

苏宁电器已经入驻，正常营业中。

另约1.2万平方米正在重新装修中。

△特点：

购物、休闲、娱乐，餐饮美食、西餐咖啡等业态品牌商家入驻，业态丰富，从项目整体而言，规划还算合理。

△前景：

此项目规模较大，商业易于规划，招商成功后整体易于推广及经营；同时在商业市场竞争中具有较强的抗风险能力。

未来随着地铁的开通，人流量加大。

此项目以后一定会成为龙岗优秀商业中的一员。

龙盈泰商业中心

项目位置

深惠路与深汕路交汇处

商业总面积

33000㎡

商业性质

家电、服装+百货

商业档次

中高

经营种类

家电、服装+百货

租赁率

95%

店铺划分及租赁价格

龙盈泰商业中心：

已进驻天虹商场和国美电器及一些服装街铺

招商条件及经营管理

天虹商场招商由深圳总部配备，招商要求比较严格；国美电器自己经营。

商业分析

△优势：

天虹商场、国美电器、麦当劳、等商家的落户；3.3万中高端品质商业的规模；优越的商业位置。

△地位：

龙岗镇老街商圈中的商业旗舰。

△招商现状：

天虹商场、国美电器、麦当劳、等品牌商家已经入驻，经营状况上升发展状态。

△特点：

购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻，业态丰富，从项目整体而言，规划还算合理。

△前景：

项目规模较大，又有品牌商家的支撑，科学的业态规划，先进的管理经营。

目前经营状态已经步入上升发展的快车道，在不远的将来一定会成为龙岗老街商圈的重要组成部分。

东方国际茶都

项目位置

龙岗中心城融发桥头

商业总面积

3万

商业性质

茶叶专业市场

商业档次

中等

经营种类

茶叶、茶具、根雕及茶文化相关物品

租赁率

95%

店铺划分及租赁价格

一楼主营茶叶，独立店铺面积在40-100平方米之间，均价为58元/平方米/月。

二楼主营茶具、根雕及茶文化相关物品，主体面积在30-100平方米。

租金均价在38元/平方米/月。

三楼为写字楼。

招商条件及经营管理

对招商业态要求较严，商家进驻需交两押一租。

物业管理费5元/平方米/月。

商业分析

△优势：

大型茶叶专业市场；龙岗中心城优越地段，交通便捷。

△地位：

珠三角大型的茶叶专业市场，品牌商家云集。

△招商现状：

95%招商率。

△特点：

项目以茶叶、茶文化相关产业为招商对象，为目前深圳甚至广东数一数二的茶叶批发市场，规模庞大。

△前景：

此项目业态定位精准、科学，并且是市场的空白，规模较大，竞争力强；此项目本应在全市起到行业领航者的作用。

但是由于经营推广的力度不够。

由于其是地铁物业，随着地铁的建成通车；如其在后期经营加以改变及优化，相信此项目会在全市乃至全国起到标杆性的作用。

世贸中心

项目位置

龙岗中心城龙翔大道

商业总面积

63000

商业性质

百货+超市

商业档次

中高

经营种类

精品服饰，化妆品，鞋，超市

租赁率

70%

店铺划分及租赁价格

世贸中心：

引进万佳百货、其他主营精品服饰，化妆品，鞋，单体店铺面积在8-80平方米之间，均价为300元/平方米/月。

招商条件及经营管理

对招商品牌要求较严，必须为国内外知名品牌专卖。

业态必须符合商场业态定位。

无免租期。

商业分析

△优势：

龙岗中心城生活配套、环境较好、地理位置突出、辐射面广、辐射群体的消费能力较强。

△地位：

龙岗中心城商业的创建者

△招商现状：

万佳百货及各品牌服装、一番拉面等

△特点：

购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻，业态丰富，产品齐全；经营档次中高，辐射龙岗的主力消费群；

△前景：

项目地处龙城核心，交通便利，毗邻龙城广场、龙城公园，周边配套设施齐全。

商场的硬件设施优越，软件设施优良，辅以科学的业态定位、科技化的商场管理、超前化营销推广。

又由于中心城作为深圳的卫星城之一，城区建设的加快提升，高素质人群的逐渐增多以及落户中心城。

此项目一定会继续演绎着中心城商业的神话。

岁宝百货

项目位置

龙岗中心城

商业总面积

56000

商业性质

百货+超市

商业档次

中高

经营种类

精品服饰，化妆品，鞋，超市、餐饮

租赁率

60%

店铺划分及租赁价格

岁宝百货：

主营服装、鞋类、餐饮、超市等，面积划分比较灵活。

以扣点的方式收租。

不同的经营业态点数不同，基本控制在30％――40％之间。

招商条件及经营管理

对招商品牌要求较严，必须为国内外知名品牌专卖。

业态必须符合商场业态定位。

商业分析

△优势：

岁宝的品牌知名度及品牌客户忠实度。

△地位：

龙岗片区商业的倡导者

△招商现状：

60%招商率，生意一般

△特点：

购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻，业态丰富，以超市为主打，百货为补充的商业模式。

△前景：

周边社区多，另有一较大的高档社区“公园大地”建设中，周边居住人群消费数值比较高。

随着社会商业格局逐渐改变，片区商业势必迎来一个崭新的春天。

由于此项目作为龙岗目前第一个片区商业，无疑面临着市场的机遇与挑战。

但在后期经营发展的过程中，相信其会是片区商业经营成功的代表。

中心城天虹

项目位置

龙岗中心城

商业总面积

15000

商业性质

百货+超市

商业档次

中高

经营种类

精品服饰，化妆品，鞋，超市、餐饮

租赁率

100%

店铺划分及租赁价格

天虹百货：

主营服装、鞋类、餐饮、超市等，面积划分比较灵活。

以提点的方式收租。

招商条件及经营管理

对招商品牌要求较严，必须为国内外知名品牌专卖。

业态必须符合商场业态定位。

商业分析

△优势：

项目周边生活配套、环境较好。

△地位：

龙岗中高档百货业的旗帜

△招商现状：

100%招商率，生意较好

△特点：

购物、餐饮美食、家电等业态品牌商家入驻，业态丰富，从项目整体而言，规划还算合理。

△前景：

项目周边配套比较完善，比如面点王、肯德基以及碧湖五星级酒店等；周边居住人口是龙岗最早富起来的那些人以及政府公务员、高级白领，这些人消费层次较高；恰巧天虹的市场定位与周边人群的消费需求不谋而和；故市场前景一片大好。

顺电

项目位置

龙岗中心城

商业总面积

4500

商业性质

家电

商业档次

中高

经营种类

家电

租赁率

100%

店铺划分及租赁价格

顺电：

自家经营，品牌及档次较高，但规模较小。

招商条件及经营管理

顺电是总部采购、统一配送、自己经营。

商业分析

△优势：

企业品牌、公司实力、专业中的细分市场。

△特点：

“专、精、细”

△前景：

由于项目的地理位置不处于商业旺区，项目的昭示性不是太理想，缺少停车位。

顾客群体数量有限，推广力度不足。

商场前景不是非常明朗。

三、龙岗商业市场总结

1、商业发展迅速

近几年，龙岗商业地产迅速发展，目前市场有五洲风情mall、世贸广场、天虹、万佳、赛格、顺电、国美、苏宁、岁宝,等商业;各大新建楼盘商铺和龙平西路沿线的家具市场、装饰建材等专业市场，市场供需基本平衡。

2、租金价格一路增长，租金价格保持平稳

伴随着龙岗住宅市场的快速发展和住宅价格的一路走高，商业价格也是普遍升高，但2006年龙岗的商业店面租金水平总体保持了平稳的格局，涨幅不大。

3、商业地产遍地开花，新城区成为未来商业发展方向

随着龙城建设步伐的加快和龙城楼盘的迅速发展，龙城商业也迅速发展起来，作为龙岗的核心商圈，龙城商业投资和发展的潜力巨大。

4、创新商业模式不断出现

龙岗商业地产的创新性不断增强，继世贸广场和五洲风情mall以外，处于项目附近地段的即将建的沃尔玛广场将成为先进的城市SmallShoppingMall。