营销推广执行案Word下载.docx

1、50-2409500元/一次性2%LOFT:600套平层200套正负零裕昌太阳城976900元/特价房（94）100套主体一半特价房：5980元封，交1000抵1万，赠送面积约7%，11月27日开盘和城50-1508500-9500元/按揭1%封顶建邦华庭98-1288800元/一次性1%一次性98折按揭99折晶城秀府80-1008800-11000元/按揭优惠50元/一次性优惠100元/缤纷南郡1247000-7500元/140套从上表分析得出： 本区域成交户型仍以两居、三居为主，成交均价区间在6900-9500元/； 本区域部分楼盘近期降价活动明显增强，例如裕昌太阳城推出100套特价房源，

2、5980元封顶价，赠送面积约7%； 本区域在售产品供应数量较大，竞争激烈；三、 月度营销目标 12月4.1期销售目标5套； 12月4.2期销售目标80组。（注：此目标值不包含内部认购销售套数；目标分解：开盘解筹60套+开盘后旺销期20套）；第二部分：产品线分析：一、 4.1期剩余产品分析楼号面积总数量合计甲方销控在售状态其它34号楼90平米54套162套0套销售完毕1套92平米顶层（西户）86平米35号楼127平米 150套甲方销控，10套36号楼36套38号楼60套3套6套全一层9套37号楼109平米50套150套87平米94平米甲方销控，新放房源39号楼29套 174套顶层（西户）或低楼层

3、2套103平米朝向问题58套新放房源甲方销控、新放房源40号楼128平米81套0套 低楼层5层以下或顶层5套105平米1套 低楼层4层以下或顶层27套顶层合计：7-798套-18套本表不含部分16套板式107平米房源） 已销售：79818=780套 销售比例97% 分析：通过上表得出，4.1期滞销户型主要集中于38号楼1层127，由于采光等问题，造成滞销； 二、4.2期产品分析4.2期共计房源291套，均为大面积纯板式小高及中高层产品，面积区间127-196。三房产品占86%、四房产品占14%。三、4.2期认筹分析 截止2011.11.22，认筹客户共计227组； 认筹客户来访区域分析：以高新

4、为主； 认筹客户年龄分析：以30-35岁为主； 认筹客户职业类型分析：以企业高管为主； 认筹客户累计户型分析户型总户数客户量所占比率A（132）6198161%B（191）401845%C（159）664467%D（129）1245948%29121975%四、4.2期洗筹客户分析 截止2011.11.22，参与洗筹客户56组；以30-40岁为主；以企业高管和职员为主；2万元诚意金A（127）46%28B（196）13%5C（152）15%10D（126）10%1319%56第三部分：营销策略一、 营销重点：4.2期开盘+强销为主，4.1期尾盘去化为辅外围线下公关+媒体线上推广+营销活动+圣诞

5、嘉年华氛围营造=4.2期开盘解筹60套+热销20套+4.1期尾盘去化5套二、 推广策略：根据现阶段营销任务，本月营销推广将围绕着4.2期开盘、高端活动氛围营造及4.2期旺销为主，以及金泰假日花城项目品牌的信息释放。重点将4.2期开盘及旺销作为推广主线。整体推广主题：高新纯板小高层假日花城四期陶园127-196阔景华宅，全城热销中整体推广思路：以4.2期开盘及事件营销活动为项目整体推广主线，以圣诞嘉年华为推广氛围营造。3、推广实施渠道版面出街时间主题和内容方向800J网络横幅+其他11月29日-12月3日国企品质，高新纯板小高层，四期【陶园】127-196阔景华宅，12月3日盛大开盘12月4日国

6、企品质，高新纯板小高层，四期【陶园】127-196阔景华宅，全城热销中+周末活动信息12月11日12月18日国企品质，高新纯板小高层，四期【陶园】127-196阔景华宅，全城热销中+圣诞嘉年华活动信息12月25日户外西万路口国企品质，高新纯板小高层，四期【陶园】127-196阔景华宅，全城热销中华商报半版11月30日广播套播11月25-12月3日品牌+4.2卖点+产品+销售信息+开盘信息12月4日-12月24日品牌+4.2卖点+产品+销售信息+活动信息短信每周30万条11月30日-12月2日4.2卖点+产品+销售信息+开盘活动12月7日-9日4.2卖点+产品+销售信息+活动信息12月14日-1

7、6日12月21日-23日4.2卖点+产品+销售信息+圣诞嘉年华活动信息12月28日-12月30日四、营销手段1、常规营销 公关维护：针对意向客户组织高端活动，并宣传认筹信息，扩大项目影响力与注意力，吸引目标客群，凸显产品价值及市场关注度。 线上推广：在推广上进行立体式投放注重表现形式，提升思想内涵；对产品、活动信息有效释放。建议添加多渠道的广告投放组合，通过增加媒体平台手段来增加上访量。 线下配合：加大行销力度，针对4.2目标客户群集中的商业中心以及社区、单位（高新区高科技企业、高档住宅区、研究所）展开外展与行销； 内功建设：在4.2期即将开盘的情况下，应注重提高置业顾问的个人素质及对产品的深

8、化理解，进一步提高4.2期认筹转化率。 品牌联动：加大五城联动，九盘齐发的品牌宣传，释放大五期开发信息，加大金泰假日花城醇熟大盘的项目宣传及亮点展示。 老业主资源挖掘和梳理：梳理前期积累的意向客源，并增加老带新优惠措施，调动老业主的积极性。 社区文化促进老带新：圣诞嘉年华可增强老业主的尊贵感，并吸引目标客群，增强案场销售氛围及凸显产品价值。扩大产品在业内及市场的影响力，拔升项目品牌形象。 事件营销：通过开盘活动和专项主题活动（例如：献爱心等活动）造成市场轰动，吸引目标客群，引发客户追捧。2、多重营销模式突破手段一：借势（整合资源） 结合各推广媒体，进行资源整合，为4.2期网罗意向客户。手段二：

9、造势（概念突破） 以“仅余99套”为主导概念，创造客户的紧迫感与饥饿感； 有效提升4.2期的知名度与市场关注度，强力冲刺认购高度。手段三：蓄势（客户梳理） 全面梳理现有4.2诚意登记客户，并适时跟进维护，提升客户信心，降低客户流失。 全面梳理已成交的老客户并跟进，引导老客户进行认购及老带新； 全面梳理所有来电来访未成交客户并跟进，释放优惠信息，促进认购； 继续梳理跟进前期4.2意向储备客户，释放优惠递减的概念，促进认购；手段四：提势（加大行销） 针对4.2目标客户群集中的单位与社区展开行销（高新区高科技企业、高档住宅区）手段五：创势（电话营销） 针对西安高端商场会员、金融机构的VIP会员、高端楼盘客户、企业法人、陕北客群进行资源获取及电话邀客。3、线上推广提升（具体排期见本案附表）根据现阶段营销任务，通过多渠道广告媒体的整合，对项目与4.2产品进行宣传造势，全面展开高密度、立体式宣传，以“高新纯板小高层”为核心宣传卖点，以“仅余99套”为概念，创造市场客户的紧迫感与饥饿感，全面提升4.2期的知名度与市场关注度，强力冲刺4.2期认购高度。4、线下活动维