1、1.3 品牌及分类5第二章 项目区位分析72.1 区位交通72.2 项目周边8第三章 项目定位15第四章 总平面分析164.1 平面交通规划164.2 功能布局与功能分区164.3 绿化景观布置174.4 建筑设计18第五章 功能分析195.1 地下二层195.2 地下一层205.3 地上一层215.4 地上二层225.5 地上三层235.6 地上四层245.7 地上五层255.8 地上六层265.9 垂直动线27第六章 经营状况286.1 租金状况286.2 出租状况376.3 客流分析38第七章 SWOT 分析40第八章 专题:天汇广场 igc 差异化战略评价418.1 背景418.2 天
2、汇广场 igc 的差异化战略428.3 现状448.4 总结45第 3 页 共 46第一章 项目概况1.1 简介天汇广场 igc 位处广州的新商业中心珠江新城,毗邻地铁猎德站,为综合发展项目。项目由香港新鸿基地产、广州富力地产及广州合景泰富地产三大开发商联袂打造。除商场部分,项目整体还包括超甲级双塔写字楼天盈广场、希尔顿集团旗下华南首间超五星级康莱德酒店、豪华服务式公寓天銮和城市艺术公园,总建筑面积近 57.8 万平方米。天汇广场被誉为南中国首席 CBD 中轴临江顶级都会旗舰综合体,与广州塔、广东省博物馆、广州大剧院、广州市图书馆等著名地标相邻。美国著名建筑设计公司 Callison 及香港著
3、名建筑设计公司 AGC 以“江畔钻石”为灵感赋予天汇广场 igc 钻石般的造型。以下将主要介绍 igc 商场项目部分(简称“项目”)。图 1-1 天汇广场 igc1.2 基础信息项目名称天汇广场 igc项目简介由一座大型商场、两幢超甲级写字楼、超五星级康莱德酒店、豪华服务式公寓以及一所城市艺术公园组成。所在商圈珠江新城开业时间2016.10.01商业类型城市综合体档次定位精品购物中心开发商新鸿基地产、富力地产、停车位约 1000 个合景泰富地产占地面积11.4 万平方米总建筑面积57.8 万平方米层数地上六层、地下两层消费群特征珠江新城东区行政人员、商业旅客、家庭居民表 1-1天汇广场基础信息
4、1.3 品牌及分类天汇广场 igc 品牌分类表类别品牌中式盛馔翠华餐厅、金牌外婆家、江南厨子、茶木、太兴餐厅、靠得住、蓉悦、鼎泰丰、炉鱼、御寳軒、花悦庭西式佳肴星美乐、比萨玛尚诺、莫尔顿扒房亚洲美食元気寿司、尚莲*越南泰国料理、田舍家闻琦、Paper Stone Bakery、星巴克臻选、麦子仓库、哥蒂梵、奇轻便美食及零售美食华饼家、Natuer Moment、苏芙特丽、TWG Tea 沙龙与精品店、帕斯库奇咖啡、咖世家咖啡、恋暖初茶、喜茶 HEEKCAA、哈根达斯第 5 页 共 46乐步、健乐士、Collect Point、Nike Sportswear、佐丹奴女装、匡威、摩安珂、PUMA
5、Select、adidas Originals、6IXTY8IGHT、爱步、阿道夫*多明格斯、GEGINA、恋尚萝莎、單農、COS(即将推出)、时装雅格獅丹、Trendiano、URBAN REVIVO、PORTER INTERNATIONAL、ASHWORTH、添柏岚、全棉时代、G2000、安德玛、斯凯奇、优衣库、Salad、哥伦比亚、运动耐克、亚瑟士、阿迪达斯、adidas NEO、琦樂樂、ALGLE、C.P.U、Five Plus(即将推出)雷朋、ARTE Madrid、施华洛世奇、TOUS、芙丽芙丽、Links of London、珠宝、钟表级饰物六福珠宝、APM Monaco、潘多拉
6、、BLOVES、I Do、aojo、eGG 眼镜、时间廊、眼镜 88、木九十、周生生、周大福保健及健美舒适堡健身、美国家得路美容、个人护理伊蒂之屋、屈臣氏、IL COLPO、悦诗风吟、科颜氏、袅袅美甲护理中心、HAIR CORNER、妍丽、CLUBCLIO儿童用品Abbie baby、玩具“反”斗城、kidsland 玩具精品专卖店、METRO KIDSCOMPAY 葡萄牙童装特色商店悠游堂泰迪珍藏梦想乐园主题店工艺礼品Apple、魔力斯奇那、凌美、新秀丽、19 八 3、施坦格列泊家居生活及电器用品Alienware、名創優品、酷彩、席梦思、奥佳华、DPM、赛诺、佳明、傲胜、Refined C
7、ity 美学生活馆、HarborHouse、戴森电影院百丽宫服务旭新社、工商银行 ATM(即将推出)表 1-2 天汇广场品牌分析第 6 页 共 46第二章 项目区位分析2.1 区位交通项目地处珠江新城商圈,位于猎德大道与猎德路交汇处,东起猎德大道,西至兴安路,南临临江大道,北接兴民路。位处珠江三角洲重要交通枢纽,四通八达,交通优势明显。图 2-1 天汇广场区位交通示意图项目靠近广州地铁 5 号线猎德站,从地铁站步行 10 分钟可到达区域内,天汇广场为方便顾客与广州地铁合作将地铁 B 出入口通过地下隧道形式与项目 BI 层相连接。,并在地下隧道内设置自动行人道,以实现地铁站与商场的无缝连接,据称
8、该措施为项目带来了 20%的客流增量。另外正在规划建设的广州地铁 18 号线也将在猎德站出入口接入本项目。以项目地址为中心,直径 500 米内共有公交站点 10 处,大多集中在项目北侧区域。途径线路包括 11 路,18 路,20 路,499 路,40 路,45 路,90 路,583路,777 路,夜 56 路,886A 路,407 路,545 路,777 路,886 路,901A 路等。项目周边拥有公共停车场 3 处,分别为项目所有地下停车场 1 处以及位于猎德路一侧的公共停车场 2 处。第 7 页 共 462.2 项目周边2.2.1 竞争对手分析我们首先统计了珠江新城商圈的大型商场,除天汇广
9、场以外还包括花城汇、高德置地广场、太阳新天地、预计于今天开业的广州 K11,分布如图。此外,我们还重点调查了同样位于猎德地铁站的优托邦,以分析其竞争关系。图 2-1 天汇广场周边商业体分布花城汇项目概况:花城汇项目坐落于天河区珠江新城繁华商业地段,与周边 39 栋标志性建筑、甲级写字楼及五星级酒店连通,地铁黄埔大道站上盖。项目总建筑面积达 15 万平方米,整体规划为集购物、餐饮、娱乐及文化为一体的中高档 CBD购物中心,主要定位人群为珠江新城周边的 18 万白领。项目详情:东区:商务生活、轻奢侈品、设计师品牌西区:商务美食、特色美食南区:食品加强型超市、精品百货、轻百货高德置地广场位于广州 C
10、BD 核心地段中央广场绿核公园两侧,项目总建筑面积为 92 万平方米,以 22 万平米的国际时尚购物中心、33 万平米的超甲级写字楼、卓美亚高德酒店和卓美亚礼庭公寓为一体,融购物娱乐、商务办公、休闲居住于一体。是华南地区迄今最大的城市综合体。其中的国际时尚购物中心分为春、夏、秋、冬四个购物广场。商场商业面积商业定位商业组合春广场7.4 万平方米年轻时尚,国际国际时尚品牌复式旗舰店:H&M、UNIQLO;服饰流行品牌荟时尚百货:广百风尚 GBF;萃精品超市:吉之岛 ;时尚服装品牌:达衣岩、城市丽人;特色餐厅:和民日本料理、宴江南、山东老家、金刚苑、麦当劳、必胜客、星巴克、百滋百味、吉野家等等;夏
11、广场2.4 万平方米汇聚优雅的生活娱乐配套:K-BOXKTV;品位健身:美国加州健身;复式旗舰店:凯撒服装、汇丰银行、LavazzaCoffee、工商银行、华商银行、KIGILI;休闲餐饮汇聚:Costa Coffee、大家乐、真功夫、季禾宫、面点王等;秋广场2.6 万平方米高级商务人士、国际珠宝钟表品牌复式旗舰店;中轴线景观;中高端消费群体餐 厅 : 南 海 渔 村 、 品 潮 轩 、 开 饭 、LandmarkBiotso;高端女子 SPA 主题:思妍丽、蝶彩玉指;冬广场10 万平方米高消费人群国际顶级品牌旗舰店:城市生活超市、艺术馆、电影院、VIP 会所。表 2-1 高德置地广场项目详情太阳新天地:太阳新天地购物中心是广州珠江新城最大的单体购物中心,总建筑面积14.5 万平方米,地上 8 层商业(约 8 万平方米),定位时尚、中高端,是集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的一站式购物中心。太阳新天地购
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