项目全程策划提纲文档格式.docx

1、第六章 销售组织与管理项目发展定位报告提纲一、宏观环境分析（一）地区概况：包括地理位置、交通、人口、文化、教育、环境、发展规划、城市类型等（二）经济环境分析1、国内生产总值：近年内的总值2、房地产开发景气指数：近年内的数值3、固定资产投资总额：4、社会消费品零售总额：5、城镇居民储蓄水平：近年内的人均储蓄水平（三）近期房地产相关政策变化及其影响1、土地政策2、金融信贷政策3、房地产交易政策二、办公物业市场研究（一）开发现状1、近几年开发规模分析：施工总面积、竣工总面积2、在售楼盘统计分析（列表）：楼盘名称、开发规模、在售规模、产品设计、销售价格、销售率、开盘时间、营销策略等3、空置率分析（二）

2、开发特点1、规模结构特点2、产品结构特点3、区域位置特点4、营销推广特点5、销售特点6、市场竞争特点（三）发展趋势分析1、供需结构趋势2、销售价格变化趋势3、产品发展变化趋势4、市场竞争趋势三、商业地产市场研究四、住宅市场研究（二）城市居住空间发展结构分析1、城市居住空间发展结构模型2、项目所在地区的城市居住空间发展结构分析（三）住宅开发特点（四）发展趋势分析1、区域住宅发展规律研究（1）区域住宅发展规律模型（2）区域住宅发展阶段划分（3）各个发展阶段的特征2、项目所在地区的住宅发展阶段定位（1）现阶段住宅市场的特征（2）阶段定位3、住宅发展趋势判断（1）供需结构趋势（2）目标客户群的变化趋势

3、（3）销售价格变化趋势（4）产品发展变化趋势（5）市场竞争趋势五、基本判断（一）对房地产发展环境的判断（二）对办公物业市场开发的判断（三）对商业地产市场开发的判断（四）对住宅市场开发的判断（确定某种物业类型）一、开发现状1、区域开发现状概述：区域界定、区域开发历程3、区域开发环境分析：生态环境、交通环境、人文环境、教育环境、市政配套设施、生活配套设施等二、区域供应市场分析（一）规模结构分析：在售总量、潜在总量、楼盘规划规模、楼盘首期开发规模（二）产品定位（三）户型结构及特点（四）销售价格（五）销售情况（六）营销推广水平分析：销售策略、售楼处的包装、广告媒体的选择与投放、付款方式等（七）市场竞争

4、分析三、区域需求市场研究（一）客户来源（二）客户分类（三）二次置业人群需求分析1、人群特征2、购房的主要原因3、对住宅的心理需求4、影响购房决策的因素（四）一次置业人群分析四、典型案例分析（一）楼盘概况（二）产品设计（三）价格及销售情况（四）销售分析（五）目标客户群分析五、区域物业开发趋势分析（一）供需结构趋势（二）目标客户群的变化趋势（三）销售价格变化趋势（四）产品发展变化趋势（五）市场竞争趋势一、项目地块的基本情况地理位置、地质地貌状况、土地形状、占地面积、土地规划使用性质及规划要求、七通一平现状、开发计划等二、项目周边情况调查1、项目用地周边环境调查：地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观

5、、历史人文景观、环境污染状况2、地块交通条件分析 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 3、周边市政配套设施：购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响三、项目SWOT分析（一） 优势分析S（二） 劣势分析W（三） 机会分析O（四） 威胁分析T四、项目发展测试一、项目定位原则二、市场定位三、主题定位四、项目形象定位五、产品定位一、规划建议二、园林景观建议三、道路设计原则四、建筑单体建议五、户型建议六、智能化建议七、物业管理建议一、指导思想二、发展战略三、项目操作思路一、项目投入成本（一）土地成本（二）建安成本（三）各项前期费用及综合开发费二、项目价格的拟定三、销售收入概算四、营销推广费用五、营业税六、不可预见性费用七、利润预算