1、第六章 销售组织与管理项目发展定位报告提纲一、宏观环境分析(一)地区概况:包括地理位置、交通、人口、文化、教育、环境、发展规划、城市类型等(二)经济环境分析1、国内生产总值:近年内的总值2、房地产开发景气指数:近年内的数值3、固定资产投资总额:4、社会消费品零售总额:5、城镇居民储蓄水平:近年内的人均储蓄水平(三)近期房地产相关政策变化及其影响1、土地政策2、金融信贷政策3、房地产交易政策二、办公物业市场研究(一)开发现状1、近几年开发规模分析:施工总面积、竣工总面积2、在售楼盘统计分析(列表):楼盘名称、开发规模、在售规模、产品设计、销售价格、销售率、开盘时间、营销策略等3、空置率分析(二)
2、开发特点1、规模结构特点2、产品结构特点3、区域位置特点4、营销推广特点5、销售特点6、市场竞争特点(三)发展趋势分析1、供需结构趋势2、销售价格变化趋势3、产品发展变化趋势4、市场竞争趋势三、商业地产市场研究四、住宅市场研究(二)城市居住空间发展结构分析1、城市居住空间发展结构模型2、项目所在地区的城市居住空间发展结构分析(三)住宅开发特点(四)发展趋势分析1、区域住宅发展规律研究(1)区域住宅发展规律模型(2)区域住宅发展阶段划分(3)各个发展阶段的特征2、项目所在地区的住宅发展阶段定位(1)现阶段住宅市场的特征(2)阶段定位3、住宅发展趋势判断(1)供需结构趋势(2)目标客户群的变化趋势
3、(3)销售价格变化趋势(4)产品发展变化趋势(5)市场竞争趋势五、基本判断(一)对房地产发展环境的判断(二)对办公物业市场开发的判断(三)对商业地产市场开发的判断(四)对住宅市场开发的判断(确定某种物业类型)一、开发现状1、区域开发现状概述:区域界定、区域开发历程3、区域开发环境分析:生态环境、交通环境、人文环境、教育环境、市政配套设施、生活配套设施等二、区域供应市场分析(一)规模结构分析:在售总量、潜在总量、楼盘规划规模、楼盘首期开发规模(二)产品定位(三)户型结构及特点(四)销售价格(五)销售情况(六)营销推广水平分析:销售策略、售楼处的包装、广告媒体的选择与投放、付款方式等(七)市场竞争
4、分析三、区域需求市场研究(一)客户来源(二)客户分类(三)二次置业人群需求分析1、人群特征2、购房的主要原因3、对住宅的心理需求4、影响购房决策的因素(四)一次置业人群分析四、典型案例分析(一)楼盘概况(二)产品设计(三)价格及销售情况(四)销售分析(五)目标客户群分析五、区域物业开发趋势分析(一)供需结构趋势(二)目标客户群的变化趋势(三)销售价格变化趋势(四)产品发展变化趋势(五)市场竞争趋势一、项目地块的基本情况地理位置、地质地貌状况、土地形状、占地面积、土地规划使用性质及规划要求、七通一平现状、开发计划等二、项目周边情况调查1、项目用地周边环境调查:地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观
5、、历史人文景观、环境污染状况2、地块交通条件分析 地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 项目的水、路、空交通状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 3、周边市政配套设施:购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、生活服务、娱乐休息设施、周边可能存在的对项目不利的干扰因素、历史人文区位影响三、项目SWOT分析(一) 优势分析S(二) 劣势分析W(三) 机会分析O(四) 威胁分析T四、项目发展测试一、项目定位原则二、市场定位三、主题定位四、项目形象定位五、产品定位一、规划建议二、园林景观建议三、道路设计原则四、建筑单体建议五、户型建议六、智能化建议七、物业管理建议一、指导思想二、发展战略三、项目操作思路一、项目投入成本(一)土地成本(二)建安成本(三)各项前期费用及综合开发费二、项目价格的拟定三、销售收入概算四、营销推广费用五、营业税六、不可预见性费用七、利润预算
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