住宅小区设施设备保养手册Word文档格式.docx

1、巡检和日常保养工作，并达到以下要求：a、整齐 物业区域内所有非固定安装的设备和机房的物品摆放整齐；设备的工具、工件、附件整齐放置；设备的零部件及安全防护装置齐全；设备的各种标牌完善、干净，各种线路、管道安装整齐、规范。b、清洁机房内设备周围的场地保持清洁：不起灰、无积油、无积水、无杂物；设备外表清洁，铁无锈斑，漆显光泽；各滑动面无油污；各部位不漏油，不漏水，不漏气，不漏电。c、润滑油标保持醒目，油箱、油池和冷却箱保持清洁，无杂质；油壶、油孔油杯、油嘴齐全，油路畅通；需要润滑的设备都应按质、按量、按时加油或换油。d、安全:电气线路接地可靠，绝缘性良好；限位开关、档块均灵敏可靠；信号仪表指示正确，

2、表面干净、清晰。e、完好：设备完好，能正常发挥功能。4.2.2设备设施的定期保养根据设备设施维护保养工作的深度与广度，以及设备运行时间的积累与运行状况，定期维护保养实行二级保养；一级保养（普通保养）：指设备除日常保养外，所进行的设备内部的清洗，疏通油路，调整配合间隙，紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查；二级保养（精密保养）：除一级保养的全部作业外，要对设备进行局部解体检查，清洗换油，修理或更换磨损零部件，排除异常情况和故障，恢复局部工作精度，检查并修理电气系统等保养内容。定期保养的内容主要有：拆卸设备的指定部件、箱盖及防护罩等，彻底清洗、擦拭设备内外；检查、调整各部件配合间隙，紧固松动部位

3、，更换个别易损件； 疏通油路，增添油量，清洗滤油器、油标、更换冷却液，清洗冷却液箱；清洁、检查、调整电器线路及装置。c、 设备设施保养后应填写设备设施保养记录，并将保养内容、时间记录在设备管理台帐中。5记录5.1设备设施保养记录5.2设备管理台帐一.供配电设备51. 变压器52. 电容柜63. 开关柜74.母线槽85.配电柜96.避雷器10二.弱电设备111.楼宇自动控制112.电视监控、安防设备123.卫星电视134. 传感器14三.给排水设施151. 生活水池、水箱152. 集水井163. 四.中央空调设备17空调机组（AHU）17冷却塔18五.消防设备191. 消防主机192. 信息传感

4、器203. 消防水泵、喷淋水泵214. 消防正压风机、排风机22消防卷闸23六.通用类设备24设备电源控制柜24水泵25风机26供配电设备变压器设备类别一级保养（普通）频次主机类设备次/年二级保养（精密）频次保养类型：一级保养（普通）保养内容：1. 从上至下从里到外清洁变压器内部的灰尘，使各部位清洁无尘；检测外壳接地，良好且可靠；检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，有否发热和变色的现象，紧固联接螺丝，螺丝生锈应与更换。全面紧固螺丝连接部分；检查电压调节联接片的固定螺丝是否紧固，温控的联接电线是否完好；5.检查高低压套管有无裂痕和放电的现象；接点示温腊片有无熔化和脱落的现象；7.全

5、面检查变压器柜内的各种附件，如：散热风扇，温控器等外壳接地浅，接地良好；8.检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰；9.检查中性点接地状况和变压器外罩接地线是否完整、牢固；10.拆掉变压器高低压侧接地线，用2500V摇表摇测变压器，一次侧，二次侧的线圈相与相，相对地之间的绝缘电值，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。二级保养（精密）10Kv以下每两年做一次电试。安全注意事项：1. 操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套；2. 操作时人操作，1人监护；遥测绝缘电阻必须由二人进行；挂接地线时，要先接接地端，后接电源端；工作完成后检查变压器内有无遗留工具，装上变压器前后两

6、侧防护板。供配电设备电容柜次/周1. 手动（用转换开关）逐组投切电容器。控制正常，指示。仪表及信号正确；2. 检查熔断器、接触器、热继电器及其接线，接触良好，无过热，无损坏；观察电容器壳体、套管无膨胀、无渗漏油的现象。1. 应先断开电容总开关，用毫米以上的导线把电容器逐个对地放电；2. 检查各接触器的桩头，检修控制元件；调换渗漏膨胀的电容器，更换失效的电容器；全面清扫电容柜的灰尘，使其无灰尘、油垢和杂物。供配电设备开关柜二级保养（精密）频次1. 保持高、低压开关压柜各部位清洁无尘；全面紧固螺丝连接部分，若生锈应给予更换；检查母线上的绝缘子有无松动和损坏；用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主

7、触点是否有烧熔痕迹；试验机械的合闸、分闸的情况；7.检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线；补刷相位漆，颜色符合规定；全面清扫、整理地下电缆沟的垃圾，并排列整齐。低压联络柜参照以上方法进行供配电设备母线槽次/月检测母线槽的电流、温度；对电流大,温度高的母线槽重点记号（对用电负载，进行合理调配）。停电，清扫积尘；检查母线槽与开关连接处的接头有无发热变形、烧焦变黑痕迹.（如有用细纱纸打磨处理）；检查母线槽上的绝缘子有无松动或损坏，紧固连接螺栓,螺栓若有生锈应予以更换,确保接头连接紧密；3. 保养后,对该母线槽进行绝缘试验。供配电设备配电柜1. 配电柜内外清洁、整洁；检测设备外壳接地，良好且可靠

8、；检查各类绝缘导线是否老化，特别是各接头处有无变焦、变脆，绝缘胶布是否失效，接头之间有无腐蚀现象；检查低压控制电器的额定容量、导线的截面、电器保护元件的整定值应与实际负荷相适应；4. 检查元件齐全，无烧蚀现象。计量柜参照以上方法进行二级保养（精密）检查配电柜的固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各开关的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及节点有无烧伤；2. 检查导线绝缘是否良好（用兆欧表摇结缘电阻值，低压不低于0.5M）；对带负荷的低压刀闸，每半年应对触头进行一次检查和紧固，刀口处涂少量凡士林油；检查空气开关与交流接触器的动、静触头压力适中，无严重烧蚀。灭弧罩损坏、丢失、因更换；检查开关刀口处有

9、无烧蚀，机械闭锁是否可靠，速断弹簧有无锈蚀变形；补齐，更换两次线路接线号，使线编号与图纸相符。供配电设备避雷器外观检查主要包括：保持避雷器没有受机械损伤、腐蚀、锈蚀，瓷元件上无破裂和烧损；接地线良好无松动、脱落；接闪器、引入线连接可靠，无断股；加固、修复、调整、涂刷保护漆膜；注：避雷器的接地电阻值应符合规定的要求：一般是不大于10，如装于室外圆钢的直径不小于6毫米，扁铁带的截面不小于48平方毫米，其厚度不小于毫米。1. 每两年做一次接触电阻的检测。弱电设备楼宇自动控制次/月次/季保持设备清洁、整洁；检测设备接地，良好且可靠；按程序退出，关闭BA主机、打印机电源，,用刷子、清洁剂等清洁机器内的灰尘；检查电源、信号接插件，是否有松动、氧化、接触不良现象，紧固各连接插头、连接线；检查中控室主机上各系统操作运行情况,对主机进行碎片整理，检查电脑内部程序，保证运行正常,试验打印机工作，保证运行正常；检查UPS电源，在断开主机配电电源时，UPS电源是否能在瞬间自动切入；现场控制站（箱）检查：a