红星美凯龙投资白皮书Word文档格式.docx
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1000
万/年；
这点可以看出红星美凯龙（本案）追求的商业的良性可持续发展；
体量：
总建筑面积
25
万方，是目前开发区最大的商业卖场型项目。
投资产品：
30---171
平方的小商铺。
装修标准：
全商场精装修。
租赁情况：
目前达到
90%以上出租率。
开业时间、租金上涨过程：
红星美凯龙自
2010
年
9
月
1
日试开业、2010
10
月正式开业。
红星政策：
捆绑式经营。
红星与全国
600
余家商户签定捆绑式经营合同即签定合同的商家必须进驻红
星美凯龙的每家经营店。
3
市场运营及成绩：
为了帮助卖场内的经营户能够更好、更便捷的销售自己的产品，南通红星美凯龙商
场每年投入
万元的广告费帮助商家宣传自己的产品及红星美凯龙商场（其中包括户外媒体、电视广告、
广播、优惠活动等方式），并且为了租金商家更快的、集中的销售自己的产品，红星美凯龙商场主动走出商
场外寻找客户，逢节假日定期举办活动吸引客户。
目前已经为各品种商户谈妥万通城、世纪花城等周边即
将交房的高档住宅小区的团购消费活动，团购活动目前已经完成了
300
万元的消费协议。
且团购活动仍在
继续、谈判行为仍在进行。
三、
市场前景分析：
南通红星美凯龙位于南通通富南路，是开发区商业及住宅的核心区域，辐射主城区、新东区、新城区、
开发区、各县区。
一个商业项目的前景主要是看该项目周边的购买力及消费需求。
红星美凯龙所经营的产品属于中高档。
南通市目前的高档楼盘基本集中在新城区及开发区且行政中心
亦在向新城区搬迁，新城区将会成为南通第二个经济行政中心。
周边住宅的销售价格已经达到均价
10000
元/平方左右。
可以说大部分的中上层经济收入的人群在新城区、开发区选择了置业。
而这部分人群将会成
4
为红星美凯龙的目标客户群。
年营业额从最初的每天
万上升到目前的
60
万，节假日更是高达
150
万左右，2010
年国庆
创下营业额
万的佳绩，每月营业额在
2500
万左右。
随着营业额的上升，租金也是水涨船高，租金从最
初的平均
35
元/平方/天上升到现在的平均
70
元/平方/天。
消费需求潜力（具体区域年度交房数据见附表）
红星美凯龙选址的战略意义在于占领新城区、新东区、开发区的未来房地产集中区域。
据统计，这三
个地区的新开发住宅项目达到
12280867
平方，按照每户
100
平方计算，这几个地区的住宅户数将会达到
10
万户，按照家庭装修标准，每户将会有
5
万元的家具装潢需求。
那么该地区将会有
50
亿的消费需求。
这仅
仅是目前在开发项目。
据统计，这三个地区的住宅开发量将会以每年
万方量的速度递增，每年又会新
增
15
亿元的家具装潢需求。
据附表统计，2011
年交房
265
万方。
约
2.65
万户，新增消费约
13.25
亿。
2012
507
5.07
25.35
5
年度
已有市场存
量（金额）
预计新增需
求量（金额）
每年市场量
（金额）
需改善需求
实际改善型需
合计需求（金额）
红星所占市场份额（金
额）
2011
亿
7.95
15.21
2013
22.8
13.68
2014
2015
6.625
21.625
12.98
2016
12.675
27.675
16.6
2017
11.4
26.4
15.84
2018
7.5
22.5
13.5
456
4.56
年以后每年开发
3
万户，新增消费
新增消费额测算（十年期）：
预计红星美凯龙商场所占市场份额为
60%。
6
2019
2020
注：
已有市场存量为：
目前市场新交房住宅量的购买家居金额。
预计新增需求量为：
年后开发及交房住宅量的购买家居金额。
每年市场量为：
自目前开始及以后开发及交房住宅量的购买家居金额。
需改善型需求为：
一般住宅对家居的淘汰周期及房屋置换周期一般在
年左右。
实际改善型需求量为：
对改善量的市场统计，50%的住宅将会置换或重新购置。
合计需求为：
每年市场量与实际改善需求量的总和。
红星美凯龙占领市场份额的测算：
合计需求量将有
60%在红星美凯龙消费。
从上述数据可以看出，约
亿元的消费将会在
年集中爆发需求。
而红星美凯龙目前的年营业额
在
亿元左右，在
年往后营业额将会保持在
亿左右。
四、红星美凯龙一、二期销售状况：
7
红星美凯龙一期销售三层商铺，开盘当天一抢而空，第二天又增开一层部分商铺。
二期销售二层及四层各一半商铺，开盘三天内亦售罄。
十年包租，每年保底回报
8%。
月至办理房产证之前可更名。
案例：
红星一套商铺
30
平方，报价
万。
（保底回报
8%）
第一年租金即保底收入：
万*8%=40000
元
实际支付房款（头两年租金冲抵房款）：
万*（1-16%）=42
万
租金递增：
15%/每年
每月每平方租金：
40000/30/12=111
元/平方/天
图例：
8
十年收益测算表
年数
实际租金（元/平方/月）
年租金（元）
保底收入（元）
超出部分（元）
实际年租金（元）
第
年
60
21600
40000
-18400
2
69
24840
-15160
79.35
28566
-11434
4
91.25
32850
-7150
105
37800
-2200
6
120.75
43470
3470
43331
7
138.86
49990
9990
49590
8
159.69
57488
17488
56789
183.65
66114
26114
65069
211.19
76028
36028
74587
合计
489367
租金为目前红星美凯龙的实际租金。
按照面积为
平方测算。
实际租金递增按照每年
15---30%，本次计算按照最低
15%计算。
实际租金*30
平方*12
月
9
保底收入为总价*8%。
实际收入为：
超出部分*0.96+保底收入。
十年实际租金收益：
489266
元。
十年约可以收回全部成本。
新城区
楼盘名称
总面积㎡
主力面积
总户数
交房时间
形态
恒盛·
尚海湾
550000
2900
2012.12
高层
苏建·
名都城
470604
150-160
2700
待定
绿城·
玉兰公寓
166962
80-220
1249
高层、小高层
学府雅居
191447
100-144
1012
2013.04
小高层、高层
天安花园
220000
100-240
1500
2011.12
多层、小高层
莱茵河畔
36700
110-180
244
益兴名流府
54480
138-170
331
2012.09
小高层、洋房
文峰城市广场
120000
70-120
716
综合性城市广场
中南·
世纪花城
1258000
88-156
8000
2012.02
世纪城
1336500
5374
住宅、商铺、写字楼
城市嘉苑
309999
2000
2011.02
住宅、别墅、商业
太阳鑫城
50000
564
2010.12
住宅、商铺、
写字楼
汇金国际广场
121500
1100
写字楼、商铺、酒店
南通四区住宅项目基本情况一览表
11
新东区
苏建花园城
299620
100-130
1533
2011.08
多层、小高层、高层、联排
德诚·
翠湖湾
179000
120-150
1192
恒盛豪庭
300000
97-133
1868
翰景园
180400
80-140
1368
未来锦城
84899
82-180
700
运杰·
龙馨园
78000
150
324
2012.07
骏和·
棕榈湾
480000
3260
2013.12
板楼、高层
帝奥·
世伦名郡
260000
120-130
1833
文化名邸
104500
90-110
900
2012.8
弘阳上城
222500
1865
期
第九园
12860
220-460
联排、独栋、高层
罗福宫
113346
791
联体、叠拼（新盘）
东景国际·
尚层
48000
420
2011.1
写字楼、公寓、LOFT
2363125
16114
通富妇儿乐城
506000
2800
商铺、LOFT
5392192
30490
12
主城区
金鼎湾国际
97165
89-200
511
2012.06
高层、多层、小高层
藏珑
27000
230-400
66
翰林府
47000
170-220
182
洋房、多层、小高层
裕丰大厦
22000
80-170
180
2012.01
吴中·
豪景华庭
186000
1000
高层、（新盘）
中海·
丁香花园
55610
190
2011.05
高档住宅（新盘）
文景嘉苑
68068.8
310
高层（新盘）
金融汇
61010
285
5A
智能写字楼
南通大饭店
128000
89-250
735
四季绿苑
64-147
192
住宅，商铺
尚德·
克拉公馆
160
住宅、酒店
蝶韵·
御庭
29000
171
LOFT
城市名人府邸
30000
283-368
2011.04
别墅
景华城
1105000
住宅、商铺
现代生活广场
28000
20
2011.06
综合型商业广场
1883853.8
4748
13
开发区
炜赋·
星湖邻里
107500
97-135
610
2012.9
华润置地·
橡树湾
440000
2013.01
景瑞·
18
号
328000
2200
住宅、别墅
人和家园
37922
287
和融·
优山美地名邸
450000
90140
2600
军山半岛
380000
140、200-250
2500
2011.09
花园洋房、别墅
金水湾花园
116000
90-220
712
2010.11
多层、联排、独栋
山水壹号
106677.91
180-500
叠加、联排、双拼、独栋
顺发·
御园
434
纯别墅（新盘）
星湖
101
60000
200
240
餐饮、娱乐、健身、酒店
星湖街区
80000
2000
起租
酒店、餐饮、娱乐、休闲
润华国际中心
194946
396
住宅、商铺、酒店、写字楼
紫琅上郡
90650
240-280
68
写字楼、商铺
优山美地花园
70-136
220
商铺
2641695.91
13578
总合计
12280866.71
64930
14
15
升级会员 