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1、第二步骤：渠道选择a：信托种类介绍b: 喜天下项目引入reits的意义4c: 操作执行（reits）d: 项目财产受益型信托分析5e: 项目信托基金融资的目的第三步骤：资源整合及运作6 三、建议运营结构图7一、建议内容和思路融资定位：1. 分析南大洋集团及喜天下项目内部资源及优势； 2. 明晰融资的战略定位和核心价值。 融资规划：1. 拟定总的战略规划体系；2. 在房地产行业未来发展的基础上，拟定未来发展的融资组合建议； 3. 资本运营策略建议。规划构架：1. 设立为融资服务的新型管理模式，以适应喜天下项目今后的发展战略； 2. 公司应合理运营的组织结构；3. 公司应建立的适应未来地产发展趋势

2、的管理构架。首先，分析南大洋集团及喜天下项目的内部资源优势：1. 南大洋集团拥有很强的集团整合优势，集团涉及经营行业和产业较多，可形成优势互补运营；2. 南大洋集团拥有投资公司，可对所属项目进行后续融资操作； 3. 喜天下项目所属经营行业定位属于未来发展性较强行业，拥有稳定的资金回报可能； 4. 集团自持物业超过70%，便于进行多渠道融资操作。然后对与外部环境和现有行业进行分析： 宏观分析：1. 经济发展趋势，目前，国家经济采取放缓发展，各项数据同比有所降低，今后几年乃至更久，国家都会保持平稳状态，放缓经济发展步伐；2. 行业政策和法规，国家调控导致房地产行业整体销售下降，降幅较大，银行针对房

3、地产项目资金管控更加严格，各项规章也大大提升了房地产行业开发商的投入资本；3. 国内趋势，整体上地产开发商都在慢慢转变，由原有单一的“建售”模式，转变为积极的“融资运营”模式，大量的开发商开始越来越多提升自持物业比例，迎合未来行业趋势转变，并于国际接轨。区域经济分析：1. 喜天下项目所属三门峡市区与陕县城区交汇处，居民收入一般，常驻人口比例较大，居民投资观念过于保守，对于“商铺投资”有关注，但由于较之前期投资的项目“义乌商贸城及运城空港”的失利，所以投资观念有所轻视；2. 行业分析，目前三门峡市区内开发的房地产项目，除住宅项目属于刚性需求，还存有部分市场，所有商业在售及认筹项目普遍反映比较乏力

4、；3. 区域发展分析，三门峡属于四线城市，目前城区发展步伐较快城市中心正在南移，南区目前在建/开售项目很多，商业地产还是有很大前景，所以也存在很多竞争。市场分析：1. 行业现今销售普遍不佳，靠预售回款基本不能保障项目后续运营/开发所需； 2. 项目周边投资类商业地产项目较多，竞争压力较大；3. 行业内融资渠道过于集中在单一银行贷款方向，使得银行房贷条件提升。 趋势分析：1. 行业整体趋势为“重运营，轻销售”体系，行业盈利重心偏移； 2. 房地产行业普遍开始涉足多品类融资渠道的建立，但限于开发商的实力及眼光，很多开发公司并没有设立融资部门；3. 喜天下项目所处地域及观念限制，在短时间内，销售不转

5、变方式很难有较大突破。为了保持项目长久健康的发展，从集团层面上，喜天下项目除核心业务外应该建设其他的长期核心业务，形成三个层面的业务组合： 篇二：关于解决中小企业融资难问题和建议的提案【提案者】：杨海平【案由】：中小企业是我国国民经济和社会发展的重要力量。中央明确提出要加快经济发展方式转变，积极发展中小企业。但贷款难、担保难、融资难问题十分突出，是当前影响和制约中小企业持续发展的一大瓶颈。有效破解中小企业融资难、促进中小企业加快发展，已经成为社会各界非常关注的热点问题。一、当前中小企业融资难问题的主要原因造成当前我国中小企业融资难问题的因素很多，总的来看，主要可归于以下几个方面:1、支持中小企

6、业发展的政策体系不够完善。随着近年来中小企业促进法等的颁布，我国支持中小企业发展的政策和法律体系正逐步健全，但仍存在许多不完善的地方，主要是未建立起当地统一的企业与个人征信系统，缺乏统一权威管理部门，导致当地相关政策缺乏有效协调和衔接，信用担保机构运行秩序不规范。2、金融机构对中小企业的支持力度不足。受各种因素影响，相当一部分国有商业银行和股份制商业银行仍然是以面向大城市、大企业、大项目为主，对中小企业的信贷支持落实不够。而农村合作金融机构由于自身信贷资金规模的有限性，不能全面承担支持中小企业的融资问题。3、中小企业自身素质有待提高。中小企业不同程度地存在着技术含量低、资信情况不透明等情况，很

7、多企业财务制度不健全，财务状况不透明，财务报表不真实，无法向融资方提供有效信息。4、中小企业信用担保机构规模小，风险分散与补偿制度缺乏。政府出资设立的信用担保机构，缺乏后续的补偿机制;没有财政资金的持续投入，没有有效的资金来源，仅仅依靠自身担保费用和利息收入，很难维持担保基金的有效运作。5、信用环境不佳在一定程度上影响了中小企业融资。社会信用体系的欠缺和不完善，相关部门建立的信用数据系统缺乏共享性，缺乏完善的信用风险评估机构，对中小企业的信用状况还缺乏强有力的监测。【委员建议】：缓解中小企业融资难问题是一项涉及面广、系统性强的工程，需要政府、银行、企业和社会各方面的相互配合、通力协作和共同努力

8、。对此，本人提出解决中小企业融资难问题的几点建议:1、改善中小企业融资的政策环境当前，要进一步完善支持中小企业发展的政策法律体系，全面落实细化中小企业促进法等扶持中小企业发展的政策措施，清理不利于中小企业融资发展的当地法规，营造公平的发展环境，拓宽中小企业发展空间。2、增强金融机构对中小企业的支持力度首先，国有商业银行、股份制银行、政策性银行等金融机构要进一步增强支持中小企业力度。其次，当地政府要鼓励充分发挥地方金融机构作用。农村合作金融机构由于是地方性金融组织，规模小、信贷资金有限，在金融体系中是弱势金融机构。而实际承担的支持中小企业的任务，超过了任何一家商业银行。因此，要增强普陀农合行支持

9、中小企业力度，将政府涉农性财政资金存放农村合作银行，以增加农合行信贷资金，增强农合行支持中小企业力度。3、构建中小企业信用担保服务体系和风险补偿机制第一，完善担保服务体系。中小企业信用担保机构应坚持政府引导与市场化运作相结合，建立“一体两翼”的中小企业信用担保体系。“一体”指以政策性担保机构为主体“;两翼”指商业性担保和民间互助性担保为“两翼”。建立和完善担保机构的准入制度，资金资助制度，信用评估和风险控制制度，行业协调与自律制度等。第二，建立担保机构的风险补偿机制。由财政对担保机构按照实际担保金额的一定比例给予风险补偿，降低担保机构经营风险。4、提高中小企业自身素质政府中小企业主管部门应帮助

10、中小企业按照现代企业制度要求，完善企业治理结构，健全内部管理制度和财务制度，改善和规范财务运行质量。建立和健全中小企业信息共享机制，鼓励中小企业积极参与大企业、大集团的专业化分工协作，依托大企业加快发展。5、加强诚信体系建设政府要加强金融生态环境建设，组织相关部门构建统一的中小企业社会征信系统和运行机制，扩大征信系统的覆盖面和信用信息的采集面，增加企业信用信息的全面性、实用性和透明性，对企业自觉履约形成约束。有关部门要加大对违约中小企业的惩罚力度，坚决打击恶意逃废银行债务的失信行为，共同营造诚实守信的经济环境和社会信用环境。篇三：解决中小企业融资难的对策与建议中小企业是指规模较小或处于创立阶段

11、和成长阶段的企业。当前，随着市场经济体制的确立和完善，国有大型企业逐步淡出，成长性强、机制灵活的中小企业顺理成章地步入前台，成为助推经济发展的生力军和领头羊，对促进市场竞争、增加就业机会、方便人民生活、推进技术进步和保障社会稳定起到重要作用。然而，由于体制、机制等方面积淀的历史问题与现实矛盾错综交杂，使融资难成为制约中小企业发展壮大的最大瓶颈，也成为我们亟待破解的重要课题。一、中小企业融资现状资金是促进中小企业发展不可或缺的生产要素，稳定的融资渠道是保障中小企业成长壮大的重要前提条件。资金匮乏和融资渠道单一、不畅，是当前中小企业普遍面临的窘境。1、贷款效益较差。贷款的中小企业总体盈利水平不高，

12、以亏损者居多；企业产品积压及材料筹备负担较重，存货占流动资产比重大、速动比率较小，资金流动乏力；许多企业资产状况不良，包袱沉重，流动比率相对较低，短期偿债能力弱。2、贷款结构不尽合理。2003年，国有及集体中小企业贷款户数、余额分别占统计样本总额的62和83，而股份制企业、三资企业、私营企业、个体等其它所有制企业仅分别占38和17。贷款明显向国有及集体中小企业倾斜，其他企业贷款不足。3、贷款增量明显不足。中小企业数量众多、情况复杂，银行现行信贷管理体制远远滞后于中小企业发展，造成中小企业与金融机构的“信息不对称”，使为数众多的中小企业难以申请到银行贷款，出现所获银行贷款增量趋缓的局面。4、直接融资难度较大。国内货币市场不发达，资本市场尚处逐步成熟阶段，中小企业从证券市场获得资金的可能性很小，外部融资还主要依赖银行贷款，在发