红星美凯龙投资白皮书Word文档格式.docx

1、1000万/年；这点可以看出红星美凯龙（本案）追求的商业的良性可持续发展；体量：总建筑面积25万方，是目前开发区最大的商业卖场型项目。投资产品：30-171平方的小商铺。装修标准：全商场精装修。租赁情况：目前达到90%以上出租率。开业时间、租金上涨过程：红星美凯龙自2010年9月1日试开业、201010月正式开业。红星政策：捆绑式经营。红星与全国600余家商户签定捆绑式经营合同即签定合同的商家必须进驻红星美凯龙的每家经营店。3市场运营及成绩：为了帮助卖场内的经营户能够更好、更便捷的销售自己的产品，南通红星美凯龙商场每年投入万元的广告费帮助商家宣传自己的产品及红星美凯龙商场（其中包括户外媒体、电

2、视广告、广播、优惠活动等方式），并且为了租金商家更快的、集中的销售自己的产品，红星美凯龙商场主动走出商场外寻找客户，逢节假日定期举办活动吸引客户。目前已经为各品种商户谈妥万通城、世纪花城等周边即将交房的高档住宅小区的团购消费活动，团购活动目前已经完成了300万元的消费协议。且团购活动仍在继续、谈判行为仍在进行。三、市场前景分析：南通红星美凯龙位于南通通富南路，是开发区商业及住宅的核心区域，辐射主城区、新东区、新城区、开发区、各县区。一个商业项目的前景主要是看该项目周边的购买力及消费需求。红星美凯龙所经营的产品属于中高档。南通市目前的高档楼盘基本集中在新城区及开发区且行政中心亦在向新城区搬迁，新

3、城区将会成为南通第二个经济行政中心。周边住宅的销售价格已经达到均价10000元/平方左右。可以说大部分的中上层经济收入的人群在新城区、开发区选择了置业。而这部分人群将会成4为红星美凯龙的目标客户群。年营业额从最初的每天万上升到目前的60万，节假日更是高达150万左右，2010年国庆创下营业额万的佳绩，每月营业额在2500万左右。随着营业额的上升，租金也是水涨船高，租金从最初的平均35元/平方/天上升到现在的平均70元/平方/天。消费需求潜力（具体区域年度交房数据见附表）红星美凯龙选址的战略意义在于占领新城区、新东区、开发区的未来房地产集中区域。据统计，这三个地区的新开发住宅项目达到122808

4、67平方，按照每户100平方计算，这几个地区的住宅户数将会达到10万户，按照家庭装修标准，每户将会有5万元的家具装潢需求。那么该地区将会有50亿的消费需求。这仅仅是目前在开发项目。据统计，这三个地区的住宅开发量将会以每年万方量的速度递增，每年又会新增15亿元的家具装潢需求。据附表统计，2011年交房265万方。约2.65万户，新增消费约13.25亿。20125075.0725.355年度已有市场存量（金额）预计新增需求量（金额）每年市场量（金额）需改善需求实际改善型需合计需求（金额）红星所占市场份额（金额）2011亿7.9515.21201322.813.68201420156.62521.6

5、2512.98201612.67527.67516.6201711.426.415.8420187.522.513.54564.56年以后每年开发3万户，新增消费新增消费额测算（十年期）：预计红星美凯龙商场所占市场份额为60%。620192020注：已有市场存量为：目前市场新交房住宅量的购买家居金额。预计新增需求量为：年后开发及交房住宅量的购买家居金额。每年市场量为：自目前开始及以后开发及交房住宅量的购买家居金额。需改善型需求为：一般住宅对家居的淘汰周期及房屋置换周期一般在年左右。实际改善型需求量为：对改善量的市场统计，50%的住宅将会置换或重新购置。合计需求为：每年市场量与实际改善需求量的总

6、和。红星美凯龙占领市场份额的测算：合计需求量将有60%在红星美凯龙消费。从上述数据可以看出，约亿元的消费将会在年集中爆发需求。而红星美凯龙目前的年营业额在亿元左右，在年往后营业额将会保持在亿左右。四、红星美凯龙一、二期销售状况：7红星美凯龙一期销售三层商铺，开盘当天一抢而空，第二天又增开一层部分商铺。二期销售二层及四层各一半商铺，开盘三天内亦售罄。十年包租，每年保底回报8%。月至办理房产证之前可更名。案例：红星一套商铺30平方，报价万。（保底回报8%）第一年租金即保底收入：万*8%=40000元实际支付房款（头两年租金冲抵房款）：万*（1-16%）=42万租金递增：15%/每年每月每平方租金：

7、40000/30/12=111元/平方/天图例：8十年收益测算表年数实际租金（元/平方/月）年租金（元）保底收入（元）超出部分（元）实际年租金（元）第年602160040000-1840026924840-1516079.3528566-11434491.2532850-715010537800-22006120.75434703470433317138.86499909990495908159.69574881748856789183.65661142611465069211.19760283602874587合计489367租金为目前红星美凯龙的实际租金。按照面积为平方测算。实际租金递增按

8、照每年15-30%，本次计算按照最低15%计算。实际租金*30平方*12月9保底收入为总价*8%。实际收入为：超出部分*0.96+保底收入。十年实际租金收益：489266元。十年约可以收回全部成本。新城区楼盘名称总面积主力面积总户数交房时间形态恒盛尚海湾55000029002012.12高层苏建名都城470604150-1602700待定绿城玉兰公寓16696280-2201249高层、小高层学府雅居191447100-14410122013.04小高层、高层天安花园220000100-24015002011.12多层、小高层莱茵河畔36700110-180244益兴名流府54480138-1

9、703312012.09小高层、洋房文峰城市广场12000070-120716综合性城市广场中南世纪花城125800088-15680002012.02世纪城13365005374住宅、商铺、写字楼城市嘉苑30999920002011.02住宅、别墅、商业太阳鑫城500005642010.12住宅、商铺、写字楼汇金国际广场1215001100写字楼、商铺、酒店南通四区住宅项目基本情况一览表11新东区苏建花园城299620100-13015332011.08多层、小高层、高层、联排德诚翠湖湾179000120-1501192恒盛豪庭30000097-1331868翰景园18040080-1401

10、368未来锦城8489982-180700运杰龙馨园780001503242012.07骏和棕榈湾48000032602013.12板楼、高层帝奥世伦名郡260000120-1301833文化名邸10450090-1109002012.8弘阳上城2225001865期第九园12860220-460联排、独栋、高层罗福宫113346791联体、叠拼（新盘）东景国际尚层480004202011.1写字楼、公寓、LOFT236312516114通富妇儿乐城5060002800商铺、LOFT53921923049012主城区金鼎湾国际9716589-2005112012.06高层、多层、小高层藏珑27

11、000230-40066翰林府47000170-220182洋房、多层、小高层裕丰大厦2200080-1701802012.01吴中豪景华庭1860001000高层、（新盘）中海丁香花园556101902011.05高档住宅（新盘）文景嘉苑68068.8310高层（新盘）金融汇610102855A智能写字楼南通大饭店12800089-250735四季绿苑64-147192住宅，商铺尚德克拉公馆160住宅、酒店蝶韵御庭29000171LOFT城市名人府邸30000283-3682011.04别墅景华城1105000住宅、商铺现代生活广场28000202011.06综合型商业广场1883853.8

12、474813开发区炜赋星湖邻里10750097-1356102012.9华润置地橡树湾4400002013.01景瑞18号3280002200住宅、别墅人和家园37922287和融优山美地名邸450000901402600军山半岛380000140、200-25025002011.09花园洋房、别墅金水湾花园11600090-2207122010.11多层、联排、独栋山水壹号106677.91180-500叠加、联排、双拼、独栋顺发御园434纯别墅（新盘）星湖10160000200240餐饮、娱乐、健身、酒店星湖街区800002000起租酒店、餐饮、娱乐、休闲润华国际中心194946396住宅、商铺、酒店、写字楼紫琅上郡90650240-28068写字楼、商铺优山美地花园70-136220商铺2641695.9113578总合计12280866.71649301415