1、50-2409500元/一次性2%LOFT:600套平层200套正负零裕昌太阳城976900元/特价房(94)100套主体一半特价房:5980元封,交1000抵1万,赠送面积约7%,11月27日开盘和城50-1508500-9500元/按揭1%封顶建邦华庭98-1288800元/一次性1%一次性98折按揭99折晶城秀府80-1008800-11000元/按揭优惠50元/一次性优惠100元/缤纷南郡1247000-7500元/140套从上表分析得出: 本区域成交户型仍以两居、三居为主,成交均价区间在6900-9500元/; 本区域部分楼盘近期降价活动明显增强,例如裕昌太阳城推出100套特价房源,
2、5980元封顶价,赠送面积约7%; 本区域在售产品供应数量较大,竞争激烈;三、 月度营销目标 12月4.1期销售目标5套; 12月4.2期销售目标80组。(注:此目标值不包含内部认购销售套数;目标分解:开盘解筹60套+开盘后旺销期20套);第二部分:产品线分析:一、 4.1期剩余产品分析楼号面积总数量合计甲方销控在售状态其它34号楼90平米54套162套0套销售完毕1套92平米顶层(西户)86平米35号楼127平米 150套甲方销控,10套36号楼36套38号楼60套3套6套全一层9套37号楼109平米50套150套87平米94平米甲方销控,新放房源39号楼29套 174套顶层(西户)或低楼层
3、2套103平米朝向问题58套新放房源甲方销控、新放房源40号楼128平米81套0套 低楼层5层以下或顶层5套105平米1套 低楼层4层以下或顶层27套顶层合计:7-798套-18套本表不含部分16套板式107平米房源) 已销售:79818=780套 销售比例97% 分析:通过上表得出,4.1期滞销户型主要集中于38号楼1层127,由于采光等问题,造成滞销; 二、4.2期产品分析4.2期共计房源291套,均为大面积纯板式小高及中高层产品,面积区间127-196。三房产品占86%、四房产品占14%。三、4.2期认筹分析 截止2011.11.22,认筹客户共计227组; 认筹客户来访区域分析:以高新
4、为主; 认筹客户年龄分析:以30-35岁为主; 认筹客户职业类型分析:以企业高管为主; 认筹客户累计户型分析户型总户数客户量所占比率A(132)6198161%B(191)401845%C(159)664467%D(129)1245948%29121975%四、4.2期洗筹客户分析 截止2011.11.22,参与洗筹客户56组;以30-40岁为主;以企业高管和职员为主;2万元诚意金A(127)46%28B(196)13%5C(152)15%10D(126)10%1319%56第三部分:营销策略一、 营销重点:4.2期开盘+强销为主,4.1期尾盘去化为辅外围线下公关+媒体线上推广+营销活动+圣诞
5、嘉年华氛围营造=4.2期开盘解筹60套+热销20套+4.1期尾盘去化5套二、 推广策略:根据现阶段营销任务,本月营销推广将围绕着4.2期开盘、高端活动氛围营造及4.2期旺销为主,以及金泰假日花城项目品牌的信息释放。重点将4.2期开盘及旺销作为推广主线。整体推广主题:高新纯板小高层假日花城四期陶园127-196阔景华宅,全城热销中整体推广思路:以4.2期开盘及事件营销活动为项目整体推广主线,以圣诞嘉年华为推广氛围营造。3、推广实施渠道版面出街时间主题和内容方向800J网络横幅+其他11月29日-12月3日国企品质,高新纯板小高层,四期【陶园】127-196阔景华宅,12月3日盛大开盘12月4日国
6、企品质,高新纯板小高层,四期【陶园】127-196阔景华宅,全城热销中+周末活动信息12月11日12月18日国企品质,高新纯板小高层,四期【陶园】127-196阔景华宅,全城热销中+圣诞嘉年华活动信息12月25日户外西万路口国企品质,高新纯板小高层,四期【陶园】127-196阔景华宅,全城热销中华商报半版11月30日广播套播11月25-12月3日品牌+4.2卖点+产品+销售信息+开盘信息12月4日-12月24日品牌+4.2卖点+产品+销售信息+活动信息短信每周30万条11月30日-12月2日4.2卖点+产品+销售信息+开盘活动12月7日-9日4.2卖点+产品+销售信息+活动信息12月14日-1
7、6日12月21日-23日4.2卖点+产品+销售信息+圣诞嘉年华活动信息12月28日-12月30日四、营销手段1、常规营销 公关维护:针对意向客户组织高端活动,并宣传认筹信息,扩大项目影响力与注意力,吸引目标客群,凸显产品价值及市场关注度。 线上推广:在推广上进行立体式投放注重表现形式,提升思想内涵;对产品、活动信息有效释放。建议添加多渠道的广告投放组合,通过增加媒体平台手段来增加上访量。 线下配合:加大行销力度,针对4.2目标客户群集中的商业中心以及社区、单位(高新区高科技企业、高档住宅区、研究所)展开外展与行销; 内功建设:在4.2期即将开盘的情况下,应注重提高置业顾问的个人素质及对产品的深
8、化理解,进一步提高4.2期认筹转化率。 品牌联动:加大五城联动,九盘齐发的品牌宣传,释放大五期开发信息,加大金泰假日花城醇熟大盘的项目宣传及亮点展示。 老业主资源挖掘和梳理:梳理前期积累的意向客源,并增加老带新优惠措施,调动老业主的积极性。 社区文化促进老带新:圣诞嘉年华可增强老业主的尊贵感,并吸引目标客群,增强案场销售氛围及凸显产品价值。扩大产品在业内及市场的影响力,拔升项目品牌形象。 事件营销:通过开盘活动和专项主题活动(例如:献爱心等活动)造成市场轰动,吸引目标客群,引发客户追捧。2、多重营销模式突破手段一:借势(整合资源) 结合各推广媒体,进行资源整合,为4.2期网罗意向客户。手段二:
9、造势(概念突破) 以“仅余99套”为主导概念,创造客户的紧迫感与饥饿感; 有效提升4.2期的知名度与市场关注度,强力冲刺认购高度。手段三:蓄势(客户梳理) 全面梳理现有4.2诚意登记客户,并适时跟进维护,提升客户信心,降低客户流失。 全面梳理已成交的老客户并跟进,引导老客户进行认购及老带新; 全面梳理所有来电来访未成交客户并跟进,释放优惠信息,促进认购; 继续梳理跟进前期4.2意向储备客户,释放优惠递减的概念,促进认购;手段四:提势(加大行销) 针对4.2目标客户群集中的单位与社区展开行销(高新区高科技企业、高档住宅区)手段五:创势(电话营销) 针对西安高端商场会员、金融机构的VIP会员、高端楼盘客户、企业法人、陕北客群进行资源获取及电话邀客。3、线上推广提升(具体排期见本案附表)根据现阶段营销任务,通过多渠道广告媒体的整合,对项目与4.2产品进行宣传造势,全面展开高密度、立体式宣传,以“高新纯板小高层”为核心宣传卖点,以“仅余99套”为概念,创造市场客户的紧迫感与饥饿感,全面提升4.2期的知名度与市场关注度,强力冲刺4.2期认购高度。4、线下活动维
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